Beendigung des Mietverhältnisses: Kündigung, Wohnungsübergabe, Kautionsrückzahlung und Streitfälle

Einleitung

Eine Mietbeendigung, die gut vorbereitet ist, spart Geld, Stress und Zeit. In den Niederlanden ist der Auszugsprozess strukturiert: Sie müssen eine ordnungsgemäße Kündigung abgeben, die Wohnung in einem vereinbarten Zustand übergeben und Nebenkosten sowie die Kaution abrechnen. Wenn etwas schiefgeht, gibt es klare Wege, unrechtmäßige Abzüge anzufechten, Nebenkostenabrechnungen zu korrigieren oder Streitigkeiten zu eskalieren. Dieses Kapitel erklärt genau, wie Sie reibungslos abschließen — was das niederländische Recht verlangt, wie Sie sich auf die Wohnungsübergabe vorbereiten und was zu tun ist, wenn Ihr Vermieter die Kaution verzögert oder verweigert. Wir behandeln nationale Regeln, städtische Unterschiede und kulturelle Details, die Expats oft übersehen.

Ziel: pünktlich ausziehen, die Wohnung sauber und in gutem Zustand zurückgeben, alles dokumentieren und die Kaution schnell zurückerhalten.

Wie die Beendigung eines Mietverhältnisses in den Niederlanden funktioniert (Auf einen Blick)

1. Gültige Kündigung abgeben (in der Regel gesetzlich 1 Monat; entsprechend Ihrer Zahlungsperiode, mit mindestens 1 und maximal 3 Monaten). Senden Sie sie per aangetekende brief (Einschreiben) oder auf eine andere Weise, die der Vermieter schriftlich bestätigt.
2. Inspektionen planen: Eine Vorabinspektion (voorinspectie) ist üblich und nützlich, danach die Endinspektion (eindinspectie) mit Schlüsselübergabe.
3. Übergabezustand: Geben Sie das Zuhause sauber und in dem vertraglich/gesetzlich geforderten Zustand zurück (kleinere Reparaturen durch den Mieter; größere Reparaturen/Wartung durch den Vermieter).
4. Abrechnung der Nebenkosten: Sie erhalten eine jährliche Nebenkostenabrechnung (afrekening) innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Kalenderjahres; Sie können diese bei der Huurcommissie anfechten.
5. Kautionsrückzahlung: Die maximale Kaution beträgt 2 Monatskaltmieten für Verträge ab 1. Juli 2023; Vermieter müssen innerhalb von 14 Tagen nach der Wohnungsübergabe zurückzahlen (oder innerhalb von 30 Tagen, wenn Abzüge vorgenommen werden, mit einer detaillierten Aufstellung). Wird nicht zurückgezahlt, können Sie sie einfordern und anschließend beim kantonrechter klagen.

Kündigung (Opzeggen)

Gesetzliche Kündigungsfristen

Für die meisten Wohnmietverhältnisse:

• Kündigungsfrist des Mieters = die Zahlungsperiode der Miete, mindestens 1 Monat, höchstens 3 Monate (z. B. wenn Sie monatlich zahlen, beträgt Ihre Kündigungsfrist 1 Monat). Sie können auf jeden Tag kündigen, sofern Ihr Vertrag nicht ein Ende zum Periodenende verlangt; die gesetzliche Vorgabe knüpft an das vereinbarte Zahlungsdatum. Kündigen Sie per eingeschriebenem Brief (aangetekende brief) oder durch einen Gerichtsvollzieher; E‑Mail ist nur dann akzeptabel, wenn der Vermieter den Empfang bestätigt.

• Kündigung durch den Vermieter ist wesentlich strenger: Er benötigt einen rechtlichen Grund und eine längere Kündigungsfrist (mindestens 3 Monate, die mit der Dauer des Mietverhältnisses bis zu 6 Monaten ansteigen kann). Wenn Sie nicht zustimmen, entscheidet ein Richter und Sie dürfen in der Regel bis zur Entscheidung wohnen bleiben. Wir behandeln auch Kündigungen durch den Vermieter, damit Sie Ihre Rechte kennen.

Rechtstipp: Wenn Ihr Vertrag oder Ihr Makler auf „zwei Monate Kündigungsfrist“ besteht, während Sie monatlich zahlen, erlaubt das niederländische Recht trotzdem einen Monat (sofern Ihre Zahlungsperiode monatlich ist). Bewahren Sie Zahlungsnachweise auf und nennen Sie BW 7:271(5).

Schritt-für-Schritt: Kündigung korrekt zustellen

1. Überprüfen Sie Ihren Vertrag auf Klauseln, die die Kündigung an das Zahlungsdatum oder den ersten/letzten Tag eines Monats binden.
2. Formulieren Sie Ihre Kündigung: Fügen Sie Adresse, Vertragsdatum, gewünschtes Enddatum, Nachsendeadresse, Bankdaten für die Kaution und die Aufforderung zu Vor- und Endinspektionen bei.
3. Senden Sie per aangetekende brief (Einschreiben) oder übergeben Sie persönlich gegen Empfangsbestätigung; E‑Mail nur, wenn der Vermieter den Eingang bestätigt. Bewahren Sie Nachweise auf.
4. Bieten Sie Termine für die Wohnungsübergabe an und schlagen Sie Zählerablese-Vereinbarungen vor.
5. Schlüsselübergabe = Ende der Mietzahlung: Die Miete läuft in der Regel bis zur Rückgabe der Schlüssel, stimmen Sie Datum und Uhrzeit der Übergabe deshalb sorgfältig ab.

Beispiel: Sie zahlen am 1. eines jeden Monats. Am 12. April senden Sie per Einschreiben die Kündigung zum 12. Mai (oder zum 31. Mai, wenn Ihr Vertrag volle Kalendermonate verlangt). Sie vereinbaren die Übergabe am 12. Mai um 10:00 und geben alle Schlüssel zurück. Miete und Nebenkosten sind bis zu diesem Zeitpunkt abgerechnet.

Vorbereitung auf die Wohnungsübergabe (Voorinspectie & Eindinspectie)

Vorabinspektion (Voorinspectie)

Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber weit verbreitet (und durch Rechtsprechung gestützt): Eine voorinspectie identifiziert frühzeitig Mängel und gibt Ihnen die Möglichkeit, diese vor der Endabnahme zu beheben. Wenn der Vermieter eine Vorabinspektion unterlässt und später hohe Reparaturkosten geltend macht, können Gerichte die erstattungsfähigen Beträge mindern — ein weiterer Grund, schriftlich um eine Vorabinspektion zu bitten.

Profi-Tipp: Bitten Sie Ihren Vermieter (in Ihrem Kündigungsschreiben) um eine voorinspectie 2–3 Wochen vor dem Auszug. Bringen Sie den Einzugszustandsbericht und Fotos mit.

Endinspektion (Eindinspectie) & Übergabe

• Der Einzugszustand ist maßgeblich: Existiert kein Einzugsbericht, geht das Gesetz davon aus, dass Sie die Wohnung in gutem Zustand übernommen haben — das macht es für den Vermieter schwieriger, Ihnen Schäden anzulasten.
• Schlüssel & Zähler: Geben Sie alle Schlüssel zurück, machen Sie zeitgestempelte Fotos/Videos und notieren Sie gemeinsam die endgültigen Zählerstände.
• Bericht & Unterschriften: Unterschreiben Sie nur, wenn Sie zustimmen; Sie können Anmerkungen machen oder die Unterschrift verweigern und stattdessen eine detaillierte E‑Mail senden.

Warnung vor Betrug: Lehnen Sie „obligatorische professionelle Reinigung“ Abzüge ab, sofern Ihr Vertrag keinen bestimmten Standard verlangt und die Wohnung ordnungsgemäß sauber übergeben wurde. Reinigungsabzüge müssen tatsächliche, notwendige Arbeiten widerspiegeln — nicht eine Pauschale.

Wer zahlt was beim Auszug?

Das niederländische Recht teilt die Verantwortlichkeiten zwischen Mieter (tägliche/kleinere Instandhaltung) und Vermieter (umfangreiche Reparaturen/Wartung). Das Besluit kleine herstellingen listet typische Mieteraufgaben (z. B. WC‑Sitz austauschen, Türgriff reparieren, kleinere Malerarbeiten, Entkalken von Armaturen, Verstopfungen beseitigen). Vermieter tragen strukturelle/große Arbeiten (Außenbereich, Austausch der Heizungsanlage/CV, größere Lecks).

Tabelle 1 — Verantwortlichkeiten bei der Wohnungsübergabe (typisch)

Problemfall	In der Regel Mieter	In der Regel Vermieter	Hinweise
Professionelle Reinigung	Nur wenn Wohnung nicht sauber übergeben / Vertrag verlangt	—	Muss angemessen und aufgeschlüsselt sein
Kleinreparaturen (Türgriffe, WC‑Sitz, Glühbirnen)	Ja	—	Gelistet als „kleine herstellingen“ (Beispiele)
Innenanstrich (Ausbesserungen)	Oft Mieter, wenn Schaden über normale Abnutzung hinaus	—	Normale Abnutzung nicht anrechenbar
Außenanstrich, Fassadenreparaturen	—	Ja	Große Instandhaltung
Heizung/CV‑Ausfall	—	Ja	Verantwortung des Vermieters
Entfernen von Bodenbelägen	Abhängig von Vertrag/Übernahmevereinbarung	—	Bewahren Sie ein Übernahmeformular (overname)
Jalousien/Einbauten	Rückgabe wie vereinbart	—	Bei Übernahme durch nächsten Mieter schriftlich bestätigen
Verlorene Schlösser/Schlüssel	Ja	—	Übergeben Sie alle Schlüsselkopien bei der Übergabe

Rechtstipp: Wenn Ihr Vermieter Schäden geltend macht, aber kein Einzugsbericht existiert, erinnern Sie ihn an die Vermutung aus BW 7:224 und verlangen Sie Belege, dass die Schäden über normale Abnutzung hinausgehen.

Nebenkosten & Schlussabrechnungen

Was Sie wann erhalten sollten

Vermieter müssen eine jährliche, aufgeschlüsselte Abrechnung der Nebenkosten (und einzelner Zähler) innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Kalenderjahres vorlegen (z. B. muss die Abrechnung für 2025 bis zum 1. Juli 2026 vorliegen). Die Abrechnung muss die Kostenarten und Berechnungsweise ausweisen. Wenn Sie widersprechen, können Sie dies bei der Huurcommissie anfechten.

Viele Mieter ziehen vor Erhalt der Jahresabrechnung aus — Ihr Vermieter schuldet Ihnen dennoch die korrekte anteilige Abrechnung später. Halten Sie Ihre Nachsendeadresse aktuell.

Wenn die Abrechnung fehlt oder falsch ist

• Fordern Sie schriftlich die Abrechnung (oder Korrekturen) an.
• Wenn keine Einigung erzielt wird, können Sie bei der Huurcommissie klagen — in der Regel innerhalb von 24 Monaten, nachdem die 6‑Monatsfrist des Vermieters verstrichen ist.

Tabelle 2 — Zeitplan für Nebenkosten

Phase	Gesetzliche/Praktische Frist	Handlung
Ende des Kalenderjahres	31. Dez	Vermieter schließt die Bücher
Abrechnung fällig	Bis 30. Juni des Folgejahres	Muss Aufschlüsselung & Berechnungsweise enthalten
Widerspruchsfrist	Bis zu 24 Monate nach der 6‑Monatsfrist des Vermieters	Klage bei der Huurcommissie, falls nicht geregelt

Kaution (Waarborgsom): Höhe, Abzüge und Fristen

Gesetzliche Höchstbeträge & Rückgabefristen

• Für Verträge ab dem 1. Juli 2023 beträgt die maximale Kaution zwei Monatskaltmieten (kale huur). Für Verträge vor diesem Datum kann die frühere Höchstgrenze von drei Monaten gelten.
• Rückgabefristen nach der Übergabe: 14 Tage, wenn keine Abzüge erfolgen; gibt es Abzüge (z. B. Mietrückstände, Nachforderungen für Nebenkosten, Schäden über normale Abnutzung hinaus oder Energie‑Performance‑Gebühr (EPV)), muss der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen mit einer aufgeschlüsselten Erklärung zurückgezahlt werden.

Rechtstipp: Ein Vermieter darf nicht willkürlich neue Abzugskategorien erfinden. Die Regierung listet die zulässigen Gründe (Rückstände, Schäden über Abnutzung, Nebenkostenrückstände, EPV). Fordern Sie Belege/Kostenvoranschläge und eine Berechnung an.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?

1. Senden Sie eine formelle Mahnung (ingebrekestelling) per Einschreiben, setzen Sie eine klare Frist und verweisen Sie auf die 14/30‑Tage‑Regeln.
2. Wenn die Zahlung ausbleibt, können Sie beim kantonrechter klagen (Mietstreitigkeiten im kleinen Streitwert); kein Anwalt ist für diese Beträge erforderlich.
3. In vielen Städten erhalten Sie auch kostenlose Hilfe von kommunalen Huurteams oder Non‑Profit‑Organisationen wie !WOON (Region Amsterdam).

Warnung vor Betrug: „Wir ziehen immer einen Monat für eine professionelle Reinigung ab“ ist nicht legal. Abzüge müssen tatsächliche Kosten widerspiegeln und aufgeschlüsselt sein.

Kann man die Kaution als letzte Miete verwenden?

Im Allgemeinen nicht. Sofern der Vermieter nicht schriftlich zustimmt, kann das Zurückbehalten der letzten Miete und die „Verrechnung“ mit der Kaution dazu führen, dass Sie in Mietrückstand geraten, was Gebühren oder Inkassomaßnahmen auslösen kann. Viele Wohnungsverbände und Rechtsberater raten ausdrücklich davon ab.

Tabelle 3 — Kautionsregeln & Rechtsbehelfe

Thema	Regel / Best Practice	Quelle
Maximale Kaution	2 Monatskaltmieten (seit 1. Juli 2023; frühere Verträge 3 Monate)
Rückgabefrist (keine Abzüge)	14 Tage nach Wohnungsübergabe
Rückgabefrist (mit Abzügen)	30 Tage nach Wohnungsübergabe, mit Aufschlüsselung
Zulässige Abzüge	Rückstände (Miete/Nebenkosten), Schäden über Abnutzung, EPV
Bei Nichtzahlung	Mahnung → kantonrechter (kein Anwalt nötig)

Spielplan für die Übergabe (Schritt‑für‑Schritt)

4–6 Wochen vor dem Auszug

• Kündigung absenden (Einschreiben), Vorabinspektionstermine vorschlagen, schriftliche Auszugsliste anfordern.
• Einzugsbericht und Fotos prüfen. Liegt keiner vor, verweisen Sie auf die Vermutung eines guten Zustands nach BW 7:224.
• Planen Sie Kleinreparaturen (Mieterpflichten gemäß Besluit kleine herstellingen); buchen Sie bei Bedarf Reinigungskräfte.

2–3 Wochen vor dem Auszug

• Voorinspectie mit Vermieter; lassen Sie sich eine schriftliche Liste der zu behebenden Mängel geben. Wird keine Vorabinspektion angeboten, bestätigen Sie schriftlich, dass Sie sie angefragt haben. Gerichte können dies in Streitfällen berücksichtigen.
• Übernahmeoptionen: Wenn Ihr Bodenbelag/Einbauten für den nächsten Mieter bleiben können, unterschreiben Sie ein Overnahmeformular (overnameformulier), um Entfernungs‑/Kostenfragen zu vermeiden.

Letzte Woche

• Löcher verspachteln, Anstriche ausbessern, wo Sie Schäden verursacht haben (nicht normale Abnutzung).
• Gründlich reinigen, Bad/Küche entkalken, Kühlschrank/Gefrierfach abtauen.
• Zählerstände ablesen und Abschluss/Übertrag von Internet/Energie regeln.
• Bereiten Sie zwei Sätze Fotos/Videos (mit Datumsstempel) vor: leere Räume, Nahaufnahmen von Abnutzungsstellen, Zähler, Schlüssel.

Übergabetag

• Begehung und Endinspektion; alle Zählerstände protokollieren; alle Schlüssel/Fobs übergeben und eine unterzeichnete Quittung oder E‑Mail‑Bestätigung erhalten.
• Fotografieren Sie den übergebenen Zustand und das unterzeichnete Formular.
• Bestätigen Sie schriftlich Nachsendeadresse und Bankdaten für die Kaution.

Nach der Übergabe

• Wenn nichts geltend gemacht wird, erwarten Sie die Kaution innerhalb von 14 Tagen. Bei geltend gemachten Abzügen erhalten Sie eine aufgeschlüsselte Mitteilung und den Rest innerhalb von 30 Tagen. Wenn Fristen verstrichen sind: Mahnung senden und Klage erwägen.
• Achten Sie auf die Nebenkostenabrechnung, die bis zum 30. Juni des Folgejahres eintreffen sollte; bei Streit die Huurcommissie einschalten.

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (Kernregeln)

Anforderung	Beschreibung	Quelle
Kündigungsfrist des Mieters	Entspricht der Zahlungsperiode; mind. 1, max. 3 Monate; Zustellung per Einschreiben oder Gerichtsvollzieher; E‑Mail mit Bestätigung gültig.
Kündigung durch den Vermieter	Rechtlicher Grund erforderlich; 3–6 Monate Frist je nach Dauer; Richter entscheidet bei Widerspruch.
Wirkung des Einzugsberichts	Kein Bericht? Vermutung eines guten Zustands zu Beginn (schwieriger, Mieter Schäden anzulasten).
Kleine vs. große Reparaturen	Mieter für kleine/Alltagsreparaturen (Besluit kleine herstellingen); Vermieter für große Instandhaltungsarbeiten.
Nebenkostenabrechnung	Fällig 6 Monate nach Kalenderjahr; aufgeschlüsselt; Huurcommissie kann Streit entscheiden.
Kautionshöchstbetrag & Fristen	Max. 2 Monate (Verträge ab 1. Jul 2023); Rückzahlung in 14 Tagen (ohne Abzüge) oder 30 Tagen (mit Aufschlüsselung).
Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act)	Ab 1. Juli verschärfen neue Regeln die Mietregulierung über Punkte im sozialen & mittleren Mietsektor; Huurcommissie‑Tools nutzen.
Good Landlordship Act (Wgv)	Nationale Standards, kommunale Meldstellen, Durchsetzung der Kautionsobergrenze, Informationspflichten.

Regionale & kulturelle Hinweise

• Unfurnished (kaal) kann bedeuten, dass kein Bodenbelag, keine Vorhangschienen oder keine Leuchten vorhanden sind — vereinbaren Sie, was bleibt, und halten Sie es fest.
• Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag und viele andere Städte finanzieren Huurteams oder Unterstützungsstellen (!WOON), die Mietern kostenlos bei Miet‑ und Nebenkostenthemen helfen und zur gerichtlichen Klärung begleiten können.
• Kommunales „Meldpunt Goed Verhuurderschap“: Sie können rechtswidrige Praktiken melden (z. B. überhöhte Kautionen oder Einschüchterung). Gemeinden müssen eine solche niedrigschwellige Anlaufstelle nach dem Good Landlordship Act betreiben.

Das Wet Betaalbare Huur (Affordable Rent Act): Warum es beim Auszug wichtig ist

Seit dem 1. Juli verschärft das Affordable Rent Act die Mietregulierung und das Woningwaarderingsstelsel (WWS) Punkte‑System im sozialen und mittleren Mietsegment. Warum ist das beim Auszug relevant? Manche Vermieter rechtfertigen Kautionsabzüge damit, dass Sie angeblich zu wenig Miete gezahlt oder Extras schulden; die Überprüfung Ihrer rechtlichen Höchstmiete hilft, solche Ansprüche zurückzuweisen und Korrekturen über die Huurcommissie zu erreichen (die auch Nebenkostendispute entscheidet). Nutzen Sie die Mietprüfungen der Huurcommissie für Ihren Vertragstyp.

Meldungen bei Umzug, BRP & Leistungen

BRP (Gemeindliches Melderegister)

• Umzug innerhalb der NL: Melden Sie Ihre neue Adresse bei der neuen Gemeinde (oft online) spätestens 5 Tage nach dem Umzug; Sie können bis 4 Wochen vorher benachrichtigen.
• Wegzug aus den NL für >8 Monate innerhalb 12 Monaten: Sie müssen sich ab 5 Tage vor der Abreise bis zum Tag der Abreise aus dem BRP abmelden.

Huurtoeslag (Wohngeld)

Sie senden Ihre neue Adresse nicht direkt an das Wohngeldamt (die Gemeinde leitet sie weiter), aber wenn sich Ihre Miete ändert, aktualisieren Sie dies in Mijn Toeslagen — das kann Ihre Leistung erhöhen oder reduzieren.

Profi‑Tipp: Ziehen Sie Ende Dezember um, erwarten Sie dennoch die Nebenkostenabrechnung bis 30. Juni des Folgejahres — auch wenn Sie das Land verlassen. Geben Sie eine Nachsendeadresse oder eine verlässliche E‑Mail an.

Praxisbeispiele

Beispiel A — Ist ein Schadenanspruch angemessen?

• Szenario: Sie haben die Wohnung sauber übergeben. Der Vermieter zieht €450 für „professionelle Reinigung“ und €300 für „Anstrich wegen Abnutzungsspuren“ ab.
• Analyse: Reinigung ist nur berechenbar, wenn sie notwendig und angemessen ist; kleine Farbschlieren sind normale Abnutzung, es sei denn, der Vertrag fordert eine strengere Übergabe. Ohne Einzugsbericht liegt die hohe Beweispflicht beim Vermieter (BW 7:224). Fordern Sie Rechnungen und Fotos; sind diese unzureichend, streiten Sie den Abzug an und fordern die €750 zurück.

Beispiel B — Kautionsfrist

• Szenario: Sie gaben die Schlüssel am 1. Juni zurück und es wurden keine Probleme notiert. Bis 20. Juni haben Sie die Kaution noch nicht erhalten.
• Regel: Rückzahlung ohne Abzüge innerhalb 14 Tagen, also fällig bis 15. Juni. Senden Sie eine formelle Mahnung; bleibt die Zahlung aus, klagen Sie beim kantonrechter.

Beispiel C — Nebenkosten nach dem Auszug

• Szenario: Sie zogen im Oktober aus. Der Vermieter sagt, Sie müssen „bis nächstes Jahr warten“ und behält einen Teil der Kaution ein.
• Regel: Die Jahres‑Nebenkostenabrechnung ist bis 30. Juni des Folgejahres fällig; Vermieter dürfen nicht ohne Grundlage die gesamte Kaution bis dahin einbehalten. Wenn die spätere Abrechnung zeigt, dass Sie zu viel gezahlt haben, erhalten Sie eine Rückerstattung; sind Sie im Negativ, müssen Sie nachzahlen. Bei Uneinigkeit entscheidet die Huurcommissie.

Unterschiede nach Wohnungstyp

Tabelle 4 — Beendigung des Mietverhältnisses: Sozialer Wohnungsbau vs. Mittlerer Mietsektor vs. Freier Sektor

Merkmal	Sozial (Woningcorporatie)	Mittlerer Mietsektor (punktebasiert)	Freier Sektor (liberalisiert, wenn über der Grenze)
Kündigung (Mieter)	Meist 1 Monat	Meist 1 Monat	Meist 1 Monat (Zahlungsperiode prüfen)
Kaution	Oft 0–1 Monat in der Praxis	Max 2 Monate	Max 2 Monate (Verträge ≥ 1 Jul 2023)
Nebenkosten	Jahresabrechnung bis 30. Juni	Gleiches	Gleiches (Huurcommissie Zuständigkeit je nach Sektor unterschiedlich)
Mietregulierung	Punktebasiert	Punktebasiert (Affordable Rent Act)	Kann unreguliert sein, wenn über Schwellenwert; Punkte prüfen
Hilfe	Verfahren der Wohnungsgenossenschaft	Huurcommissie, kommunales Huurteam	Huurcommissie (bei Nebenkosten), Gericht für Kaution; kommunale Hilfe variiert

Wie Sie eine Streitigkeit eskalieren (Entscheidungsbaum)

1. Kaution nicht zurück / überhöhte Abzüge

   • Senden Sie eine eingeschriebene Mahnung unter Hinweis auf die 14/30‑Tage‑Regel und fordern Sie Rechnungen & Fotos an.
   • Ziehen Sie Hilfe von !WOON / Huurteam in Betracht.
   • Klagen Sie beim kantonrechter (kleine Forderungen; kein Anwalt erforderlich).

2. Streit um Nebenkosten

   • Fordern Sie eine Korrektur; dann Huurcommissie innerhalb 24 Monate nach Ablauf der 6‑Monatsfrist des Vermieters.

3. Belästigung, Diskriminierung, missbräuchliche Praktiken

   • Melden Sie dies beim kommunalen Meldpunt Goed Verhuurderschap.

Kosten & typische Preisspannen (Hinweis)

(Marktangaben zur Budgetplanung; tatsächliche Beträge variieren je Stadt und Dienstleister.)

• Endreinigung: €120–€350 für eine 50–80 m² Wohnung, je nach Umfang.
• Ausbesserungsarbeiten/Maler: €8–€20/m² für Material und Arbeit; Eigenleistung ist günstiger.
• Schlosser (verlorene Schlüssel): €90–€250 je nach Zylindertyp/Dringlichkeit.
• Handwerker (Kleinreparaturen): €35–€60/Stunde.

Profi‑Tipp: Fordern Sie zuerst Kostenvoranschläge an; wenn Ihr Vermieter Handwerker beauftragen will, können Sie oft gleichwertige, günstigere Angebote vorschlagen — dokumentieren Sie Ihren Vorschlag.

Häufig übersehene Details (und wie Sie Probleme vermeiden)

• Kein Einzugsbericht? Ihre beste Verteidigung ist ein Fotoarchiv vom ersten Tag; fehlt das, stützen Sie sich auf die gesetzliche Vermutung (BW 7:224).
• Falsche Kündigungsform: Verwenden Sie Einschreiben; E‑Mail zählt nur bei Bestätigung durch den Vermieter.
• Kalendermonat‑Mythen: Das Gesetz knüpft die Kündigung an Ihre Zahlungsperiode — nicht zwingend an den Kalendermonat. Prüfen Sie Ihren Vertrag, kennen Sie aber Ihre gesetzlichen Rechte.
• Verrechnung mit Kaution: Verrechnen Sie nicht die letzte Miete mit der Kaution, sofern keine schriftliche Zustimmung des Vermieters vorliegt.
• Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung: Erwarten Sie die Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres; behalten Sie Zugriff auf Post/E‑Mail, auch wenn Sie im Ausland sind.
• Kommunale Registrierung: Umzug? Melden Sie sich innerhalb von 5 Tagen an (oder 5 Tage vor Abreise abmelden, wenn Sie die NL verlassen).

Vorlagen, die Sie anpassen können

Essentials für ein Kündigungsschreiben – Vollständige Namen und Adressen von Mieter & Vermieter – Mietadresse und Vertragsbeginn – Eindeutiges Kündigungsdatum (unter Beachtung der gesetzlichen Frist) – Bitte um voorinspectie und eindinspectie Termine – Hinweis, dass Schlüssel bei der Übergabe zurückgegeben werden – Bankdaten & Nachsendeadresse für die Kaution – Bitte um aufgeschlüsselte Nebenkostenabrechnung bei Fälligkeit

Mahnschreiben zur Kaution (nach Fristablauf) – Bezug auf Übergabedatum & Schlüsselrückgabe – Verweis auf die 14/30‑Tage‑Regel und Aufforderung zu aufgeschlüsselten Abzügen mit Rechnungen/Fotos – IBAN für Überweisung innerhalb 7 Kalendertage – Hinweis, dass bei Nichtzahlung Klage beim kantonrechter erhoben wird

Schnelle Berechnungen, die Sie benötigen könnten

• Anteilsberechnung der Miete bei früher Übergabe: Bei Vertragsende innerhalb des Monats gilt: Tagesmiete = Monatsmiete × 12 / 365 (oder /366 in Schaltjahren).

• Überprüfung von Kautionsabzügen:

  • Geltend gemachte Reinigung €240 vs. dokumentierte 4 Stunden × €35 + €20 Material = €160 angemessen.
  • Ausbesserung Anstrich 8 m² zu €12/m² = €96.
  • Insgesamt angemessen €256 → Bei Abzug von €450 können Sie €194 zurückfordern (zuzüglich gesetzlicher Verzugszinsen nach Mahnung).

Wenn der Vermieter das Mietverhältnis beendet (Schutzmechanismen)

Wenn Sie eine Kündigung vom Vermieter erhalten, denken Sie daran:

• Er muss einen gesetzlichen Grund haben (z. B. länger andauernde Mietrückstände, schwere Belästigung, dringender Eigenbedarf, diplomatische Klausel mit vorher vereinbarter Rückgabe). Wenn Sie Widerspruch einlegen, entscheidet ein Richter; in der Regel dürfen Sie während des Verfahrens bleiben.
• Sonderfälle wie diplomatische Klausel oder Verkauf nach vorheriger Eigennutzung des Vorvermieters haben strenge Anforderungen — lesen Sie Schreiben genau und holen Sie Rat ein.

Städtische Hilfsangebote & Anlaufstellen

• Huurcommissie (unabhängiges Schiedsgericht) für Miet‑/Nebenkostendispute und Rentenpunktsystem‑Prüfungen; die Website bietet Mietprüfungen und Anleitungen.
• Kommunale Huurteams / !WOON (kostenlose Unterstützung in vielen Städten) für praktische Hilfe bei Dokumentation, Vermieterdialog und Gerichtsvorbereitung.
• Kommunales Meldpunt Goed Verhuurderschap zur Meldung von überhöhten Kautionen, Einschüchterung oder anderen Verstößen.

Häufige Fehler beim Auszug

• Frist für Kündigung verpasst → unnötig eine weitere Monatsmiete zahlen.
• Kein Übergabenachweis → Streit darüber, wann die Miete endet.
• Pauschale Abzüge akzeptiert ohne Rechnungen → Überzahlung.
• BRP/Leistungsänderungen vergessen → Bußgelder oder falsche Huurtoeslag.
• Vorabinspektion ausgelassen → Überraschungen am Übergabetag.

Wichtigste Erkenntnisse

• Kündigung: Mieter benötigen typischerweise 1 Monat, entsprechend der Zahlungsperiode (mind. 1, max. 3 Monate). Zustellung per Einschreiben; E‑Mail nur bei Bestätigung.
• Zustand: Kleinreparaturen und Reinigung obliegen dem Mieter; große Instandhaltung dem Vermieter. Kein Einzugsbericht? Der Vermieter hat eine höhere Beweispflicht für Schäden.
• Nebenkosten: Erwarten Sie die Jahresabrechnung bis 30. Juni; die Huurcommissie kann bei Streit entscheiden.
• Kaution: Max. 2 Monate (bei neueren Verträgen); Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen oder 30 Tagen mit Aufschlüsselung. Bei Verzögerung: Mahnen und dann Klage beim kantonrechter (kein Anwalt nötig).
• Hilfe vorhanden: Huurcommissie, !WOON/Huurteams und kommunale Meldstellen nach dem Good Landlordship Act.