De 'Puntentelling': Berekenen van de werkelijke huurprijs
De Woningwaarderingsstelsel (WWS), algemeen bekend en vrijwel universeel als de puntentelling (puntentelling), vormt de juridische basis van de Nederlandse gereguleerde huursector (sociale huur). Het is een gedetailleerd, objectief systeem dat aan bijna elk aspect van een zelfstandige huurwoning een puntwaarde toekent. Het totale aantal punten komt rechtstreeks overeen met een maximale wettelijke basishuur (maximale huurprijs) die een verhuurder mag vragen. Dit systeem is het krachtigste wapen van een huurder tegen te hoge huur, waardoor de vraag naar 'redelijke huur' verandert van een kwestie van mening naar een kwestie van verifieerbare berekening.
Hoe punten worden toegekend
Een officiële beoordelaar, of een huurder die een online calculator gebruikt, zal de woning evalueren op basis van een breed scala aan door de overheid gestelde criteria. De belangrijkste componenten die punten opleveren zijn:
- Oppervlakte (
Oppervlakte): Punten worden toegekend op basis van het aantal vierkante meters van alle kamers, inclusief woonruimtes, slaapkamers, keukens en badkamers.
- WOZ-waarde (
WOZ-waarde): Een aanzienlijk aantal punten wordt ontleend aan de officiële waarde van de woning zoals vastgesteld door de gemeente. Dit onderdeel koppelt de huur aan de aantrekkelijkheid en marktwaarde van de locatie.
- Energielabel (
Energielabel): De energie-efficiëntie van een woning heeft een grote impact. Een woning met energielabel A ontvangt een groot aantal punten, terwijl een tochtige woning met energielabel G aanzienlijk minder punten krijgt, of zelfs negatieve punten.
- Keuken- en Badkamerkwaliteit: Punten worden toegekend op basis van de lengte van het keukenwerkblad, de kwaliteit van sanitaire voorzieningen en andere voorzieningen.
- Buitenruimte: De aanwezigheid en grootte van een balkon, tuin of terras dragen ook bij aan de totale score.
Van puntentelling naar prijs: De macht van de huurder
Zodra de totale puntwaarde is berekend, wordt deze vergeleken met een officiële tabel, jaarlijks gepubliceerd door de overheid, die het aantal punten koppelt aan een specifieke maximale maandelijkse basishuur. Een verhuurder die een woning in de gereguleerde sector verhuurt, mag wettelijk geen basishuur rekenen die hoger is dan dit bedrag. Een cruciaal, sceptisch inzicht is dat veel particuliere verhuurders óf niet op de hoogte zijn van de puntentelling óf er doelbewust geen acht op slaan en vrije-markthuren vragen voor woningen die gereguleerd zouden moeten zijn.
Elke huurder kan de officiële Huurprijscheck-rekenaar op de website van de Huurcommissie gebruiken om zelf een puntentelling uit te voeren. Als de huidige huur te hoog is, kunnen zij een formele procedure starten om deze permanent te laten verlagen tot het wettelijke maximum.
