Een speciale status voor historische woningen
De verzwaarde puntentelling, die vertaalt naar 'gewogen' of 'verergerde' puntentellingsysteem, is een speciale bepaling binnen het Nederlandse woningwaarderingssysteem (Woningwaarderingsstelsel). Het is specifiek ontworpen voor panden die officieel zijn aangewezen als rijksmonumenten. Het standaard puntensysteem, dat sterk gebaseerd is op moderne criteria zoals energiezuinigheid en gestandaardiseerde kamerafmetingen, zou voor deze historische gebouwen vaak resulteren in een zeer lage puntentelling, en daarmee in een zeer lage wettelijke huur. Dit zou het voor eigenaren financieel onhaalbaar maken om ze te verhuren, gezien de extreem hoge kosten die gepaard gaan met het onderhouden van een beschermd monumentaal pand in overeenstemming met strenge erfgoedregels.
Om dit aan te pakken is het verzwaarde systeem geïntroduceerd. Voor een aangewezen rijksmonument gebouwd vóór 1945 staat de wet een toeslag van 50% toe die kan worden toegevoegd aan de punten toegekend voor de oppervlakte van de kamers. Bovendien kunnen 50 extra punten worden toegekend voor het historische karakter van het pand. Deze extra punten verhogen de totale score van het pand aanzienlijk, waardoor het vaak boven de liberalisatiegrens uitkomt en in de vrije sector belandt, of ten minste een veel hogere gereguleerde huur mogelijk maakt. Dit biedt de eigenaar een hoger verhuurinkomen om de buitengewone kosten van het behoud van het nationaal architectonisch erfgoed te helpen compenseren.
Een niche, maar een belangrijke regel
De verzwaarde puntentelling is een nicheregel die van toepassing is op een zeer klein en specifiek segment van de huurmarkt. Het is niet relevant voor de overgrote meerderheid van huurwoningen. Echter, voor een huurder die overweegt een woning te huren in een mooi, historisch grachtenpand in Amsterdam, bijvoorbeeld, kan deze regel zeer relevant zijn. Het helpt uit te leggen waarom de huur voor zo'n pand wettelijk veel hoger kan zijn dan een standaard puntentelling zou aangeven. De status van het pand als rijksmonument geeft het toegang tot deze ruimere berekening. Een huurder in zo'n pand die zijn huur wil controleren, moet op de hoogte zijn van deze speciale regel om een nauwkeurige schatting te maken. Het verzwaarde systeem is een pragmatische oplossing voor een echt probleem, waarbij de doelen van huurdersbescherming in evenwicht worden gebracht met de praktische noden van erfgoedbehoud.
