La 'puntentelling': Calculando el precio real de tu alquiler
El Woningwaarderingsstelsel (WWS), conocido coloquialmente y casi universalmente como el puntentelling (conteo de puntos), es la base legal del sector de alquiler regulado neerlandés (sociale huur). Es un sistema detallado y objetivo que asigna un valor en puntos a casi todos los aspectos de una vivienda de alquiler independiente. El número total de puntos corresponde directamente a una renta básica máxima legal (maximale huurprijs) que un propietario puede cobrar. Este sistema es la herramienta más poderosa del inquilino para evitar ser cobrado de más, transformando la cuestión de una renta 'justa' de una cuestión de opinión en una cuestión de cálculo verificable.
Cómo se asignan los puntos
Un evaluador oficial, o un inquilino que utilice una calculadora en línea, evaluarán la propiedad basándose en una amplia gama de criterios regulados por el estado. Los componentes principales que generan puntos son:
- Superficie (
Oppervlakte): Se otorgan puntos por la cantidad de metros cuadrados de todas las habitaciones, incluyendo salas de estar, dormitorios, cocinas y cuartos de baño. - Valor oficial de la propiedad (
WOZ-waarde): Un número significativo de puntos se deriva del valor oficial de la propiedad, tal como lo determina el municipio. Este componente vincula la renta al atractivo y al valor de mercado de la ubicación. - Rendimiento energético (
Energielabel): La eficiencia energética de una propiedad tiene un gran impacto. Una propiedad con una etiqueta A muy eficiente recibe un gran número de puntos, mientras que una propiedad con etiqueta G, menos eficiente, recibe muchos menos puntos, o incluso puntos negativos. - Calidad de la cocina y del baño: Se otorgan puntos por la longitud de la encimera de la cocina, la calidad de las instalaciones sanitarias y otras comodidades.
- Espacio exterior: La presencia y el tamaño de un balcón, jardín o terraza también contribuyen a la puntuación total.
De puntos al precio: El poder del inquilino
Una vez que se calcula el valor total de puntos, se cruza con una tabla oficial, publicada anualmente por el gobierno, que vincula el número de puntos con una renta básica mensual máxima específica. Un arrendador que alquila una propiedad en el sector regulado tiene prohibido legalmente cob rar una renta básica superior a esa cantidad. La visión crucial y escéptica es que muchos arrendadores privados o bien ignoran el puntentelling o deliberadamente lo ignoran, cobrando precios de libre mercado por propiedades que deberían estar reguladas. Cualquier inquilino puede usar la calculadora oficial Huurprijscheck en el sitio web de la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler) para realizar su propio recuento de puntos. Si su alquiler actual es demasiado alto, pueden iniciar un procedimiento formal para que se reduzca permanentemente al máximo legal.
