Arrendamiento (Erfpacht)

Alquiler del terreno bajo sus pies

Cuando alquila un apartamento en muchas de las principales ciudades de los Países Bajos, especialmente Ámsterdam, participa en un sistema de alquiler multinivel. No solo está alquilando su vivienda de su arrendador, sino que es muy probable que su arrendador esté alquilando el terreno sobre el que se apoya todo el edificio al propietario real, que suele ser el municipio. Este sistema se llama arrendamiento, o erfpacht. Es una construcción legal en la que la propiedad del terreno se separa de la propiedad de los edificios sobre él. El propietario (su arrendador) tiene el derecho a usar el terreno a largo plazo, normalmente por un período fijo de 50 o 75 años, a cambio de un pago anual llamado canon o el canon. Este sistema se ha utilizado durante siglos como una forma de que las ciudades mantengan el control sobre el desarrollo urbano y generen un flujo constante de ingresos.

Para un inquilino, el concepto de erfpacht es principalmente un detalle de fondo que opera un nivel por encima de su propio contrato de alquiler. No paga el canon directamente; eso es responsabilidad de su arrendador como titular del contrato. Sin embargo, este costo subyacente es, sin lugar a dudas, incorporado en el cálculo de su alquiler mensual. Es uno de los muchos componentes que contribuyen al alto costo de la vivienda en estas ciudades. Aunque no suele afectar su vida diaria como inquilino, entender su existencia ayuda a pintar una imagen más completa de las complejas estructuras de propiedad que definen el mercado holandés.

El riesgo indirecto del inquilino: Revisiones del canon

La principal fuente de ansiedad para los propietarios de inmuebles en terrenos de arrendamiento es la revisión del canon. En sistemas de arrendamiento antiguos y de plazo fijo, el canon suele estar fijado por un largo periodo (p. ej., 50 años). Cuando este periodo termina, el municipio tiene el derecho de reevaluar el valor de la tierra y emitir un nuevo canon de arrendamiento, que a menudo es mucho más alto para el siguiente periodo. Esto puede generar una gran incertidumbre financiera para el propietario. Un aumento repentino y brusco en su pago anual de canon puede afectar significativamente la rentabilidad de su inversión. Aunque este es un problema del arrendador, no suyo, un aumento importante en sus costos subyacentes casi con seguridad se traducirá en un intento de subir su alquiler tan pronto como sea legalmente posible, o una decisión de vender la propiedad en lugar de seguir alquilándola con un margen más bajo.

Arrendamiento vs. Propiedad plena: La Diferencia Fundamental

Entender el arrendamiento se entiende mejor contrastándolo con su alternativa, propiedad plena (eigen grond). Propiedad plena es la forma más simple y completa de propiedad. Si una propiedad es propiedad plena, significa que el dueño del edificio también es el propietario del terreno en el que se apoya, de forma total y para siempre. No hay arrendamiento del terreno, no hay canon a pagar, y no hay un propietario externo de la tierra como el municipio involucrado. Esta es la forma de propiedad más común en muchas partes del mundo y en muchas ciudades pequeñas y desarrollos más nuevos en los Países Bajos.

Para un inquilino, una propiedad de propiedad plena es la situación más directa. Su arrendador es el propietario absoluto, y su contrato de alquiler es el único contrato relevante. No hay complicaciones de terceros ni riesgos relacionados con arrendamientos del terreno que expiran. En ciudades como Ámsterdam, sin embargo, las propiedades de propiedad plena son la excepción en lugar de la norma, especialmente en el centro histórico. La mayor parte de la tierra es, y seguirá siendo, propiedad del municipio. Aunque es poco probable que base su elección de un apartamento en alquiler en si está en terreno en arrendamiento o en propiedad plena, conocer la diferencia proporciona una comprensión más profunda de las fuerzas que dan forma al mercado de vivienda local y contribuyen a sus complejidades y costos únicos.