El 'Lejano Oeste' del Mercado de la Vivienda
El alquiler de mercado, conocido en holandés como markthuur, es el precio que un arrendador puede cobrar por una propiedad de alquiler si se deja completamente a las fuerzas del mercado abierto. Es la cantidad máxima que un inquilino dispuesto a pagar está preparado para abonar. Este concepto es la base del llamado 'sector libre' (vrije sector) del mercado de alquiler. En teoría, si una propiedad cumple ciertos criterios (específicamente, al obtener más puntos que un número determinado en el sistema oficial de valoración de viviendas), el arrendador es libre de fijar la renta al nivel que crea que el mercado soportará. Esto contrasta con el 'sector social' o 'regulado', donde la renta máxima permitida está estrictamente dictada por un sistema de puntos.
La línea entre estos dos sectores se conoce como liberalisatiegrens (límite de liberalización). La existencia de este sistema dual crea un mercado profundamente fragmentado y a menudo confuso. Para un inquilino, la pregunta más importante sobre cualquier propiedad potencial es en qué lado de esta línea se ubica. Si está en el sector libre, el precio está determinado por el alquiler de mercado, y el inquilino tiene casi ninguna protección frente a alquileres iniciales elevados. Si está en el sector regulado, el inquilino tiene herramientas legales poderosas para impugnar un alquiler que exceda el máximo legal.
Alquiler de Mercado vs. Realidad Regulada
La tensión fundamental en el sistema de alquiler holandés es el conflicto entre el alquiler de mercado y el alquiler regulado. Los propietarios, naturalmente, quieren cobrar el alquiler de mercado para maximizar su retorno de la inversión. Sin embargo, muchas propiedades que se alquilan a altos tipos de mercado no califican legalmente para el sector libre. No tienen suficientes puntos (basados en tamaño, comodidades, eficiencia energética, etc.) para superar el umbral de liberalización. Este es un escenario increíblemente común, especialmente en edificios antiguos en ciudades populares. Los propietarios a menudo apuestan a que los inquilinos, especialmente expatriados, desconocen el sistema de puntos (woningwaarderingsstelsel o WWS) y simplemente pagarán el alquiler de mercado anunciado sin cuestionarlo.
Un inquilino astuto nunca debe aceptar un alquiler anunciado tal como se presenta. Es crucial realizar una verificación independiente de los puntos de la propiedad para determinar su alquiler máximo legal. Si el alquiler de mercado que se está cobrando es significativamente más alto que el alquiler máximo permitido por el sistema de puntos, el inquilino puede firmar el contrato, mudarse y luego iniciar de inmediato un procedimiento ante la Huurcommissie (Tribunal de Alquiler) para que el alquiler sea rebajado oficial y retroactivamente al máximo legal. Esto no es una laguna; es un derecho fundamental del inquilino diseñado para proteger contra que los propietarios cobren tarifas de mercado de forma ilegal para propiedades reguladas.
El mercado de alquiler holandés opera sobre el principio de la información asimétrica: el arrendador casi siempre conoce el estatus legal de la propiedad, mientras que el inquilino a menudo no. Los propietarios y los agentes inmobiliarios no tienen ninguna obligación legal de comunicar que una propiedad está en el sector regulado. Lo anunciarán al precio de mercado más alto posible y confiarán en lo mejor. Por lo tanto, la carga de diligencia debida recae totalmente en el inquilino. Antes de firmar cualquier contrato, deberías realizar una verificación preliminar de puntos usando calculadoras en línea. Si continúa con el alquiler, considere buscar asesoramiento de una organización de derechos de los inquilinos (como el Woonbond o !WOON) para confirmar su evaluación y, si es necesario, guiarlo a través del proceso de impugnar el alquiler. Entender la diferencia entre el alquiler de mercado pedido y el alquiler legal adeudado es el conocimiento más poderoso que un inquilino puede poseer en los Países Bajos.
