Een 'zijbrief' is een overeenkomst tussen een verhuurder en een huurder die losstaat van de hoofdhuurovereenkomst. Het wordt gebruikt om bepalingen, voorwaarden of afspraken vast te leggen die de partijen niet willen opnemen in het officiële huurcontract. Hoewel zijbrieven juridisch bindend kunnen zijn, zijn ze een riskante en niet-transparante praktijk die huurders met uiterste voorzichtigheid moeten benaderen.
Waarom worden zijbrieven gebruikt?
Een verhuurder kan om verschillende redenen een zijbrief voorstellen, waarvan geen enkele doorgaans gunstig is voor de huurder. Ze gebruiken het misschien om een belofte te doen waar ze juridisch niet aan gebonden willen zijn in het hoofdcontract (bijv. 'we zullen waarschijnlijk volgend jaar de keuken upgraden'). Ze kunnen het gebruiken om een tijdelijke huurkorting vast te leggen, met als doel de hogere 'officiële' huur in het hoofcontract te behouden voor hypotheek- of waarderingsdoeleinden. Of ze kunnen het gebruiken om regels uiteen te zetten waarvan ze weten dat ze juridisch twijfelachtig zijn, in de hoop dat de informele aard van het document dit zal verdoezelen. Voor een huurder is er nauwelijks een goede reden om akkoord te gaan met een zijbrief. Alle belangrijke afspraken moeten formeel worden opgenomen in de hoofdhuurovereenkomst of in een ondertekend addendum.
Het risico van onafdwingbaarheid
Het grootste risico voor een huurder is dat de beloften die in een zijbrief staan mogelijk moeilijk af te dwingen zijn. Als er een geschil ontstaat, kunnen er discussies ontstaan over de juridische status van de zijbrief en of deze bedoeld was als een bindend onderdeel van de totale overeenkomst. Een rechter zal de intentie van de partijen moeten interpreteren, wat veel minder zeker is dan het afdwingen van de duidelijke bepalingen van een enkel, geïntegreerd huurcontract. Het sceptische advies is simpel: als een overeenkomst belangrijk genoeg is om gemaakt te worden, is deze belangrijk genoeg om opgenomen te worden in de officiële huurovereenkomst.
