Een groot juridisch waarschuwingssignaal
Een all-in huur, oftewel all-in huur, is een huurovereenkomst waarbij de verhuurder een enkele, niet-gespecificeerde prijs voor de huur rekent. Het contract biedt geen afzonderlijk bedrag voor de kale huur (basishuur) en de servicekosten (servicekosten). Hoewel een verhuurder dit kan voorstellen als een eenvoudig en handig 'all-inclusive' pakket, is het een juridisch riskante regeling die bijna altijd in het nadeel van de huurder is. Het Burgerlijk Wetboek maakt all-in huren vrijwel illegaal omdat ze de huurder onvermogen doen om zijn/haar fundamentele rechten uit te oefenen. Specifiek verhult een all-in prijs de basishuur, waardoor een huurder niet kan bepalen of zijn/haar woning in de gereguleerde sector valt. Daarnaast maakt het de verplichte jaarlijkse verrekening van de servicekosten onmogelijk, waardoor de verhuurder mogelijk kan profiteren van deze kosten, wat illegaal is.
Verhuurders die all-in contracten gebruiken, doen dit vaak om twee cynische redenen. Ten eerste stelt het hen in staat een prijs te vragen die ruim boven het wettelijke maximum ligt voor een woning die, als de basishuur correct gespecificeerd zou zijn, in de gereguleerde sector zou vallen. Ten tweede ontwijkt het de administratieve rompslomp van het jaarlijks verstrekken van een gedetailleerde kostenafrekening. Ze rekenen op de onwetendheid van de huurder over de wet. Elke potentiële huurder die een all-in contract tegenkomt, moet het beschouwen als een enorme rode vlag en ofwel weglopen of doorgaan met de uitdrukkelijke intentie om de huur onmiddellijk bij het tekenen uit te dagen.
Het recht van de huurder om de huur op te splitsen
De wet biedt huurders die vastzitten in een all-in-contract een krachtig rechtsmiddel. Een huurder kan een verzoek indienen bij de Huurcommissie (Rent Tribunal) om de all-in prijs op te splitsen in een wettelijk conforme basishuur en een vooruitbetaling voor de servicekosten. Dit is geen onderhandeling; het is een juridische procedure met een voorspelbare uitkomst. De Huurcommissie zal de kenmerken van de woning beoordelen met behulp van het officiële woningwaarderingsstelsel (woningwaarderingsstelsel - WWS) om de maximale wettelijke basishuur te bepalen. Daarna schatten zij een redelijke vooruitbetaling voor de servicekosten. De som van deze twee componenten wordt de nieuwe, wettelijke huur.
Dit proces leidt vaak tot een aanzienlijke en blijvende huurverlaging voor de huurder. Bijvoorbeeld, een verhuurder kan een all-in huur van €1.200 rekenen voor een kleine appartement. Na de procedure kan de Huurcommissie bepalen dat de maximale wettelijke basishuur op basis van de punten van de woning feitelijk €750 is, met een redelijke servicekostenbedrag van €150. De nieuwe totale huur van de huurder bedraagt €900 per maand, en de huurder komt mogelijk in aanmerking voor terugbetaling van het teveel betaalde bedrag. Dit juridische mechanisme is een cruciaal veiligheidsventiel, maar het vereist dat de huurder proactief is. De verhuurder heeft de illegale situatie gecreëerd, maar de last om het te corrigeren ligt bij de huurder om het proces te initiëren.
