De privézittingszaal
Arbitrage is een vorm van alternatieve geschiloplossing waarbij twee partijen ermee instemmen hun conflict voor te leggen aan een neutrale derde partij, de arbiter, in plaats van naar een openbare rechtbank te gaan. Het kenmerkende van arbitrage is dat de beslissing van de arbiter, bekend als een 'arbitraal vonnis' (arbitraal vonnis), juridisch bindend is en dezelfde kracht heeft als een gerechtelijke uitspraak. Dit proces is vaak sneller en vertrouwelijker dan procedures bij een openbare rechtbank. De procedure is geen openbaar register, wat aantrekkelijk kan zijn voor partijen die hun geschillen privé willen houden. Het kan echter ook duurder zijn, omdat de partijen moeten betalen voor de tijd van de arbiter en de administratieve kosten van de arbitraginstelling, terwijl een rechter in een Nederlandse kantonrechter een ambtenaar van de staat is.
In de context van Nederlandse woninghuurovereenkomsten zijn verplichte arbitrageclausules uitzonderlijk zeldzaam en moeten ze met grote argwaan worden bekeken. De standaard en wettelijk vastgestelde weg voor het oplossen van huurzaken is het openbare rechtssysteem, specifiek de kantonrechter, die bekendstaat om zijn grondige kennis van huurrecht en om relatief toegankelijk en betaalbaar te zijn voor huurders. Een clausule in een huurovereenkomst die een huurder dwingt af te zien van zijn recht om naar de rechter te gaan ten gunste van private arbitrage is vaak een poging van een verhuurder om de huurdervriendelijke voorzieningen van de openbare rechtbanken te omzeilen. Zo'n clausule kan zelfs worden beschouwd als een 'oneerlijke beding' en dus juridisch niet afdwingbaar zijn, omdat het de huurder berooft van zijn recht op toegang tot de wettelijk aangewezen rechter.
Arbitrage vs. de Huurcommissie
Hoewel private arbitrage ongebruikelijk is, zullen huurders in de gereguleerde sector een systeem tegenkomen dat op een zeer vergelijkbare manier functioneert: de Huurcommissie (Huurcommissie). De Huurcommissie is een quasi-rechterlijk, onafhankelijk orgaan dat is gespecialiseerd in het oplossen van geschillen tussen huurders en verhuurders in de sociale en lagergeprijsde particuliere huursector. Huurders kunnen zaken aanhangig maken met betrekking tot de aanvangshuurprijs, jaarlijkse huurverhogingen, servicekosten en onderhoudsgebreken. De Huurcommissie zal onderzoek doen, vaak door een technisch deskundige op het pand te laten inspecteren, en vervolgens een formele, bindende beslissing nemen.
Dit proces is in wezen een gespecialiseerde vorm van arbitrage voor huurzaken. De besluitvormers zijn deskundigen op het gebied van woonrecht en bouwkundige normen. Het proces is ontworpen om laagdrempelig en betaalbaar te zijn, en de beslissingen zijn juridisch bindend voor beide partijen. In tegenstelling tot de meeste private arbitrages kan een beslissing van de Huurcommissie echter worden aangevochten. Als de huurder of de verhuurder het oneens is met de uitkomst, hebben zij acht weken de tijd om de zaak voor te leggen aan de kantonrechter, die de zaak vervolgens volledig opnieuw zal beoordelen. Dit beroepsrecht naar een openbare rechtbank is een cruciale waarborg die vaak ontbreekt in private arbitrageovereenkomsten. Voor huurders in de vrije sector heeft de Huurcommissie zeer beperkte bevoegdheden, en de meeste geschillen moeten rechtstreeks naar de rechtbank, waarmee wordt benadrukt dat private arbitrage een grotendeels irrelevant begrip is voor de overgrote meerderheid van huursituaties in Nederland.
De finaliteit van arbitrage
Een van de bepalende, en potentieel risicovolle, aspecten van arbitrage is de finaliteit van de beslissing. Gronden voor het aanvechten van een arbitraal vonnis bij de rechter zijn uiterst beperkt. Gewoonlijk kun je niet in beroep gaan alleen omdat je het niet eens bent met de interpretatie van de feiten of het recht door de arbiter. Een beroep is meestal alleen mogelijk op smalle procedurele gronden, zoals aantonen dat de arbiter bevooroordeeld was of dat het proces onjuist is verlopen. Dit betekent dat als je een ongunstige uitkomst in arbitrage krijgt, je er over het algemeen aan vastzit. Het ontbreken van een betekenisvol beroepsmechanisme staat in scherp contrast met het openbare rechtssysteem, waar vonnissen van de kantonrechter vaak kunnen worden aangevochten bij een hogere rechtbank. Deze finaliteit, gecombineerd met de potentiële kosten en het omzeilen van huurdervriendelijke openbare rechtbanken, is de reden dat verplichte arbitrageclausules geen plaats hebben in een eerlijke huurovereenkomst voor woonruimte. Als je er een tegenkomt, zou je je moeten afvragen waarom de verhuurder zo graag het standaard juridische proces wil vermijden.
