Arbitrageclausules in huurcontracten

Het 'Arbitragebeding': Een oneerlijke bepaling

Soms kan een huurovereenkomst een arbitragebeding bevatten, of een arbitrageclausule. Dit is een bepaling die bepaalt dat eventuele toekomstige geschillen uit de overeenkomst via arbitrage moeten worden opgelost, in plaats van via het openbare rechtsstelsel of de Huurcommissie. Arbitrage houdt in dat de zaak wordt voorgelegd aan een particuliere, externe arbiter of panel wiens beslissing juridisch bindend is. Verhuurders kunnen deze clausules vaak de voorkeur geven onder de veronderstelling dat ze sneller zijn of dat een arbiter mogelijk commerciëler is dan een rechter.

Echter, in het Nederlandse consumenten- en huurrecht worden dergelijke clausules met grote argwaan bekeken. De wet erkent de inherente machtsongelijkheid tussen een verhuurder en een huurder. Een huurder wordt in de transactie beschouwd als de 'zwakkere partij'. Een huurder dwingen afstand te doen van zijn of haar recht om het door de staat gesteunde rechtsstelsel (de rechtbanken) en gespecialiseerde instanties (de Huurcommissie) te benaderen, wordt over het algemeen beschouwd als een 'onredelijk bezwarende' (onredelijk bezwarend) bepaling. Als zodanig bevindt een arbitrageclausule in een residentieel huurcontract zich vaak op de 'zwarte lijst' (zwarte lijst) of de 'grijze lijst' (grijze lijst) van oneerlijke contractvoorwaarden, wat betekent dat ervan uit wordt gegaan dat het vernietigbaar is of volledig nietig.

Het recht van de huurder om te kiezen

Zelfs als een huurder een contract tekent met een arbitrageclausule, betekent dit niet dat de huurder daaraan gebonden is. De wet geeft de huurder de bevoegdheid de clausule buiten werking te stellen. Als een verhuurder probeert arbitrage op basis van de clausule in te stellen, heeft de huurder meestal een termijn van één maand om schriftelijk aan te geven dat hij geen arbitrage accepteert en dat het geschil door de bevoegde rechter (bevoegde rechter) behandeld moet worden. In essentie kan de huurder niet worden ontnomen van het recht om naar de kantonrechter te gaan of, voor relevante zaken, naar de Huurcommissie. Elke poging van een verhuurder om een verplichte arbitrageclausule tegen de wil van de huurder af te dwingen, zal vrijwel zeker falen als het wordt aangevochten.