Het juridische effect van een verlenging
Een 'verlenging van de huurovereenkomst' is een document ondertekend door verhuurder en huurder om een huurperiode voort te zetten na de oorspronkelijke vaste einddatum. De juridische werking ervan in Nederland wordt echter vaak verkeerd begrepen door mensen die bekend zijn met andere huurstelsels. Door de verplichte huurderbeschermingsregel bekend als de ketenregeling (anti-chainingregeling) wordt bij verlenging van een vaste termijn huurovereenkomst niet zomaar een nieuwe vaste termijn gecreëerd. In plaats daarvan converteert het gehele huurcontract juridisch naar een contract voor een onbepaalde tijd (onbepaalde tijd). Dit geeft de huurder de volledige zekerheid van een permanente huurovereenkomst, wat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet langer kan beëindigen zonder een bevel van de rechtbank op basis van beperkte wettelijke gronden.
Eenmalige kans voor verhuurders
De wet biedt een verhuurder één enkele kans om een tijdelijk, vast-termijncontract (tot maximaal twee jaar) te gebruiken voor een nieuwe huurder. Dit contract eindigt automatisch als de verhuurder de juiste schriftelijke kennisgeving verstrekt. Als de verhuurder echter kiest om de huurovereenkomst te 'verlengen' met een nieuw akkoord—even voor slechts een paar maanden—hebben zij hun eenmalige kans opgebruikt. De huurperiode wordt vervolgens permanent. Dit geldt ongeacht wat de 'verlengingsovereenkomst' zelf zegt. Een clausule die aangeeft dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor 'nog één laatste jaar' is juridisch nietig; op het moment dat het wordt verlengd, is het onbepaalde tijd.
Waarom een verlengingsovereenkomst tekenen?
Aangezien de huur toch naar een onbepaalde status overgaat als de huurder gewoon blijft, waarom zou iemand dan een verlengingsovereenkomst tekenen? Het kan duidelijkheid verschaffen. De overeenkomst kan dienen als een formeel document waaruit blijkt dat beide partijen de huur willen voortzetten, en het kan een gelegenheid zijn om eventuele kleine wijzigingen vast te leggen, zoals bijgewerkte contactgegevens. Echter, de primaire en onvermijdelijke juridische consequentie is echter de creatie van een veilige, langdurige huurovereenkomst voor de huurder.
