Automatische omzetting, geen verlenging
Een 'verlenging huurovereenkomst' is een term die misleidend kan zijn op de Nederlandse huurmarkt. Het systeem is niet gebouwd op vernieuwingen maar op het principe van automatische omzetting om huurders zekerheid te bieden. Als je een huurcontract voor bepaalde tijd hebt (bijv. één jaar) en jij en je verhuurder ondertekenen een 'verlengingsovereenkomst' voor nog een jaar, treedt de wet in werking. Deze tweede overeenkomst wordt niet beschouwd als een nieuw huurcontract voor bepaalde tijd. In plaats daarvan wordt volgens de wet je huurovereenkomst automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd (onbepaalde tijd) met volledige, blijvende huurbescherming (huurbescherming).
Het verbod op ketenregeling ('Ketenregeling')
Deze automatische omzetting is het gevolg van de strikte regels tegen het 'keten' van tijdelijke contracten (ketenregeling). Een verhuurder mag aan een huurder één initiële huurcontract voor bepaalde tijd aanbieden (maximaal twee jaar). Elk daaropvolgend contract tussen dezelfde partijen voor hetzelfde pand geldt bij wet als een contract voor onbepaalde tijd. Dit voorkomt dat verhuurders huurders in een eindeloze cyclus van tijdelijke huurcontracten en onzekerheid houden. Het 'vernieuwen' of 'verlengen' van een tijdelijk huurcontract is precies wat de omzetting naar een contract voor onbepaalde tijd veroorzaakt. Een verhuurder kan deze dwingende wet niet omzeilen met een clausule in het contract.
Wat dit betekent voor huurders
Dit is een krachtige bescherming. Als je verhuurder aanbiedt om je huurcontract voor één jaar te 'vernieuwen', moet je je ervan bewust zijn dat door het te tekenen (of zelfs door te blijven en de huur te betalen met instemming van de verhuurder) je de zekerheid van een onbepaalde huur krijgt. Je kunt aan het eind van het tweede jaar niet worden gevraagd om te vertrekken. Dit betekent ook dat het concept van onderhandelen over de voorwaarden bij 'verlenging' doorgaans niet relevant is. De voorwaarden van de oorspronkelijke overeenkomst nemen simpelweg de nieuwe, onbepaalde overeenkomst over, naast wettelijke jaarlijkse huurverhogingen.
