Een concept voor commerciële, niet-residentiële huurcontracten
'Lease assignment', bekend in het Nederlandse recht als indeplaatsstelling (letterlijk 'substitutie'), is een juridisch mechanisme dat een vertrekkende huurder in staat stelt om zijn gehele huurovereenkomst, met alle oorspronkelijke rechten en verplichtingen, over te dragen aan een nieuwe, inkomende huurder. Het is cruciaal voor residentiële huurders om te begrijpen dat dit geen standaardrecht of praktijk is in de residentiële sector. De procedure indeplaatsstelling bevindt zich in het gedeelte van de wet dat gaat over commerciële huurcontracten, met name voor detailhandel. Het is bedoeld om een ondernemer die zijn winkel of café verkoopt ook de waardevolle huurovereenkomst van het pand over te dragen aan de nieuwe ondernemer.
Hoe werkt 'Indeplaatsstelling'
In een commerciële context moet een huurder eerst om toestemming van de verhuurder vragen als hij zijn huurovereenkomst wil toewijzen. Als de verhuurder weigert, kan de huurder bij de rechtbank om toestemming vragen. De rechtbank zal de toewijzing toekennen als de huurder een gerechtvaardigde reden heeft (zoals het verkopen van zijn bedrijf) en de voorgestelde nieuwe huurder financieel betrouwbaar is. Als het wordt goedgekeurd, treedt de nieuwe huurder rechtstreeks in de voetsporen van de oude huurder, en de oorspronkelijke huurder wordt volledig ontslagen van alle toekomstige verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Dit is een volledige en formele overdracht van het contract zelf.
De residentiële alternatieven: onderverhuur en beëindiging
Dit formele toewijzingsproces is niet van toepassing op residentiële huurders. Een residentiële huurder die wil vertrekken kan niet eenvoudig een vervanger vinden en 'toewijzen' hun huur. De standaard en juiste procedure is dat de huurder formeel zijn/haar eigen huurovereenkomst beëindigt met de verhuurder, met inachtneming van de opzegtermijn van één maand. De verhuurder is dan vrij om een nieuwe huurder naar eigen keuze te selecteren. Het alternatief, onderverhuur (onderverhuur), is een volledig ander concept. In een onderverhuur blijft de oorspronkelijke huurder de hoofdhuurder in het contract met de verhuurder en wordt hij de verhuurder van de nieuwe onderhuurder. Dit is vaak verboden in huurovereenkomsten en brengt aanzienlijke juridische risico's en verantwoordelijkheden met zich mee voor de oorspronkelijke huurder. Het is geen echte overdracht van de huurovereenkomst.
