Mudanza y Servicios: Entrega, Lecturas de Contadores, Certificados de Eficiencia Energética, Internet

Introducción

Este capítulo es tu manual de mudanza para los Países Bajos. Cubre la entrega con tu arrendador o agente, cómo registrar las lecturas de los contadores (electricidad, gas, calor y agua), cómo comprobar y usar el certificado energético de tu vivienda y cómo contratar suministros e internet sin estrés ni costes sorpresa. Combinamos obligaciones legales con pasos prácticos y particularidades locales para que puedas usar esto como una referencia independiente—en línea o como PDF/EPUB—desde el primer día.

Por qué importa:

• Notas de entrega incorrectas o fotos de contadores faltantes pueden provocar disputas y facturación retroactiva meses después. La orientación al consumidor de la ACM es explícita: cuando te mudas, las compañías suministradoras esperan lecturas de contadores en un plazo de 5 días laborables, así que guarda pruebas.
• Tu arrendador está legalmente obligado a proporcionar un certificado energético válido a un nuevo inquilino; afecta los costes de funcionamiento e incluso los puntos de renta en viviendas reguladas.
• La ley neerlandesa ahora limita los depósitos de alquiler a dos meses de renta básica en todo el país bajo la Wet goed verhuurderschap (Ley de buen arrendamiento).
• Detectores de humo son obligatorios en cada planta habitada—el arrendador debe instalarlos.
• Los suministros e internet tienen derechos del consumidor (período de desistimiento, cambio de proveedor, topes máximos para calor) en los que puedes apoyarte.

Qué esperar en la entrega (Día clave)

La entrega es tu momento para congelar el estado de la vivienda y los niveles iniciales de todos los contadores. Trátalo como una mini-auditoría.

Entrega paso a paso

1. Recorrido y lista de defectos

   • Inspecciona paredes, suelos, ventanas, instalaciones sanitarias, electrodomésticos de cocina, balcón/terraza, trastero y zonas comunes.
   • Anota los defectos en un informe de entrega firmado (fotos + breve descripción).
   • Pide manuales/información de garantía para electrodomésticos fijos, la caldera/unidad de interfaz de calor (HIU) y la ventilación.

2. Comprobación de seguridad (2 minutos, gran impacto)

   • Verifica detectores de humo en cada planta (presiona para probar). El arrendador debe proporcionarlos.
   • Si hay, comprueba un detector de CO cerca de una caldera de gas.
   • Identifica la llave de paso principal del agua y el interruptor principal eléctrico.

3. Certificado energético y documentos

   • Solicita el certificado energético (A++++ a G). El arrendador debe ponerlo a disposición al alquilar; puedes verificar el certificado de forma independiente en EP-Online, la base de datos nacional oficial.

4. Lecturas de contadores (con fotos)

   • Toma fotos claras y con fecha/hora de electricidad (kWh), gas (m³), calor (GJ) si está en calefacción urbana, y agua (m³).
   • Firma conjuntamente las lecturas con el arrendador/agent en el formulario de entrega.
   • Envía las lecturas a tu proveedor en un plazo de 5 días laborables desde la mudanza/inicio del contrato (o tu proveedor hará una estimación).

5. Llaves y accesos

   • Cuenta las llaves de puerta principal, buzón, trastero de bicis, entrada comunitaria y cuarto de contadores.
   • Pide acceso a portales en línea (termostatos inteligentes, portal del proveedor de calor, portal de la VvE/edificio).

Consejo práctico: Haz un pequeño vídeo recorriendo cada habitación y cada contador, luego envíalo por correo electrónico a ti mismo y al arrendador para dejar constancia de la hora.

Contratar tus suministros (Electricidad, Gas, Calor, Agua)

Los suministros en los Países Bajos son sencillos una vez que sabes quién hace qué:

• Tú eliges al proveedor de energía (facturación y tarifas).
• El operador de la red (netbeheerder) posee/mantiene la conexión física (no puedes elegirlo). Encuentra el tuyo y tu código de conexión EAN de 18 dígitos a través de Netbeheer Nederland o el público Eancodeboek.
• El agua es un monopolio regional (p. ej., Waternet en la región de Ámsterdam). Te registras con el proveedor local.

Electricidad y Gas (si procede)

Qué hacer:

1. Elige un proveedor (tarifas fijas/variables/dinámicas).
2. Facilita dirección, fecha de inicio, códigos de contador/EAN y las lecturas de mudanza. Si tienes un contador inteligente configurado para compartir datos automáticamente, las lecturas se obtienen para ti (puedes optar por no hacerlo).
3. Espera una factura final en tu dirección anterior y un nuevo pago a cuenta (voorschot) en la nueva.

Si olvidas darte de alta: El operador de la red puede marcar consumo sin contrato y corres riesgo de corte o facturación retroactiva—regístrate pronto.

Cambio de capacidad de conexión: Algunas viviendas tienen conexiones eléctricas 1×35A o 3×25A; las ampliaciones/reducciones van a través del operador de red (hay tarifas y plazos).

Calefacción urbana (Stadswarmte)

Si tu vivienda está en una red de calor, no usas gas para calefacción/agua caliente. Tendrás un contador de calor (GJ) o alocadores.

• Las tarifas están topadas anualmente por la ACM (el regulador). Para 2025, la ACM publicó los cargos máximos fijos y variables del calor; los proveedores no pueden excederlos.
• Firmarás un contrato con el proveedor local de calor (p. ej., Vattenfall Warmte, Eneco Warmte).
• Toma una foto del contador GJ en la mudanza.

Consejo legal: Los topes máximos de tarifas de calor de la ACM cambian cada año. Si tu factura muestra tarifas superiores a los topes publicados por la ACM para ese año, objeta por escrito y remite a los topes publicados por la ACM.

Agua

• El suministro de agua no está liberalizado; regístrate con la compañía regional (p. ej., Waternet). La mayoría permite notificaciones de mudanza online en neerlandés o en inglés.
• Los inquilinos normalmente pagan impuestos de la junta del agua conocidos como waterschapsbelasting (el componente de “habitantes”), facturados por hogar. Los ejemplos para 2025 muestran cargos por hogar para inquilinos distintos de los cargos del propietario.

Residuos municipales e impuestos locales

• La mayoría de los municipios cobran la afvalstoffenheffing (tasa de recogida de residuos) al ocupante de la vivienda. Las tarifas y reglas las establece cada municipio en su verordening anual.

Internet y TV: Conectarse sin demora

La conectividad varía según la dirección:

• Fibra (glasvezel) a través de KPN Netwerk u otros operadores de fibra.
• Cable (coaxial) a través de Ziggo.
• VDSL/ADSL cobre (legado).
• Internet doméstico 5G/4G como solución temporal.

Lista de comprobación:

1. Comprobación de dirección en los sitios de los proveedores (la disponibilidad varía por dirección).
2. Pide con 2–3 semanas de antelación (los huecos de activación pueden estar muy solicitados en picos de estudiantes/expats).
3. Si tu proveedor no puede ofrecer en tu nueva dirección, puedes trasladar tu contrato o—tras el plazo inicial fijo—cancelar con 1 mes de preaviso.
4. Los pedidos de Internet/TV realizados online/teléfono son contratos a distancia—normalmente tienes un periodo de desistimiento de 14 días.

Alerta de estafa: Si alguien en la puerta dice ser “de tu proveedor” y quiere que cambies en el acto, ten precaución. Tienes derecho a un periodo de desistimiento de 14 días para la mayoría de ventas a distancia; nunca firmes ni compartas tu IBAN bajo presión. Si dudas, rechaza y contacta a tu proveedor directamente.

Lecturas de contadores: Cómo capturarlas y probarlas

Incluso con contadores inteligentes, tu prueba importa.

Qué registrar

• Electricidad: kWh (anota ambos registros día/noche si son visibles).
• Gas: m³ (si la vivienda tiene gas).
• Calor urbano: GJ (o lecturas de alocadores si hay contadores individuales/alicadores).
• Agua: m³.

Guía de la ACM: al mudarte o cambiar de proveedor, envía las lecturas en 5 días laborables; comprueba que la factura final coincida con tus lecturas.

Dónde encontrar identificadores técnicos: Tu proveedor puede pedir códigos EAN (18 dígitos) que identifican tus conexiones. Míralos en facturas anteriores o usa el Eancodeboek. Netbeheer Nederland explica lo básico para consumidores y cómo encontrar tu operador de red.

Consejo práctico: Fotografía el contador y luego toma una segunda foto con el periódico de hoy o la pantalla de bloqueo de tu teléfono en el encuadre. Envíate el conjunto por correo electrónico a ti mismo y al arrendador.

Certificados energéticos: Qué significan y cómo usarlos

¿Qué es un certificado energético?

Un certificado energético (A++++ a G) muestra cuán eficiente es energéticamente la vivienda. Los propietarios deben proporcionar un certificado a un nuevo inquilino. Puedes buscar certificados en EP-Online, la base de datos nacional mantenida para RVO.

• Los certificados emitidos después de 2021 siguen el método NTA 8800; los certificados antiguos permanecen válidos hasta por 10 años (comprueba la fecha de caducidad en el certificado).
• En edificios de apartamentos, las clases energéticas pueden diferir por apartamento según orientación, aislamiento y sistemas.

Por qué deben importarle a los inquilinos

• Costes de funcionamiento: mejores certificados generalmente implican menor consumo de calefacción y electricidad.
• Puntos de renta (WWS): en el sector regulado, el rendimiento energético añade puntos, lo que influye en la renta máxima legal. Usa la Huurcommissie Huurprijscheck para estimar puntos con los datos de la dirección.

Consejo legal: Si tu contrato comenzó después del 1 de julio de 2024, la Wet betaalbare huur cambia cómo se aplican los topes de renta en gran parte del mercado. Para contratos desde 1 de enero de 2025, la orientación de la Huurcommissie muestra nuevos umbrales para los sectores social/medio/libre y los rangos de puntos asociados. Consulta siempre las páginas actuales de la Huurcommissie para tu fecha de inicio.

Requisitos legales en los Países Bajos (enfoque en la mudanza)

Requisito / Tema	Qué significa para los inquilinos	Dónde verificar
Debe proporcionarse certificado energético	El arrendador debe facilitar un certificado energético válido al alquilar la vivienda.	Página de energielabel de Rijksoverheid; base de datos EP-Online.
Límite de depósito (borg)	Máx 2 meses de renta básica en todo el país bajo Wet goed verhuurderschap.	Preguntas y respuestas de Rijksoverheid sobre la Ley de buen arrendamiento.
Detectores de humo	Obligatorios en cada planta habitada; el arrendador debe instalarlos.	Orientación de Rijksoverheid sobre detectores de humo.
Registro en el municipio (BRP)	¿Te mudas dentro de NL o desde el extranjero? Registra la dirección en un plazo de 5 días (varía según la situación).	RvIG / Government Digital Service para BRP.
Lecturas de contadores al mudarse	Enviar al proveedor en 5 días laborables; conserva prueba fotográfica.	ConsuWijzer de la ACM.
Topes de calefacción urbana	Los proveedores de calor no pueden exceder los topes máximos de la ACM para el año.	Aviso oficial de tarifas de ACM; ConsuWijzer.
Servicekosten (costes de servicios)	Solo se permiten categorías específicas; las disputas van a la Huurcommissie (libro de políticas actualizado 1 Jul 2025).	Páginas y libros de políticas de servicekosten de la Huurcommissie.

Nota: Los umbrales/puntos de límite de renta dependen de la fecha de inicio del contrato y de futuras actualizaciones legislativas. Consulta siempre la guía actual de la Huurcommissie para tu situación (p. ej., umbrales a 1-1-2025).

Huurcommissie y razonabilidad de la renta (por qué está en un capítulo de suministros)

La mudanza es el momento perfecto para validar que tu renta inicial es legal según los puntos de la vivienda.

Ruta rápida para comprobar tu renta

1. Usa la Huurprijscheck (Huurcommissie) para ver la puntuación y la renta máxima permitida.
2. Si el resultado sugiere que tu renta es demasiado alta, primero pide por escrito al arrendador que la corrija, adjuntando el resultado de la Huurprijscheck.
3. Si no hay resolución, consulta la página de la Huurcommissie sobre reducción de renta por puntos (el proceso depende de tu fecha de inicio y del sector según la Wet betaalbare huur).

Consejo legal: Históricamente, los inquilinos tenían tiempos limitados para impugnar la renta inicial. Bajo el nuevo régimen, lo que puedes reclamar—y cuándo—depende de la fecha de tu contrato. Consulta siempre las páginas actuales de la Huurcommissie para plazos y formularios.

Servicekosten y suministros incluidos en tu renta

“Servicekosten” no es una caja negra. La Huurcommissie mantiene categorías estrictas y un libro de políticas actualizado (las disputas por servicekosten son comunes).

Ejemplos de costes de servicio legítimos (indicativos): limpieza de zonas comunes, costes de conserje, iluminación de pasillos compartidos, mantenimiento básico de jardines de espacios comunes, agua para zonas comunes y suministros medidos repercutidos al coste.

Consejo práctico: Pregunta al arrendador cómo se facturan los suministros (contador propio vs. subcontador vs. reparto) y solicita la especificación anual con antelación—esto evita sorpresas al final del año.

Responsabilidades del inquilino vs. arrendador (esenciales de mantenimiento)

La ley neerlandesa divide el mantenimiento entre inquilino y arrendador. Las pequeñas reparaciones y mantenimiento diario corresponden al inquilino; las reparaciones estructurales y mayores corresponden al arrendador. Esto está codificado en el Besluit kleine herstellingen (Decreto sobre pequeñas reparaciones).

Lista rápida (elementos comunes)

Elemento / Problema	Inquilino (tú)	Arrendador
Reemplazar bombillas, desatascar desagües accesibles, apretar tiradores sueltos	✅ Reparaciones menores según el decreto	—
Pintar paredes interiores/reparar pequeños agujeros	✅ Reparaciones menores	—
Servicio anual de caldera/HIU	—	✅ (responsabilidad del arrendador; puede ser mediante contrato de servicio)
Pintura exterior, goteras en el techo, humedades graves, podredumbre de marcos	—	✅
Detectores de humo: instalación	—	✅ Deben proporcionarse en cada planta.
Detectores de humo: cambio de pilas	✅ Normalmente inquilino	—

Consejo legal: Los costes que son responsabilidad del arrendador según el Besluit kleine herstellingen no pueden ser cargados a ti como “servicekosten”. Si eso ocurre, impúgalo (Huurcommissie).

Cronograma de contratación de suministros (resumen)

Cuándo	Qué hacer	Notas
T-4 semanas	Comprobar disponibilidad de internet; solicitar la instalación	Usa la comprobación de código postal para fibra/cable/DSL; pide hueco temprano; considera router 4G/5G temporal.
T-2 semanas	Elegir proveedor de energía; confirmar fecha de inicio	Ten listos los códigos EAN para electricidad/gas; si es red de calor: localiza el proveedor de calor.
T-1 semana	Registrarte con el proveedor de agua	El agua es regional; regístrate online (p. ej., Waternet tiene páginas EN).
Día de llaves (T-0)	Inspección de entrega, fotos de contadores, lecturas cofirmadas	Envía lecturas en 5 días laborables; guarda copias.
Semana 1–2	Verifica las primeras facturas a cuenta y los detalles del contrato	Comprueba topes tarifarios para calefacción urbana si aplica.
Mes 1–2	Comprueba la confirmación de registro en BRP	Regístrate dentro de 5 días de la mudanza.

Notas regionales y culturales (particularidades neerlandesas que sorprenden a nuevos residentes)

• “Sin amueblar” (ongemeubileerd) a menudo significa realmente desnudo—a veces sin suelos y sin luminarias. Calcula tiempo y presupuesto para instalar lo básico.
• Las zonas con calefacción urbana (stadswarmte) son comunes en construcciones nuevas o zonas densas; en muchas viviendas nuevas no hay gas.
• Los sistemas de residuos varían por ciudad: podrías necesitar una afvalpas (tarjeta de acceso a residuos) para abrir contenedores subterráneos.
• Bicicletas en zonas comunes: los edificios pueden ser estrictos sobre el almacenamiento; consulta las normas de la casa (huishoudelijk reglement).
• Los plazos de instalación de internet suben en agosto–octubre (estudiantes) y enero (mudanzas de trabajo). Reserva con antelación.

Opciones de internet: comparar de un vistazo

Conexión	Uso típico	Ventajas	Inconvenientes
Fibra (FTTH)	Teletrabajo, streaming, gaming	Velocidades simétricas, baja latencia, preparada para el futuro	No disponible en todas las direcciones; nuevas instalaciones pueden requerir acceso al armario de servicios
Cable (Coax)	Streaming, gaming casual	Cobertura amplia, altas velocidades de bajada	Asimétrico; la calidad del coaxial del edificio varía
VDSL/ADSL	Navegación básica	A menudo disponible donde no hay fibra	Más lento; depende de la distancia
5G/4G Home	Solución temporal	Inicio rápido, portátil	Límites de datos/gestión de tráfico posible

Consejo práctico: Si pediste internet con retraso, solicita un router 4G/5G temporal a tu proveedor o alquílalo para el solapamiento.

Cómo leer tus contadores (ejemplos)

Electricidad (contador inteligente)

• Busca registros como 1.8.1 (día) y 1.8.2 (noche) si hay tarifa dual; de lo contrario, un total único.
• Si has desactivado la lectura automática, debes informar manualmente—tu proveedor te indicará cómo.

Gas

• Registra los números enteros en m³. Los diales antiguos pueden tener decimales rojos—ignóralos.

Calor urbano

• Registra GJ del contador de calor (a menudo en el armario de servicios). Algunas viviendas usan alocadores en los radiadores; fotografía cada dispositivo si existe.

Agua

• Registra la cifra en m³; ignora los ceros a la izquierda y los pequeños decimales rojos.

Consejo práctico: Pregunta al arrendador qué cuartos de contadores sirven al piso (los armarios en el sótano son comunes en bloques grandes).

Ejemplo: ¿Mi renta está dentro del tope legal?

1. Abre la Huurprijscheck para zelfstandige woonruimte.
2. Reúne detalles del contrato y del certificado energético (superficie, comodidades, clase energética, espacio exterior).
3. Introduce los datos y anota la renta básica máxima legal.
4. Si tu renta real excede ese máximo y (según la fecha del contrato) estás en un segmento regulado, solicita una reducción por escrito. Si no se resuelve, sigue el procedimiento de la Huurcommissie según la fecha de tu contrato y el sector.

Consejo legal: Los umbrales sectoriales y topes de renta cambiaron con la Wet betaalbare huur a partir del 1 de julio de 2024, con nuevos umbrales señalados para 2025. Consulta la actualización de la Huurcommissie para las cantidades y bandas de puntos más recientes.

Asuntos económicos que verás en tus primeras facturas

• Pago a cuenta (voorschot): una estimación mensual; se regulariza en la liquidación anual.
• Impuesto energético y la “vermindering energiebelasting”: cada conexión eléctrica con función residencial recibe una reducción fija anual del impuesto en la factura (cantidad fijada anualmente por el gobierno).
• Tarifas de calor: si estás en calefacción urbana, compara tu factura con los topes máximos de la ACM para el año.
• Impuestos municipales: vigila la afvalstoffenheffing y los cargos de la junta de agua facturados por separado.

Cómo impugnar una factura (suministros/servicekosten)

1. Compara tus fotos y lecturas de mudanza con los saldos iniciales en la factura.
2. Escribe al proveedor/arrendador con pruebas (fotos, formulario de entrega).
3. Para disputas de servicekosten, usa el proceso de la Huurcommissie y su libro de políticas de servicekosten para categorías y especificaciones requeridas.
4. Para cargos de calefacción urbana por encima de los topes de la ACM, cita la página de tarifas de la ACM y solicita corrección.

Notas específicas por ciudad

• Ámsterdam: Proveedor de agua Waternet (ventanilla única para suministro de agua e impuestos de la junta del agua en gran parte de la región). Páginas en inglés claras para mudanzas.
• Róterdam/ La Haya: Los proveedores varían (Evides/Dunea); las redes de calefacción urbana son comunes.
• Eindhoven, Utrecht, Groningen: Los despliegues de fibra están avanzados; aun así, comprueba dirección por dirección.

Errores comunes que evitar

• No hacer fotos en la entrega → posición débil en disputas por daños o limpieza.
• Olvidar las lecturas de contadores → facturas estimadas que no coinciden con la realidad (envía en 5 días laborables).
• Ignorar el certificado energético → sorpresas en el consumo energético y oportunidades perdidas para impugnar puntos de renta.
• Suponer que el agua “se arregla sola” → regístrate tú; no está incluida con la energía.
• Pagar de más por calefacción → no comprobar los topes máximos de tarifas de calor de la ACM.
• Pagar al arrendador items como servicekosten → comprueba frente al Besluit kleine herstellingen y el libro de políticas de la Huurcommissie.
• Pedir internet demasiado tarde → días sin conectividad; pide con antelación o usa 4G/5G como puente.

Kit de mudanza y suministros (para imprimir)

• Informe de entrega con fotos (estado + contadores).
• PDF del certificado energético (del arrendador) + resultado de la comprobación en EP-Online.
• Contratos de proveedores (energía/calor/agua/internet).
• Confirmación de registro en BRP (cita o envío online).
• Normas del edificio (huishoudelijk reglement) para residuos, almacenamiento de bicis, ruido, entregas.
• Números de emergencia: línea de averías del operador de red (stroomstoring 0800-0900 a nivel nacional) y teléfono de incidencias del proveedor de calor.

Tablas que puedes usar

A. Comparación y configuración de suministros

Suministro	¿A quién eliges?	Cómo configurarlo	Qué registrar el día 1
Electricidad	Proveedor (tú eliges)	Contrato con el proveedor; operador de red fijo	Fotos kWh; código EAN
Gas	Proveedor (tú eliges)	Contrato con el proveedor; operador de red fijo	Foto m³; código EAN
Calefacción urbana	Proveedor de calor (por zona)	Contrato con la empresa de calor	Foto GJ (o radiadores)
Agua	Monopolio regional	Regístrate online (p. ej., Waternet)	Foto m³
Internet/TV	Proveedor (según dirección)	Pide con 2–3 semanas de antelación	Fecha de entrega/activación del módem

B. Límites legales y plazos (esenciales)

Tema	Regla clave
Depósito	Máx 2 meses de renta básica (Wet goed verhuurderschap).
Certificado energético	El arrendador debe facilitarlo al inquilino; verifica en EP-Online.
Detectores de humo	Obligatorios en cada planta habitada; el arrendador instala.
Lecturas de contadores	Enviar en 5 días laborables tras la mudanza; conserva prueba fotográfica.
Tarifas de calefacción	El proveedor no puede exceder los topes máximos de la ACM para el año.
Registro BRP	Registra tu nueva dirección en 5 días.

C. Responsabilidades inquilino vs arrendador (lista corta)

Área	Inquilino	Arrendador
Reparaciones menores (bombillas, desatascar desagües accesibles, pequeñas reparaciones)	✅ según Besluit kleine herstellingen	—
Reparaciones mayores (estructura, exterior, goteras graves)	—	✅
Servicio anual de calefacción	—	✅ (deber del arrendador; puede usar contrato de servicio)

Preguntas frecuentes “¿Y si…?”

¿Y si no hay certificado energético? Pide al arrendador por escrito. Los propietarios están obligados a proporcionar un certificado para una vivienda que alquilan. También puedes buscar en EP-Online; si falta, es una señal de alarma.

¿Y si no pueden instalar internet durante 3–4 semanas? Pide una solución temporal de internet 4G/5G; muchos proveedores o terceros las alquilan. Pregunta a tu ISP si pueden enviarte un dongle/router temporal.

¿Y si estoy en calefacción urbana y mi factura parece alta? Compárala con los topes máximos de la ACM para el año; si es superior, impugna por escrito.

¿Y si mi arrendador carga “servicekosten” por reparaciones estructurales? Remite al Besluit kleine herstellingen y al libro de políticas de servicekosten de la Huurcommissie—luego presenta un caso si es necesario.

Conclusiones clave

• Documenta todo en la entrega: defectos, todos los contadores, llaves—con fotos y firmas.
• No te mudes “sin suministros”: date de alta en energía/calor y regístrate en agua; el internet puede tardar semanas—pídelo con antelación.
• Usa el certificado energético: predice costes de funcionamiento y afecta puntos de renta en sectores regulados.
• Conoce tus derechos: límite de depósito (2 meses), detectores de humo por ley, topes de la ACM para calor, regla de 5 días para lecturas de contadores, 14 días de desistimiento para ventas a distancia de telecomunicaciones.
• Servicekosten no es un cheque en blanco: comprueba categorías e impugna vía Huurcommissie cuando proceda (libros de políticas actualizados julio 2025).
• Registra tu nueva dirección (BRP) en 5 días—es esencial para impuestos, atención sanitaria y correo.