Presupuestar tu mudanza: coste total del alquiler, depósitos y facturas mensuales

Introducción

Alquilar en los Países Bajos puede requerir desembolsos importantes al inicio. Más allá del alquiler mensual, te enfrentarás a un depósito de garantía, tasas municipales y de la autoridad del agua, suministros, internet y cargos por servicios (“servicekosten”). Algunas tarifas son ilegales (p. ej., el “sleutelgeld” o «key money»), mientras que otros costes varían según la ciudad, el tipo de vivienda y el rendimiento energético. Este capítulo explica cada euro que deberías planificar: qué se paga al principio, qué se repite mensualmente y qué costes puedes impugnar o reducir.

Usamos las normas neerlandesas vigentes, incluida la Wet betaalbare huur (Ley de alquileres asequibles), los topes de subida de alquileres de 2025, el depósito legal máximo de 2 meses y las reglas para las liquidaciones de servicekosten. También señalamos peculiaridades locales (como que “sin amueblar” a menudo signifique sin suelos ni luminarias) y tasas regionales que difieren entre Ámsterdam y otras ciudades.

Qué cubre este capítulo

• Todos los costes puntuales (depósito, primer mes, tarifas legítimas/ilegales, básicos para entrar a vivir).
• Todos los costes mensuales (alquiler base, servicekosten, energía, agua, internet, tasas municipales y de la autoridad del agua, seguros).
• Cómo el sistema de puntos (WWS) limita el alquiler en la vivienda social y de mercado medio.
• Topes de subida de alquileres 2025 para vivienda social, mercado medio y sector libre.
• Paso a paso: comprueba tu alquiler legal máximo, impugna costes de servicios, reclama tarifas ilegales y protege tu depósito.
• Ejemplos de presupuestos realistas y tablas que puedes copiar.

Instantánea rápida del presupuesto

Úsalo como lista de verificación antes de presentar una solicitud de alquiler.

Costes puntuales (al entrar)

Concepto	Importe típico	Notas
Depósito de garantía	1–2 × alquiler base	El máximo legal es 2 meses; devolución en 14 días tras la salida (las deducciones deben estar justificadas).
Primer mes de alquiler	1 × alquiler	Suele pagarse en la entrega de llaves en la mayoría de los contratos.
Gastos administrativos	€0–€50 (a menudo €0)	Solo se pueden cobrar servicios concretos (p. ej., una placa con nombre). Cobrar por redactar el contrato no está permitido.
Mobiliario y básicos	€500–€3.000	Depende de amueblado vs. sin amueblar. Sin amueblar puede faltar suelos y accesorios.
Mudanza/limpieza	€150–€800	Depende de hacerlo tú mismo o contratar mudanceros/profesionales, limpieza en la entrega.
Registro (BRP)	€0	Regístrate en 5 días si te quedas >4 meses.

Costes mensuales (recurrentes)

Concepto	Importe típico	Notas
Alquiler base (kale huur)	Depende de ciudad & tamaño	Regulada por WWS en vivienda social y mercado medio. Usa el comprobador de la Huurcommissie.
Servicekosten	€20–€200+	Liquidación anual; el arrendador debe proporcionar desglose.
Electricidad y gas	Uso muy dependiente	ACM advierte sobre el aumento de las facturas energéticas; compara contratos. La calefacción urbana tiene tarifas máximas ACM anuales.
Agua (potable)	€10–€25	Depende del proveedor (p. ej., Waternet, Vitens).
Internet	€30–€60	Depende de velocidad/tecnología; ACM vigila precios y competencia.
Tasas municipales	€20–€45	Afvalstoffenheffing (tasa de residuos) cargada a los hogares; varía según la ciudad (p. ej., Ámsterdam 2025: €352 persona sola / €469 multi).
Impuestos de la autoridad del agua	€15–€40	Waterschapsbelasting (tasas) pagadas por los ocupantes; los niveles difieren por región.
Seguro de contenido (inboedel)	€5–€15	Opcional pero recomendado. (Rangos de mercado; compara vía organizaciones de consumidores.)

La estructura del alquiler neerlandés, en breve

• El alquiler base (kale huur) es el núcleo.
• Las servicekosten cubren servicios del edificio (p. ej., limpieza, iluminación de zonas comunes, conserje) y anticipos para energía/agua compartida cuando proceda. Deben liquidarse anualmente, con un estado detallado (normalmente dentro de 6 meses tras el año natural).
• Los suministros (electricidad, gas, calefacción, agua) pueden estar a tu nombre o pagarse mediante anticipos en los servicekosten.
• Impuestos: pagas la tasa municipal de residuos y las tasas de la autoridad del agua como ocupante; el impuesto sobre la propiedad (OZB) lo paga el propietario.

Costes puntuales en detalle

Depósito de garantía (“waarborgsom”)

Desde el 1 de julio de 2023, los Países Bajos limitan el depósito residencial a un máximo de dos meses de alquiler base. El arrendador debe devolverlo en 14 días tras la entrega de la vivienda, descontando importes solo si están justificados por daños o cantidades impagadas. Guarda un informe de entrada y fotos.

Consejo legal: Si un arrendador pide 3 meses o más, cita el Artículo 7:261b BW (introducido por la Wet goed verhuurderschap) y recházalo. Los municipios pueden hacer cumplir estas normas.

Cálculo de ejemplo

• Alquiler base: €1.450 → Depósito (máx) = €2.900.
• Si está amueblado, el límite sigue siendo dos meses de alquiler base; el riesgo del mobiliario no es motivo legal para excederlo.

Primer mes de alquiler

Suele pagarse en la entrega de llaves. Evita pagar el alquiler antes de haber visto la vivienda, firmado el contrato y verificado la identidad del arrendador/mediador.

Alerta de estafa: Que te pidan transferir dinero vía criptomoneda o a alguien en el extranjero “para reservar el piso” es señal de alarma. Usa IBANs neerlandeses verificados y contratos.

Honorarios de agencia y “extras”: ¿qué es ilegal?

• Honorarios de mediación cobrados al inquilino están generalmente prohibidos cuando el agente actúa para el arrendador o anuncia la propiedad públicamente. Esto es la prohibición de “servir a dos amos” (Código Civil 7:417(4)). Puedes reclamar esas tarifas.
• Sleutelgeld / gastos de contrato o administración: cobrar por simplemente redactar el contrato o entregar las llaves se considera una ventaja desproporcionada y puede ser nulo según el Código Civil 7:264 BW. Solo se pueden facturar servicios concretos y específicos al inquilino (p. ej., una placa con nombre).

Cómo reclamar una tarifa ilegal (pasos rápidos)

1. Pide por escrito la devolución citando BW 7:417(4) y/o BW 7:264. 2) Si se niegan, considera el Kantonrechter (juzgado de pequeñas reclamaciones) con tu comprobante de pago. 3) Busca asistencia legal o una asociación de inquilinos si es necesario.

Costes mensuales en detalle

1) Alquiler base y el sistema de puntos (WWS)

Los Países Bajos usan el Woningwaarderingsstelsel (WWS) para calcular un alquiler legal máximo para la mayoría de las viviendas. Desde la Wet betaalbare huur, el WWS ahora cubre la vivienda social y el mercado medio; el sector libre (vrije sector) queda fuera si una vivienda obtiene ≥ ~187 puntos. Los arrendadores deben proporcionar un recuento de puntos con los nuevos contratos, y los municipios pueden hacer cumplir.

• Comprueba tu alquiler máximo antes de firmar: usa el Huurprijscheck de la Huurcommissie.
• La etiqueta energética importa: mejor etiqueta = más puntos = normalmente mayor alquiler permitible (pero típicamente facturas energéticas más bajas).

Ejemplo: Un apartamento de 50 m², etiqueta B, con buenas comodidades, balcón y trastero podría puntuar ~165–175 puntos (ilustrativo). Si es así, entra en el mercado medio regulado y el alquiler debe mantenerse por debajo o igual al máximo WWS para esa puntuación. (Confirma tu puntuación exacta con el comprobador.)

2) Topes de subida de alquileres 2025 (muy importante para tu presupuesto anual)

• Sector social (desde 1 de julio de 2025): máx. 5%, con subidas permitidas en importes fijos dependientes de la renta para ingresos más altos (€50 / €100).
• Mercado medio (regulado por la nueva ley): desde 1 de enero de 2025 máx. 7,7%.
• Sector libre: desde 1 de enero de 2025 máx. 4,1% (inflación o crecimiento salarial, lo que sea menor, +1%).

Consejo legal: Si tu subida de alquiler supera estos topes, puedes objetar y (si hace falta) acudir a la Huurcommissie (sectores regulados) o al tribunal (sector libre). Conserva el aviso por escrito y responde dentro del plazo indicado.

3) Servicekosten

Los cargos por servicios no son un beneficio; deben reflejar costes reales por servicios y suministros compartidos. Los arrendadores deben proporcionar una liquidación anual y conciliar los anticipos, normalmente dentro de 6 meses tras el cierre del año. Si no hay desglose, puedes retener pagos y solicitar a la Huurcommissie que valore la declaración.

Elementos comunes de servicekosten: limpieza e iluminación de áreas comunes, conserje, jardín, ascensor, calefacción/agua compartida cuando las unidades carecen de contadores individuales, ciertas reparaciones menores. (Consulta el libro de políticas 2025 de la Huurcommissie sobre Servicekosten para un tratamiento detallado.)

Pro Tip: Pide la declaración de servicekosten del año pasado antes de firmar. Si los anticipos son mucho menores que los costes reales del año anterior, espera una factura complementaria más adelante.

4) Energía: electricidad, gas o calefacción urbana

• Las facturas dependen del tipo de contrato, tu consumo y las tarifas de red (que la ACM fija anualmente para los operadores de red). La ACM espera que las tarifas netas suban con el tiempo; elige tu contrato de proveedor con cuidado.
• Si tienes calefacción urbana (stadswarmte), los precios del proveedor están limitados por las tarifas máximas de calor de la ACM cada año.

Pro Tip: Comprueba la etiqueta energética de la vivienda y el tipo de ventilación/calefacción. Las etiquetas A/B suelen significar mejor aislamiento y menores necesidades de calefacción; las etiquetas E–G pueden añadir €50–€150+ al mes en invierno respecto a un piso eficiente de tamaño similar. (Los rangos varían; compara tus lecturas de contador y contrato.)

5) Agua (potable) y tasas de la autoridad del agua

El agua potable la factura tu proveedor regional (p. ej., Waternet, Vitens). Espera un pequeño cargo fijo más un precio por m³.

Por separado, cada hogar paga la waterschapsbelasting (tasas de la autoridad del agua). Los ocupantes abonan la parte de usuario—comúnmente un cargo fijo por “ingezetenen” más tratamiento de aguas residuales por unidad de contaminación. Los niveles difieren por región (p. ej., Rijksoverheid/Unie van Waterschappen publica resúmenes anuales). Las cifras de ejemplo de 2025 muestran un cargo anual para un inquilino soltero alrededor de unos pocos cientos de euros según la autoridad del agua.

6) Internet

Los Países Bajos tienen una excelente infraestructura fija (cable y fibra). La ACM revisa regularmente la competencia y los precios; muchos hogares pagan alrededor de €30–€60 por un plan independiente, más por paquetes con TV/telefono. Antes de contratar, comprueba la dirección para disponibilidad de fibra.

7) Tasas municipales (tasa de residuos)

Como ocupante, pagas la Afvalstoffenheffing (tasa de recogida de residuos) a tu gemeente. Los importes varían: para Ámsterdam 2025 es €352 (persona sola) / €469 (hogar multipersona). Otras ciudades pueden ser más bajas o altas; consulta la web de tu municipio.

Requisitos legales y tus derechos (Países Bajos)

Requisito	Qué significa	Dónde aplica	Fuente
Límite de depósito	Máx. 2 meses de alquiler base; devolver en 14 días tras la salida (las deducciones deben estar especificadas).	Todas las tenencias
Tarifas ilegales	No hay “honorarios de mediación” al inquilino si el agente sirve al arrendador/anuncia públicamente; no hay “sleutelgeld”/gastos de contrato sin servicio concreto.	Todas
Declaración de servicekosten	Anual, desglosada, normalmente dentro de 6 meses tras el año; se puede impugnar ante la Huurcommissie.	Todas
Regulación de alquiler (WWS)	El sistema de puntos fija un alquiler máximo en social y mercado medio; los arrendadores deben facilitar un recuento de puntos; intervención municipal.	Viviendas reguladas
Topes de subida 2025	Social 5% (desde 1 Jul 2025; importes fijos permitidos según renta), Mercado medio 7,7%, Sector libre 4,1%.	Nacional
Registro BRP	Si te quedas >4 meses, regístrate en 5 días en tu municipio.	Nacional
Reparaciones: inquilino vs. arrendador	Reparaciones menores = inquilino; mantenimiento mayor = arrendador (Besluit kleine herstellingen).	Nacional

Guías paso a paso que realmente usarás

A) Comprueba si tu alquiler es legal (WWS)

1. Recopila datos: dirección, superficie (m²), comodidades, espacio exterior, etiqueta energética, valor WOZ (si aplica) y cualquier instalación compartida.
2. Ejecuta el Huurprijscheck (Huurcommissie) para tu dirección/tipo de vivienda. Guarda el resultado y la puntuación de puntos.
3. Compara el resultado con tu alquiler base propuesto o actual. Si el alquiler es > máximo WWS, puedes exigir una reducción.
4. Antes de firmar: pide al arrendador/mediador su hoja de puntos WWS. Desde 2025 debe proporcionarse por adelantado; si falta, insístelo.
5. Si el arrendador se niega a ajustar: presenta una valoración de alquiler ante la Huurcommissie (los plazos y reglas difieren para contratos nuevos vs. existentes bajo la nueva ley).

Consejo legal: Para viviendas de mercado medio (aprox. 144–186 puntos), la regulación de alquiler se aplica a contratos nuevos desde el 1 de julio de 2024; pide la hoja de puntos antes de acordar el alquiler.

B) Impugnar una factura de servicekosten

1. Solicita el estado anual (desglosado) si no lo recibiste: el arrendador debe proporcionarlo.
2. Comprueba: ¿los conceptos son elegibles como servicekosten? ¿los anticipos se han conciliado con los costes reales?
3. Objeta por escrito al arrendador; solicita corrección.
4. Sigue en desacuerdo? Presenta el procedimiento de servicekosten en la Huurcommissie (consulta el libro de políticas 2025).

C) Impugnar una subida ilícita de alquiler (topes 2025)

1. Lee el aviso: fecha de efecto, porcentaje/importe, sector (social/medio/libre).
2. Compara con el máximo legal para 2025 (social 5% desde 1 Jul; medio 7,7% desde 1 Ene; libre 4,1% desde 1 Ene).
3. Objeta por escrito dentro del plazo que figure en el aviso. Si estás en los sectores regulados y las negociaciones fallan, acude a la Huurcommissie; en el sector libre también puedes usar la Huurcommissie cuando aplique o buscar asesoría legal.

D) Reclamar tarifas ilegales al inquilino

1. Identifica la tarifa (p. ej., “bemiddelingskosten”, “sleutelgeld”, “contractkosten”).
2. Escribe al agente/arrendador citando BW 7:417(4) (prohibición doble mediación) y/o BW 7:264 (ventaja desproporcionada). Pide reembolso en 14 días.
3. Sin reembolso? Considera el juzgado de pequeñas reclamaciones (Kantonrechter). Conserva recibos y correspondencia.

E) Proteger tu depósito

1. En la entrada, completa un informe de estado por escrito con fotos/videos con marca temporal.
2. Documenta el desgaste preexistente y los elementos faltantes.
3. En la salida, repite la inspección y exige la devolución en 14 días; solicita un desglose de deducciones si las hay.

Presupuestos de ejemplo trabajados

Son escenarios ilustrativos para ayudarte a listar todos los costes. Sustituye el alquiler por la oferta que tengas y comprueba las tasas de tu ciudad.

Escenario 1: Profesional soltero, piso de mercado medio regulado (Etiqueta B), 45 m²

• Alquiler base (regulado por WWS): €1.150
• Servicekosten (limpieza, iluminación, conserje): €65
• Electricidad + gas (piso eficiente; uso moderado): €110
• Agua potable: €15
• Internet: €40 (fibra independiente)
• Tasa municipal de residuos: €29/mes equivalente (p. ej., Ámsterdam persona sola €352/yr)
• Tasas de la autoridad del agua: ≈ €18–€25/mes equivalente (depende de la región; consulta tu waterschap)
• Seguro de contenido: €8

Total mensual ≈ €1.457–€1.472 A pagar al inicio: Depósito €2.300 (máx.), Primer mes €1.150 → €3.450. (Si te piden alguna “tasa administrativa”, comprueba su legalidad.)

Escenario 2: Pareja, apartamento sector libre (Etiqueta D), 65 m², calefacción urbana

• Alquiler base: €1.800
• Servicekosten: €95
• Calefacción urbana: €100–€160 (depende del uso; limitada por las tarifas máximas ACM)
• Electricidad (sin gas): €75
• Agua: €20
• Internet: €45
• Tasa municipal de residuos: €39/mes equivalente (p. ej., Ámsterdam multi €469/yr)
• Tasas de la autoridad del agua: ≈ €25–€35/mes equivalente (depende de la región)
• Seguro de contenido: €10

Total mensual ≈ €2.209–€2.269 A pagar al inicio: Depósito €3.600 (máx.), Primer mes €1.800 → €5.400.

Escenario 3: Habitación en piso compartido (kamer) en sector social, suministros compartidos

• Alquiler base (kamer): €520
• Servicekosten (energía/agua compartida): €90 (liquidación anual)
• Internet: incluido en servicekosten (verificar)
• Tasa municipal de residuos: dividida entre los ocupantes registrados (según ciudad)
• Tasas de la autoridad del agua: divididas entre compañeros

Total mensual ≈ €650–€700 (según reglas de reparto)

Tablas a las que volverás

A) Límites legales y topes de subida 2025

Sector	Tope 2025	Fecha de vigencia	Notas
Social	5% (o €50/€100 fijos según renta)	1 Jul 2025	Se permiten importes fijos dependientes de la renta para ingresos altos.
Mercado medio (regulado)	7,7%	1 Ene 2025	Nueva categoría bajo la Wet betaalbare huur.
Sector libre	4,1%	1 Ene 2025	Regla = min(inflación, crecimiento salarial) + 1%.

B) Lista de responsabilidades (Besluit kleine herstellingen)

Concepto	Inquilino	Arrendador
Reemplazar asiento del WC, arandela de grifo	✅
Pintar interior, pequeñas obras de yeso	✅
Limpiar/reemplazar bombillas	✅
Servicio de la caldera central		✅
Pintura exterior		✅
Reparaciones estructurales/mayores		✅

(Consulta el Besluit kleine herstellingen oficial y el resumen de Rijksoverheid para la lista completa.)

C) Tipos de vivienda e impacto en el presupuesto

Tipo	Pros	Precauciones	Efecto en el presupuesto
Sin amueblar (kaal)	Alquiler más bajo	A menudo sin suelos/ cortinas/ luminarias	Mayores costes puntuales de puesta a punto
Semi-amueblado	Suelos/ cortinas incluidos	Los electrodomésticos varían	Equilibrado
Amueblado	Listo para entrar a vivir	Depósito más alto no permitido > 2 meses	Alquiler más alto; mismo límite legal de depósito
Calefacción urbana	Sin gas; calor estable	Monopolio del proveedor; tarifa tope por ACM	Previsibilidad presupuestaria mediante tarifas máximas

Subsidio de vivienda (Huurtoeslag): ¿puede ayudar?

• No hay umbral fijo de renta: la elegibilidad depende de alquiler, ingresos, edad y patrimonio.
• Se aplica el límite de ahorros/patrimonio (2025); consulta los límites vigentes.
• Existe un alquiler máximo elegible para 2025 (€900,07 para la mayoría de adultos); por debajo de ese importe, y si cumples otras condiciones, puedes calificar. Solicita a través de Belastingdienst/Toeslagen.

Pro Tip: Si tu alquiler supera por poco el umbral, comprueba si los componentes de servicekosten pueden separarse correctamente del alquiler base para mantenerlo elegible. Pide al arrendador una separación correcta.

Matices por ciudad y región

• Ámsterdam: mayor Afvalstoffenheffing (2025: €352/€469) que muchas municipalidades; fuerte aplicación contra tarifas ilegales; mercado competitivo pero con estafas frecuentes—ten cautela con pagos para “reservas”.
• Róterdam, La Haya, Utrecht: marco legal similar; las cantidades de tasas municipales y de la autoridad del agua difieren—consulta las webs de tu gemeente y waterschap. El registro en 5 días es estándar en todo el país para estancias >4 meses.
• Etiqueta energética: la vivienda antigua puede conllevar mayores costes de calefacción; el WWS otorga menos puntos a etiquetas malas, lo que puede limitar el alquiler permitible—usa eso como palanca en negociaciones.

Errores comunes (y soluciones)

1. No comprobar el máximo WWS antes de firmar.

   • Solución: Ejecuta el Huurprijscheck; pide la hoja de puntos del arrendador.

2. Pagar honorarios de agencia ilegales.

   • Solución: Cita BW 7:417(4) y 7:264; solicita reembolso; escala si es necesario.

3. Subestimar los costes energéticos en pisos antiguos.

   • Solución: Pide el consumo de los últimos 12 meses, la etiqueta energética y revisa tipos de contrato; ten en cuenta las advertencias de la ACM sobre el aumento de costes netos/energéticos.

4. Perder la liquidación de servicekosten.

   • Solución: Programa un recordatorio: a mitad de año el arrendador debe liquidar los anticipos del año anterior con una declaración detallada; impugna si falta o está inflada.

5. Aceptar un depósito de 3 meses.

   • Solución: El máximo legal es 2 meses; no firmes en contrario.

6. Omitir el registro BRP a tiempo.

   • Solución: Si te quedas >4 meses, regístrate en 5 días; lo necesitarás para sanidad, subsidios y trámites bancarios.

Cómo construir tu presupuesto realista (plantilla)

1. Lista los conceptos recurrentes: alquiler base, servicekosten, energía, agua, internet, tasas municipales y de waterschap, seguro de contenido.
2. Añade colchones estacionales para calefacción (viviendas antiguas/etiqueta pobre) y reemplazos puntuales (p. ej., electrodomésticos si eres responsable).
3. Convierte impuestos anuales a equivalentes mensuales (la tasa de residuos y las facturas del waterschap suelen llegar anual o trimestralmente).
4. Reserva 5–10% de los costes mensuales de vivienda para imprevistos.
5. Calcula lo puntual: depósito (máx. dos meses), primer mes, pequeños costes administrativos legítimos, mobiliario/suelos/iluminación, mudanza.
6. Comprueba la legalidad: alquiler ≤ WWS máx. si está regulado; tarifas legales; depósito ≤2 meses; subida de alquiler ≤ tope.

Preguntas frecuentes “¿Es esto normal?”

¿Un depósito de 2 meses es normal? Sí—es el máximo legal. Cualquier cosa superior es ilícita.

¿Mi alquiler puede subir a mitad de año por encima del tope? No. Los topes anuales aplican por sector y fecha (2025: 5% social (desde 1 Jul), 7,7% mercado medio, 4,1% sector libre).

Mi arrendador no muestra la declaración de servicekosten del año pasado. Deben hacerlo. Pide formalmente. Si se niegan o está incorrecta, puedes acudir a la Huurcommissie.

Compartimos un piso: quién paga las tasas del waterschap? Los ocupantes pagan las tasas de usuario; cómo las repartís queda a vuestra vivienda. Las cantidades varían por waterschap.

Si el agente quiere una “tasa administrativa” de €250? Pregunta qué servicio concreto recibes. Cobrar por redactar el contrato/entregar llaves no está permitido.

Ejemplos regionales de costes (Municipales & Waterschap)

• Ámsterdam (tasa de residuos 2025): €352 (persona sola) / €469 (multi-persona).
• Waterschap (varía): ejemplos recientes muestran inquilinos solteros con cargos anuales alrededor de €200–€250+ según el waterschap; consulta el sitio oficial de tu región (p. ej., Waternet o el portal de tu waterschap).

Notas culturales y prácticas

• “Sin amueblar” a menudo significa sin suelos, sin cortinas y a veces sin luminarias. Presupuesta desde unos cientos hasta un par de miles de euros para dejar la vivienda habitable.
• Las responsabilidades sobre electrodomésticos varían según el contrato (y si el elemento es tuyo o del arrendador). Aclara por escrito.
• Fotos e informes de entrada son práctica habitual—trátalos como seguro para tu depósito.
• El registro de dirección (BRP) no es opcional; omitirlo puede causar problemas con cuentas bancarias, seguro de salud y subsidios.

Vías de disputa de un vistazo

1. Alquiler demasiado alto según puntos? → Huurcommissie (valoración de alquiler) (plazos varían; contratos nuevos de mercado medio tienen ventanas específicas).
2. Servicekosten incorrectos/tardíos? → Procedimiento de servicekosten en la Huurcommissie, citando la falta/incorrectitud de la declaración anual.
3. Tarifas ilegales cobradas? → Exige reembolso (BW 7:417(4) / 7:264). Lleva a juicio si hace falta.
4. Subida de alquiler por encima del tope? → Objeta por escrito, luego Huurcommissie (cuando corresponda).

Conclusiones clave

• Presupuesta tanto los pagos iniciales como los mensuales: depósito ≤2 meses + primer mes por adelantado; los conceptos recurrentes incluyen servicekosten, energía, internet, tasa de residuos y tasas del waterschap.
• Conoce tu sector: la vivienda social y de mercado medio están reguladas por el WWS; verifica tu puntuación de puntos y el alquiler máximo antes de firmar.
• Atento a los topes 2025: Social 5% (desde 1 de julio), Mercado medio 7,7%, Sector libre 4,1%. Impugna cualquier subida mayor.
• Exige transparencia: los servicekosten deben estar desglosados anualmente y reflejar costes reales.
• Evita tarifas ilegales: los “honorarios de mediación” al inquilino y las “tasas de contrato/administración” genéricas no están permitidos; reclámales si se cobran.
• Regístrate (BRP) en 5 días si te quedas más de 4 meses—es clave para otros servicios.
• La energía importa: la etiqueta energética y el tipo de calefacción determinan las facturas; la calefacción urbana está sujeta a las tarifas máximas de la ACM.

Consejo final: Antes de solicitar, rellena las tablas con tus números reales (oferta de alquiler, la tasa de residuos de tu municipio, los cargos del waterschap de tu región, tu presupuesto de internet). Hacer esto desde el principio puede ahorrarte cientos y evitar sorpresas en el primer mes.