Finalización del contrato de alquiler: Notificación, inspección de salida, devolución del depósito y disputas

Introducción

Finalizar bien un contrato de alquiler ahorra dinero, estrés y tiempo. En los Países Bajos, el proceso de fin de contrato está estructurado: debes dar el aviso apropiado, entregar la vivienda en la condición acordada y saldar los gastos de servicios y el depósito. Si algo sale mal, existen vías claras para impugnar deducciones ilegales, corregir liquidaciones de gastos o escalar disputas. Este capítulo explica exactamente cómo finalizar sin contratiempos: qué exige la ley neerlandesa, cómo prepararse para la inspección de salida y qué hacer si tu arrendador retrasa o se niega a devolver el depósito. Cubrimos reglas nacionales, matices municipales y detalles culturales que los expatriados suelen pasar por alto.

Objetivo: irse a tiempo, devolver limpio y en buen estado, documentar todo y recuperar el depósito—rápido.

Cómo funciona la finalización del contrato en los Países Bajos (a grandes rasgos)

1. Dar un aviso válido (normalmente 1 mes por ley; igual al periodo de pago del alquiler, con mínimo legal de 1 y máximo de 3 meses). Envía por carta certificada (aangetekende brief) u otro método que el arrendador confirme por escrito.
2. Programar inspecciones: es común y útil una preinspección (voorinspectie) y luego la inspección final (eindinspectie) con la entrega de llaves.
3. Condición de entrega: devuelve la vivienda limpia y en la condición exigida por la ley/contrato (reparaciones menores por el inquilino; reparaciones/mantenimiento mayores por el arrendador).
4. Cierre de suministros/gastos de servicios: recibirás una liquidación anual de gastos de servicios (afrekening) dentro de los 6 meses posteriores al cierre del año natural; puedes impugnarla ante la Huurcommissie.
5. Devolución del depósito: el depósito máximo es de 2 meses de alquiler básico para contratos desde 1 de julio de 2023; los arrendadores deben reembolsar en 14 días tras la inspección (o en 30 días si hay deducción, con explicación detallada). Si no se devuelve, puedes exigirlo y luego demandar en el kantonrechter.

Dar el aviso (Opzeggen)

Plazos legales de preaviso

Para la mayoría de los alquileres residenciales:

• Periodo de preaviso del inquilino = el periodo de pago del alquiler, mínimo 1 mes, máximo 3 meses (por ejemplo, si pagas mensualmente, tu preaviso es de 1 mes). Puedes notificar para cualquier día, a menos que tu contrato exija fin de periodo; el defecto legal se vincula a la fecha de pago acordada. Notifica por carta certificada o acta de alguacil; el correo electrónico es aceptable solo si el arrendador confirma la recepción.

• Aviso del arrendador es mucho más estricto: necesita un motivo legal y un preaviso mayor (mínimo 3 meses, aumentando con los años de tenencia hasta 6 meses). Si no estás de acuerdo, un juez decide y por lo general puedes quedarte hasta la sentencia. Abordamos los casos de terminación por parte del arrendador para que conozcas tus derechos.

Consejo legal: Si tu contrato o agente insiste en “dos meses de preaviso” mientras pagas mensualmente, la ley neerlandesa sigue permitiendo un mes (a menos que tu periodo de pago sea más largo). Conserva el comprobante de pago y cita BW 7:271(5).

Paso a paso: cómo notificar correctamente

1. Revisa tu contrato por cualquier cláusula que fije el aviso a la fecha de pago del alquiler o al primer/último día del mes.
2. Redacta tu aviso: incluye dirección, fecha del contrato, fecha de finalización deseada, dirección de reenvío, datos bancarios para el depósito y solicitud de preinspección y inspección final.
3. Envía por aangetekende brief (correo certificado), o entrega en mano con acuse de recibo firmado; correo electrónico solo si el arrendador confirma la recepción. Conserva prueba.
4. Ofrece fechas para la inspección y propone cómo leer los contadores.
5. Devolver llaves = cesar pago: el alquiler normalmente corre hasta que se devuelven las llaves, así que coordina bien la fecha y hora de la entrega.

Ejemplo: Pagas el día 1 de cada mes. El 12 de abril envías aviso certificado para terminar el 12 de mayo (o el 31 de mayo si tu contrato exige meses calendarios enteros). Programas la entrega para el 12 de mayo a las 10:00 y devuelves todas las llaves entonces. El alquiler y los suministros se saldan hasta ese momento.

Prepararse para la inspección de salida (Voorinspectie & Eindinspectie)

Preinspección (Voorinspectie)

No está estrictamente mandada por estatuto, pero es ampliamente usada (y respaldada por jurisprudencia): una voorinspectie identifica problemas temprano y te da oportunidad de corregirlos antes de la final. Si el arrendador se salta una preinspección y luego reclama grandes costes de reparación, los tribunales pueden reducir las cantidades recuperables—otra razón para pedirla por escrito.

Consejo profesional: Pide a tu arrendador (en la carta de aviso) una voorinspectie 2–3 semanas antes de la mudanza. Lleva el informe de entrada y fotos.

Inspección final (Eindinspectie) y entrega

• Rige el estado de entrada: si no existe un informe de entrada, la ley presume que recibiste la vivienda en buen estado—lo que dificulta que el arrendador te cobre por supuestos defectos preexistentes.
• Llaves y contadores: entrega todas las llaves, toma fotos/videos con fecha y hora, y registra las lecturas finales de los contadores conjuntamente.
• Informe y firmas: firma solo si estás de acuerdo; puedes anotar o negarte a firmar y enviar un correo detallado en su lugar.

Alerta estafa: Rechaza deducciones por “limpieza profesional obligatoria” a menos que tu contrato exija un estándar específico y la vivienda no haya quedado adecuadamente limpia. Las deducciones por limpieza deben reflejar trabajo real y necesario—no una tarifa fija.

¿Quién paga qué al desocupar?

La ley neerlandesa divide responsabilidades entre inquilino (mantenimiento diario/pequeñas reparaciones) y arrendador (reparaciones/mantenimiento mayores). El Besluit kleine herstellingen enumera tareas típicas del inquilino (p. ej., reemplazar asiento de inodoro, arreglar una manilla, pintura menor, descalcificar grifos, desatascar fregaderos). Los arrendadores cubren obras estructurales/mayores (exteriores, sustitución de CV/caldera, filtraciones importantes).

Tabla 1 — Responsabilidades en la inspección de salida (típicas)

Asunto	Normalmente Inquilino	Normalmente Arrendador	Notas
Limpieza profesional	Solo si la vivienda no queda limpia / contrato lo exige	—	Debe ser razonable, desglosada
Pequeñas reparaciones (manillas, asiento WC, bombillas)	Sí	—	Listadas como “kleine herstellingen” (ejemplos)
Pintura interior (retoques)	A menudo inquilino si hay daño más allá del desgaste	—	El desgaste normal no es imputable
Pintura exterior, reparación de fachada	—	Sí	Mantenimiento mayor
Avería de caldera/CV	—	Sí	Responsabilidad del arrendador
Retirada de suelos	Depende del contrato/aceptación	—	Conserva cualquier formulario de aceptación (overname)
Persianas/accesorios de ventanas	Devolver según lo acordado	—	Si lo asume el siguiente inquilino, confirmarlo por escrito
Pérdida de llaves	Sí	—	Entregar todas las copias en la entrega

Consejo legal: Si tu arrendador reclama daños pero no existe informe de entrada, recuérdale la presunción de BW 7:224 e insiste en pruebas de que el daño va más allá del desgaste razonable.

Gastos de servicios y liquidaciones finales

Qué debes recibir y cuándo

Los arrendadores deben proporcionar una liquidación anual y desglosada de los gastos de servicios (y suministros con contador individual) dentro de los 6 meses tras el fin del año natural (por ejemplo, la liquidación de 2025 llega antes del 1 de julio de 2026). La liquidación debe mostrar los tipos de costes y cómo se calcularon. Si no estás de acuerdo, puedes impugnar ante la Huurcommissie.

Muchos inquilinos se mudan antes de la liquidación anual—tu arrendador igualmente te debe el ajuste prorrateado correcto después. Mantén actualizada tu dirección de reenvío.

Si la liquidación falta o está mal

• Pide por escrito la liquidación (o las correcciones).
• Si no se resuelve, puedes presentar ante la Huurcommissie—generalmente dentro de 24 meses después de que haya pasado el plazo de 6 meses del arrendador.

Tabla 2 — Cronograma de gastos de servicios

Etapa	Plazo legal/práctico	Acción
Fin del año natural	31 de dic	El arrendador cierra cuentas
Liquidación al inquilino	Antes del 30 de junio del año siguiente	Debe incluir desglose y método de cálculo
Ventana de disputa	Hasta 24 meses después del plazo de 6 meses del arrendador	Presentar en Huurcommissie si no se resuelve

Depósitos (Waarborgsom): importe, deducciones y plazos

Topes legales y plazos de devolución

• Para contratos desde el 1 de julio de 2023, el depósito máximo es dos meses de renta básica (kale huur). Para contratos anteriores a esa fecha, puede aplicarse el antiguo tope de tres meses.
• Plazos de devolución tras la inspección: 14 días si no hay deducciones; si hay deducciones (p. ej., impago de renta, impago de gastos de servicios, daños más allá del desgaste normal, o tarifa de rendimiento energético), devuélvense los restos en 30 días con una explicación desglosada.

Consejo legal: Un arrendador no puede inventar nuevas categorías para deducir del depósito. El gobierno lista las bases permitidas (morosidad, daños más allá del desgaste, impago de servicios, EPV). Pide recibos/presupuestos y un cálculo.

¿Qué pasa si el arrendador no paga?

1. Envía una reclamación formal (ingebrekestelling) por correo certificado, dando un plazo claro y citando las reglas de 14/30 días.
2. Si no paga, puedes demandar en el kantonrechter (juzgado de primera instancia, vía de pequeña cuantía para asuntos de alquiler); no se requiere abogado para estas cantidades.
3. En muchas ciudades también puedes obtener ayuda gratuita de Huurteams municipales o organizaciones sin ánimo de lucro como !WOON (región de Ámsterdam).

Alerta estafa: “Siempre deducimos un mes para limpieza profesional” no es legal. Las deducciones deben reflejar costes reales y estar desglosadas.

¿Puedes “usar el depósito” como tu último pago de renta?

Generalmente no. A menos que el arrendador esté de acuerdo por escrito, retener la renta final y “pagar” con el depósito puede ponerte en mora, con posibles cargos o acciones de cobro. Muchas asociaciones de vivienda y asesores legales advierten expresamente en contra.

Tabla 3 — Reglas y recursos sobre el depósito

Tema	Regla / Buenas prácticas	Fuente
Depósito máximo	2 meses de renta básica (desde 1 jul 2023; contratos anteriores 3 meses)
Plazo de devolución (sin deducción)	14 días tras la inspección
Plazo de devolución (con deducciones)	30 días tras la inspección, con desgloses
Deducciones permitidas	Morosidad (renta/servicios), daños más allá del desgaste, EPV
Si no se paga	Carta de demanda → kantonrechter (no se necesita abogado)

Guion de salida (paso a paso)

4–6 semanas antes de la mudanza

• Notifica (carta certificada), propone fechas de voorinspectie, solicita lista de verificación escrita para salida.
• Revisa tu informe de entrada y fotos. Si no existe, señala la presunción de buen estado bajo BW 7:224.
• Planifica reparaciones menores (responsabilidades del inquilino según Besluit kleine herstellingen); contrata limpieza si procede.

2–3 semanas antes

• Voorinspectie con el arrendador; obtén una lista escrita de problemas a arreglar. Si no se ofrece preinspección, confirma por escrito que la solicitaste. Los tribunales pueden valorar esto si surgen disputas.
• Opciones de traspaso: si tus suelos/accesorios pueden quedarse para el siguiente inquilino, firma un overnameformulier (formulario de toma) para evitar costes de retirada.

Semana final

• Rellena agujeros, retoca pintura donde hayas causado daño (no el desgaste normal).
• Limpieza a fondo, descalcifica baño/cocina, descongela frigorífico/congelador.
• Programa lecturas de contadores y la baja/transferencia de internet/energía.
• Prepara dos juegos de fotos/videos (con fecha): habitaciones vacías, primeros planos de zonas con desgaste, contadores, llaves.

Día de la entrega

• Recorrido e inspección final; registra todos los contadores; entrega todas las llaves/llaveros y obtén un recibo firmado o confirmación por correo.
• Fotografía el estado entregado y el formulario firmado.
• Confirma dirección de reenvío y datos bancarios para el depósito por escrito.

Tras la entrega

• Si no hay reclamaciones, espera el depósito dentro de 14 días. Si hay reclamaciones, espera una carta desglosada y el saldo en 30 días. Si vencen los plazos: envía una reclamación y considera ir a juicio.
• Vigila la liquidación de gastos que llegará antes del 30 de junio del año siguiente; impugna ante la Huurcommissie si es necesario.

Requisitos legales en los Países Bajos (reglas principales)

Requisito	Descripción	Fuente
Periodo de preaviso del inquilino	Equivale al periodo de pago del alquiler; mín 1, máx 3 meses; notificar por carta certificada o alguacil; email válido si arrendador confirma.
Aviso del arrendador	Se requieren motivos legales; 3–6 meses de preaviso según duración; el juez decide si lo impugnas.
Efecto del informe de entrada	¿Sin informe? Presunción de buen estado al inicio (más difícil reclamar daños imputables al inquilino).
Pequeñas vs grandes reparaciones	Inquilino hace mantenimiento menor/día a día (Besluit kleine herstellingen); arrendador hace mantenimiento mayor.
Liquidación de gastos	Debe entregarse en 6 meses tras el año natural; desglosada; Huurcommissie puede resolver disputas.
Tope y plazos del depósito	Máx 2 meses (contratos ≥1 Jul 2023); reembolso en 14 días o 30 días con desglose.
Wet betaalbare huur (Ley de Alquiler Asequible)	Desde 1 de julio nuevas normas refuerzan la regulación del alquiler mediante puntos en social y mid-rent; usa las herramientas/comprobaciones de la Huurcommissie.
Ley de Buen Arrendamiento (Wgv)	Estándares nacionales, meldpoints municipales, aplicación del tope de depósito, obligaciones de información.

Matices regionales y culturales

• Unfurnished (kaal) puede significar sin suelos, rieles de cortina o luminarias—acorda qué se queda y regístralo.
• Ámsterdam, Utrecht, Róterdam, La Haya y muchas otras ciudades financian Huurteams u organismos de apoyo (!WOON) que ayudan a los inquilinos gratis con problemas de renta y gastos de servicios y pueden orientarte para ir a juicio si hace falta.
• Meldpunt Goed Verhuurderschap municipal: puedes denunciar prácticas ilegales (p. ej., depósitos excesivos o intimidación). Los municipios deben operar estos puntos de contacto de baja barrera según la Ley de Buen Arrendamiento.

La Wet Betaalbare Huur (Ley de Alquiler Asequible): por qué importa al final

A partir del 1 de julio, la Ley de Alquiler Asequible refuerza la regulación del alquiler y el Woningwaarderingsstelsel (sistema de puntos) en el segmento social y el mid-rent. ¿Por qué importa al mudarte? Porque algunos arrendadores justifican deducciones del depósito alegando que pagaste menos de lo debido o que debías extras; comprobar tu renta máxima legal te ayuda a rebatir tales reclamaciones y pedir correcciones a través de la Huurcommissie (que también trata disputas sobre gastos de servicios). Usa las comprobaciones de renta de la Huurcommissie para tu tipo de contrato.

Inscripción municipal, BRP y beneficios cuando te mudas

BRP (Base de Datos de Registro Personal)

• Mudanza dentro de NL: registra tu nueva dirección en el nuevo municipio (a menudo en línea) a más tardar 5 días después de la mudanza; puedes notificar hasta 4 semanas antes.
• Salida de NL por >8 meses en 12 meses: debes darte de baja del BRP desde 5 días antes de la salida hasta el día que te vayas.

Huurtoeslag (subsidio de alquiler)

No envías tu nueva dirección directamente a la oficina de subsidios (el municipio la comunica), pero si tu importe de renta cambia, actualízalo en Mijn Toeslagen—eso puede aumentar o reducir tu ayuda.

Consejo profesional: Si te mudas a finales de diciembre, aun así espera tu liquidación de gastos antes del 30 de junio del año siguiente—incluso si te has ido del país. Facilita una dirección de reenvío o un correo fiable.

Ejemplos prácticos

Ejemplo A — ¿Es razonable una reclamación por daños?

• Escenario: Dejaste el piso limpio. El arrendador deduce €450 por “limpieza profesional” y €300 por “marcas de pintura”.
• Análisis: La limpieza solo es cobrable si es necesaria y razonable; las pequeñas marcas de pintura son desgaste normal salvo que el contrato exija una condición más estricta. Sin informe de entrada, el arrendador tiene una alta carga para probar deterioro más allá del desgaste (BW 7:224). Exiges facturas y fotos; si son insuficientes, impugnas y reclamas la devolución de €750.

Ejemplo B — Plazos del depósito

• Escenario: Devolviste las llaves el 1 de junio sin incidencias. El 20 de junio aún no has recibido el depósito.
• Regla: Reembolso en 14 días si no hay deducciones, por lo que debía haberse pagado antes del 15 de junio. Envía una reclamación formal; si no, acude al kantonrechter.

Ejemplo C — Gastos de servicios después de mudarte

• Escenario: Te mudaste en octubre. El arrendador dice que debes “esperar hasta el año siguiente” y retiene parte del depósito.
• Regla: La liquidación anual de gastos vence antes del 30 de junio del año siguiente; los arrendadores no deben retener todo tu depósito hasta entonces sin motivo. Si la liquidación posterior muestra que pagaste de más en anticipos mensuales, te reembolsan; si pagaste de menos, puedes adeudar un saldo. ¿No estás de acuerdo? La Huurcommissie puede decidir.

Diferencias según el tipo de vivienda

Tabla 4 — Finalización del contrato: Social vs. Mid-rent vs. Mercado libre

Característica	Social (Woningcorporatie)	Mid-rent (regulado por puntos)	Mercado libre (liberalizado, si supera el tope)
Preaviso (inquilino)	Normalmente 1 mes	1 mes típico	1 mes típico (revisa el periodo de pago)
Depósito	A menudo 0–1 mes en la práctica	Máx 2 meses	Máx 2 meses (contratos ≥1 Jul 2023)
Gastos de servicios	Liquidación anual antes del 30 de junio	Igual	Igual (la competencia de la Huurcommissie depende del sector)
Regulación de la renta	Basada en puntos	Basada en puntos (Ley de Alquiler Asequible)	Puede no estar regulada si supera el umbral; verifica los puntos
Ayuda	Procedimientos de la asociación de vivienda	Huurcommissie, huurteam municipal	Huurcommissie (para gastos), tribunal para depósito; ayuda municipal varía

Cómo escalar una disputa (árbol de decisiones)

1. Depósito no devuelto / deducción excesiva

   • Envía demanda certificada haciendo referencia a la regla de 14/30 días y pidiendo facturas y fotos.
   • Considera ayuda de !WOON / Huurteam.
   • Presenta una demanda en kantonrechter (pequeñas reclamaciones; no se necesita abogado).

2. Disputa sobre gastos de servicios

   • Pide la corrección; luego Huurcommissie dentro de 24 meses tras el plazo de 6 meses del arrendador.

3. Acoso, discriminación, prácticas abusivas

   • Denuncia en tu Meldpunt Goed Verhuurderschap municipal.

Costes y rangos de precios típicos (indicativos)

(Son cifras aproximadas de mercado para ayudarte a presupuestar; los importes reales varían según ciudad y proveedor.)

• Limpieza de fin de contrato: €120–€350 para un piso de 50–80 m², según alcance.
• Retoques/repaso de pintura: €8–€20/m² por materiales y mano de obra; hacerlo tú mismo sale más barato.
• Cerrajero (llaves perdidas): €90–€250 según tipo de cilindro/urgencia.
• Manitas para arreglos menores: €35–€60/hora.

Consejo profesional: Pide presupuestos primero; si tu arrendador quiere contratar oficios, puedes ofrecer calidad equivalente más barata—documenta tu propuesta.

Detalles que se pasan por alto con frecuencia (y cómo evitarlos)

• ¿Sin informe de entrada? Tu mejor aliado es un archivo fotográfico del primer día; si no lo tienes, apóyate en la presunción legal (BW 7:224).
• Método de aviso incorrecto: Usa correo certificado; el email solo cuenta cuando el arrendador confirma.
• Mitos del mes calendario: La ley vincula el aviso al periodo de pago—no necesariamente al mes calendario. Revisa tu contrato pero conoce tu base legal.
• Compensación con el depósito: No sustituyas el depósito por la última renta salvo que el arrendador lo acepte por escrito.
• Plazos de gastos de servicios: Espera la liquidación antes del 30 de junio tras el año natural; mantén acceso al correo/email aun estando en el extranjero.
• Registro municipal: ¿Te mudas? Regístrate en 5 días (o date de baja 5 días antes si sales de NL).

Plantillas que puedes adaptar

Elementos esenciales de la carta de aviso – Nombre y direcciones completas del inquilino y del arrendador – Dirección del alquiler y fecha de inicio del contrato – Fecha clara de finalización (respetando el preaviso legal) – Solicitud de voorinspectie y eindinspectie – Declaración de que las llaves se devolverán en la entrega – Datos bancarios y dirección de reenvío para el depósito – Solicitud de la liquidación detallada de gastos cuando corresponda

Demanda de depósito (tras el plazo) – Referencia a la fecha de entrega y devolución de llaves – Cita la regla de 14/30 días y solicita deducciones detalladas con facturas/fotos – Proporciona IBAN para la transferencia en 7 días naturales – Indica que, de no pagar, presentarás demanda en el kantonrechter

Cálculos rápidos que podrías necesitar

• Prorrateo del alquiler por entrega anticipada: Si tu contrato permite fin a mitad de mes, renta diaria = renta mensual × 12 / 365 (o /366 en años bisiestos).

• Chequeo de deducciones del depósito:

  • Limpieza reclamada €240 vs. documentado 4 horas × €35 + €20 materiales = €160 razonable.
  • Retoques de pintura para 8 m² a €12/m² = €96.
  • Total razonable €256 → si el arrendador dedujo €450, puedes reclamar €194 de vuelta (más intereses legales tras la reclamación).

Cuando el arrendador termina el contrato (conoce tu escudo)

Si recibes un aviso del arrendador, recuerda:

• Deben tener un motivo legal (p. ej., morosidad prolongada, molestias graves, necesidad propia urgente, cláusula diplomática con retorno pactado). Si objetas, un juez decide; normalmente puedes permanecer durante el proceso.
• Casos especiales como cláusula diplomática o venta tras ocupación del propietario anterior tienen condiciones estrictas—lee los avisos con atención y pide consejo.

Ayuda municipal y dónde obtener apoyo

• Huurcommissie (tribunal independiente) para disputas de renta/gastos y aplicación del sistema de puntos; su web ofrece comprobaciones de renta y guías prácticas.
• Huurteams municipales / !WOON (apoyo gratuito en muchas ciudades) para ayuda práctica con documentación, diálogo con el arrendador y preparación para el tribunal.
• Meldpunt Goed Verhuurderschap municipal para denunciar depósitos excesivos, intimidación u otras violaciones.

Errores comunes al final

• Perder la ventana de aviso → pagar un mes adicional innecesario.
• Sin prueba de entrega → disputas sobre cuándo cesa el alquiler.
• Aceptar deducciones globales sin facturas → pagar de más.
• Olvidar actualizar BRP/subsidios → multas o huurtoeslag incorrecta.
• Omitir la preinspección → sorpresas el día de la salida.

Conclusiones clave

• Aviso: Los inquilinos normalmente necesitan 1 mes, igual al periodo de pago (mín 1, máx 3 meses). Notifica por carta certificada; email solo si confirmado.
• Condición: Reparaciones menores y limpieza son responsabilidad del inquilino; el mantenimiento mayor es del arrendador. ¿Sin informe de entrada? El arrendador enfrenta una mayor carga para cobrar por daños.
• Gastos de servicios: Espera la liquidación anual antes del 30 de junio; puedes acudir a la Huurcommissie para disputas.
• Depósito: Máx 2 meses (contratos nuevos); reembolso en 14 días o 30 días con desglose. Si se retrasa, reclama y luego demanda en el kantonrechter (sin abogado).
• Ayuda disponible: Huurcommissie, !WOON/Huurteams y los meldpoints municipales bajo la Ley de Buen Arrendamiento.