Aumentos de alquiler preprogramados
Un arrendamiento con alquiler graduado, conocido en neerlandés como staffelhuur (literalmente 'renta graduada'), es un contrato de alquiler en el que el monto del alquiler no permanece fijo durante la duración del contrato, sino que cambia en fechas predeterminadas por cantidades predeterminadas. Esto es diferente de una cláusula de indexación estándar, donde el porcentaje del incremento anual es desconocido de antemano porque depende de la inflación futura. Con staffelhuur, los alquileres futuros exactos se escriben directamente en el contrato. Por ejemplo, el contrato podría indicar: "El alquiler es de €1,500 al mes durante los primeros 12 meses, €1,650 al mes durante los siguientes 12 meses y €1,800 al mes a partir de entonces." Aunque esto proporciona certeza, es una forma de contrato muy poco común para propiedades residenciales en los Países Bajos y está llena de complejidades legales y posibles trampas para los inquilinos.
El contrato escalonado (Staffelhuur)
La forma más común de un alquiler graduado es el contrato escalonado, donde el alquiler aumenta en escalones a lo largo del tiempo. Los propietarios a veces usan este modelo para atraer inquilinos con un alquiler inicial más bajo y atractivo, sabiendo que más adelante subirá automáticamente a un nivel más alto. Esto puede hacer que una propiedad parezca más asequible de lo que realmente es a medio plazo. Los inquilinos deben calcular el alquiler promedio durante todo el periodo para entender el costo real. Estos contratos son muy diferentes de ofertas promocionales (p. ej., 'primer mes gratis'), ya que la estructura de alquiler graduado es una característica permanente de la fijación de precios del contrato.
Legalidad y diferencias sectoriales
La validez legal de un contrato de staffelhuur depende completamente de en qué sector de alquiler se encuentre la propiedad:
- Sector regulado (social): En este sector, las cláusulas de alquiler escalonado son estrictamente ilegales. El alquiler máximo está determinado por el sistema de puntos (
woningwaarderingsstelsel), y el alquiler solo puede aumentarse una vez al año de acuerdo con el porcentaje máximo establecido por el gobierno. Cualquier cláusula que predefina un calendario de incremento de alquiler diferente es nula y sin efecto. - Sector libre: En el sector libre,
staffelhuures teóricamente permisible, pero aún debe cumplir con las leyes fundamentales de alquiler. Lo más importante de estas es que el alquiler solo puede aumentarse una vez cada 12 meses. Por lo tanto, los 'pasos' en el contrato deben ser al menos 12 meses de separación. Además, el aumento 'paso' preacordado sustituye al incremento de indexación estándar de ese año; un casero no puede aplicar ambos. No pueden tener un paso de €1,500 a €1,650 y también añadir un aumento basado en la inflación encima de eso.
Dada su rareza y complejidad legal, cualquier inquilino que se le presente un contrato de alquiler con incrementos escalonados debe ser revisado por un experto legal en el Juridisch Loket o Woonbond antes de firmar.
El contrato teórico de descenso escalonado
Aunque un contrato en el que el alquiler 'baja' con el tiempo es una posibilidad teórica, prácticamente no existe en el mercado de vivienda neerlandés. No hay un incentivo práctico para que un casero ofrezca tal estructura, y sigue siendo un concepto limitado a los libros de texto legales más que a acuerdos de alquiler del mundo real.
