Zelfbewoningsplicht

Een wapen tegen investeerders

De zelfbewoningsplicht is een wettelijke verplichting opgelegd door een gemeente die vereist dat de koper van een woning deze als hoofdverblijf bewoont. Het is in wezen een verbod op kopen om te verhuren. Dit instrument heeft aanzienlijke populariteit gewonnen in grote Nederlandse steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht als maatregel om de woningcrisis aan te pakken. Het genoemde doel is om de invloed van particuliere investeerders die woningen opkopen, vaak kopers van een eerste huis overbieden, en ze vervolgens tegen hoge prijzen verhuren, te beteugelen. Door de handhaving van de zelfbewoningsplicht, streven gemeenten ernaar ervoor te zorgen dat beschikbare woningvoorraad wordt gebruikt voor bewoning door eigenaren in plaats van voor het genereren van huurinkomsten, theoretisch de markt afkoelen en gewone kopers een betere kans te geven. Deze verplichting wordt doorgaans toegepast op nieuwbouwwoningen of bestaande woningen tot een bepaalde waarde (de WOZ-waarde). De duur van de verplichting varieert, maar het is vaak voor een periode van enkele jaren na aankoop. Voor huurders zijn de effecten van dit beleid complex en niet volledig positief. Hoewel het op de lange termijn mogelijk de inflatie van huizenprijzen vertraagt, is het onmiddellijke effect een significante vermindering van het beschikbare aanbod aan particuliere huurwoningen in de gebieden waar het wordt gehandhaafd. Het richt zich rechtstreeks op en verkleint precies de markt waarop veel potentiële huurders vertrouwen.

Onbedoelde gevolgen voor huurders

Hoewel het beleid bedoeld is om kopers te helpen, creëert het een vijandige omgeving voor huurders. De zelfbewoningsplicht vermindert fundamenteel het aantal legitieme, langlopende huuropties in de particuliere sector. Naarmate meer woningen worden toegewezen aan eigen bewoning, wordt het resterende huuraanbod nog schaarser, wat paradoxaal genoeg de huurprijzen voor de minder beschikbare eenheden kan verhogen. Daarnaast kan het de huurmarkt in een grijs gebied duwen. Verhuurders die proberen de regels te omzeilen, bieden mogelijk tijdelijke huurcontracten aan onder uitzonderingen (bijv. verhuren terwijl ze tijdelijk in het buitenland zijn), wat leidt tot meer precaire en kortlopende huisvestingssituaties voor huurders. De handhaving van de zelfbewoningsplicht is ook een cruciale vraag. Gemeenten vertrouwen op registratiedata en meldingen van buurtbewoners om overtreders te achterhalen, maar een vastberaden investeerder kan mazen in de regels vinden. Dit creëert een onstabiele situatie waarin een huurder mogelijk onbewust een woning huurt die in strijd is met de regel. Als de verhuurder wordt betrapt, kan de gemeente een aanzienlijke boete opleggen (bestuurlijke boete), en kan de huurder met uitzetting te maken krijgen, waardoor hij of zij het slachtoffer wordt van een juridisch geschil tussen verhuurder en de stad. In plaats van een stabiele woningmarkt kan de zelfbewoningsplicht bijdragen aan een meer gefragmenteerde en onzekere huurmarkt, en degenen treffen die zich niet kunnen veroorloven te kopen door simpelweg de huizen te verwijderen die ze anders zouden hebben gehuurd.