Kennisgeving van verlenging van de huurovereenkomst

Een misleidend concept in het Nederlandse recht

Huurders, vooral die uit landen met verschillende huursystemen (zoals de VS), raken vaak in de war door het concept van verlenging van de huurovereenkomst. In Nederland bestaat voor het meest voorkomende type huurovereenkomst geen enkel vernieuingsproces. Dit is een hoeksteen van de Nederlandse huurbescherming (huurbescherming). De standaard en meest veilige vorm van huurovereenkomst is een contract voor een onbepaalde tijd (onbepaalde tijd). Dit contract vervalt niet na één of twee jaar. Het blijft automatisch doorlopen, onder dezelfde voorwaarden (afgezien van wettelijke huurverhogingen), oneindig, totdat de huurder besluit het te beëindigen.

De kracht van het contract voor onbepaalde tijd

Een contract voor onbepaalde tijd biedt de huurder een enorme zekerheid van verblijf. De verhuurder heeft uiterst beperkte wettelijke gronden om zo'n contract te beëindigen. Zij kunnen niet eenvoudig besluiten de huurovereenkomst niet te 'vernieuwen' omdat zij een nieuwe huurder willen vinden of de huur aanzienlijk willen verhogen. Zolang de huurder de huur betaalt en zich als een goede huurder gedraagt, kan de huurder in principe zo lang in het pand blijven als hij of zij wenst. Deze automatische voortzetting betekent dat er geen noodzaak is voor een 'verlengingskennisgeving' van welke partij dan ook. De huurovereenkomst loopt gewoon door.

De uitzondering: Contracten voor bepaalde tijd

Het concept van een 'verlenging' is alleen relevant in het specifieke geval van een contract voor bepaalde tijd (contract voor bepaalde tijd), dat maximaal twee jaar kan duren. Dit type contract eindigt automatisch op de afgesproken einddatum, zonder dat één van beide partijen een opzegging hoeft te geven. Echter, de verhuurder is verplicht een schriftelijke kennisgeving naar de huurder te sturen tussen één en drie maanden voor de einddatum om hen eraan te herinneren dat de overeenkomst eindigt. Als de verhuurder deze herinnering niet stuurt, zet het contract voor bepaalde tijd automatisch om in een contract voor een onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming. Als de verhuurder de herinnering wel stuurt en de huurder verhuist, kan de verhuurder de huurder vervolgens een nieuw contract aanbieden. Als de huurder akkoord gaat en blijft, is dit tweede contract ook, bij wet, voor onbepaalde tijd.