De 'Act of God'-clausule
Force majeure, een Franse term die 'superieure kracht' betekent, is een veelvoorkomende clausule in vele soorten contracten, inclusief sommige huurovereenkomsten. In het Nederlandse recht staat het concept bekend als overmacht. Het is ontworpen om situaties te behandelen waarin een buitengewoon, onvoorzien en oncontroleerbaar voorval voorkomt dat één of beide partijen hun contractuele verplichtingen kunnen nakomen. Dit zijn geen alledaagse ongemakken; het zijn desastreuze gebeurtenissen die de uitvoering van het contract objectief onmogelijk maken. Klassieke voorbeelden zijn natuurrampen zoals grote aardbevingen of overstromingen, oorlogshandelingen, terrorisme of wijdverspreide door de overheid opgelegde beperkingen die het onderwerp van het contract direct raken. Het doel van een force majeure-clausule is te bepalen wat er in een dergelijk scenario gebeurt — vaak staat zij toe dat het contract wordt opgeschort of beëindigd zonder dat een van beide partijen aansprakelijk wordt gehouden voor wanprestatie.
Hoewel de clausule aanwezig kan zijn in een huurovereenkomst, is de praktische toepassing ervan zeer beperkt en wordt ze vaak verkeerd begrepen, met name door huurders. Het is een juridisch concept dat veel vaker wordt ingeroepen dan dat het succesvol wordt toegepast. De belangrijkste juridische toets is die van onmogelijkheid. Het is niet voldoende dat het nakomen van het contract moeilijk, onhandig of financieel belastend is; het moet door het externe voorval daadwerkelijk onmogelijk zijn geworden. Deze hoge drempel is de reden waarom force majeure-argumenten vaak stranden in de context van de primaire verplichting van een huurder: het betalen van huur.
De COVID-19-testcase: financiële problemen versus onmogelijkheid
De COVID-19-pandemie vormde een praktijkproef voor het begrip force majeure in huurovereenkomsten. Toen lockdowns werden opgelegd en mensen hun baan of inkomen verloren, vroeg menig huurder zich af of zij een beroep konden doen op overmacht om hun huurbetalingen op te schorten of te annuleren. Verhuurders, met name in de commerciële sector, zagen vergelijkbare beweringen van bedrijven die gedwongen werden te sluiten. De uitslagen van de daaropvolgende rechtszaken in Nederland waren overwegend duidelijk en bieden een belangrijke les voor particuliere huurders.
Nederlandse rechters hebben consequent geoordeeld dat de persoonlijke financiële tegenslag van een huurder, zelfs wanneer die het gevolg is van een ingrijpend extern voorval zoals een pandemie, geen overmacht vormt voor de verplichting tot het betalen van huur. De redenering is dat de verplichting tot het betalen van huur een generieke verplichting is om een geldsom te voldoen. Juridisch gezien wordt het betalen van geld nooit als 'onmogelijk' beschouwd op dezelfde wijze als bijvoorbeeld het overhandigen van een specifiek, uniek object dat is vernietigd. Hoewel een huurder wellicht het geld niet heeft, blijft de juridische verplichting om te betalen bestaan. De rechtbanken oordeelden dat het financiële risico van een pandemie op de individuele huurder rust (die aanspraak kan maken op overheidssteun) en geen reden is om dat risico naar de verhuurder over te hevelen door de huurverplichting te laten vervallen. Deze jurisprudentie maakt het buitengewoon onwaarschijnlijk dat een particuliere huurder ooit succesvol een baanverlies of economische neergang als overmacht zal kunnen aanvoeren om te stoppen met betalen.
Wanneer zou overmacht daadwerkelijk van toepassing kunnen zijn in een huurovereenkomst?
Zijn er dan situaties waarin overmacht relevant kan zijn voor een particuliere huurovereenkomst? De mogelijkheden zijn beperkt en hebben doorgaans te maken met de fysieke onmogelijkheid om het gehuurde te gebruiken.
- Vernietiging van het gehuurde: Als het appartementengebouw wordt verwoest door een brand, overstroming of gasexplosie (waarbij de huurder geen schuld heeft), verdwijnt het onderwerp van het contract — de woning zelf. In dat geval wordt de huurovereenkomst doorgaans ontbonden vanwege de onmogelijkheid voor de verhuurder om de woning te leveren. Dit is het duidelijkste voorbeeld van overmacht in de praktijk.
- Onteigening of cordon door de overheid: Als de overheid het pand in beslag neemt voor publiek gebruik, of als een gebouw voor lange tijd onder een ondoordringbare quarantaine of afzetting van gezondheids- of veiligheidsautoriteiten wordt geplaatst, kan worden aangevoerd dat het voor de verhuurder onmogelijk is om de huurder te voorzien van het 'rustig genot' van het gehuurde. Dit zou mogelijk een force majeure-clausule kunnen activeren, wat kan leiden tot opschorting of beëindiging van de huurovereenkomst.
Zelfs in deze extreme gevallen is de uitkomst niet automatisch. De specifieke bewoording van de overmachtsclausule in het contract, indien aanwezig, zal nauwkeurig worden beoordeeld. Als geen clausule is opgenomen, gelden de algemene beginselen van overmacht in het Burgerlijk Wetboek. Voor de gemiddelde huurder met financiële problemen is de belangrijkste conclusie dat overmacht juridisch gezien een onwaarschijnlijke route is en geen praktisch instrument om huurbetalingen te regelen. Andere wegen, zoals het onderhandelen over een afbetalingsregeling met de verhuurder of het zoeken van gemeentelijke schuldhulpverlening, zijn veel realistischer en effectievere oplossingen.
