Blijven na het einde van de huurovereenkomst
In de VS/common law wordt een huurder die in een pand blijft nadat zijn huurcontract officieel is beëindigd zonder toestemming van de verhuurder aangeduid als een 'overblijvende huurder' of een 'huurder die blijft zonder toestemming'. Ze kunnen vaak als een indringer worden behandeld, en de verhuurder kan toegang hebben tot versnelde juridische procedures om hen uit het pand te laten verwijderen. Dit concept, net als vele anderen, vertaalt zich heel anders in het Nederlandse rechtskader vanwege het fundamentele beginsel van huurdersbescherming (bescherming van huurders).
Wanneer een Nederlandse huurovereenkomst wordt beëindigd—hetzij door kennisgeving van de huurder of door een kennisgeving van de verhuurder waar de huurder het niet mee eens is—en de huurder blijft in het pand, worden ze niet automatisch een indringer. De huurovereenkomst verdwijnt niet in één klap, en de huurder verliest zijn rechten niet. In plaats daarvan bepaalt de wet dat de huurder blijft profiteren van volledige juridische bescherming. De verhuurder mag de sloten niet veranderen, hun bezittingen verwijderen, of enige actie ondernemen om hen eruit te zetten. Iedere dergelijke poging tot 'zelfhulp-uitzetting' is illegaal.
De enige rechtsgang van de verhuurder: De rechtbanken
Als een huurder 'holding over' is tegen de wensen van de verhuurder, heeft de verhuurder slechts één rechtsgang vooruit: zij moeten naar de kantonrechter gaan en een ontruimingsvonnis verkrijgen. Er is geen kortere weg. De verhuurder moet aan een rechter bewijzen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd en dat zij het recht hebben om de woning terug te vorderen. Pas nadat ze deze gerechtelijke beschikking hebben, kunnen ze een deurwaarder inschakelen om de feitelijke ontruiming uit te voeren.
Dit systeem zorgt ervoor dat de woonsituatie van een huurder niet abrupt kan eindigen zonder rechterlijke toetsing. Het dwingt de verhuurder om hun zaak te bewijzen en voorkomt dat zij de wet in eigen handen nemen. Dit biedt enorme zekerheid voor de huurder, maar kan een bron van frustratie zijn voor verhuurders die worden geconfronteerd met een bezetter die weigert te vertrekken.
Vergoeding voor Gebruik (gebruiksvergoeding)
Een huurder die blijft wonen heeft niet het recht om gratis te wonen. Terwijl zij in het pand blijven, zijn zij juridisch verplicht te betalen wat bekend staat als een gebruiksvergoeding (vergoeding voor gebruik). Dit is een maandelijkse betaling die doorgaans gelijk is aan het bedrag van de laatst betaalde huur. Dus terwijl de huurder het recht van bezetting behoudt totdat een rechter hem uitzet, moeten zij blijven voldoen aan hun financiële verplichting voor het gebruik van het pand. Het niet betalen van deze vergoeding zou de verhuurder een extra en zeer sterke reden geven om via de rechtbank ontruiming te eisen.
