Welk recht, welke rechtbank?
In een steeds internationaler wordende wereld is het niet ongebruikelijk dat een huurovereenkomst partijen uit verschillende landen betrekt. U kunt een expat uit Canada zijn die huurt van een verhuurder die in Duitsland woont. Dit roept een cruciale juridische vraag op: als er een geschil ontstaat, welk recht is dan van toepassing en welke rechtbanken zijn bevoegd om de zaak te behandelen? Dit is de kwestie van jurisdictie. Een jurisdictieclausule is een bepaling in een contract die probeert het antwoord vooraf te bepalen, vaak met een formulering als: "Deze overeenkomst wordt beheerst door en geïnterpreteerd in overeenstemming met het recht van Engeland en Wales, en de partijen onderwerpen zich aan de exclusieve jurisdictie van de Engelse rechtbanken." Voor de meeste contracten is dit een volkomen geldige manier om juridische zekerheid te creëren. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed in Nederland is een dergelijke clausule echter vrijwel waardeloos.
Het rechtsbeginsel dat dit gebied regelt, zowel in het Nederlandse recht als onder EU-regelgeving, is overduidelijk: voor geschillen over de huur van onroerend goed hebben de rechtbanken van het land waar het onroerend goed is gelegen exclusieve jurisdictie. Dit is een dwingende regel die niet door contractuele afspraken kan worden buitengewerkt. Als uw appartement in Amsterdam staat, is een Nederlandse rechtbank de enige rechtbank die een zaak over uw huurovereenkomst kan behandelen, punt uit. Evenzo wordt de huurovereenkomst zelf beheerst door de dwingende bepalingen van het Nederlandse huurrecht, die zijn ontworpen om de huurder als de zwakkere partij te beschermen. Een verhuurder kan met een keuze-van-recht-clausule niet 'afzien' van deze bescherming.
De rode vlag: waarom verhuurders buitenlandse jurisdictieclausules opnemen
Als zo'n clausule juridisch nietig is, waarom zou een verhuurder die dan opnemen? De sceptische huurder moet dit zien als een belangrijke rode vlag, die twee dingen over de verhuurder kan aangeven:
- Onwetendheid: De verhuurder kan een amateur zijn die een algemeen contractsjabloon uit zijn of haar thuisland heeft gebruikt, helemaal niet beseffend dat dit niet van toepassing is in Nederland. Hoewel dit niet noodzakelijk kwaadwillend is, duidt het op een gebrek aan professionaliteit en het risico op andere juridische misverstanden later.
- Intimidatie: Cynischer gezien kan de verhuurder zich volledig bewust zijn dat de clausule niet afdwingbaar is, maar deze toch opnemen als een intimiderende tactiek. Men gokt erop dat een expat-huurder, onbekend met het Nederlandse recht, de clausule leest en denkt dat zij geen rechtsmiddelen in Nederland hebben. Men gaat ervan uit dat de moeite en kosten om hun verhuurder in het buitenland aan te klagen zo groot zouden zijn dat ze eenvoudigweg zullen opgeven bij elk geschil, of het nu gaat om een onterecht ingehouden borg of een onrechtmatige huurverhoging. Het is een bluf, bedoeld om een verontrustend effect te creëren op de bereidheid van de huurder om zijn of haar rechten te laten gelden.
Ongeacht de motivatie duidt de aanwezigheid van een dergelijke clausule erop dat u extra waakzaam moet zijn. Het suggereert dat uw verhuurder óf niet goed op de hoogte is van zijn of haar wettelijke verplichtingen in Nederland, óf actief probeert u te misleiden over uw rechten. Hoewel de clausule zelf geen rechtskracht heeft, zegt het veel over de persoon met wie u op het punt staat een contract aan te gaan.
Uw onwankelbare bescherming
De kernboodschap voor iedere huurder die in Nederland huurt is geruststellend. Ongeacht wat uw contract zegt, ongeacht waar uw verhuurder woont en ongeacht wat zijn advocaat u zou kunnen vertellen, wordt uw huurovereenkomst voor een in Nederland gelegen woning beheerst door Nederlands recht. Elk serieus geschil zal door een Nederlandse rechter worden behandeld. Dit is uw onwankelbare bescherming. Dit betekent dat alle dwingende rechten die u als huurder heeft — bescherming tegen ontruiming zonder gerechtelijk bevel, het recht op herstel van ernstige gebreken, de regels die huurverhogingen in de gereguleerde sector regelen, en de limieten op borgsommen — altijd voor u gelden.
Dus als u zich in een geschil bevindt met een buitenlandse verhuurder die wijst op een jurisdictieclausule die een ander land noemt, kunt u erop vertrouwen dat de wet aan uw kant staat. Uw eerste stap moet zijn om advies in te winnen bij een lokale juridische deskundige, zoals het Juridisch Loket, die uw rechten onder het Nederlandse recht kan bevestigen. Eventuele juridische procedures zullen hier plaatsvinden, in een taal en een rechtssysteem die precies zijn bedoeld om dit soort geschillen te behandelen. De jurisdictieclausule is, in deze context, niet meer dan lege woorden op papier.
