Gut leben: Mieterrechte, Instandhaltung und jährliche Mieterhöhungen

Das Rotterdamer Miet-Handbuch — Kapitel 10

Einleitung

Dieses Kapitel ist Ihr alltäglicher Leitfaden für ein gutes Leben in einer Mietwohnung in Rotterdam. Wir behandeln Ihre Rechte und Pflichten nach Ihrem Einzug: wer was (und wann) repariert, wie Nebenkosten abgerechnet und beglichen werden, wie Sie Ihre jährliche Mieterhöhung lesen und welche praktischen Schritte Sie unternehmen sollten, wenn etwas schiefgeht. Wir konzentrieren uns auf Rotterdam, verankern aber alles im aktuellen niederländischen Recht, sodass Sie dies als eigenständige Referenz überall in den Niederlanden nutzen können.

Warum es wichtig ist: Missverständnisse sind hier teuer. Mieter zahlen zu viel für rechtswidrige Erhöhungen, verpassen Fristen für die Rückerstattung von Nebenkosten oder leben zu lange mit Mängeln, die rechtlich zu einer temporären Mietminderung berechtigen. Zu wissen, wie das System funktioniert, spart Geld – und Stress.

Das Gesamtbild: Was hat sich seit 2024–2025 geändert?

• Befristete Verträge weitgehend abgeschafft (seit 1. Juli 2024): Neue Mietverhältnisse sind normalerweise auf unbestimmte Zeit; befristete Verträge sind nur für bestimmte, national festgelegte Gruppen (z.B. einige Studenten) zulässig.

• Gesetz über bezahlbare Mieten (Wet betaalbare huur) in Kraft: Die Mietpreisregulierung umfasst nun auch das mittlere Mietsegment bis zu 186 WWS-Punkten; ab 2025 müssen neue Verträge in diesem Bereich einer gesetzlichen Höchstmiete folgen. Gemeinden erhielten Durchsetzungsbefugnisse; Vermieter müssen bei neuen Verträgen einen WWS-Punktbericht vorlegen (seit 1. Januar 2025).

• Jährliche Mieterhöhungsobergrenzen (2025):

• Sozialer Sektor: maximal 5,0% ab 1. Juli 2025, mit möglichen einkommensbasierten Zuschlägen.

• Mittleres Mietsegment: maximal 7,7% (indexiert ab 1. Januar 2025).

• Freier Sektor: maximal 4,1% (2025).

• Gesetz über gute Vermietungspraxis (Wet goed verhuurderschap): Nationale Regeln gegen Diskriminierung/Einschüchterung und Kautionen begrenzt auf zwei Monats-Grundmieten; Kaution muss innerhalb von 14 Tagen nach Übergabe zurückerstattet werden (30 Tage bei nachweisbaren Schäden).

Rechtstipp Seit 1. Januar 2025 müssen Vermieter neuen Verträgen eine WWS-Punktberechnung beifügen. Fehlt diese, fordern Sie sie schriftlich an. Sie können auch selbst den Huurcommissie Huurprijscheck durchführen und bei Bedarf einen Antrag stellen.

Rotterdam im Überblick: Lokale Regeln, die wichtig sind

• BRP-Registrierung: Melden Sie Ihre Adresse bei der Gemeinde spätestens 5 Tage nach dem Umzug an. Rotterdam bestätigt diesen Zeitraum ausdrücklich (Sie können sich auch bis zu 4 Wochen vorher anmelden). Eine fehlende Registrierung kann Leistungen und Dienste, die mit Ihrer BSN verknüpft sind, blockieren.
• Vermietergenehmigungen & Durchsetzung: Rotterdam nutzt Instrumente des Gesetzes über gute Vermietungspraxis und der lokalen Verhuurverordening (z.B. gebietsbezogene Vermietergenehmigungen) und betreibt ein Meldpunt ongewenst verhuurgedrag, bei dem Sie überhöhte Mieten und andere Verstöße melden können.
• Huisvestingsvergunning & Opkoopbescherming: In einigen Gebieten müssen Mieter eine huisvestingsvergunning beantragen, um sich zu qualifizieren; in 16 Stadtteilen schränkt die opkoopbescherming das Buy-to-let für kürzlich gekaufte Wohnungen ein. Fragen Sie Ihren Vermieter/Ihre Agentur und prüfen Sie die städtischen Seiten.

Ihre Rechte & Pflichten auf einen Blick

Vertrag & Mietsegment

Punkt	Bedeutung	Quelle
Vertragslaufzeit	Neue Verträge sind normalerweise auf unbestimmte Zeit; befristete Verträge sind nur für spezifische Kategorien zulässig.
Segmente (seit 2025)	Sozial: ≤ 143 Punkte (max. Anfangsmiete €900,07). Mittleres Mietsegment: 144–186 Punkte (€900,07–€1.184,82). Frei: ≥ 187 Punkte (über €1.184,82).
WWS-Bericht	Vermieter müssen bei neuen Verträgen die Punktberechnung vorlegen; Gemeinden können dies durchsetzen.

Geldangelegenheiten

Punkt	Gesetzliche Regelung (2025)	Quelle
Kaution (waarborgsom)	Max. 2× Grundmiete; Rückerstattung innerhalb von 14 Tagen (oder 30 bei nachgewiesenen Schäden).
Makler-/Vermittlungsgebühren	Wenn der Makler für den Vermieter arbeitet (Angebot ist öffentlich), ist die Berechnung an den Mieter illegal (Präzedenzfall des Obersten Gerichtshofs).
Nebenkostenabrechnung	Die jährliche Abrechnung muss innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende (also typischerweise bis zum 30. Juni) vorgelegt werden; Mieter dürfen die zugrunde liegenden Rechnungen einsehen.

Jährliche Mieterhöhungen (Obergrenzen)

Sektor	Obergrenze (2025)	Anmerkungen
Sozial	5,0% (ab 1. Juli 2025), plus mögliche einkommensabhängige Erhöhungen nach nationalen Regeln.
Mittleres Mietsegment	Maximal 7,7% ab 1. Januar 2025; gilt für das regulierte mittlere Segment (144–186 Punkte).
Freier	Maximal 4,1% im Jahr 2025 (gesetzliche Formel).

Betrugsalarm „Schlüsselgeld“, obligatorische Reinigungsgebühren oder vom Mieter bezahlte Maklerprovision bei einem öffentlich angebotenen Inserat sind nicht zulässig. Zahlen Sie nicht; lassen Sie es sich schriftlich geben und berufen Sie sich auf nationale Richtlinien und das Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Vermittlungsgebühren.

Instandhaltung & Reparaturen: Wer macht was?

Das niederländische Recht teilt die Instandhaltung in kleine Reparaturen/Mieterreparaturen und große Reparaturen/Vermieterreparaturen auf. Der offizielle Besluit kleine herstellingen (Erlass über kleine Reparaturen) listet typische Mieterpflichten auf; alles Strukturelle oder „Große“ ist normalerweise Sache des Vermieters.

Checkliste der Verantwortlichkeiten

Kategorie	Mieter (Sie)	Vermieter
Kleine Reparaturen	Austauschen von Glühbirnen, Sicherungen, Duschschläuchen, kleineren Dichtungen, Mähen eines kleinen Privatgartens, Beseitigen von Verstopfungen, die durch eigene Nutzung verursacht wurden.	—
Abnutzungs-/Verschleißwartung	Kleinere Malerarbeiten/Ausbesserungen von Kratzern im Innenbereich, Festziehen von Scharnieren, kleinere Wartungsarbeiten an bereitgestellten Böden/Vorhängen.	—
Strukturelle Elemente	—	Dach, Fassade, Fenster, Fundament, Sanitärstränge, Zentralheizungskessel/Kollektivsysteme, größere Feuchtigkeits-/Leckreparaturen.
Sicherheit	Austauschen der Batterien von Rauchmeldern (falls vom Benutzer austauschbar).	Bereitstellung konformer Melder, elektrische Sicherheit, CO-Sicherheit für gasbetriebene Systeme.

Rechtsgrundlage: Buch 7 BW & die Liste des Besluit kleine herstellingen für kleine Reparaturen.

Profi-Tipp Melden Sie Mängel immer schriftlich (E-Mail) mit Fotos, einer klaren Frist (z.B. 14 Tage) und Zugangszeiten. Führen Sie ein datiertes Protokoll – das ist entscheidend, wenn Sie später eine temporäre Mietminderung wegen schwerwiegender Mängel beantragen.

Wenn etwas kaputtgeht: Schritt-für-Schritt-Anleitungen

A) Reparaturen durchführen lassen (Alle Sektoren)

1. Benachrichtigen Sie den Vermieter schriftlich mit Fotos; spezifizieren Sie den Mangel und eine angemessene Frist.
2. Haken Sie nach, wenn nach ~2 Wochen keine Maßnahmen ergriffen werden (kürzer bei dringenden Sicherheitsfragen).
3. Eskalieren Sie: Bei schwerwiegenden Mängeln, die die Wohnqualität beeinträchtigen (z.B. starke Feuchtigkeit, Heizungsausfall), beantragen Sie eine temporäre Mietminderung über die Huurcommissie (Sie benötigen einen Nachweis, dass Sie dies gemeldet haben).
4. Inspektion & Entscheidung: Die Huurcommissie klassifiziert Mängel in die Kategorien A/B/C; die Miete kann vorübergehend um erhebliche Prozentsätze reduziert werden, bis der Mangel behoben ist.
5. Nach Reparaturen: Der Vermieter kann verlangen, die alte Miete wiederherzustellen, vorbehaltlich der Bestätigung, falls dies bestritten wird.

Rechtstipp Das Beleidsboek Gebreken (Jan 2025) der Huurcommissie regelt Mängelkategorien und -minderungen. Dies ist Ihr Leitfaden dafür, was sich qualifiziert und in welchem Umfang.

B) Wenn Sie ein Mietverhältnis im freien Sektor haben

Der gleiche Weg der temporären Mietminderung besteht auch für schwerwiegende Mängel im freien Sektor. Reichen Sie einen Antrag ein, wenn Ihr Vermieter nicht repariert.

Nebenkosten (Servicekosten): Was ist erlaubt und wie man es überprüft

Nebenkosten sind Kosten für Dienstleistungen, die mit dem Wohnen in der Immobilie verbunden sind – denken Sie an die Reinigung von Gemeinschaftsbereichen, Beleuchtung in Fluren, Hausmeister, Gemeinschaftsgarten und (in möblierten Wohnungen) eine angemessene Gebühr für Möbel. Sie sind keine Profitcenter; sie müssen die tatsächlichen Kosten widerspiegeln und jährlich mit einer transparenten Abrechnung beglichen werden.

Erlaubt vs. Nicht erlaubt (typische Beispiele)

Erlaubt (Beispiele)	Nicht als Nebenkosten zulässig
Reinigung/Strom für Gemeinschaftsbereiche, Aufzugsdienst, Fensterreinigung von Gemeinschaftsräumen, Hausmeister, Gartenpflege, Möbel-/Vorhangpakete (angemessene Beträge).	„Schlüsselgeld“, Aufschläge über die tatsächlichen Kosten hinaus, Hypothek/Versicherung des Vermieters, normale Verschleißreparaturen, die Pflicht des Vermieters sind, Luxusausstattungen, es sei denn, separat und freiwillig vereinbart (z.B. Fitnessstudiomitgliedschaft).

Rechtstipp Der Vermieter muss die jährliche Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende (üblicherweise bis zum 30. Juni) vorlegen, mit Zugang zu den zugrunde liegenden Rechnungen auf Anfrage. Falls nicht, können Sie dies bei der Huurcommissie anfechten (Fristen gelten).

So prüfen Sie Ihre Nebenkosten

1. Vergleichen Sie Ihren Vertrag mit der Abrechnung: Nur aufgeführte Dienstleistungen dürfen berechnet werden.
2. Fordern Sie die zugrunde liegenden Rechnungen an (Sie haben das Recht, diese zu prüfen). Beachten Sie Ihre Anteilberechnung (m², Einheiten oder Zähler).
3. Prüfen Sie die Frist: Die Abrechnung sollte bis zum 30. Juni für das vorherige Kalenderjahr (oder innerhalb von 6 Monaten nach dem Geschäftsjahr des Vermieters) vorliegen.
4. Zu hoch? Legen Sie zunächst schriftlich Widerspruch ein; kommt keine Einigung zustande, reichen Sie den Fall bei der Huurcommissie ein. Es gelten Vorschriften und die aktualisierte Verfahrensrichtlinie (2025).

Jährliche Mieterhöhungen erklärt (2025)

Die drei Obergrenzen im Jahr 2025

• Sozialer Sektor: ab 1. Juli 2025, maximal 5,0%, mit möglichen einkommensbasierten Erhöhungen (z.B. zusätzliche feste Beträge für Haushalte mit höherem Einkommen). Ihr Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsregeln beachten.
• Mittleres Mietsegment (reguliert 144–186 Punkte): ab 1. Januar 2025, maximal 7,7% pro Jahr.
• Freier Sektor (≥ 187 Punkte): Obergrenze 2025 4,1%. Die Obergrenze ist gesetzlich – nicht nur vertraglich – festgeschrieben, und zwar nach behördlicher Anweisung mindestens bis zum 1. Mai 2029.

Profi-Tipp Die Miete darf nur einmal alle 12 Monate erhöht werden, und die Mitteilungen müssen die Rechtsgrundlage und Berechnung enthalten. Wenn etwas nicht stimmt, legen Sie schriftlich Widerspruch ein, bevor das Datum des Inkrafttretens erreicht ist.

So prüfen Sie Ihre Erhöhung

1. Ermitteln Sie Ihr Segment (sozial, mittel oder frei) über die WWS-Punkte und die Anfangsmiete.
2. Prüfen Sie die korrekte Obergrenze oben und überprüfen Sie den Zeitpunkt/die Form der Mitteilung. Für Einsprüche im sozialen Sektor hat die Huurcommissie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.
3. Einkommensabhängige Erhöhungen (sozial) erfordern spezifische Zugangsgründe zu Einkommensdaten und Obergrenzen; lesen Sie die Mitteilung sorgfältig durch.

Anfechtung einer Mieterhöhung (Sozial- & mittleres Mietsegment)

1. Vor dem Stichtag senden Sie einen Widerspruchsbrief, in dem Sie darlegen, warum die Erhöhung ungültig ist (falsche Obergrenze, falsche Punkte, fehlende Informationen).
2. Bleibt die Uneinigkeit bestehen, reichen Sie den Fall bei der Huurcommissie ein; diese kann die WWS-Punkte und die gesetzliche Obergrenze überprüfen.
3. Verfolgen Sie es: Wenn der Vermieter nicht kooperiert, entscheidet die Huurcommissie. Ihr Politikbuch 2025 regelt die Verfahren für Mieterhöhungen.

Das WWS-Punktesystem: Qualität bepreisen

Das Woningwaarderingsstelsel (WWS) vergibt Punkte für Immobilienmerkmale (Größe, Ausstattung, Energielabel/Isolierung, Lage). Die Gesamtpunktzahl bestimmt Ihre maximal zulässige Miete (sozial und mittleres Mietsegment). Ab 2025 erstreckt sich die Regulierung für das mittlere Mietsegment bis zu 186 Punkte, und die Liberalisierungsschwelle liegt bei €1.184,82.

Wichtige Schwellenwerte (2025):

Punkte	Segment	Max. Anfangsmiete (indikativ 2025)
≤ 143	Sozial	Bis zu €900,07
144–186	Mittleres Mietsegment (reguliert)	€900,07–€1.184,82
≥ 187	Freier Sektor	Über €1.184,82

Quelle: Huurcommissie (indexiert 2025) und Umsetzungsseiten der Regierung.

Profi-Tipp Nutzen Sie den Huurcommissie Huurprijscheck, um WWS-Punkte selbst zu bewerten. Speichern Sie das PDF-Ergebnis; es dient als Beweis, falls Sie eine Miete anfechten müssen.

Beispiel: WWS-Punkte als Realitätscheck übersetzen

Angenommen, Ihre Rotterdamer Wohnung wird mit einer Grundmiete von €1.250 beworben. Wenn Ihr WWS-Wert 165 Punkte ergibt, fällt sie eindeutig in das mittlere Mietsegment (reguliert). Vergleichen Sie die geforderte Miete mit der maximal zulässigen Miete für 2025 für diese Gesamtpunktzahl aus der Tabelle der Huurcommissie. Liegt die geforderte Miete über dem Maximum, muss sie für neue Verträge gesenkt werden (und in einigen Fällen sind bestehende Verträge reduzierbar).

Rechtstipp Für Verträge, die am oder nach dem 1. Juli 2024 abgeschlossen wurden, müssen Vermieter von Anfang an die maximal zulässige Miete einhalten. Ab dem 1. Januar 2025 müssen sie zudem den Punktbericht beifügen. Gemeinden können bei Nichteinhaltung Bußgelder verhängen.

Preisrealität in Rotterdam (2025): Was Familien tatsächlich zahlen

Während das Gesetz Obergrenzen setzt, variieren die Marktangebote je nach Segment und Nachbarschaft. Indikative Angebotsniveaus im Jahr 2025:

Segment	Rotterdam-Trend (2025)	Bedeutung
Mittleres Mietsegment	~€26–€27,5 pro m² (Berichtsdurchschnitte Q1–Q2 2025).	Eine 50 m² Wohnung ≈ €1.300–€1.375 Grundmiete — immer noch innerhalb des regulierten Bereichs, wenn WWS ≤ 186.
Freier Sektor	~€24–€26 pro m² in Rotterdam (Q1–Q2 2025), mit nationalen Durchschnittswerten im freien Sektor von etwa €19–€20 pro m².	Eine 60 m² Wohnung ≈ €1.440–€1.560 Grundmiete; jährliche Erhöhung im Jahr 2025 auf maximal 4,1% begrenzt.

Hinweis: Dies sind Momentaufnahmen der Angebotspreise von Marktbeobachtern; Ihre rechtmäßige Miete hängt weiterhin vom WWS (für Sozial-/Mittelmiete) oder Ihrem Vertrag + gesetzlicher Obergrenze (freier Sektor) ab.

Kautionen & Schlüssel: So bekommen Sie Ihr Geld zurück

• Die maximale Kaution beträgt zwei Monats-Grundmieten.
• Beim Auszug muss der Vermieter die Kaution abrechnen und zurückerstatten innerhalb von 14 Tagen (oder 30 Tagen, wenn Schäden mit Belegen aufgeführt sind).
• Bewahren Sie ein gemeinsames Inspektionsprotokoll mit Fotos auf. Wenn der Vermieter sich unangemessen verzögert, senden Sie eine formelle Aufforderung; Streitigkeiten gehen an den kantonrechter (Zivilgericht).

Betrugsalarm Makler dürfen keine doppelten Gebühren verlangen. Wenn eine Immobilie öffentlich angeboten wird (Funda/Pararius/Maklerseite), sind vom Mieter bezahlte Vermittlungsgebühren rechtswidrig, wenn der Makler auch den Vermieter vertritt. Berufen Sie sich auf die Linie des Obersten Gerichtshofs von 2015 und verweigern Sie die Zahlung.

Registrierung (BRP): Warum sie wichtig ist

• Registrieren Sie Ihre Adresse bei Rotterdam innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug (oder bis zu 4 Wochen vorher). Dies ermöglicht die Anmeldung zur Krankenversicherung, den Bezug von Leistungen und viele grundlegende Dienste.
• Ein Vermieter darf die Registrierung an Ihrer Mietadresse nicht verbieten; solche Klauseln stehen im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Registrierungspflichten. Im Falle einer Anfechtung kontaktieren Sie die Gemeinde und das Juridisch Loket für Unterstützung.

So fechten Sie eine Mieterhöhung an (Sozial- & mittleres Mietsegment): Schritt für Schritt

1. Lesen Sie die Mitteilung sorgfältig durch: prüfen Sie Datum, Segment und den Prozentsatz im Vergleich zur gesetzlichen Obergrenze.
2. Legen Sie schriftlich Widerspruch ein vor dem Stichtag. Bewahren Sie den Zustellungsnachweis auf.
3. Fordern Sie WWS-Details an: falls nicht bereitgestellt, verlangen Sie die vollständige Punkteaufschlüsselung (obligatorisch für neue Verträge seit dem 1. Jan 2025).
4. Reichen Sie den Fall bei der Huurcommissie ein, falls die Uneinigkeit bestehen bleibt. Fügen Sie Ihr Huurprijscheck-Ergebnis und die beanstandete Mitteilung bei.
5. Nach der Entscheidung: Ihre Miete wird rückwirkend korrigiert, wenn das Komitee Ihnen zustimmt. Ihr Politikbuch 2025 regelt Zeitpläne und Methodik.

So fechten Sie Nebenkosten an: Schritt für Schritt

1. Fordern Sie die Aufschlüsselung an, falls die jährliche Abrechnung fehlt oder unklar ist. Der Vermieter muss innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende abrechnen.
2. Prüfen Sie Nachweise: Rechnungen, Zählerstände, Verteilungsschlüssel; machen Sie Notizen/Fotos.
3. Legen Sie schriftlich Widerspruch ein innerhalb einer angemessenen Frist und schlagen Sie Korrekturen vor.
4. Huurcommissie-Weg: falls keine Einigung erzielt wird, reichen Sie den Fall ein. Das Komitee verwendet die Servicekosten-Richtlinie (aktualisiert Juli 2025).
5. Rückerstattungen: Wenn die Entscheidung eine Überzahlung feststellt, fordern Sie die Rückerstattung vom Vermieter; für Hilfe bei der Durchsetzung kontaktieren Sie Juridisch Loket.

Möbliert vs. Unmöbliert: Die niederländische Realität

• Unmöbliert (kaal) bedeutet oft keine Böden, Lampen oder Vorhänge. Planen Sie Budget für die Erstausstattung ein.
• Teilmöbliert/Ausgestattet (gestoffeerd): umfasst typischerweise Böden und Fensterverkleidungen.
• Möbliert (gemeubileerd): umfasst Möbel und oft Küchenutensilien; eine angemessene Möbelmiete kann als Nebenkosten berechnet werden – prüfen Sie Beträge und Abschreibungsannahmen in der Abrechnung.

Profi-Tipp Wenn Sie ein „Möbelpaket“ akzeptieren, fordern Sie eine detaillierte Liste mit monatlicher Gebühr und Alter/Zustand an; dies hilft später, überhöhte Gebühren anzufechten.

Regionale Besonderheiten: Beispiele aus Rotterdam

• Genehmigungen & Vermieterverhalten: Rotterdam setzt die Gute Vermietungspraxis lokal durch (z.B. in Rotterdam-Zuid) und kann in bestimmten Gebieten Genehmigungen verlangen. Überprüfen Sie Ihre Adresse. Melden Sie rechtswidrige Mieten oder Belästigungen dem städtischen Meldpunt.
• Huisvestingsvergunning: In bestimmten Gebieten müssen Sie (der Mieter) eine Genehmigung erhalten, um dort zu wohnen und sich anzumelden; dies ist getrennt vom Mietvertrag.

Ausgearbeitete Geldbeispiele (Rotterdam 2025)

Beispiel 1 — Mittleres Mietsegment, 52 m² Angebot: €27/m² ⇒ €1.404 Grundmiete. Wenn WWS = 170 Punkte, ist die Wohnung reguliertes mittleres Mietsegment. Ihre maximal zulässige Miete ist die in der Tabelle 2025 für 170 Punkte; liegt der Angebotspreis über dieser Zahl, muss er für einen neuen Vertrag gesenkt werden (und Sie können eine Korrektur beantragen).

Beispiel 2 — Freier Sektor, 60 m² Angebot: €25,5/m² ⇒ €1.530. Wenn WWS ≥ 187 Punkte (freier Sektor), beträgt die Erhöhungsobergrenze für 2025 4,1%. Wenn Ihr Vermieter 6% vorschlägt, können Sie Widerspruch einlegen – dies überschreitet das gesetzliche Maximum.

Beispiel 3 — Nebenkosten Ihre Abrechnung weist €45/Monat für „Verwaltung“ und €30/Monat für „Treppenhausreinigung“ aus. Fordern Sie Rechnungen an. Reinigung ist angemessen; Verwaltungszuschläge, die über das Erlaubte hinausgehen, sind anfechtbar. Wenn der Vermieter keine Dokumente vorlegt oder die Frist vom 30. Juni versäumt, eskalieren Sie.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

• Nicht-Registrierung beim BRP → Risiko, Leistungen zu verlieren und Probleme mit Post/Versicherung zu bekommen. Registrieren Sie sich innerhalb von 5 Tagen.
• Akzeptieren unrechtmäßiger Maklergebühren → wenn der Makler auch den Vermieter vertritt, zahlen Sie nicht.
• Ignorieren der WWS-Punkte → das mittlere Mietsegment ist reguliert; eine Überzahlung am Anfang ist vermeidbar. Fordern Sie den Punktbericht an.
• Verpassen von Nebenkostenfristen → Abrechnungen sind bis zum 30. Juni fällig; bewahren Sie E-Mails auf und fordern Sie Rechnungen an.
• Leben mit schwerwiegenden Mängeln → wenn nicht innerhalb einer angemessenen Frist repariert, beantragen Sie eine temporäre Mietminderung.

Häufig genutzte Links & Behörden (Rotterdam)

• Huurcommissie — Miete, Punkte, Erhöhungen, Nebenkosten. (Online einreichen; geringe Gebühren).
• Rijksoverheid — nationale Gesetzesaktualisierungen (befristete Verträge, Kautionsbegrenzung, Mieterhöhungsobergrenzen).
• Gemeinde (Rotterdam) — BRP, Meldpunt ongewenst verhuurgedrag, huisvestingsvergunning, Vermietergenehmigungen.

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (2025)

Anforderung	Beschreibung	Quelle
Vertragsart	Standard ist unbefristet; befristet nur für eng definierte Gruppen.
Kautionsbegrenzung	Max. 2 Monats-Grundmieten; 14-Tage-Rückerstattung (30 bei nachgewiesenen Schäden).
WWS-Punktbericht	Obligatorisch bei neuen Verträgen vorzulegen (ab 1. Jan 2025); Gemeinden setzen dies durch.
Mieterhöhungsobergrenze (sozial)	Max. 5,0% ab 1. Juli 2025; einkommensbasierte Zuschläge möglich.
Mieterhöhungsobergrenze (mittel)	7,7% (ab 1. Jan 2025).
Mieterhöhungsobergrenze (frei)	4,1% (2025).
Nebenkostenabrechnung	Bereitstellung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende (typischerweise bis 30. Juni).
BRP-Registrierung	Registrierung bei der Gemeinde innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug.

Kulturelle & praktische Hinweise für die Niederlande

• „Kaal“ ist wirklich kahl: Rechnen Sie damit, Ihren eigenen Bodenbelag und Ihre eigenen Beleuchtungskörper zu installieren, es sei denn, es steht gestoffeerd (teilmöbliert/ausgestattet) oder gemeubileerd (möbliert) da.
• Separate Nebenkosten vs. All-Inclusive: Viele Rotterdamer Wohnungen haben separate Energieverträge; prüfen Sie, ob die Heizung kollektiv (Nebenkostenpflichtig) oder individuell ist.
• Märkte bewegen sich, das Gesetz nicht (so schnell): Angebotspreise spiegeln Knappheit wider; Ihr rechtmäßiger Preis verwendet WWS (reguliert) oder die gesetzliche Obergrenze (freier Sektor).

Problemlösung: Wen Sie anrufen sollten

• Huurcommissie: Miete, Punkte, Erhöhungen, Nebenkosten. (Online einreichen; geringe Gebühren).
• Juridisch Loket: kostenlose Rechtsberatung für Mieter.
• Gemeinde (Rotterdam): BRP, Meldpunt ongewenst verhuurgedrag, huisvestingsvergunning, Vermietergenehmigungen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihr Segment: sozial (≤ 143 Punkte), mittleres Mietsegment (144–186), frei (≥ 187). Ihre Rechte unterscheiden sich.
• Fordern Sie den WWS-Bericht für neue Verträge an (obligatorisch seit 1. Jan 2025). Nutzen Sie den Huurprijscheck zur Überprüfung.
• Respektieren Sie die Obergrenzen: 5,0% (sozial, ab 1. Juli 2025), 7,7% (mittel), 4,1% (frei). Widersprechen Sie vor dem Stichtag, wenn etwas falsch ist.
• Nebenkosten müssen den tatsächlichen Kosten entsprechen und bis zum 30. Juni für das Vorjahr abgerechnet werden; fordern Sie Rechnungen an und reichen Sie bei Bedarf einen Antrag ein.
• Kautionen: max. 2 Monate, Rückerstattung 14 Tage (30 bei detaillierten Schäden). Zahlen Sie keine rechtswidrigen Maklergebühren.
• Rotterdam-Besonderheiten: Melden Sie sich zeitnah beim BRP an; prüfen Sie, ob eine huisvestingsvergunning oder eine Vermietergenehmigung für das Gebiet gilt; nutzen Sie das Meldpunt, um Missbräuche zu melden.
• Leben Sie nicht mit Mängeln: dokumentieren Sie, setzen Sie Fristen und beantragen Sie eine temporäre Mietminderung für schwerwiegende Probleme.

Schlusswort Das niederländische System ist regelbasiert und dokumentiert. Halten Sie alles schriftlich fest, erfahren Sie Ihre Gesamtpunktzahl und nutzen Sie bei Bedarf die Huurcommissie und die städtischen Instrumente Rotterdams. So leben Sie gut – und fair – in Rotterdam.