Niederländische Mietverträge entschlüsseln: Bedingungen, Laufzeiten und Servicekosten

Einleitung

Dieses Kapitel entmystifiziert niederländische Mietverträge, damit Sie mit Zuversicht unterzeichnen (oder neu verhandeln) können – insbesondere in Rotterdam, wo lokale Regeln und Marktbedingungen zusätzliche Besonderheiten mit sich bringen. Wir erklären Ihnen Vertragsarten und -laufzeiten, Kündigungsregeln, Indexierung (jährliche Mieterhöhungen), diplomatische Klauseln, Regeln für Kaution und Inspektion, das Punktesystem (WWS) für Mietpreisobergrenzen und wie Servicekosten berechnet und abgerechnet werden müssen. Sie erfahren außerdem die Schritte, um eine Miet- oder Nebenkostenabrechnung bei der Huurcommissie (Mietkommission) anzufechten, wie die BRP-Registrierung mit Ihrem Vertrag interagiert und welche Bestimmungen nach niederländischem Recht zwingend vorgeschrieben sind.

Wenn Sie diese Punkte falsch verstehen, riskieren Sie Überzahlungen, das Verpassen von Fristen (z.B. zur Anfechtung der Anfangsmiete) oder die Akzeptanz illegaler Klauseln (z.B. überhöhte Kautionen oder nicht konforme Indexierungen). Dieses Kapitel ist als eigenständige Referenz mit aktuellen nationalen Regeln und Rotterdam-spezifischen Anmerkungen aufgebaut.

Aufbau niederländischer Mietverträge

Zwei Säulen: nationales Recht + lokale Praxis

Das niederländische Mietrecht (Buch 7 BW) bildet die Grundlage dafür, was vereinbart werden darf und was nicht. Gemeinden können zusätzliche Regeln erlassen (z.B. Genehmigungen, Durchsetzung). Rotterdam veröffentlicht auch praktische Leitlinien und kann bestimmte Genehmigungspflichten im Laufe der Zeit ein- oder ausschalten, überprüfen Sie daher immer die kommunale Website für den aktuellen Status.

Rechtstipp: Die Niederlande regulieren nun drei Mietsegmente: sozial, Mittenmiete (Middenhuur) und freier Sektor. Ab dem 1. Juli 2024 wurde das Gesetz zur bezahlbaren Miete (Wet betaalbare huur) schrittweise eingeführt; ab dem 1. Januar 2025 begrenzt das erweiterte Punktesystem (WWS) die Anfangsmieten auf bis zu 186 Punkte. Darüber liegt die Wohnung im liberalisierten (freien) Sektor.

Vertragsarten, die Ihnen begegnen werden

• Unbefristet (onbepaalde tijd): Seit dem 1. Juli 2024 ist dies der Standard für neue Mietverhältnisse. Befristete Verträge sind nicht mehr die Norm, mit begrenzten Ausnahmen (z.B. spezifische Zielgruppen).
• Befristet (bepaalde tijd) unter neuem Regime: Nur für spezifische Ausnahmekategorien zulässig, die von der Regierung definiert wurden. Standardmäßige ein- oder zweijährige „Probeverträge“ wurden abgeschafft. Bestehende befristete Verträge, die vor dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurden, können weiterhin ihre Laufzeit erfüllen.
• Campus-/Studentenzimmer & Kurzzeit-Ausnahmen: Im Rahmen der Ausnahmen weiterhin möglich, aber die Begründung muss der Verordnung entsprechen; Vermieter tragen die Beweislast für die Ausnahme.

Mietsegmente, Punkte & Preisobergrenzen (2025)

Das Woningwaarderingsstelsel (WWS) vergibt Punkte für Ihre Wohnung (Größe, Energielabel, Ausstattung, Lage, Außenbereich usw.). Die Punkte Ihrer Wohnung bestimmen, ob Ihre Anfangsmiete begrenzt (sozial + Mittenmiete) oder unbegrenzt (freier Sektor) ist.

• Bis 186 Punkte: Reguliert – sozial (niedrigere Punkte) oder Mittelsegment (Mittenmiete; die „neue“ Obergrenze).
• 187+ Punkte: Freier Sektor (liberalisiert).
• Liberalisierungsschwelle (nach Einführung der Mittenmiete): € 1.184,82 monatlich (Stand 2025).

Profi-Tipp: Ab dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter die Punkteberechnung jedem neuen Vertrag beifügen. Fragen Sie danach; es ist Ihr Wegweiser zum gesetzlichen Maximum. Wenn die Punkte falsch sind, könnte Ihre Miete zu hoch sein.

Was das für Rotterdam bedeutet

Der Markt in Rotterdam ist wettbewerbsintensiv. Im 2. Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten in der Stadt bei etwa €28,97/m² (alle Typen). Das bedeutet, dass eine typische 60 m²-Wohnung etwa €1.738 pro Monat (exklusive) kostet. Die Preise einzelner Wohnungen variieren stark je nach Gegend und Ausstattung.

Betrugswarnung: Wenn ein Vermieter sich weigert, die Punktzahl für eine Wohnung zu zeigen, die reguliert sein sollte (≤ 186 Punkte), betrachten Sie dies als Warnsignal. Gehen Sie weg oder eskalieren Sie die Situation.

Jährliche Mieterhöhungen (Indexierung) im Jahr 2025

Ihr Vertrag kann eine Indexierungsklausel enthalten, aber Erhöhungen müssen gesetzliche Obergrenzen einhalten:

• Sozial & Mittenmiete (regulierte Segmente): Für 2025 kann die Mieterhöhung bis zu 7,7% betragen, aber niemals über dem WWS-Maximum für Ihre Punkte liegen. Wenn Ihre aktuelle Miete bereits das Maximum erreicht hat, darf der Vermieter sie nicht erhöhen. Sie können die Huurcommissie oder Ihre Gemeinde bitten, eine vorgeschlagene Erhöhung zu überprüfen.
• Freier Sektor (liberalisiert): Vom 1. Januar – 31. Dezember 2025 beträgt die Obergrenze 4,1% (VPI + 1% gemäß dem erweiterten Gesetz über maximale jährliche Erhöhungen).

Rechtstipp: Selbst wenn Ihr Vertrag „VPI + X%“ vorsieht, gewinnt die gesetzliche Obergrenze, wenn diese niedriger ist. Eine Klausel, die das gesetzliche Maximum überschreitet, ist nicht durchsetzbar.

Beispiel — Plausibilitätsprüfung einer Indexierung

• Aktuelle regulierte Miete: €1.050
• Vorgeschlagene Erhöhung (2025): 7,7% ⇒ €81 auf €1.131
• Aber: Wenn Ihr WWS-Maximum €1.120 beträgt, darf die rechtmäßige Erhöhung nur bis zu €1.120 gehen. Alles darüber hinaus muss abgelehnt werden.

Kautionen, Inspektionen & Schlüsselübergabe

Kaution (waarborgsom)

• Maximale Kaution: 2 Monate der Grundmiete (kale huur), landesweit seit dem 1. Juli 2023 gemäß dem Wet goed verhuurderschap (Gesetz über gutes Vermietertum). Klauseln, die mehr verlangen, sind illegal.
• Wann muss sie zurückgezahlt werden? Gemäß Bürgerliches Gesetzbuch Art. 7:261b muss Ihre Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden, wenn es keine Abzüge gibt. Wenn der Vermieter für Schäden oder Rückstände Abzüge vornimmt, muss er dies schriftlich begründen und den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.
• Informationspflicht: Das Gesetz über gutes Vermietertum verlangt auch schriftliche Informationen zur Kautionsabwicklung und den Fristen, die mit dem Vertrag oder als Anhang bereitgestellt werden.

Profi-Tipp: Führen Sie immer eine Ein- und Auszugskontrolle mit einem unterschriebenen Inspektionsbericht und datierten Fotos durch. Kein Übergabeprotokoll = der Vermieter hat eine schwächere Position, um Schadenersatz zu fordern. (Dies folgt den allgemeinen Beweislastregeln, die in niederländischen Mietstreitigkeiten angewendet werden.)

Was passiert, wenn der Vermieter sich verspätet?

Senden Sie eine formelle schriftliche Mahnung (ingebrekestelling) mit einer Frist. Bleibt dies ungelöst, können Sie den Fall an den Kantonrechter weiterleiten oder Hilfe suchen; in der Praxis regeln sich viele Streitigkeiten schnell, sobald Sie auf Art. 7:261b BW und die Informationspflichten des Gesetzes über gutes Vermietertum verweisen.

Servicekosten: Was zählt, wie man sie prüft, wie man sie anficht

Servicekosten sind Kosten für Gemeinschaftsdienste und -versorgungen (z.B. Reinigung, Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen, Hausmeister) sowie Möbel/Geräte in möblierten Mietwohnungen (als „roerende zaken“). Sie sind keine Gewinnposition: Sie zahlen tatsächliche Kosten, die jährlich mit einer transparenten Abrechnung beglichen werden.

Was darf berechnet werden?

Das Besluit servicekosten (Verordnung über Servicekosten) listet zulässige Kategorien auf; das Huurcommissie Policy Book (Juli 2025) klärt typische Posten und was nicht erlaubt ist (z.B. Leerstandsverluste, Steuern). Verwaltungsgebühren sind nur für die Verwaltung im Zusammenhang mit Servicekosten zulässig; die Huurcommissie legt dies eng aus.

Häufig zulässige Posten (Beispiele):

• Reinigung von Gemeinschaftsbereichen (Treppenhäuser, Flure)
• Strom für Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen & Aufzüge
• Kosten für Hausmeister/Concierge (huismeester) (angemessen aufgeteilt)
• Abschreibung & Wartung von Möbeln/Geräten (möblierte Vermietung)
• Verwaltung im Zusammenhang mit Zählerablesung/Verteilung und Servicekostenabrechnung

Häufig unzulässig:

• Allgemeine Steuern und Gemeinkosten des Vermieters
• Leerstandsverluste, Strafen oder Finanzierungskosten
• Große Reparaturen (das ist die Verantwortung des Vermieters)

Rechtstipp: Ihr Vermieter muss die jährliche Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Kalenderjahr, auf das sich die Kosten beziehen, zusenden (d.h. bis zum 30. Juni). Wenn Sie sie nicht erhalten, können Sie sie einfordern und später die Huurcommissie einschalten. Sie haben in der Regel bis zu 24 Monate Zeit, einen Antrag zu stellen.

Rotterdamer Realität: Wie sehen diese Zahlen aus?

Indikative monatliche Servicekosten-Bereiche (real, variieren je nach Gebäude):

• Reinigung und Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen in einem kleinen Mehrfamilienhaus: €20–€45
• Gebäude mit Aufzug & Hausmeister: €40–€120
• Möbelpaket (möblierte Vermietung): €25–€85 Dies sind illustrative Werte; Ihre tatsächlichen Kosten müssen den Nachweisen in der Jahresabrechnung entsprechen. Nutzen Sie die Leitlinien der Huurcommissie, um Posten zu vergleichen.

So prüfen Sie Ihre Servicekosten (Schritt für Schritt)

1. Dokumente sammeln: Jahresabrechnung, Rechnungen für Reinigung/Hausmeister, Zählerübersichten.
2. Kategorien prüfen: Sind alle Posten gemäß der Verordnung/dem Leitfaden zulässig? Verschieben Sie fragwürdige Posten auf eine „Streit“-Liste.
3. Verteilungsmethode prüfen: pro m², pro Haushalt oder nach Zählerstand? Achten Sie auf Konsistenz mit Ihrem Vertrag und der Gebäudepraxis (der Leitfaden behandelt Verteilungsmodelle).
4. Vorauszahlungen vs. tatsächliche Kosten vergleichen: Ist das Defizit/der Überschuss glaubwürdig?
5. Begründeten Einspruch an den Vermieter richten.
6. Immer noch unklar? Reichen Sie bei der Huurcommissie ein (geringe Gebühr; wird erstattet, wenn Sie weitgehend gewinnen).

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (2024–2025)

Anforderung	Beschreibung (2024–2025)	Quelle
Vertragsart	Unbefristet ist Standard ab dem 1. Juli 2024; befristet nur für spezifische Ausnahmen.
WWS-Geltungsbereich	Punktbasierte Obergrenze gilt nun für die Mittenmiete bis zu 186 Punkten (ab dem 1. Jan 2025).
Liberalisierungsschwelle	Nach Einführung der Mittenmiete, € 1.184,82 (2025).
Mieterhöhung 2025 – reguliert	Max 7,7% im Jahr 2025; darf Ihr WWS-Maximum nicht überschreiten.
Mieterhöhung 2025 – freier Sektor	Max 4,1% (VPI + 1%).
Kautionsgrenze	Max 2 Monate Grundmiete (seit dem 1. Juli 2023).
Kautionsrückzahlung	14 Tage (keine Abzüge) / 30 Tage (mit aufgeschlüsselten Abzügen) gemäß Art. 7:261b BW.
Servicekostenabrechnung	Jährliche Abrechnung muss innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende bereitgestellt werden.
Anfangsmietenprüfung (reguliert)	Im Allgemeinen innerhalb von 6 Monaten ab Mietbeginn über die Huurcommissie.
BRP-Registrierung	Umzug bis zu 4 Wochen vorher oder innerhalb von 5 Tagen danach melden; Rotterdam stimmt damit überein.
Gesetz über gutes Vermietertum	Schriftliche Vertrags-/Informationspflichten; Bezugnahme auf den WWS-Wert im Vertrag; keine unrechtmäßigen Nebenkosten; keine Diskriminierung.

Kündigungsregeln & Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn Sie (Mieter) einen unbefristeten Vertrag beenden

• Standardkündigungsfrist: 1 Monat (oft als ein Kalendermonat angegeben), es sei denn, Ihr Vertrag ist mieterfreundlicher. Halten Sie sie schriftlich und datiert fest.

Wenn der Vermieter einen unbefristeten Vertrag beendet

• Sie müssen einen rechtlichen Grund anführen (z.B. dringender Eigenbedarf), längere Kündigungsfristen einhalten (mind. 3 Monate + 1 pro Mietjahr bis zu 6 Monaten) und – falls Sie nicht zustimmen – vor Gericht gehen. Sie können nicht allein durch einen Brief geräumt werden.

Befristete Verträge unter Ausnahmen

• Wenn ein rechtmäßiger befristeter Vertrag gilt (Ausnahmen nach 2024), endet er wie vereinbart, aber Vermieter müssen weiterhin die Benachrichtigungsregeln beachten. Im Zweifel ist von besonderer Prüfung auszugehen; Missbrauch befristeter Formen führt zur Nichtigkeit oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.

Diplomatenklausel (Diplomatenclausule)

Eine Diplomatenklausel erlaubt es einem Vermieter, seine Wohnung befristet zu vermieten, weil er (oder ein benannter Dritter) wieder einziehen wird. Es gelten strenge Bedingungen; wenn sie nicht ordnungsgemäß formuliert ist, behält der Mieter den Bestandsschutz. Die Klausel ist an gesetzliche Kündigungsgründe (Eigenbedarf) gebunden und muss spezifisch und nachprüfbar sein.

Profi-Tipp: Wenn Ihnen eine „Diplomatenklausel“ als Ausweg für Mieter bei einer berufsbedingten Verlagerung angeboten wird, stellen Sie sicher, dass die Klausel Ihr tatsächliches Umzugsszenario widerspiegelt (mit Bescheinigungen vom Arbeitgeber). Gerichte/Huurcommissie prüfen vage Formulierungen genau.

Rotterdam-spezifische Hinweise (Genehmigungen & Wohngemeinschaften)

• Wohnberechtigungsschein (HVV): Rotterdam kann in bestimmten Gebieten eine huisvestingsvergunning (Wohnberechtigungsschein) vorschreiben und die Anforderung ein- oder ausschalten. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments gibt die Stadt an, dass kein HVV erforderlich ist, aber die Richtlinien können sich ändern – überprüfen Sie die kommunale Seite, wenn Sie umziehen.
• Wohngemeinschaften (woningdelen): In vielen Gebieten ist es (wieder) möglich, eine Genehmigung für drei Bewohner zu erhalten; vier oder mehr sind schwieriger und hängen von Quoten/Gebieten ab. Rechnen Sie mit strenger Durchsetzung bei Ruhestörungen.

Rechtstipp: Wenn für Ihre Adresse eine Genehmigung erforderlich ist und Sie diese nicht erhalten haben, können Sie sich möglicherweise nicht unter dieser Adresse im BRP registrieren. Verträge machen die Einhaltung oft zu einer Mieterpflicht; prüfen Sie dies vor der Unterzeichnung.

„Unmöbliert“ vs. „Teilmöbliert“ vs. „Möbliert“ verstehen

• Kaal (unmöbliert): In den Niederlanden kann dies buchstäblich keine Bodenbeläge, Vorhänge oder Beleuchtungskörper bedeuten. Rechnen Sie mit nackten Glühbirnen und Rohboden.
• Gestoffeerd (teilmöbliert): Beinhaltet normalerweise Bodenbeläge, Vorhänge, Grundbeleuchtung.
• Gemeubileerd (möbliert): Fügt Möbel und Geräte hinzu; Servicekosten können Abschreibungen/Wartung dieser Gegenstände umfassen (muss angemessen und nachweisbar sein).

Profi-Tipp: Fordern Sie immer eine Inventarliste mit Zustandsbeschreibungen für möblierte Mietwohnungen an. Dies begrenzt Streitigkeiten beim Auszug.

Schritt für Schritt: Prüfen Sie, ob Ihre Miete rechtmäßig ist (2025)

1. Holen Sie die Punktzahl vom Vermieter ein (ab dem 1. Jan 2025 obligatorisch). Falls fehlend, schriftlich anfordern.
2. Berechnen Sie neu mit dem Online-Huurprijscheck der Huurcommissie (oder fragen Sie eine Mieterberatungsstelle).
3. Vergleichen Sie die Anfangsmiete mit dem WWS-Maximum für Ihre Punkte.
4. Wenn zu hoch und Sie innerhalb von 6 Monaten nach Mietbeginn sind (regulierte Wohnung), reichen Sie bei der Huurcommissie ein, um die Miete rückwirkend zu senken.
5. Bewahren Sie alle Dokumente auf (Anzeige, Vertrag, Fotos, Nachweis des Energielabels). Fehlende Daten führen oft zu Abwärtskorrekturen.

Schritt für Schritt: Eine Mieterhöhung anfechten

1. Lesen Sie die Mitteilung: Liegt der Prozentsatz innerhalb der 2025er Obergrenze (7,7% reguliert; 4,1% freier Sektor)?
2. Reguliert: Vergewissern Sie sich, dass die neue Miete das WWS-Maximum nicht überschreitet.
3. Schriftlich Einspruch erheben innerhalb der angegebenen Frist.
4. Fragen Sie die Gemeinde (2025) oder reichen Sie bei der Huurcommissie einen Antrag auf Entscheidung ein, wenn der Vermieter darauf besteht.

Schritt für Schritt: Servicekosten anfechten

1. Warten Sie auf die Jahresabrechnung (fällig bis zum 30. Juni jedes Jahres für das vorangegangene Kalenderjahr).
2. Fordern Sie zugrunde liegende Rechnungen und Verteilungsschlüssel an, falls nicht bereitgestellt.
3. Fechten Sie unzulässige Posten (z.B. Steuern, Leerstand) unter Verweis auf die Servicekostenverordnung und das Huurcommissie Policy Book an.
4. Einreichung bei der Huurcommissie: prägnante Liste der strittigen Posten, Nachweis Ihres vorherigen Einspruchs und Ihre Berechnung dessen, was angemessen ist. (Die Gebühr ist gering und wird erstattet, wenn Sie weitgehend gewinnen.)

Wer zahlt was? (Reparaturen & Wartung)

Gegenstand / Reparatur	Wer zahlt?	Hinweise
Kleine, alltägliche Reparaturen (z.B. Wasserhähne entkalken, Toilettensitz ersetzen, Türgriff festziehen)	Mieter	Gelistet im Besluit kleine herstellingen.
Große Reparaturen (z.B. Heizkesselaustausch, Außenanstrich, Dachlecks)	Vermieter	Instandhaltungspflicht des Vermieters (instandhoudingsplicht).
Reinigung/Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen	Mieter über Servicekosten	Müssen tatsächliche, belegbare Kosten sein; jährlich abgerechnet.
Möbel/Geräte in möblierten Mietwohnungen	Mieter über Servicekosten	Nur angemessene Kosten und Abschreibungen.
Schädlingsbefall (gebäudeweit)	Vermieter	Wenn strukturell; Mieter zahlt kleine, routinemäßige Prävention.

Profi-Tipp: Wenn schwerwiegende Mängel bestehen bleiben, können Sie die Huurcommissie bitten, eine vorübergehende Mietminderung zu verhängen, bis der Vermieter die Reparaturen durchgeführt hat. Bewahren Sie Nachweise auf und ermöglichen Sie den Zugang für Reparaturen.

Registrierung (BRP) und Ihr Vertrag

Sie müssen Ihre Adresse im BRP bei der Gemeinde innerhalb von fünf Tagen nach dem Umzug oder bis zu vier Wochen vorher registrieren. Rotterdam folgt diesen nationalen Fristen; Sie können Ihren Umzug online einreichen. Eine verspätete Registrierung kann Leistungen (z.B. Wohngeld), Genehmigungen und sogar die Kautionsrückzahlung erschweren (Vermieter können beim Auszug einen Nachweis der Abmeldung verlangen).

Betrugswarnung: Ein Vermieter, der die BRP-Registrierung verbietet, ist ein großes Warnsignal. Lehnen Sie ab und melden Sie dies über die städtische Hotline (erforderlich nach dem Gesetz über gutes Vermietertum).

Kosten im Kontext: Rotterdamer Benchmarks (2025)

• Durchschnittliche Angebotsmiete (alle Typen, Q2 2025): ~€28,97/m². Eine 50–70 m² Wohnung kostet typischerweise €1.450–€2.050 (exklusive), je nach Ausstattung und Lage.
• Markttrend: Private (freier Sektor) Angebote sind landesweit stark zurückgegangen; starke Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. Rechnen Sie mit starkem Wettbewerb um hochwertige Wohnungen.

Profi-Tipp: In regulierten Segmenten (sozial/Mittenmiete) kann das WWS-Maximum unter der Angebotsmiete liegen. Wenn die Punkte < 187 sind, der Preis aber wie freier Sektor aussieht, führen Sie vor der Unterzeichnung einen Punktecheck durch.

Vertragsklauseln, die man zweimal lesen sollte

1. Indexierungsformel — Muss innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen bleiben. Vermeiden Sie Klauseln, die „nach Ermessen des Vermieters“ oder feste €-Erhöhungen vorsehen.
2. Kautionsformulierung — Obergrenze bei 2 Monaten, Rückgabefristen und Inspektionsverfahren angeben.
3. Anhang Servicekosten — Kategorien und Verteilungsmethode auflisten; jährliche Abrechnungsregel und Nachweispflicht.
4. Nutzung der Räumlichkeiten — Untervermietung, Wohngemeinschaften und BRP-Registrierungsgenehmigungen; auf Rotterdamer Genehmigungspflichten prüfen.
5. Diplomatenklausel — Nur wenn klar und konform; andernfalls behalten Sie den Bestandsschutz.
6. Makler-/Vermittlungsgebühren — Wenn der Makler für den Vermieter tätig ist, darf er dem Mieter keine Gebühren berechnen (Bürgerliches Gesetzbuch 7:417 lid 4; auch im Gesetz über gutes Vermietertum enthalten).

Tabelle: Segmente & 2025 Regeln auf einen Blick

Segment	WWS Punkte	Anfangsmietregel (2025)	Erhöhungsobergrenze 2025	Wer kann anfechten
Sozial	≈ ≤ 143 (indikativ)	Durch WWS-Maximum begrenzt.	Bis zu 7,7%, darf WWS-Max nicht überschreiten.	Huurcommissie / Gemeinde.
Mittenmiete	144–186	Durch WWS-Maximum begrenzt (nach Gesetz).	Bis zu 7,7%, innerhalb der WWS-Obergrenze.	Huurcommissie / Gemeinde.
Freier Sektor	≥ 187	Keine anfängliche Obergrenze (aber Fehlklassifizierung prüfen).	4,1% im Jahr 2025.	Huurcommissie (für Servicekosten/Mängel); Gerichte für Miete.

Hinweis: Die Liberalisierungsschwelle nach der Mittenmiete beträgt € 1.184,82 (2025). Ein neuer Vertrag unter dieser Obergrenze und ≤ 186 Punkten fällt unter Regulierung.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

• Einen „befristeten“ Vertrag unterzeichnen, der unter dem Regime nach 2024 nicht zulässig ist. Lösung: Fragen Sie, welche Ausnahme zutrifft; wenn keine, bestehen Sie auf unbefristet.
• Mehr als 2 Monate Kaution akzeptieren, weil „das für Expats Standard ist.“ Lösung: Es ist illegal; verweisen Sie auf das Gesetz über gutes Vermietertum und die Rückgabefristen des 7:261b BW.
• Anfangsmiete bei regulierten Wohnungen nicht innerhalb von 6 Monaten anfechten. Lösung: Merken Sie sich den Termin; nutzen Sie die Huurcommissie.
• „Registrierungs“- oder „Vermittlungsgebühren“ an den Makler des Vermieters zahlen. Lösung: Verweigern Sie dies und verweisen Sie auf 7:417(4) BW / Gesetz über gutes Vermietertum.
• BRP-Registrierung oder Rotterdamer Genehmigungshinweise ignorieren. Lösung: Registrieren Sie sich innerhalb von 5 Tagen und überprüfen Sie den aktuellen HVV-Status für Ihre Adresse.
• Überhöhte Servicekosten aufgrund vager Abrechnungen zahlen. Lösung: Fordern Sie Rechnungen an; fechten Sie nicht zulässige Posten über die Huurcommissie an.

Beispielrechnung: Ist meine 60 m² Wohnung korrekt bepreist?

• Angebotsmiete: €1.725 (exklusive), Rotterdam, 60 m².
• Marktperspektive: Stadt-Durchschnitt Q2 2025 ≈ €28,97/m² → €1.738 (nahe am Angebot). Gutes Zeichen für freien Sektor Preise.
• Regulierungsperspektive: Wenn die WWS-Punkte ≤ 186 sind, muss die Anfangsmiete ≤ WWS-Maximum sein. Fordern Sie die Punktzahl an. Wenn die Punktzahl ≤ 186 angibt, die Miete aber die Obergrenze überschreitet, können Sie eine Korrektur beantragen.
• Indexierungsperspektive (2025): Zukünftige Erhöhungen sind auf 4,1% (frei) oder 7,7% (reguliert) innerhalb des WWS-Max. begrenzt.

Rotterdam: Kulturelle & Regionale Einblicke

• Ausstattungsniveaus unterscheiden sich: „Unmöbliert“ kann sehr karg sein (keine Bodenbeläge/Einbauten), im privaten Markt üblich. Budgetieren Sie für Bodenbeläge und Lampen.
• Aufzug + Concierge erhöhen Servicekosten: Hochhäuser entlang der Maas (Kop van Zuid, Delftshaven Entwicklungen) haben oft höhere Gemeinschaftskosten – Rechnungen bei der Abrechnung prüfen.
• Regeln für Wohngemeinschaften sind wichtig: Für Mitbewohner prüfen Sie kamerbewoning-Genehmigungen und Lärm-/Belästigungsrichtlinien; die Stadt kann Genehmigungen nach Beschwerden widerrufen.

Schnelle Checkliste vor der Unterschrift

• [ ] Vertrag weist unbefristete Laufzeit aus (es sei denn, es liegt eine gültige Ausnahme vor).
• [ ] WWS-Punktzahl beigefügt (neue Verträge ab 1. Jan 2025).
• [ ] Jährliche Indexierungsklausel beachtet gesetzliche Obergrenzen.
• [ ] Kaution ≤ 2 Monate, mit 14/30-Tage Rückgabefristen und Inspektions-Checkliste.
• [ ] Servicekosten-Kategorien und -Verteilung klar definiert; jährliche Abrechnung bis 30. Juni.
• [ ] BRP-Registrierung erlaubt; aktuellen HVV-Status für die Adresse prüfen.
• [ ] Keine Maklergebühr an den Makler des Vermieters; Informationsblatt gemäß Gesetz über gutes Vermietertum bereitgestellt.

Beispielvertragssprache (Was „gut“ aussieht)

Indexierung: „Die Miete kann einmal jährlich zum 1. Juli angepasst werden, wobei das für das Wohnungssegment (reguliert oder liberalisiert) geltende gesetzliche Maximum nicht überschritten werden darf. Sofern die berechnete Erhöhung das WWS-Maximum (reguliert) übersteigen würde, ist die Miete auf dieses Maximum begrenzt.“

Servicekosten: „Der Mieter zahlt monatliche Vorauszahlungen für die in Anhang 1 aufgeführten Servicekostenkategorien, die jährlich bis zum 30. Juni mit zugrunde liegenden Rechnungen und Verteilungsschlüsseln abgerechnet werden. Es werden nur Kosten abgerechnet, die durch das Besluit servicekosten (und die Richtlinie der Huurcommissie) zulässig sind.“

Kaution: „Der Mieter zahlt eine Kaution in Höhe von zwei Monatsgrundmieten. Der Vermieter zahlt sie innerhalb von 14 Tagen nach Schlüsselübergabe zurück, wenn keine Abzüge anfallen; andernfalls wird eine schriftliche Aufschlüsselung bereitgestellt und der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt, gemäß Art. 7:261b BW.“

Tabellen, die Sie immer wieder verwenden werden

A. Verantwortlichkeiten – Spickzettel

Bereich	Mieter	Vermieter
Kleine Reparaturen (z.B. Wasserhähne entkalken, Glühbirnen ersetzen, kleinere Dichtungsarbeiten)	✔
Große Reparaturen (z.B. Dach, Fassade, Heizkesselaustausch)		✔
Reinigung/Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen (über Servicekosten)	✔
Strukturelle Mängel, Lecks, unsichere Verkabelung		✔

Rechtsgrundlagen: Besluit kleine herstellingen und Leitlinien der Rijksoverheid.

B. 2025 Gesetzliche Grenzen & Fristen

Thema	Regel	Wo prüfen
Kaution	Max 2 Monate
Kautionsrückzahlung	14/30 Tage mit Erklärung
Mieterhöhung (reguliert)	Bis zu 7,7% und ≤ WWS max
Mieterhöhung (frei)	4,1%
Servicekostenabrechnung	Fällig bis 30. Juni
Anfangsmietenprüfung	Innerhalb von 6 Monaten
BRP-Registrierung	≤ 5 Tage nach Umzug (oder 4 Wochen vorher)

C. Segmente & Huurcommissie Wege

Segment	Kann die Huurcommissie die Miete festlegen?	Servicekostenstreitigkeiten?
Sozial & Mittenmiete	Ja (Preisobergrenzen gelten)	Ja
Freier Sektor	Begrenzt (Anfangsmieten-Klassifizierungsanfechtung, Mängel)	Ja

Ab 2025 können Gemeinden auch Erhöhungen im regulierten Segment prüfen.

Wichtige Hinweise zum Merken

Betrugswarnung: Überweisen Sie niemals eine Kaution oder die erste Monatsmiete, bevor Sie die Wohnung gesehen, einen konformen Vertrag unterzeichnet und überprüft haben, ob in Rotterdam derzeit ein HVV erforderlich ist.

Rechtstipp: Das Gesetz über gutes Vermietertum verpflichtet Vermieter, ein Informationsblatt mit Kautionsregeln, Servicekostenabrechnung, Kontaktdaten, Beschwerde-Hotline und der WWS-Bewertung/dem Maximum bereitzustellen. Fragen Sie danach.

Profi-Tipp: Nutzen Sie den Markt-€/m² als Realitätscheck, aber prüfen Sie immer regulierte Wohnungen gegen das WWS-Maximum – der Marktpreis hebt gesetzliche Obergrenzen nicht auf.

Fazit: So nutzen Sie dieses Kapitel

1. Vor der Besichtigung: Prüfen Sie, ob Ihre Zieladresse derzeit einen HVV benötigt; planen Sie die BRP-Registrierung.
2. Vor der Unterzeichnung: Bestätigen Sie die unbefristete Laufzeit, überprüfen Sie die WWS-Punkte (≤ 186 → Obergrenze) und stellen Sie sicher, dass die Kaution- und Servicekosten-Klauseln konform sind.
3. Nach dem Einzug: Bewahren Sie Fotos, Zählerstände und Inventarlisten auf.
4. Jährlich: Überprüfen Sie die Indexierung mit den Obergrenzen und prüfen Sie die Servicekostenabrechnungen bis zum 30. Juni.
5. Wenn etwas nicht stimmt: Nutzen Sie die Zeitfenster der Huurcommissie (6 Monate für die Anfangsmiete; Servicekosten innerhalb der gesetzlichen Fristen).

Wichtigste Erkenntnisse

• Unbefristete Verträge sind Standard seit dem 1. Juli 2024; überprüfen Sie jede beanspruchte Ausnahme.
• Das WWS begrenzt nun die Anfangsmieten bis zu 186 Punkten (Mittenmiete). Darüber liegt der freie Sektor; die Liberalisierungsschwelle 2025 beträgt € 1.184,82.
• 2025 Obergrenzen: 7,7% (reguliert, innerhalb WWS max) und 4,1% (freier Sektor).
• Kaution ist auf 2 Monate begrenzt, Rückgabe innerhalb von 14 Tagen (oder 30 bei detaillierten Abzügen).
• Servicekosten müssen die tatsächlichen Ausgaben widerspiegeln, jährlich bis zum 30. Juni mit Nachweisen abgerechnet werden; unzulässige Posten anfechten.
• BRP-Registrierung innerhalb von 5 Tagen (oder 4 Wochen vorher) ist unerlässlich; in Rotterdam den aktuellen HVV-Status prüfen.
• Im Zweifel sind die Huurcommissie und die Gemeinde Ihre besten Verbündeten – nutzen Sie die Fristen.