Haushaltsplanung & Anspruchsvoraussetzungen: Einkommensanforderungen, Huurtoeslag und Leistbarkeit

Einführung

Dieses Kapitel ist dein kompletter Leitfaden zur Erstellung eines realistischen niederländischen Mietbudgets und zur Prüfung, ob du die üblichen Einkommensanforderungen auf dem Rotterdamer Markt erfüllst. Wir übersetzen Maklerprüfregeln in Zahlen, führen durch die huurtoeslag (Mietbeihilfe) mit den Schwellenwerten 2025 und helfen dir zu verstehen, wie gesetzliche Obergrenzen (wie das Punkte-System für Wohnungen und Kautionslimits) mit deinem Geldbeutel zusammenwirken. Wir weisen außerdem auf Rotterdam-spezifische Themen wie huisvestingsvergunning (HVV) und kommunale Abgaben hin sowie auf regionale Besonderheiten, die sowohl Expats als auch Einheimische stolpern lassen.

Warum das wichtig ist: In wettbewerbsintensiven Städten ist die Zulässigkeit (kann ein Vermieter dich annehmen?) genauso wichtig wie die Leistbarkeit (kann du die Miete und Nebenkosten dauerhaft tragen?). Eine Fehleinschätzung beider Aspekte kann zu vergeblichen Bewerbungsgebühren, abgelehnten Prüfungen oder monatelangem Überzahlen führen.

Wie niederländische Vermieter die Leistbarkeit prüfen (Praxis Rotterdam)

Die meisten privaten Vermieter und Makler in Rotterdam verwenden einfache Einkommensformeln. Sie sind keine Gesetze, sondern Prüfheuristiken:

• Mehrfaches des Bruttoeinkommens: Häufig gilt dein brutto monatliches Einkommen ≥ 3,0–3,5× Kaltmiete; einige Institutionen setzen spezifischere Regeln (z. B. 1/4 des Bruttoeinkommens pro Person oder 3,5–4× Monatsmiete) abhängig von der Haushaltszusammensetzung und davon, ob ein Zweiteinkommen vorliegt.
• Bei knappem Einkommen akzeptieren Agenturen manchmal Bürgen oder eine höhere Kaution (weiterhin gedeckelt; s. gesetzliche Regeln). Die Politik variiert je nach Vermieter.

Profi-Tipp: Wenn dein Einkommen saisonal, selbstständig oder teilweise aus Zuschüssen stammt, bring 12 Monate Kontoauszüge, aktuelle Steuerbescheide und (bei Freiberuflern) KvK-Auszug + Vertrags-Pipeline mit. Das wiegt oft mehr als eine einzelne Gehaltsabrechnung.

Übliche Unterlagen, die angefordert werden

• Gültiger Ausweis, BSN (nach Anmeldung) und Einkommensnachweis (letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Jahresabrechnung).
• Arbeitsvertrag (oder Schreiben des Steuerberaters für ZZP).
• Aktuelle Kontoauszüge; manchmal eine Vermieterreferenz.
• Falls zutreffend: Studienbescheinigung + Finanzierungsbescheid, Bürge-Unterlagen.

Preis-Kontext Rotterdam (Snapshot 2025)

Der freigewählte Sektor (nicht-sozialer Bereich) in Rotterdam bleibt angespannt. Im Q2 2025 lag die durchschnittliche geforderte Miete bei etwa €28,97 pro m² über die freien Angebote (Mischung aus Größen und Stadtteilen). Eine 50 m² Wohnung würde demnach vor Nebenkosten bei etwa €1.450 liegen. In zentralen Lagen sowie bei neu saniertem oder energieeffizientem Bestand ist mit höheren Preisen zu rechnen.

Profi-Tipp: Energiekennzeichen beeinflussen inzwischen den gesetzlichen Höchstmietwert in regulierten Segmenten (siehe WWS unten). Ein besseres Label bedeutet oft niedrigere Energiekosten und eine höhere Punkteobergrenze — das lohnt, wenn du die Gesamtkosten berücksichtigst.

Erstellung eines niederländisch-realistischen Mietbudgets

Niederländische Budgets unterscheiden sich von denen vieler anderer Länder, weil kommunale Abgaben, Servicekosten und Energiekosten erheblich sein können. Nutze die Checkliste unten, um Überraschungen zu vermeiden.

Was in dein Monatsbudget gehört

1. Kaltmiete (kale huur) – die Grundmiete im Vertrag.
2. Servicekosten (servicekosten) – Reinigung gemeinsamer Flächen, Hausmeister, Beleuchtung gemeinsamer Bereiche, Aufzug usw. Nur einige Servicekosten zählen zur huurtoeslag (siehe Tabelle).
3. Nebenkosten – Gas, Strom, Wasser; Netz- und Lieferanten-Fixkosten. Aktuelle Referenzpreise (Jan 2025): ~€0,30/kWh Strom und ~€1,35/m³ Gas; durchschnittliche fixe Lieferantenkosten ~€205/Jahr; durchschnittliche Netzkosten ~€620/Jahr; jährlicher Energiesteuerrabatt ~€631. Dein Verbrauch und Vertrag sind ausschlaggebend.
4. Internet/TV/Mobil – Paketpreise variieren; budgetiere €30–€70 für Internet.
5. Kommunalabgaben – afvalstoffenheffing (Müllgebühr) fällt für alle Haushalte an; Eigentümer zahlen rioolheffing/OZB, aber einige Gemeinden erheben auch nutzungsabhängige Kanalgebühren. In Rotterdam (2025) liegt beispielsweise die Müllgebühr für einen Einpersonenhaushalt bei €307,88 (jährlich). Prüfe deinen Bescheid für den genauen Betrag.
6. Versicherungen – Haftpflicht (aansprakelijkheid), Hausrat (inboedel).
7. Transport & Lebensmittel – nutze Nibud-Benchmarks, um deinen finanziellen Spielraum zu überprüfen.

Kurzes Budgetbeispiel (Rotterdam, 50 m² Einsteigerwohnung)

• Kaltmiete: €1.450 (aus Referenz €28,97/m²)
• Servicekosten: €75 (typisch für kleine VVE/gemeinsame Flächen)
• Gas/Strom/Wasser (mittlerer Verbrauch, 2 Personen, Label C–D): €160–€220
• Internet: €40
• Müllgebühr: €26/Monat (jährlich €307,88 / 12) Geschätztes Gesamt: €1.751–€1.811/Monat (ohne Kaution).

Betrugswarnung: Vermieter/Makler dürfen dir keine „Mieter-Maklergebühren“ berechnen, wenn sie den Vermieter vertreten. Schlüsseldgeld (sleutelgeld) und aufgezwungene „Administrationspakete“ sind illegal. In Rotterdam stellt die Stadt ausdrücklich fest, dass Makler Mietern keine Vermittlungsgebühren berechnen dürfen. Fordere Gebührenanfragen schriftlich an und melde Verstöße.

Gesetzliche Anforderungen & harte Zahlen, die du kennen musst (2025)

Die Niederlande deckeln und indexieren viele Schwellen jährlich. Hier die 2025-Highlights, die Leistbarkeit und Zulässigkeit beeinflussen:

Zusammenfassung der gesetzlichen Schwellen 2025 (national)

Thema	2025 Regel / Betrag	Warum es wichtig ist
Huurtoeslag max. Miete (23+)	€900.07 rekenhuur-Grenze	Darüber ist die Mietenbeihilfe in der Regel nicht verfügbar (Ausnahmen z. B. für 21–22-Jährige mit Kind).
Huurtoeslag max. Miete (< 23)	€477.20 (außer du hast ein Kind)	Unter 23-Jährige müssen meist unter dieser Grenze mieten, um Anspruch zu haben.
Vermögensgrenzen voor huurtoeslag	€37.395 ledig; €74.790 mit Partner; Mitbewohner ≤ €37.395 jeweils	Über diesem Vermögen am 1. Jan 2025 wird die Beihilfe gesperrt.
Mid-rent Regelung (Wet betaalbare huur)	144–186 Punkte & Miete > €900.07 bis ≤ €1.184,82 (neue Liberalisierungszone)	Neue Verträge ab 2025 in diesem Band sind reguliert; über 186 Punkte ist es Freier Sektor.
Kautionsobergrenze	Max. 2 Monatsmieten (national)	Gilt seit 1. Juli 2023 nach Regeln für Vermieterpflichten.
Für huurtoeslag berücksichtigte Servicekosten	Bis zu 4 Kategorien, jeweils max €12 → max. €48 gesamt/Monat	Nur bestimmte Gemeinschaftskosten werden in der Beihilfenberechnung berücksichtigt.
BRP-Anmeldung	Melde dich bei der Gemeinde 4 Wochen vorher bis ≤ 5 Tage nach dem Umzug	Benötigt für toeslagen und zur Vermeidung von Bußgeldern; in Rotterdam kannst du das online erledigen.

Rechtstipp: Deine rekenhuur für die huurtoeslag = Kaltmiete + nur die zulässigen Servicekosten (z. B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, gemeinsame Beleuchtung, Aufzug, Hausmeister) bis zu den Kategoriendeckeln. Nebenkosten und die meisten privaten Leistungen zählen nicht.

Das Punkte-System für Wohnungen (WWS) & warum deine Mietklasse zählt

Das Woningwaarderingsstelsel (WWS) vergibt Punkte für Größe, Ausstattung, Energiekennzeichen, Außenfläche, WOZ-Wert usw. Punkte bestimmen die maximale gesetzliche Miete für regulierte (soziale und Mid-Rent) Wohnungen. Nutze die Huurcommissie Rent Check, um die gesetzliche Obergrenze für eine Adresse zu berechnen.

• ≤ 143 Punkte → soziale Miete, strikte Maximalmiete basierend auf Punkten.
• 144–186 Punkte (und Miete > €900.07) → regulierter Mid-Rent (neues Regime 2025).
• ≥ 187 Punkte → freier Sektor (keine gesetzliche Obergrenze).

Ab dem 1. Juli 2025 kannst du beim Weigern deines Vermieters, die Miete im regulierten Band an die Punkte anzupassen, eine Mietsenkung über die Huurcommissie anstreben. Beachte: Wenn dein Vertrag im freien Sektor ist, das Haus aber nur die Mid-Rent (144–186)-Kriterien erfüllt, kannst du während der Vertragslaufzeit nicht automatisch eine Punkte-basierte Reduktion starten (verfahrensrechtliche Nuance).

Profi-Tipp: Ein höheres Energie-Label (A/B) erhöht WWS-Punkte und senkt Energiekosten – oft kostengünstiger als eine etwas billigere, schlecht isolierte Wohnung.

Rotterdams Huisvestingsvergunning (HVV): Brauchst du eine Erlaubnis?

Rotterdam hat in bestimmten Gebieten huisvestingsvergunning (HVV)-Voraussetzungen verwendet (oft verbunden mit dem „Rotterdamwet“) – historisch für bestimmte Straßen und günstige Mietobjekte. Nach den neuesten kommunalen Angaben ist es auf einigen Seiten so, dass derzeit keine HVV-Antragstellung nötig ist; prüfe den Status immer bei deiner Umzugsanmeldung, weil die Politik je nach Gebiet ein- und ausgeschaltet werden kann. Falls eine HVV gilt, beantragst du sie zusammen mit deiner Umzugsmitteilung; die Prüfung kann Mitbewohner ab 16 Jahren umfassen. Gebühren sind typischerweise €0.

Wenn du unsicher bist, verifiziere die Information auf der städtischen Verhuizing doorgeven-Seite (Rotterdam: melde deinen Umzug von 4 Wochen vorher bis 5 Tage nach). Das Mieten in einem HVV-Gebiet ohne Genehmigung kann zu Sanktionen führen.

Rechtstipp (Rotterdam): Bei möblierten Angeboten müssen Vermieter den Preis in Grundmiete, Servicekosten und sonstige Kosten (Ausstattung) aufteilen; Makler dürfen dem Mieter keine Vermittlungsgebühren berechnen. Verstöße melde an die ACM oder die Stadt.

Huurtoeslag (Mietbeihilfe) in der Praxis (2025)

Wer bekommt sie?

Du musst eine selbständige Wohnung mieten (eigene Küche, Toilette und seit 1. März 2024 eigenes Bad/Dusche), eine gültige Miete unter €900.07 (wenn 23+), und Vermögen unter der Grenze haben. Das Einkommen hat keinen festen Ausschluss; die Leistung stuft sich nach Einkommen und Haushaltszusammensetzung ab. Alle am Wohnort lebenden Personen müssen im BRP gemeldet sein.

Hinweis zu Unter-23-Jährigen: Wenn du unter 23 bist, gilt die Mietobergrenze €477.20, es sei denn, du hast ein Kind (dann gilt die höhere Grenze).

Was zählt als „Miete“ für die Berechnung?

Nur die rekenhuur: Kaltmiete + zulässige Servicekosten (max. €12 pro Kategorie, max. €48 insgesamt). Nebenkosten und die meisten privaten Leistungen sind ausgeschlossen.

Wie man sich bewirbt (Schritt-für-Schritt)

1. Melde dich an deiner Adresse (BRP) in Rotterdam (online: von 4 Wochen vorher bis ≤ 5 Tage nach dem Umzug).
2. Gehe zu Mijn Toeslagen (Belastingdienst) und melde dich mit DigiD an.
3. Trage deine Mietdetails, Servicekosten-Kategorien und den Haushalt (Partner/Mitbewohner) ein.
4. Abschicken; üblicherweise erhältst du Antwort innerhalb ~5 Wochen.
5. Verpasst? Du kannst dich bis 1. September des Folgejahres noch rückwirkend bewerben (z. B. 2024-Anspruch bis 1. Sept 2025).

Profi-Tipp: Nutze die Belastingdienst proefberekening, um Szenarien durchzurechnen (neuer Job, Mitbewohner zieht ein). Passe früh an, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.

Huurtoeslag & Mitbewohner

Alle im BRP registrierten Personen an deiner Adresse zählen in der Berechnung. Mitbewohner können sowohl Einkommens- als auch Vermögensprüfungen beeinflussen; toeslagpartners werden separat behandelt.

Abschätzung: „Was kannst du dir leisten?“ aus deinem Einkommen

Im Folgenden praktische Übersetzungen gängiger Prüfregeln in maximale Mietziele. Betrachte diese als Orientierungswerte vor einer Angebotsabgabe; strengere Vermieterregeln können trotzdem gelten.

Faustregel-Ziele

Netto-Monatseinkommen	Konservativ (≤ 30% netto für Gesamtwohnkosten)	Typisches Agenturziel (3,0× brutto→Mieten-Proxy)	Stretch (bei stabilem Einkommen, geringen Schulden)
€2.200	Ziel ≤ €700–€800 Gesamtwohnkosten	Kaltmiete ~€650–€700	≤ €900 kalt
€3.000	Ziel ≤ €900–€1.000 Gesamt	Kaltmiete ~€900–€1.000	≤ €1.250
€4.000	Ziel ≤ €1.200–€1.300 Gesamt	Kaltmiete ~€1.300	≤ €1.700
€5.000	Ziel ≤ €1.600 Gesamt	Kaltmiete ~€1.650	≤ €2.100

Woher stammen diese Werte? Niederländische Agenturen verlangen oft ~3,0–3,5× Kaltmiete als Bruttohaushaltseinkommen (Beispiele aus Rotterdam/Randstad-Agenturen); Nibud nutzt die huurquote (Anteil des Einkommens für Miete), um die allgemeinen Lebenshaltungskosten tragbar zu halten. Nimm den niedrigeren Wert: dein Nibud-vernünftiges Niveau oder das Verhältnis der Agentur.

Berechnung deiner rekenhuur für huurtoeslag (Rechenbeispiel)

Szenario: Du mietest eine 45 m² Wohnung in Kralingen für €880 Kaltmiete. Aufteilung der Servicekosten:

• Reinigung gemeinsamer Bereiche: €18
• Beleuchtung gemeinsamer Bereiche: €10
• Hausmeister: €20
• Aufzug: €15

Für huurtoeslag zulässige Servicekosten sind auf €12 pro Kategorie begrenzt. Dein zulässiger Betrag ist €12 + €12 + €12 + €12 = €48 (max.). Also:

• Rekenhuur = €880 + €48 = €928 → zu hoch für huurtoeslag (23+ Grenze €900.07).
• Wenn der Vermieter Kosten anpasst (z. B. Reinigung €12, Hausmeister €12, Beleuchtung €10, Aufzug €14 → immer noch €48), bleibst du über der Grenze, weil die Miete ausschlaggebend ist. Verhandle die Kaltmiete auf €860 so €860 + €48 = €908 (immer noch zu hoch). Beste Option: €850 + €48 = €898 → innerhalb der Grenze.

Rechtstipp: Du kannst Servicekostenabrechnungen bei der Huurcommissie anfechten, wenn der Vermieter keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorlegt. Die Servicekostenregelung 2025 klärt die Behandlung von Streitfällen und das neue Spezifikationsformular (ab 1. Juli 2025).

Servicekosten: Was vernünftig ist und was reguliert ist

Posten	Wird auf rekenhuur angerechnet?	Typischer Monatsbereich (Rotterdam-Wohnungen)	Anmerkungen
Reinigung gemeinsamer Bereiche	Ja, aber max €12 für toeslag	€5–€20	Toeslag berücksichtigt max €12; Abrechnung muss realitätsbasiert sein.
Beleuchtung gemeinsamer Bereiche	Ja, max €12	€3–€12	Meist gering; prüfe Zähler oder VVE-Abrechnung.
Hausmeister (huismeester)	Ja, max €12	€0–€25	Nur wenn die Leistung tatsächlich erbracht wird; für toeslag gedeckelt.
Aufzug	Ja, max €12	€5–€20	Gilt für mehrstöckige Gebäude mit Aufzug.
Privates Internet	Nein	€30–€70	Nicht förderfähig für Mietbeihilfe.
Gas/Strom/Wasser (privat)	Nein	€100–€250+	Ausgeschlossen von der rekenhuur; separat budgetieren.

Rotterdam-spezifische Kosten & Regeln, die dein Budget beeinflussen

• Müllgebühr (afvalstoffenheffing): Jeder Rotterdamer Haushalt zahlt sie. Beispielsweise Tarif 2025 €307,88/Jahr für Einpersonennutzungsklasse (siehe offizielle Tariftabelle). Plane €20–€35/Monat in dein Budget, abhängig von Haushaltsgröße und Tarif.
• BRP-Anmeldung: Melde deinen Umzug online von 4 Wochen vorher bis ≤ 5 Tage nach; fehlende Anmeldung kann toeslagen beeinflussen und zu Bußgeldern führen.
• HVV-Genehmigungen: Prüfe die Adresse; falls anwendbar, beantragst du die HVV während der Umzugsanmeldung. Die Stadt hat angegeben, dass derzeit keine HVV nötig ist, aber das kann je nach Gebiet wechseln — prüfe beim Umzug.

Schritt-für-Schritt: Prüfe ein Angebot, bevor du etwas zahlst

1. Punkte & Klasse: Führe die Adresse durch die Huurcommissie Rent Check (nutze WOZ-Wert, Wohnfläche, Energie-Label). Bestätige, ob die geforderte Miete der gesetzlichen Obergrenze für die Punkte entspricht.
2. Huurtoeslag-Test: Wenn du Zuschuss anstrebst, berechne die rekenhuur (Miete + zulässige Servicekosten-Begrenzungen). Vergleiche mit €900.07 (oder €477.20 bei Unter-23-Jährigen).
3. Leistbarkeit: Vergleiche das Agentur-Einkommensverhältnis (z. B. 3,0–3,5× Kaltmiete) mit deinem Nibud-vernünftigen Budget.
4. Städtische Extras: Addiere die Rotterdam-Müllgebühr zu deiner Monatsprognose.
5. Rechtliche Hygiene: Bestätige Kaution ≤ 2 Monate, keine Mietermaklergebühren und klare Trennung von Miete vs Service vs Möblierung bei Möblierung.
6. BRP & HVV: Prüfe, ob für die Straße ein HVV gilt; frage bei Vermieter und Gemeinde nach. Plane deine BRP-Anmeldung.

Betrugswarnung: Überweise keine Kaution oder erste Monatsmiete an ein privates Bankkonto vor unterschriebenem Vertrag und Schlüsselübergabe. Weigere dich bei nicht erstattbaren "Reservierungsgebühren" — und melde Druck an die Stadt.

Streitfälle & Mietsenkungen (wenn die Rechnung nicht passt)

• Punktebasierte Senkung: Ab 1. Juli 2025 können Mieter in regulierten Wohnungen eine Mietsenkung beantragen, wenn die verlangte Miete den WWS-Maximalwert übersteigt. Bei Mid-Band gelten Besonderheiten (144–186 Punkte).
• Streit um Servicekosten: Wenn du keine detaillierte jährliche Abrechnung erhältst oder die Kosten überhöht erscheinen, kannst du die Huurcommissie um Festlegung eines angemessenen Betrags bitten. Die Servicekostenregelung 2025 und das überarbeitete Spezifikationsformular geben Verfahrenshinweise.
• Einkommenseinbruch: Für soziale/mittelpreisige Mieter gibt es spezielle Verfahren für Mietsenkungen bei Einkommensrückgang (Timing ist wichtig, da die Huurcommissie Jahreseinkommen prüft).

Optionen vergleichen: Reguliert vs Freier Sektor vs Wohngemeinschaft

Merkmal	Sozial (≤ 143 Pkte)	Mid-rent (144–186 Pkte)	Freier Sektor (≥ 187 Pkte)
Mietdeckel	Strikt WWS-Maximum	Gedeckelt durch WWS & Schwellen	Keine gesetzliche Obergrenze
Huurtoeslag	Oft ja (wenn unter Decke)	Manchmal (wenn Miete ≤ €900.07; neue Verträge können darüber liegen)	Selten (Mieten meist über Grenze)
Prüfung	Einkommensgrenzen für Zuteilung; Wohnungsunternehmen nutzen Nibud-Methode	Einkommensgerecht; regulierte Miete	Marktgetriebene Einkommensverhältnisse
Verfügbarkeit	Lange Wartelisten	Wächst durch 2025-Gesetzgebung	Größtes Angebot für Neuankömmlinge
Risiko zu viel zu zahlen	Niedrig (gesetzlich gedeckelt)	Mittel (Punkte prüfen)	Hoch (Marktpreise)

Rotterdam-Reality: Viele Neuankömmlinge landen im freien Sektor aufgrund des Angebots, aber wenn deine WWS-Prüfung zeigt, dass die Wohnung weniger als 187 Punkte erreicht, widerspreche der Preisgestaltung oder erweitere deine Suchzone.

Energie-Kosten managen (weil sie dein reales Budget verändern)

• Referenztarife (Jan 2025): ~€0,30/kWh und €1,35/m³; Verträge variieren stark. Fixkosten für Lieferant und Netzkosten summieren ~€825/Jahr vor dem jährlichen Energiesteuerrabatt.
• Verbrauchsbenchmarks (indikativ): 1-Personen-Wohnung → ~1.640 kWh & 570 m³; 2-Personen-Wohnung → 2.550 kWh & 910 m³ (tatsächlich abhängig von Isolierung und Gewohnheiten).

Profi-Tipp: Bitte vor Vertragsunterschrift um letzte 12 Monate Energierechnungen und das Energie-Label. Schlechte Isolierung kann im Winter €100–€200 zusätzlich pro Monat kosten — das macht eine scheinbar günstigere Kaltmiete schnell zunichte.

Häufige Fehler (und wie du sie vermeidest)

1. „Inclusive“ und „Servicekosten“ verwechseln: „All-in“-Angebote bündeln oft Nebenkosten. Für die huurtoeslag zählen nur bestimmte Servicekosten-Kategorien (bis zu €48) — nicht deine privaten Energieausgaben. Berechne die rekenhuur korrekt.
2. Müllgebühr ignorieren: Viele Budgets lassen die afvalstoffenheffing außen vor — sie ist aber unabhängig von der Miete zu zahlen. Addiere den monatlichen Anteil.
3. WWS-Punkte übersehen: Eine freie-Sektor-Zahlung für eine Mid-Band-Wohnung verbindet dich während der Vertragslaufzeit mit möglichen Nachteilen. Prüfe vor Unterzeichnung.
4. Nicht registrieren (BRP): Das Überschreiten des 5-Tage-Fensters kann Bußgelder und den Verlust von toeslagen bedeuten. Melde dich online in Rotterdam an.
5. Illegale Gebühren oder zu hohe Kaution akzeptieren: Maklergebühren für Mieter sind verboten; Kautionen über 2 Monatsmieten sind unzulässig. Widersprich.
6. Annehmen, HVV gilt nie: Die Stadt kann die HVV für bestimmte Zonen aktivieren. Prüfe das bei der Anmeldung.

Bearbeitete Leistbarkeits-Minikasus

Fall A: Alleinstehende/r Berufstätige/r (netto €3.000/Monat)

• Agentur prüft bei 3,0× → Ziel-Kaltmiete ≤ €1.000.
• Realistische Zusatzkosten (~€325 für Energie & Steuern) → €1.325 Gesamt.
• Wenn rekenhuur ≤ €900.07, prüfe huurtoeslag; bei diesem Einkommen ist wahrscheinlich kaum bis keine Leistung, aber simuliere es.

Fall B: Paar (kombiniertes netto €4.500/Monat)

• Einige Agenturen erlauben kombiniertes Einkommen; mit 3,5× könntet ihr €1.285 kalt erreichen, aber Nibud-ratmäßig ist €1.200–€1.400 Gesamt nach Energie und Abgaben vernünftiger. Für freien Sektor um €1.400–€1.550 kalt bereite eine starke Akte vor (zwei Einkommen, längerer Vertrag).

Fall C: Student unter 23 (netto €1.100/Monat + Bürge)

• Um huurtoeslag zu erhalten, muss die rekenhuur ≤ €477.20 sein, sofern kein Kind vorhanden ist. Studentenwohnheime mit älteren Verträgen können Besonderheiten haben, aber generell fokussiere auf kleine Studios mit geringen Servicekosten. Bürge meist erforderlich.

Prozessanleitungen

Miete oder Servicekosten anfechten (Huurcommissie)

1. Sammle Beweise: Vertrag, Miethistorie, Servicekostenabrechnungen, Fotos/Labels/WOZ.
2. Führe den Rent Check für Punkte & Maximalmiete durch.
3. Schreibe den Vermieter und fordere Anpassung (zitierte WWS-Paragraphen oder fehlende Servicekostenabrechnung).
4. Keine Lösung? Reiche bei der Huurcommissie ein (Achte auf Fristen; z. B. muss der Vermieter bei Mieterwiderspruch innerhalb von 6 Wochen Unterlagen einreichen).
5. Entscheidung & Rückwirkung: Wird deinem Anliegen stattgegeben, können neue Miet-/Servicebeträge rückwirkend gelten.

Antrag auf huurtoeslag (Zusammenfassung)

1. Melde die Adresse (BRP).
2. Logge dich bei Mijn Toeslagen ein und fülle den Antrag aus.
3. Hast du das Vorjahr verpasst, beantrage bis 1. September des Folgejahres rückwirkend.

Budget-Tabellen zur Wiederverwendung

A. Schnell-Planer Rotterdam (Trage deine Zahlen ein)

Kostenpost	Niedrig	Mittel	Hoch	Deine Schätzung
Kaltmiete	€900	€1.300	€1.800
Servicekosten	€25	€75	€150
Energie & Wasser	€90	€170	€260
Internet	€30	€45	€70
Müllgebühr (Ø/Monat)	€20	€26	€35
Gesamt Wohnkosten

(Energie-Mittellinie nutzt Referenztarife 2025; Müllgebühr basiert auf Rotterdam 2025-Tabelle.)

B. Huurtoeslag-Berechtigungs-Essentials (2025)

Anforderung	2025 Wert	Quelle
Max. rekenhuur (23+)	€900.07
Max. rekenhuur (< 23)	€477.20
Vermögensgrenze ledig	€37.395
Vermögensgrenze mit Partner	€74.790
Selbständige Wohnung erforderlich	Eigene Küche, Toilette, abschließbare Tür, Dusche
Frist Antrag Vorjahr	1. Sept Folgejahr

C. Zuständigkeiten & rechtliche Grenzen (Kurzcheck)

Thema	Mieter	Vermieter/Makler
Zahlung kommunale Müllgebühr	Ja (Haushalt zahlt)	—
Kaution	Zahlung ≤ 2 Monate	Dürfen nicht mehr als 2 Monate verlangen; Rückgabe nach Gesetz
Vermittlungsgebühr an Mieter	Nein (illegal)	Dürfen nicht verlangen
Servicekostenabrechnung	Prüfen, ggf. anfechten	Jährliche Aufstellung liefern; Huurcommissie-Formulare beachten
HVV-Genehmigung	Beantragen falls nötig	Mieter informieren falls erforderlich

Kulturelle & regionale Einblicke (Rotterdam-Edition)

• „Unfurnished" (kaal) bedeutet oft kein Bodenbelag, keine Lampen oder Vorhänge. Budgetiere €750–€2.000 um eine Wohnung wohnlich zu machen; verhandle, wenn der Vermieter vorhandenen Boden behalten möchte.
• Energie-Labels zählen doppelt in NL: für deine WWS-Punkte und für deine monatlichen Rechnungen. Eine gut isolierte, etwas kleinere Wohnung kann besser sein als eine größere, zugige.
• Genehmigungen und Regelungen ändern sich: Rotterdams HVV wurde gebietsabhängig eingesetzt; überprüfe dies bei der Anmeldung, da kommunale Seiten die Pflicht zeitweilig aussetzen oder wieder einführen können.

Profi-Tipp: Bist du auf bestimmte Viertel festgelegt (z. B. Kralingen vs. Kop van Zuid), mache einen €/m²-Vergleich und berücksichtige Pendelkosten. Manchmal spart ein einziger Metro-Stopp nach außen €150–€300/Monat bei vergleichbarer Qualität.

Häufige "Kann ich mir das leisten?"-Szenarien

• „Mein Einkommen ist 3,2× der Miete, aber mein Partner hat einen befristeten Vertrag." Viele Vermieter akzeptieren kombiniertes Einkommen, wenn mindestens ein Vertrag unbefristet (vast) ist. Bringe Nachweise zu Ersparnissen und geringen Schulden; schlage ggf. eine 12-monatige Vorauszahlung der Miete vor, sofern das nicht gegen Kautionsregeln verstößt und vertraglich festgehalten ist.

• „Ich bin unter 23 und das perfekte Studio kostet €520 kalt." Du wirst wahrscheinlich keine huurtoeslag bekommen, sofern du kein Kind hast, da die €477.20-Grenze für rekenhuur gilt; verhandle die Miete oder suche eine günstigere Einheit.

• „Der Makler listet einen einzigen ‚all-in‘-Preis." Fordere eine Aufschlüsselung (Kaltmiete, Servicekosten, Nebenkosten/Ausstattung). Das ist laut Rotterdamer Vorgaben erforderlich und entscheidend für die huurtoeslag-Berechnung.

Wenn die Miete zu hoch erscheint: dein Fahrplan

1. Führe den WWS Rent Check durch und sichere die PDF/Zusammenfassung.
2. Schreibe den Vermieter mit der Punkteberechnung und der gesetzlichen Obergrenze; fordere Anpassung oder Begründung.
3. Wird abgelehnt und die Wohnung ist reguliert, lege bei der Huurcommissie Beschwerde ein. Ab 1. Juli 2025 sind punktebasierte Reduktionen möglich mit Mid-Band-Einschränkungen.
4. Bei Servicekosten fordere die Jahresabrechnung; bei Fehlen oder Überhöhen nutze das Servicekosten-Verfahren.

Rechtstipp: Bei Mieterhöhungen (oft zum 1. Juli) ist Timing kritisch. Wenn du Widerspruch einlegst, muss der Vermieter den Vorschlag innerhalb von sechs Wochen bei der Huurcommissie einreichen — andernfalls kann die Erhöhung scheitern. (In 2025 fielen Fristen z. B. auf 11. August.)

Zentrale Erkenntnisse

• Kenne deine Klassen: In 2025 ist €900.07 die huurtoeslag-Mietgrenze (23+); €477.20 bei Unter-23-Jährigen (außer mit Kind). Mid-rent ist reguliert zwischen 144–186 WWS-Punkten und > €900.07 bis ≤ €1.184,82.
• Vermögen zählt: Überschreitest du €37.395 (ledig) oder €74.790 (mit Partner) am 1. Jan 2025, ist die huurtoeslag gesperrt — unabhängig vom Einkommen.
• Einkommensprüfung: Erwarte 3,0–3,5× Kaltmiete als Bruttoeinkommen; erstelle ein Budget inklusive Energie und Rotterdam-Müllgebühr.
• Servicekosten für Zuschuss: Nur bestimmte Kategorien zählen, gedeckelt bei €48 insgesamt; Nebenkosten nicht.
• Kautionen & Gebühren: Kaution ≤ 2 Monatsmieten gesetzlich; Mieter-Maklergebühren sind illegal.
• Anmelden & Genehmigungen prüfen: Mache die BRP-Umzugsanmeldung rechtzeitig (≤ 5 Tage nach Umzug). Prüfe den HVV-Status deiner Adresse.
• Nutze die Tools: Huurcommissie Rent Check (Punkte), Belastingdienst proefberekening (Zuschuss), und dokumentiere alles schriftlich.