Auszug: Kündigungsfristen, Endabnahme und Kautionsrückzahlung

Das Rotterdam Miet-Handbuch – Kapitel 12

Einführung

Ein Auszug kann reibungslos und stressfrei verlaufen – wenn Sie die Regeln befolgen und alles dokumentieren. Dieses Kapitel erklärt Ihnen, wie Sie eine gültige Kündigung einreichen, was Sie bei der Vorabnahme und Endabnahme erwarten können, wie und wann Ihre Kaution zurückgezahlt werden muss und was zu tun ist, wenn etwas schiefgeht. Wir konzentrieren uns auf den niederländischen Rechtsrahmen und fügen Rotterdam-spezifische Schritte hinzu (BRP-Registrierung und lokale Dienste). Sie erhalten Checklisten, Musterzeitpläne und Beispiele aus der Praxis.

Ein mangelndes Verständnis in diesem Bereich kann kostspielig sein: Eine ungültige Kündigung kann Ihre Mietdauer und Mietpflicht verlängern, eine schlecht vorbereitete Abnahme kann zu vermeidbaren Abzügen führen, und eine schwache Dokumentation kann Ihre Kaution verzögern oder gefährden. Dieses Kapitel stellt sicher, dass Sie pünktlich, nach Vorschrift und mit Ihrem Geld zurück ausziehen.

So beenden Sie Ihr Mietverhältnis richtig

Gültige Kündigung: die Kernregel

Nach niederländischem Recht entspricht die Kündigungsfrist des Mieters der Mietzahlungsperiode, mit einem Minimum von einem Monat und einem Maximum von drei Monaten. Die Kündigung muss an einem Mietzahlungstag wirksam werden (für die meisten Mieter: der 1. des Monats). Das bedeutet, Ihr Enddatum sollte mit dem Ende einer Mietperiode übereinstimmen. Beispiel: Wenn Sie monatlich am 1. zahlen, kündigen Sie spätestens am 31. Mai, um die Mietdauer am 30. Juni zu beenden.

Rechtstipp: Reichen Sie Ihre Kündigung schriftlich ein. Das Gesetz legt strenge Formalitäten für Vermieter fest; Mieter sind am sichersten, wenn sie eine unterschriebene Kündigung per Einschreiben und E-Mail senden und um eine schriftliche Bestätigung bitten. Dies vermeidet Streitigkeiten über Daten und Empfang.

Was sich 2024 geändert hat: befristete Verträge sind wieder die Norm

Seit dem 1. Juli 2024 hat das Wet vaste huurcontracten unbefristete Verträge zur Standardform gemacht. Neue Mieter erhalten normalerweise einen Vertrag auf unbestimmte Zeit. Einige spezifische Ausnahmen erlauben befristete Verträge (z. B. bestimmte Studentensituationen, dringende Renovierungen, „Zweite-Chance“-Verträge). Verträge, die vor dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurden, bleiben wie vereinbart bestehen.

Hinweis: Auch bei einem befristeten Vertrag können Mieter in vielen gängigen, gesetzlich festgelegten Szenarien möglicherweise noch vorzeitig kündigen, mit einer Frist von einem Monat. Überprüfen Sie immer Ihren spezifischen Vertrag und den Gesetzestext.

Besondere Situationen, die die Kündigung beeinflussen

• Mitmieter / eingetragene Partner: Sind beide im Mietvertrag aufgeführt, stellen Sie sicher, dass beide die Kündigung unterschreiben. Vermieterkündigungen müssen an beide gerichtet sein; spiegeln Sie diese Sorgfalt als Mieter wider, um Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden.
• Diplomatenklausel / Zwischenvermietung: Wenn Sie eine spezielle befristete Vereinbarung haben (z. B. Leegstandswet oder Diplomatenklausel), überprüfen Sie die Kündigungsmechanismen des Vertrags und ein eventuelles festes Enddatum.
• Zimmer und Hospita-Verträge (Untermieter): Einige doelgroep (Zielgruppen)-Verträge haben maßgeschneiderte Regeln. Überprüfen Sie Ihren Vertrag und die aktuelle Ausnahmenliste.

Ihr Auszugszeitplan (Empfohlen)

Nutzen Sie diesen praktischen Zeitplan für einen Monatsende-Auszug (passen Sie die Daten an Ihre Situation an).

6–8 Wochen vor dem Auszug

1. Legen Sie Ihr Enddatum fest (stimmen Sie es mit einem Zahltag ab).
2. Senden Sie die schriftliche Kündigung (Einschreiben + E-Mail).
3. Fordern Sie eine Vorabnahme (voorinspectie) etwa 2–3 Wochen vor der Übergabe an, um zu erfahren, was der Vermieter von Ihnen erwartet, dass Sie es reparieren.
4. Wenn Nebenkosten auf Ihren Namen laufen, planen Sie den Umzug/die Kündigung der Verträge (Energie, Internet).
5. Buchen Sie Umzugsunternehmen/Reinigungskräfte.
6. Wenn Sie huurtoeslag (Wohnungsbeihilfe) erhalten, planen Sie, Ihre Miete/Haushalt sobald der Umzug im BRP verarbeitet ist, zu aktualisieren.

2–3 Wochen vorher

1. Nehmen Sie an der Vorabnahme teil; bitten Sie um eine schriftliche Liste der zu behebenden Mängel.
2. Beginnen Sie mit DIY-Reparaturen, die Mieterverantwortlichkeiten sind (siehe „Kleinere Reparaturen“ unten).
3. Planen Sie die Endabnahme und Schlüsselübergabe.
4. Bereiten Sie Vorher-/Nachher-Fotos vor, die Ihren Einzugsfotos entsprechen.

Letzte Woche

1. Reinigen Sie die Immobilie gründlich (Küche, Bad, Fenster).
2. Entfernen Sie alle Gegenstände und Abfälle; reparieren Sie kleine Löcher; ersetzen Sie kaputte Glühbirnen/Sicherungen.
3. Machen Sie Zählerstände und Fotos.
4. Bereiten Sie alle Schlüssel, Transponder, Parkausweise vor.

Auszugstag

1. Machen Sie eine Endabnahme mit dem Vermieter; stellen Sie sicher, dass ein datiertes, unterschriebenes Protokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl erstellt wird.
2. Übergeben Sie alle Schlüssel.
3. Bestätigen Sie die Weiterleitungsadresse und Bankverbindung für die Kautionsrückzahlung.

Nach dem Auszug

• Die Kaution muss innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden (oder innerhalb von 30 Tagen, wenn der Vermieter zulässige Posten abzieht und eine schriftliche Spezifikation vorlegt). Wenn sie nicht ankommt, senden Sie eine formelle Mahnung; eskalieren Sie dann.
• Wenn Sie nach oder innerhalb Rotterdams umgezogen sind, melden Sie Ihre neue Adresse innerhalb von 4 Wochen vor bis 5 Tagen nach Ihrem Umzug an; die Gemeinde aktualisiert das BRP.
• Aktualisieren Sie die Huurtoeslag-Details (neue Miete, Servicekosten, Haushalt) über Mijn Toeslagen / App, sobald Ihre neue Adresse erscheint (normalerweise 1–5 Werktage nach der BRP-Aktualisierung).

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (Auf einen Blick)

Anforderung	Was es bedeutet	Quelle
Kündigungsfrist Mieter	Gleich der Mietzahlungsperiode (mind. 1 Monat, max. 3), Enddatum muss ein Mietzahltag sein (z. B. Monatsende).
Befristete Verträge wiederhergestellt	Ab 1. Juli 2024: unbefristete Verträge sind Standard; enge Ausnahmen für befristete Verträge.
Kautionsbegrenzung	Max. 2 Monate Grundmiete (kale huur) für Verträge ab 1. Juli 2023 (ältere Verträge: bis zu 3 Monate).
Kautionsrückzahlung	14 Tage nach Mietende; 30 Tage bei (zulässigen) Abzügen mit schriftlicher Spezifikation. Keine Zinsen erforderlich, sofern nicht vereinbart.
Zulässige Kautionsabzüge	Nur Mietrückstände, Nebenkostenabrechnung, vom Mieter verursachte Schäden, EPV (Energieeffizienzgebühr). Keine Verwaltungs-/„Neuvermietungs“-Gebühren.
Nebenkostenjahresabrechnung	Vermieter muss jährlich Abrechnung vorlegen; gesetzliche Regelung unter BW 7:259–7:261 (Huurcommissie-Leitfaden).
Kleinere Reparaturen durch Mieter	Besluit Kleine Herstellingen listet typische Mieterpflichten auf (z. B. Sicherungen, Glühbirnen, kleinere Löcher, Garten).
BRP-Registrierung (Rotterdam)	Melden Sie Ihren Umzug 4 Wochen vor bis 5 Tage nach; Gemeinde aktualisiert BRP.
Gerichtsweg	Kantonrechter behandelt Mietfälle; kein Anwalt erforderlich (einschließlich dringender „kort geding“).

Vertiefung: Kündigungsfristen in der Praxis

Schritt für Schritt: Berechnung Ihres Enddatums

1. Ermitteln Sie Ihre Mietperiode (in fast allen Fällen monatlich).
2. Zählen Sie einen Monat zurück von Ihrem beabsichtigten Enddatum.
3. Senden Sie die Kündigung vor diesem Datum, damit das Enddatum mit einem Mietzahltag übereinstimmt.
4. Bewahren Sie den Nachweis des Versands (Einschreiben-Beleg) und den Nachweis des Empfangs (Bestätigung des Vermieters) auf.

Beispiel (Rotterdam, monatliche Miete fällig am 1.): Sie möchten Ende November ausziehen. Stellen Sie sicher, dass Ihre schriftliche Kündigung von Ihrem Vermieter spätestens am 31. Oktober erhalten wird, damit Ihr Mietverhältnis am 30. November endet.

Befristete und Ausnahmekontrakte

• Alte Kurzzeitverträge (vor Juli 2024): Viele Mieter können mit einer Monatsfrist vorzeitig kündigen; überprüfen Sie die genaue Klausel und den Gesetzestext.
• Ausnahmeverträge (nach Juli 2024): Für Kategorien wie temporär umziehende Studenten, temporäre Umquartierung während einer Renovierung oder Zweite-Chance-Verträge können die Regeln zum Vertragsende strenger sein. Überprüfen Sie die Unterlagen frühzeitig.

Profi-Tipp: Wenn Sie und Ihr Vermieter einer gegenseitigen Beendigung (vaststellingsovereenkomst) zustimmen, bestätigen Sie das Enddatum, die Schlüssel, den Reinigungszustand und den Kautionszeitplan in einem unterzeichneten Dokument.

Abnahmen: Vorabnahme und Endabnahme

Warum sie wichtig sind

Abnahmen schützen beide Seiten. Wenn der Vermieter zu Beginn keinen Einzugszustandsbericht (opnamestaat) erstellt hat, geht das Gesetz davon aus, dass Sie die Immobilie in gutem Zustand erhalten haben. Dies erschwert es dem Vermieter, am Ende Schäden über die normale Abnutzung hinaus geltend zu machen. Bitten Sie immer um (oder erstellen Sie) einen Startbericht mit Fotos.

Rechtstipp: BW 7:224 (Startbeschreibung) ist Ihr Freund. Wenn es keinen ordnungsgemäßen Startbericht gab, ist die Beweislast für angeblich verursachte Schäden für den Vermieter viel höher. Sprechen Sie dies an, wenn die Abzüge überhöht erscheinen.

Die Vorabnahme (voorinspectie)

• Normalerweise 2–3 Wochen vor dem Auszug.
• Bitten Sie um eine schriftliche Liste der zu behebenden Punkte (z.B. eine dunkel gestrichene Wand neu streichen, eine defekte Jalousie reparieren).
• Klären Sie, was als normale Abnutzung gilt.

Die Endabnahme

• Begehen Sie die Immobilie mit dem Vermieter und unterschreiben Sie gemeinsam ein datiertes Abnahmeprotokoll, das Zählerstände, Schlüsselanzahl und eventuelle Mängel festhält.
• Machen Sie eigene Fotos/Videos (wenn möglich mit Zeitstempel) bei Tageslicht.
• Stellen Sie sicher, dass Abzüge mit spezifischen, nachgewiesenen Problemen verknüpft sind. Überstürzte oder allgemeine „Reinigungsgebühren“-Abzüge reichen allein nicht aus.

Was zählt als „Mieterverantwortung“?

Die Besluit Kleine Herstellingen (Verordnung über kleine Reparaturen) listet typische Posten auf, die Mieter zu erledigen haben. Nachfolgend sind gängige Beispiele aufgeführt.

Gegenstand	Meist Aufgabe des Mieters?	Anmerkungen
Glühbirnen & Sicherungen	Ja	Vor der Übergabe ersetzen.
Kleine Nagel-/Schraubenlöcher	Ja	Füllen und ausbessern; größere Putzarbeiten sind anders.
Grundreinigung	Ja	Küche, Bad, Fenster, Böden.
Gartenpflege	Ja	Mähen, Unkraut jäten, schneiden.
Gerätefilter	Ja	Standardfilter reinigen/ersetzen.
Strukturelle Mängel	Nein	Vermieterverantwortung (z. B. Dachlecks).

Profi-Tipp: In Rotterdam sind viele als „unmöbliert“ (kale/casco) vermietete Wohnungen wirklich kahl: keine Böden, keine Lampen, manchmal nicht einmal Gardinenstangen. Bewahren Sie Ihre Fotos vom Originalzustand auf – sie bestimmen, was Sie wiederherstellen müssen. (Trennen Sie immer die kale huur von den Nebenkosten/Servicekosten in Ihrer Verwaltung.)

Kautionen: Begrenzungen, Rückgabefristen und Abzüge

Die Obergrenze von 2023

Für Verträge ab dem 1. Juli 2023 beträgt die maximale Kaution zwei Monatsgrundmieten (kale huur). Für ältere Verträge kann eine Drei-Monats-Grenze gelten.

Wann Ihre Kaution zurückgezahlt werden muss

• Innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses (Schlüssel zurück + Abnahme).
• Innerhalb von 30 Tagen, wenn der Vermieter zulässige Posten abzieht und eine schriftliche Kostenaufstellung zusendet.
• Zinsen sind nicht zwingend erforderlich, es sei denn, im Vertrag vereinbart.

Was abgezogen werden darf – und was nicht

Zulässig (wenn nachgewiesen):

• Mietrückstände.
• Nebenkostenabrechnung (jährliche Anpassung).
• Vom Mieter verursachte Schäden über die normale Abnutzung hinaus.
• EPV (Energieeffizienzgebühr).

Nicht zulässig: Verwaltungsgebühren, allgemeine „Wiedervermietungsgebühren“ oder Ähnliches.

Betrugsalarm: Einige Agenten versuchen, Abzüge als „Check-out-Gebühren“ oder „Aktenkosten“ zu bezeichnen. Diese sind keine zulässigen Kautionsabzüge. Widersprechen Sie ihnen schriftlich und fordern Sie die rechtliche Grundlage und Beweise an.

Beispiel: Zeitplan & Zahlen

• Monatsmiete (kale): €1.250 → Kaution begrenzt auf €2.500 (zwei Monate).
• Übergabe am 31. August; keine Abzüge: Kaution fällig bis 14. September.
• Wenn der Vermieter Reinigung und eine kaputte Jalousie geltend macht, muss er spezifizieren (z. B. Reinigungsrechnung, Fotos, Rechnung für Jalousie-Ersatz). Wenn korrekt und angemessen, muss der Restbetrag bis 30. September bezahlt werden.

Servicekosten am Ende

Auch nach Ihrem Auszug muss der Vermieter die jährliche Nebenkostenabrechnung vorlegen und die tatsächlichen Kosten abgleichen (normalerweise bis zum 1. Juli für das vorherige Kalenderjahr). Der rechtliche Rahmen ist BW 7:259–7:261; die Huurcommissie veröffentlicht klare Richtlinien und die Besluit Servicekosten / Besluit Kleine Herstellingen. Wenn Sie die Zahlen anzweifeln, können Sie bei der Huurcommissie Klage einreichen (regulierter Sektor) oder zum Kantonrechter gehen (auch für Nebenkostenstreitigkeiten im liberalisierten Sektor).

Profi-Tipp: Bewahren Sie Nebenkostenabrechnungen und Quittungen für gemeinsame Dienstleistungen auf (z. B. Reinigung, Internet in Mehrfamilienhäusern). Sie können bis zu mehrere Jahre rückwirkend gemäß den Regeln der Huurcommissie widersprechen – überprüfen Sie die aktuellen Rückblicks- und Sektorregeln vor der Einreichung.

Wie Sie Ihre Kaution schnell zurückbekommen

Schritt-für-Schritt-Plan

1. Bereiten Sie die Beweismittel vor

   • Einzugs-/Auszugsfotos und -berichte; Rechnungen für kleine Reparaturen; Nachweis der letzten Mietzahlung.

2. Führen Sie eine ordnungsgemäße Endabnahme durch

   • Holen Sie sich ein unterschriebenes, datiertes Protokoll mit präzise aufgelisteten Problemen (Zimmer, Gegenstand, Defekt).

3. Senden Sie eine höfliche Abschieds-E-Mail

   • Bestätigen Sie das Enddatum, die Bankverbindung und die gesetzliche Frist für die Kautionsrückzahlung (14 Tage / 30 Tage bei Abzügen).

4. Wenn es einen Abzug gibt

   • Fordern Sie die schriftliche Spezifikation mit Rechnungen/Angeboten und der rechtlichen Grundlage für jeden Posten an. Unzulässige Verwaltungsgebühren.

5. Senden Sie eine formelle Mahnung (ingebrekestelling)

   • Gewähren Sie 7–14 Tage zur Zahlung des ausstehenden Betrags; senden Sie diese per Einschreiben und E-Mail.

6. Eskalieren Sie bei Bedarf

   • Reichen Sie eine Klage beim Kantonrechter ein (kein Anwalt erforderlich; „kort geding“ bei Dringlichkeit möglich). Legen Sie Ihre Dokumente und eine klare Berechnung vor.

Rechtstipp: Für Nebenkostenposten sollten Sie den Weg über die Huurcommissie in Betracht ziehen (sofern zuständig), da diese für solche Streitigkeiten ausgelegt und kostengünstig ist. Für reine Kautionsstreitigkeiten (z. B. umstrittene Schäden) ist der Gerichtsweg üblich.

Rotterdam-spezifische Aufgaben

Neue Adresse registrieren (BRP)

Wenn Sie innerhalb oder nach Rotterdam umziehen, melden Sie Ihren Umzug online (DigiD) 4 Wochen vor bis 5 Tage nach Ihrem Umzugsdatum. Die Gemeinde aktualisiert das BRP; andere Behörden (z. B. Finanzamt/Toeslagen) folgen. Eine fehlende Registrierung kann zu Problemen mit Toeslagen und Gemeindesteuern führen.

Huurtoeslag nach dem Umzug aktualisieren

Sie melden Ihre neue Adresse nicht direkt bei Toeslagen; die BRP-Aktualisierung wird weitergeleitet. Wenn sich jedoch Ihre Miete oder Servicekosten ändern, müssen Sie diese Beträge selbst in Mijn Toeslagen oder der App aktualisieren.

Brauchen Sie lokale Hilfe?

Huurteam Rotterdam bietet kostenlose Mieterunterstützung (Miete, Servicekosten, Mängel, Kündigungskonflikte). Sie können bei Inspektionen, Kautionsstreitigkeiten und Huurcommissie-Verfahren beraten.

Geldwerte: Was ist „normal“ beim Auszug?

• Reinigung: Eine normale Endreinigung ist Ihre Aufgabe. Übermäßige Verschmutzung über den angemessenen Gebrauch hinaus kann in Rechnung gestellt werden, wenn nachgewiesen und angemessen bepreist (denken Sie an eine detaillierte professionelle Reinigung, nicht an eine pauschale „Auszugsgebühr“).
• Abnutzung: Ausgeblichene Farbe, leichter Teppichverschleiß oder leicht markierte Wände sind normalerweise normal. Löcher, die größer als Standard-Nagellöcher sind, defekte Armaturen oder durch Haustiere verursachte Schäden sind nicht normal.
• Schlüssel und Zugangssysteme: Verlorene Schlüssel/Transponder können zum Selbstkostenpreis abgezogen werden (und nur mit Nachweis – Rechnung für Zylinderwechsel oder Schlüsselduplikat).
• Nebenkostenabrechnung: Wenn auf Ihren Namen, rechnen Sie direkt mit den Anbietern ab. Wenn als Teil Ihrer Nebenkostenvorauszahlung gezahlt, erwarten Sie die jährliche Abrechnung vom Vermieter später.

Profi-Tipp: Bewahren Sie Zahlungsnachweise für die Kaution und die Miete jedes Monats auf. Bei Streitigkeiten beschleunigt ein sauberer Kontenstand die Rückerstattung.

Kündigung & Kaution – Nach Vertragstyp (Kurzübersichtstabelle)

Vertragstyp (Kontext 2025)	Mieterkündigung	Kautionsbegrenzung	Besondere Hinweise
Unbefristet (Standard seit 1. Juli 2024)	= Mietperiode (mind. 1 Monat), Ende am Mietzahltag	2 Monate (Verträge ab 1. Juli 2023)	Normale Kündigungsregeln gelten.
Vor Juli 2024 befristet (≤ 2 Jahre)	Oft 1 Monat für Mieter möglich; Text prüfen; Ende muss mit Mietzahltag übereinstimmen	2 Monate (wenn nach 1. Juli 2023 unterzeichnet)	Altes Regime gilt bis zum Enddatum weiter.
Ausnahmeverträge (Studenten, Renovierungs-Umquartierung, etc.)	Überprüfen Sie die Ausnahmeregeln und den Vertrag	2 Monate (nach 1. Juli 2023)	Ausnahmen definiert durch Wet vaste huurcontracten.
Hospita / Zimmer	Wie vereinbart, aber gesetzliche Schutzvorschriften gelten	2 Monate (nach 1. Juli 2023)	Beachten Sie Zielgruppenregeln und eventuelle Probezeiten in Verträgen.

Verantwortlichkeiten Checkliste (Mieter vs. Vermieter)

Bereich	Mieter	Vermieter
Kleine Reparaturen (Glühbirnen, Sicherungen, kleine Löcher, Garten)	✔️
Normale Abnutzung		✔️ trägt als Eigentümerrisiko
Strukturelle Mängel (Lecks, Fäulnis)		✔️ reparieren/instand halten
Nebenkostenabrechnung		✔️ muss jährlich bereitstellen (Rechtsgrundlage: BW 7:259–261)
Abnahmeprotokolle	✔️ aufbewahren/Start- & Endfotos; Abnahme teilnehmen	✔️ Protokolle erstellen/aufbewahren; Abzüge spezifizieren
Kautionsabwicklung	✔️ Bankdaten bereitstellen; pünktliche Rückzahlung anfordern	✔️ Rückzahlung in 14 Tagen (oder 30 mit Spezifikationen)

Stadt- & Marktkontext: Rotterdam im Überblick

Die privaten Mieten in Rotterdam gehören zu den höchsten im Land. Durchschnittliche Angebotsmieten für Neuvermietungen lagen zuletzt bei etwa Mitte der 20er pro m² (z.B. ~€25–26/m² Anfang 2025), wobei die Preise je nach Viertel, Größe und Ausstattung stark variieren. Eine typische 60 m² Wohnung könnte um die €1.500 pro Monat kosten – was eine Kautionsobergrenze von €3.000 für neue Verträge unter den aktuellen Regeln impliziert. Nutzen Sie dies, um Ihr Auszugsbudget zu überprüfen.

Profi-Tipp: Wenn Ihr Mietvertrag eine „All-Inclusive“-Miete auflistet, stellen Sie sicher, dass sie in Ihren Unterlagen ordnungsgemäß in kale huur und Service/Energie aufgeteilt ist, um Ihre Kautionsgrenze und jegliche huurtoeslag-Berechnung klar zu halten.

Probleme effizient anfechten

1) Zuerst schriftlich (und formell)

Senden Sie ein Einschreiben (und E-Mail), das das Problem, Ihre rechtliche Position und Ihre Forderung zusammenfasst (z. B. „Rückzahlung von €2.500 Kaution innerhalb von 7 Tagen; Rechtsgrundlage: 14-Tage-Regel“). Fügen Sie Beweismittel bei (Abnahmeprotokoll, Fotos, Rechnungen).

2) Wählen Sie das richtige Forum

• Reine Kautionsstreitigkeiten (Schaden/Gebühren): Klage beim Kantonrechter einreichen; kein Anwalt erforderlich. Bei Dringlichkeit (z. B. Umzug ins Ausland) einen kort geding (einstweilige Verfügung) beantragen.
• Nebenkostenstreitigkeiten: Nutzen Sie die Huurcommissie, wo zuständig; ansonsten den Kantonrechter.

3) Was mitzubringen ist

• Vertrag, Kündigungen, Zahlungsnachweise, Start-/Endprotokolle, Fotoserien, Rechnungen/Angebote, Korrespondenz und eine einfache Berechnung des fälligen Betrags (Hauptforderung + ggf. gesetzliche Zinsen).

Rechtstipp: Wenn der Vermieter die Kaution wegen „Verwaltung“ oder „Neuvermietung“ einbehalten hat, verweisen Sie auf die Rijksoverheid-Anleitung: Diese sind keine zulässigen Kautionsabzüge. Fordern Sie sofortige Korrektur.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Falsches Enddatum Das Vergessen, dass die Kündigung an einem Mietzahltag enden muss, führt zu unbeabsichtigter zusätzlicher Miete. Rechnen Sie rückwärts von Ihrem angestrebten Monatsende.

2. Keine schriftlichen Nachweise Nur die Kündigung per E-Mail zu senden oder auf ein Einschreiben zu verzichten, kann Streitigkeiten hervorrufen. Senden Sie ein Einschreiben und bewahren Sie die Belege auf.

3. Akzeptieren von vagen Abzügen „Reinigungsgebühr“ ohne Rechnung? „Verwaltungsgebühr“? Widersprechen Sie und fordern Sie eine schriftliche Spezifikation an. Berufen Sie sich auf die 14-/30-Tage-Regel und zulässige Kategorien.

4. BRP-Update überspringen Die Nichtregistrierung Ihrer neuen Adresse kann Toeslagen und Post unterbrechen. Rotterdam: 4 Wochen vorher bis 5 Tage nachher.

5. Nebenkosten später ignorieren Auch nach Ihrem Auszug können Sie Nebenkosten über die Huurcommissie/Gericht anfechten, sobald die Jahresabrechnung eintrifft.

6. Annahme, dass Agenten jede Gebühr erheben dürfen Bemiddelingskosten (doppelseitige Maklergebühren) an Mieter sind weitgehend verboten; lassen Sie diese auch nicht von Ihrer Kaution abziehen.

Ausgearbeitete Beispiele

Beispiel A: Perfekter Auszug, keine Abzüge

• Vertrag: Unbefristet, monatlich zum 1.
• Kündigung gesendet: 29. Februar (Einschreiben).
• Enddatum: 31. März.
• Endabnahme: 31. März, Schlüssel zurückgegeben, Bericht sauber.
• Kaution fällig: Bis zum 14. April (pünktlich bezahlt).

Beispiel B: Abzug mit Spezifikation

• Problem: Kaputter Ofengriff und zusätzliche Reinigung (starke Verkalkung).
• Vermieter stellt zur Verfügung: Rechnungen und eine schriftliche Kostenaufstellung.
• Restliche Kaution fällig: Innerhalb von 30 Tagen nach Mietende. Mieter überprüft die Liste der kleinen Reparaturen, um sicherzustellen, dass keine Überschreitung vorliegt.

Beispiel C: Unzulässiger Abzug

• Problem: €250 „Verwaltung“ und €150 „Schlüsselübergabe“-Gebühr ohne Grundlage abgezogen.
• Mieterreaktion: Verweist auf Rijksoverheid-Regeln (nicht zulässige Kategorien), fordert Korrektur innerhalb von 7 Tagen, reicht dann Klage beim Kantonrechter ein, wenn unbezahlt.

Häufig gestellte Fragen

Schulde ich Miete, wenn ich vor dem Enddatum ausziehe? Ja – bis zum gesetzlichen Enddatum (Kündigung ausgerichtet auf den Mietzahltag) und Schlüsselrückgabe. Wenn Ihr Vermieter eine frühere Neuvermietung und eine formelle gegenseitige Beendigung erlaubt, können Sie früher ausziehen.

Darf mein Vermieter meine Kaution für „zukünftige“ Nebenkosten einbehalten? Sie dürfen für die jährliche Nebenkostenabrechnung zurückhalten, müssen dies jedoch spezifizieren und später gemäß BW 7:259–261 ordnungsgemäß abrechnen.

Ist eine Vorabnahme Pflicht? Nein, aber sie ist sehr nützlich. Bitten Sie darum – und um eine schriftliche Liste –, damit Sie Punkte vor der Endabnahme beheben können. Wenn kein Startbericht vorlag, ist die Position des Vermieters bei Schäden schwächer.

Brauche ich einen Anwalt, um meine Kaution einzuklagen? Nicht für Kantonrechter-Fälle (einschließlich dringender kort geding). Sie können sich selbst vertreten.

Praktische Checklisten

Auszugstag Checkliste

• Alle Schlüssel/Transponder/Garagenfernbedienungen vorhanden
• Zählerstände (Foto)
• Endabnahmeprotokoll unterschrieben und datiert
• Vorher-/Nachher-Fotos von jedem Zimmer, Küchengeräten, Bädern, Balkon, Abstellraum, Parkplatz
• Küche, Bad, Fenster, Böden gereinigt; Kalk und Fett entfernt
• Kleine Reparaturen durchgeführt (Löcher gefüllt, Glühbirnen/Sicherungen ersetzt)

Kautions-Nachverfolgungs-Checkliste

• E-Mail an den Vermieter senden, die Bankverbindung bestätigt und die 14-Tage-Frist (oder 30 Tage bei Spezifikation) anführt
• Bei Verspätung: eingeschriebene Mahnung mit einer letzten Frist senden
• Klage beim Kantonrechter einreichen, wenn ungelöst (Beweismittel beifügen)

Schlüsselvorlagen (Was zu sagen ist)

Kündigungs-E-Mail (Zusammenfassung) „Sehr geehrte/r [Vermieter/in], hiermit kündige ich das Mietverhältnis für [Adresse]. Meine Mietperiode ist monatlich; daher beträgt meine Kündigungsfrist einen Monat und das Mietverhältnis endet am [Datum, ausgerichtet auf den Mietzahltag]. Ich bitte um eine Vorabnahme in Woche [xx] und schlage die Endabnahme für [Datum] vor. Bitte bestätigen Sie den Empfang.“

Kautions-Erinnerung „Sehr geehrte/r [Vermieter/in], nach der Übergabe am [Datum] überweisen Sie bitte die Kaution von €[Betrag] auf [IBAN] innerhalb von 14 Tagen, oder legen Sie eine schriftliche Spezifikation eventueller rechtmäßiger Abzüge mit entsprechenden Nachweisen vor; in diesem Fall ist der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen fällig. (Rijksoverheid-Leitfaden zur Kautionsrückzahlung.)“

Unterschiede zwischen Wohnungsarten (Auswirkungen auf den Auszug)

Typ	Worauf beim Auszug zu achten ist	Warum es wichtig ist
Sozial (reguliert)	Huurcommissie oft zuständig für Nebenkosten; Mietobergrenzen gekoppelt an Punktsystem (WWS).	Klarere Streitbeilegungspfade; Abrechnungen umgehend prüfen.
Liberalisiert (freier Sektor)	Nebenkosten können weiterhin geprüft werden (Gericht); Kautionsbegrenzung weiterhin 2 Monate für neue Verträge.	Rechnungen und Zählerstands-Nachweise aufbewahren.
Zimmer/Hospita	Hausregeln; Gemeinschaftsbereiche; mehr Nebenkostenpositionen.	Zustand der Gemeinschaftsbereiche sorgfältig dokumentieren.

Letzte Worte zu Gebühren und Fairness

Die Niederlande ahnden unfaire Mietergebühren. Doppelseitige Maklergebühren an Mieter wurden weitgehend verboten und aktiv durchgesetzt (lassen Sie niemanden sie als „Verwaltung“ umbenennen und von Ihrer Kaution abziehen). Wenn Sie fragwürdige Gebühren sehen, fechten Sie diese schriftlich an und berufen Sie sich auf die Regeln.

Wichtige Erkenntnisse

• Terminieren Sie Ihre Kündigung auf einen Mietzahltag; die Kündigungsfrist des Mieters beträgt mindestens einen Monat und entspricht der Zahlungsperiode.
• Ab dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Verträge wieder der Standard; Ausnahmen existieren, sind aber eng gefasst.
• Kautionsbegrenzung: 2 Monate Grundmiete für Verträge ab dem 1. Juli 2023; Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen (oder 30 bei gültigen, spezifizierten Abzügen). Keine Zinsen erforderlich.
• Nur bestimmte Abzüge sind rechtmäßig (Mietrückstände, Nebenkosten, vom Mieter verursachte Schäden, EPV). Verwaltungs-/Neuvermietungsgebühren sind nicht zulässig.
• Dokumentieren Sie alles: Start- und Endprotokolle, Fotos, Rechnungen, Zählerstände, Einschreiben.
• Rotterdam: Melden Sie Ihren Umzug innerhalb von 4 Wochen vorher bis 5 Tagen nachher; aktualisieren Sie dann die Huurtoeslag-Beträge in Mijn Toeslagen/App.
• Stecken geblieben? Nutzen Sie Huurteam Rotterdam, die Huurcommissie (für Nebenkosten) oder den Kantonrechter (kein Anwalt erforderlich).