Compliance & Besondere Situationen: Untervermietung, Visa und 30%-Regelungs-Überlegungen

Einleitung

Dieses Kapitel ist Ihr detaillierter Leitfaden für drei „knifflige, aber häufige“ Situationen auf dem Rotterdamer Mietmarkt: (1) Untervermietung, (2) Visa und Registrierung (BRP) und **(3) Budgetplanung bei Inanspruchnahme der niederländischen 30%-Regelung. Wir werden die neuesten nationalen Regeln – wie die Wet betaalbare huur (Gesetz zur bezahlbaren Miete, 2024–2025), Wet vaste huurcontracten (Gesetz über befristete Mietverträge, 1. Juli 2024) und Wet goed verhuurderschap (Gesetz über gute Vermieterpraktiken, 2023) – in klare, praktische Schritte für Mieter in Rotterdam übersetzen. Wir werden auch hervorheben, wann Rotterdam lokale Genehmigungen oder Obergrenzen hinzufügt (z.B. Nächte für Ferienvermietungen, Regeln für Wohngemeinschaften).

Wenn Sie diese Bereiche missverstehen, können die Konsequenzen gravierend sein: Strafen für unrechtmäßige Untervermietung oder Räumung, eine verweigerte BRP-Registrierung (die Ihre BSN, Leistungen oder Schulregistrierung blockiert) oder eine falsche Budgetierung Ihrer Miete, weil Sie Ihre Berechtigung oder Obergrenze für die 30%-Regelung falsch interpretiert haben. Dieses Kapitel soll Sie compliant, dokumentiert und zuversichtlich halten – mit Checklisten, Beispielen, Tabellen und den genauen Stellen zur Eskalation von Streitigkeiten (Huurcommissie, gemeente).

Rechtstipp: Ab dem 1. Juli 2024 unterliegen weite Teile des niederländischen privaten Mietmarktes strengeren Regeln (Wet betaalbare huur). Viele Wohnungen, die früher zum „freien Sektor“ gehörten, fallen nun unter das Punktesystem (WWS) mit maximalen gesetzlichen Mieten und einfacheren Wegen, die Anfangsmiete anzufechten. Überprüfen Sie immer die WWS-Punkte Ihrer Wohnung und Ihr Vertragsdatum.

Teil I — Untervermietung in Rotterdam (Onderhuur)

Was zählt als Untervermietung?

Untervermietung („onderhuur“) bedeutet, dass Sie einen Teil oder Ihre gesamte gemietete Wohnung an jemand anderen vermieten. Das niederländische Recht unterscheidet zwischen unabhängigen Wohnungen (zelfstandige woonruimte; eigene Küche/Bad/Eingang) und nicht-unabhängigen Zimmern (onzelfstandige woonruimte). Wenn Sie die gesamte unabhängige Wohnung ohne Zustimmung untervermieten, ist dies vertraglich in der Regel verboten und kann eine Kündigung rechtfertigen. Dennoch schützt das niederländische Recht Untermieter unter bestimmten Umständen.

Wann ist eine Zustimmung erforderlich?

• Gesamte Wohnung: Sie benötigen fast immer eine schriftliche Genehmigung Ihres Vermieters. Die meisten Verträge verbieten dies gänzlich. Ohne Genehmigung riskieren Sie eine Kündigung.
• Ein Zimmer in Ihrer Wohnung: Viele Vermieter benötigen immer noch eine Genehmigung. Überprüfen Sie Ihren Vertrag. Wenn erlaubt, bleiben Sie für den Hauptmietvertrag, die pünktliche Mietzahlung und Nachbarstörungen verantwortlich.
• Sozialwohnungen: Wohnungsbaugesellschaften verbieten in der Regel die Untervermietung. Verstöße können zu einer sofortigen Kündigung führen. (Überprüfen Sie die Bedingungen Ihrer Genossenschaft.)
• Kurzzeit-/Ferienvermietung: Es gelten separate kommunale Regeln (siehe Rotterdamer Regeln unten).

Der überraschende Schutz für einige Untermieter (Art. 7:269 BW)

Wenn Sie eine gesamte unabhängige Wohnung illegal untervermieten und Ihr Hauptmietvertrag endet, kann der Untermieter unter bestimmten Umständen direkt zum Mieter werden (Artikel 7:269 BW des Bürgerlichen Gesetzbuches). Dies ist komplex und von den Fakten abhängig (z.B. Unabhängigkeit der Einheit). Vermieter führen oft Prozesse in solchen Fällen; suchen Sie rechtlichen Rat.

Rechtstipp: Gehen Sie niemals davon aus, dass Ihr Untermieter „keine Rechte“ hat. Das niederländische Recht gewährt Untermietern unabhängiger Wohnungen bei Beendigung des Hauptmietvertrags begrenzte, aber reale Schutzrechte.

Rotterdam-spezifisch: Ferienvermietung & Zimmervermietung

• Ferienvermietung (Airbnb-Stil): Rotterdam erfordert eine Registrierung und setzt lokale Obergrenzen durch. Die Gemeinde kommuniziert eine Obergrenze von 60 Nächten pro Jahr für touristische Vermietungen und unterscheidet zwischen B&B (Gastgeber anwesend) und Ferienvermietung (Gastgeber abwesend). Überprüfen Sie immer die Genehmigungen Ihrer VvE und Ihres Vermieters.
• Zimmervermietung („kamerverhuur“ / Zimmerbelegung): Seit dem 1. Juli 2024 hat Rotterdam die Regeln in Teilen der Stadt gelockert: Die Vermietung an drei Zimmerbewohner ist in vielen Bezirken einfacher; vier oder mehr Zimmer erfordern immer noch eine Genehmigung, in der Regel nur für Studenten und mit Abstandsregeln (z.B. 50 Meter Abstand zum nächsten Mehrzimmer-Objekt).

Genehmigungen zur Untervermietung — schnelle Übersicht

Situation	Zustimmung wahrscheinlich nötig?	Zusätzliche Rotterdamer Regel(n)	Hinweise
Untervermietung der gesamten unabhängigen Wohnung	Ja (fast immer)	—	Oft vertraglich verboten; hohes Räumungsrisiko ohne Zustimmung.
Untervermietung eines Zimmers in Ihrer Mietwohnung	Meistens ja (Mietvertrag prüfen)	Regeln für Zimmervermietung gelten bei mehreren Bewohnern	Sie bleiben gegenüber dem Vermieter haftbar.
B&B (Gastgeber anwesend)	Ja (Vermieter & VvE müssen ggf. zustimmen)	Kommunale Registrierung; B&B-Regeln befolgen	Anders als Ferienvermietung.
Ferienvermietung (Gastgeber abwesend)	Ja + kommunale Registrierung	≈60 Nächte/Jahr Obergrenze	Plattformen fragen nach Registrierungsnummern.
Untervermietung von Sozialwohnungen	Verboten	—	Wohnungsbaugesellschaften setzen dies strikt durch. (Anbieterrichtlinien prüfen.)

Wie man rechtmäßig untervermietet (falls überhaupt)

1. Lesen Sie Ihren Mietvertrag: Suchen Sie nach Klauseln zur Untervermietung, Hausordnungen und VvE-Beschränkungen.
2. Bitten Sie um schriftliche Zustimmung: Beschreiben Sie, wer untervermieten wird, Dauer, Miete und Hausordnung.
3. Belegung dokumentieren: Bewahren Sie Kopien von Ausweisen und Mietvertragszusätzen auf; halten Sie die BRP-Registrierungsregeln ein (Ihr Untermieter muss sich registrieren, wenn er ≥ 4 Monate bleibt).
4. Für Ferienvermietung: Holen Sie die Rotterdamer Registrierung ein und beachten Sie die Nächte-Obergrenze sowie eventuelle Zonenverbote.
5. Kaution & Nebenkosten: Befolgen Sie die nationalen Obergrenzen/Abrechnungsregeln (siehe Teil III).

Betrugswarnung: Vermieten Sie niemals Ihre Schlüssel an eine „Firma“, die garantierte Einnahmen aus Kurzzeitbuchungen verspricht, während Sie einen Wohnmietvertrag behalten. Dies verstößt in der Regel gegen Ihren Vertrag und die Rotterdamer Ferienvermietungsregeln – Sie tragen das rechtliche Risiko.

Teil II — Visa, BRP-Registrierung und Wohnungsbau-Genehmigungen

BRP: das Rückgrat der Compliance

Jeder, der in den Niederlanden lebt, muss in der BRP (Basisregistratie Personen, Kommunale Personenstandsdatenbank) registriert sein. In Rotterdam melden Sie Ihren Umzug von 4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug an; Neuankömmlinge, die > 4 Monate bleiben, müssen sich persönlich registrieren und eine BSN erhalten. Eine fehlende BRP-Registrierung kann Krankenversicherung, Zulagen und sogar die Schulanmeldung blockieren.

Rotterdam – wie man sich registriert (BRP):

1. Überprüfen Sie Ihre Situation: „Eerste inschrijving“ (Erstanmeldung in NL) vs „verhuizing“ (Umzug innerhalb NL) vs „opnieuw inschrijven“ (Wiederanmeldung).
2. Buchen Sie online oder besuchen Sie eine Publiekslocatie; die Stadt akzeptiert Meldungen bis zu 4 Wochen vor Ihrem Umzug.
3. Bringen Sie Dokumente mit: Reisepass/Ausweis, Adressnachweis (Mietvertrag; Vermietererklärung bei Bedarf), legalisierte Übersetzungen für ausländische Personenstandsdokumente.
4. Fristen & Bußgelder: Eine nicht fristgerechte Meldung kann zu administrativen Maßnahmen und Bußgeldern führen; die Stadt überwacht aktiv die Richtigkeit der BRP-Daten.

Pro-Tipp: Wenn Ihr Vermieter sich weigert, die „Registrierung zu erlauben“, wissen Sie dies: Die Registrierung ist eine gesetzliche Pflicht. Die Gemeinde registriert die Person an der Adresse; Eigentümer können die BRP nicht „blockieren“. Wenn Sie auf Hindernisse stoßen, kontaktieren Sie die Gemeinde.

Visa und Mieten

EU-/EWR-/Schweizer Bürger registrieren sich bei der BRP; es ist keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich. Nicht-EU-Bürger müssen für Aufenthalte > 90 Tage eine gültige Aufenthaltserlaubnis besitzen (oder sich in deren Beantragung befinden) und sich registrieren, wenn sie > 4 Monate bleiben. Die IND und die Gemeinde koordinieren den Status, aber Vermieter fragen oft nach Nachweisen des rechtmäßigen Aufenthalts und des Einkommens; Diskriminierung ist gemäß der Wet goed verhuurderschap nicht erlaubt.

Rotterdamer Wohnungsbau-Genehmigungen & lokale Regeln

Rotterdam nutzt die Huisvestingsverordening zur Verwaltung von bezahlbarem Wohnraum und Zimmervermietungen. In verschiedenen Stadtteilen sind immer noch Genehmigungen für 4+ Zimmerbelegungen erforderlich, mit Abstandsregeln und nur für Studenten; anderswo ist die 3-Personen-Zimmerbelegung seit dem 1. Juli 2024 einfacher. Überprüfen Sie immer, ob Ihre Adresse eine Wohnungsgenehmigung benötigt oder Zimmervermietungs-Beschränkungen unterliegt, bevor Sie unterschreiben.

Teil III — Was sich 2024–2025 geändert hat: Befristete Verträge, Mietobergrenzen, Kautionen & Nebenkosten

1) Befristete Verträge sind die Norm (seit 1. Juli 2024)

Die Wet vaste huurcontracten beendete die weit verbreitete Nutzung befristeter Mietverträge. Neue Mieter erhalten nun in der Regel unbefristete Verträge. Es gibt begrenzte Ausnahmen (z.B. bestimmte Studenten, dringende Fälle und einige spezielle Kategorien über AMvB). Bestehende befristete Verträge, die vor dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurden, können weiterhin automatisch enden.

Rechtstipp: Wenn Ihr „neuer“ Vertrag befristet ist, bestätigen Sie, dass die gesetzliche Ausnahme auf Sie zutrifft, und überprüfen Sie die Kategorie und die Nachweispflichten (z.B. müssen Studentenausweise beigefügt werden).

2) Gesetz zur bezahlbaren Miete: Punktesystem erweitert & Vertragszusätze

Ab dem 1. Juli 2024 erweitert die Wet betaalbare huur das WWS-Punktesystem auf einen viel größeren Marktanteil (einschließlich des mittleren Mietsegments). Bei neuen Verträgen können Sie die Huurcommissie – innerhalb von 6 Monaten nach Beginn – bitten, die Anfangsmiete anhand des WWS zu überprüfen. Ab dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter die Punktberechnung jedem neuen Mietvertrag beifügen.

Praktische Auswirkung: Wenn die vereinbarte Miete das gesetzlich berechnete Maximum für Ihre Punkte überschreitet, kann die Huurcommissie sie senken. Der genaue Schwellenwert für „reguliert“ hängt von Ihren WWS-Punkten ab (denken Sie an Größe, Ausstattung, Energielabel, Außenbereich usw.). Nutzen Sie den Huurprijscheck der Huurcommissie, um Ihre Punkte zu berechnen.

3) Kaution (waarborgsom) jetzt auf 2 Monate begrenzt

Landesweit beträgt die maximale Kaution zwei Monatskaltmieten für Verträge seit dem 1. Juli 2023 (mit Übergangsnuancen für ältere Mietverträge durch Gerichtsrechtsprechung). Dies ergibt sich aus der Wet goed verhuurderschap, die von den Gemeinden durchgesetzt wird.

4) Nebenkosten: Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten

Vermieter müssen eine jährliche Nebenkostenabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Kalenderjahr (d.h. bis zum 30. Juni) vorlegen. Das Richtlinienbuch der Huurcommissie 2025 bestätigt Fristen, Verfahren und die Notwendigkeit einer spezifizierten Übersicht. Wenn Sie nicht einverstanden sind, können Sie die Abrechnung anfechten (dies weitet sich nun auch auf weitere Segmente aus).

Rechtstipp: Wenn bis zum 30. Juni keine Jahresendabrechnung eingeht, fordern Sie diese schriftlich an. Bewahren Sie den Nachweis auf; er ist wichtig für die Fristen der Huurcommissie.

Teil IV — Schritt für Schritt: Miete prüfen & anfechten bei der Huurcommissie

Wann Sie handeln können:

• Anfangsmiete einer sozialen oder mittleren Mietwohnung: Beantragen Sie eine Überprüfung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeginn. (Für ältere Verträge und den freien Sektor gelten gesonderte Regeln.)

Ihr 7-Schritte-Weg:

1. Berechnen Sie WWS-Punkte mit dem offiziellen Huurprijscheck; speichern Sie das PDF/Screenshot.
2. Schreiben Sie Ihrem Vermieter: Nennen Sie Ihre Punkte und die maximale gesetzliche Miete, schlagen Sie die korrigierte Miete vor und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beantwortung (z.B. 2–3 Wochen).
3. Sammeln Sie Beweismittel: Energielabel, Wohnflächenmessung, Fotos der Ausstattung, eventuelle Mängel.
4. Reichen Sie bei der Huurcommissie ein innerhalb von 6 Monaten nach Beginn, falls keine Einigung erzielt wird; zahlen Sie die Anmeldegebühr.
5. Kooperieren Sie bei der Inspektion (falls geplant).
6. Entscheidung: Wenn die Miete gesenkt wird, ändert sie sich ab dem Datum Ihres Antrags; Mietrückstände können verrechnet werden. (Beide Parteien können weiterhin beim kantonrechter klagen.)
7. Nachbereitung: Passen Sie ggf. die Nebenkostenvorauszahlungen an.

Pro-Tipp: Wenn Ihr Vertrag vor dem 1. Juli 2024 begann, kann in einigen Fällen die ältere „soziale“ Grenze gelten; für Verträge nach dem 1. Juli 2024 gelten die mittlere Mietgrenze/Punkte. Die Website der Huurcommissie erklärt den Übergang.

Teil V — Die 30%-Regelung: Was sie wirklich für Ihr Budget bedeutet

Das Regelwerk für 2025 (und wie es sich geändert hat)

• Prozentsatz: Für 2025 und 2026 bleibt die maximale steuerfreie Zulage 30% Ihres Brutto-Steuerpflichtigen Gehalts (ohne Sachleistungen). Ein geplanter stufenweiser Abbau (30→20→10) wurde gestrichen; stattdessen wird die Regierung den Prozentsatz ab 2027 auf 27% senken.
• Obergrenze: Die WNT-Obergrenze begrenzt die Gehaltsbasis, auf der die 30% berechnet werden, auf das WNT-Spitzeneinkommen (für 2025: €246.000 pro Jahr). Darüber hinaus profitiert das zusätzliche Gehalt nicht von der 30%-Regelung.
• Status als teilweise ausländischer Steuerpflichtiger: Ab dem 1. Januar 2025 wird die Regelung für teilweise nicht ansässige Steuerpflichtige für Neufälle abgeschafft; Übergangsregeln können gelten, wenn Sie diese bereits hatten. Dies kann die Nettovorteile im Vergleich zu früheren Jahren leicht reduzieren.

Pro-Tipp: Die 30%-Regelung ist nicht automatisch; Ihr Arbeitgeber muss sie bei der Steuerbehörde (Belastingdienst) beantragen. Holen Sie sich immer eine Bestätigung (beschikking), bevor Sie eine Miete festlegen, die von einem höheren Nettoeinkommen ausgeht.

Wie die 30%-Regelung die Mietentscheidungen beeinflusst

• Höheres Nettoeinkommen ⇒ Potenzial, Zugang zu qualitativ besseren oder energieeffizienteren Wohnungen zu erhalten (mehr WWS-Punkte bedeuten oft ein höheres reguliertes Maximum).
• WNT-Obergrenzenrisiko ⇒ Wenn Ihr Gehalt sehr hoch ist, könnte Ihr tatsächlicher steuerfreier Vorteil geringer sein, als Sie erwarten. Planen Sie konservativ.
• BRP & Zulagen ⇒ Die BRP-Registrierung bleibt unabhängig von Ihrem Steuerstatus obligatorisch; einige Zulagen (zorgtoeslag usw.) berücksichtigen Wohnsitz & Einkommen, nicht direkt die 30%-Regelung.

Berechnetes Budgetbeispiel (illustrativ)

Angenommen, Ihr jährliches Bruttogehalt beträgt €84.000 (≈€7.000/Monat). Mit der 30%-Regelung im Jahr 2025 sind €2.100/Monat steuerfrei; €4.900/Monat werden normal besteuert. Ohne Berücksichtigung von Renten- und Sozialversicherungsnuancen kann die Regelung das Nettoeinkommen monatlich um mehrere hundert Euro erhöhen, was eine Rotterdamer Miet-Erschwinglichkeitsprüfung erheblich verändert (viele Vermieter verlangen das 3–4-fache der Monatsmiete als Bruttoeinkommen). Überprüfen Sie immer den genauen Einkommensfaktor, den der Makler/Vermieter verlangt, und erstellen Sie ein Netto-nach-Steuer-Budget mit Ihrer Personalabteilung oder einem Steuerberater.

Betrugswarnung: Seien Sie vorsichtig bei Maklern, die anbieten, Ihre 30%-Regelung gegen eine Gebühr zu „optimieren“ oder dies mit einer kostenpflichtigen „Gehaltsstrukturierung“ zu bündeln. Nur Ihr Arbeitgeber kann dies beantragen, und Details finden Sie auf der Website des Belastingdienst.

Teil VI — Preise & Praktisches in Rotterdam (2025)

Aktuelle Mietpreise (zur Budget-Orientierung)

• Nationale Durchschnittspreise im privaten Sektor (Q1–Q2 2025): rund €1.780/Monat oder €19,6–€20,1 pro m², bei stark rückläufigem Angebot und steigender Nachfrage.
• Rotterdamer pro-m² Momentaufnahmen: Q2 2025 Durchschnittswerte liegen Berichten zufolge bei etwa €25–€29 pro m², je nach Segment und Datenquelle. Mietangebote im mittleren Segment in Rotterdam bewegen sich um €27–€28 pro m²; Durchschnittswerte im freien Sektor liegen grob bei €25–€26 pro m². Betrachten Sie diese als Angebotspreise für neue Mieter.

Pro-Tipp: In regulierten (punktebasierten) Wohnungen ist das gesetzliche Maximum an Ihre WWS-Punkte gebunden, nicht an Marktmittelwerte. Führen Sie immer den Huurprijscheck durch und speichern Sie das Ergebnis für Ihre Unterlagen.

Ungefähre Monatsmieten in Rotterdam (illustrativ)

Größe	Mittleres Mietsegment pro m² (≈€27,5)	Freier Sektor pro m² (≈€25,5)
35 m² Studio	€960	€890
50 m² 1-Zimmer	€1.375	€1.275
70 m² 2-Zimmer	€1.925	€1.785

(Dies sind Schätzungen basierend auf aktuellen m²-Momentaufnahmen; Ihr WWS-Maximum kann niedriger sein.)

Teil VII — Nebenkosten, Reparaturen und wer was bezahlt

Nebenkosten: Was ist erlaubt und wann fällig

• Frist für Jahresabrechnung: Der Vermieter muss eine Jahresendabrechnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Kalenderjahr (bis zum 30. Juni) zusenden.
• Transparenz: Die Richtlinienaktualisierungen von 2025 und neue Gesetzgebung erfordern spezifizierte Übersichten und klären, was als Nebenkosten berechnet werden darf (z.B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, Hausmeister). Eine abschließende Liste wurde verabschiedet, um Streitigkeiten zu reduzieren.
• Streitigkeiten: Sie können Beträge und Angemessenheit bei der Huurcommissie anfechten; es gelten Fristen.

Reparaturen & Wartung: Mieter vs. Vermieter

Das niederländische Besluit kleine herstellingen definiert „kleine Reparaturen“, die Sie bezahlen (z.B. Entkalken von Wasserhähnen, Glühbirnenwechsel), im Gegensatz zu größeren Arbeiten (Aufgabe des Vermieters). Das Ministerium bestätigt die Aufteilung; die Huurcommissie veröffentlicht die Liste und deren Anwendung. Grundprinzip: Ist eine Reparatur kostspielig oder nicht leicht vom Mieter selbst durchzuführen, fällt sie in der Regel in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters – auch wenn das Problem geringfügig erscheint.

Verantwortlichkeits-Checkliste (häufige Punkte)

Punkt	Mieter (kleine Reparaturen)	Vermieter (große/strukturelle)
Glühbirnen, Sicherungen	✅	—
Entkalken von Wasserhähnen/Duschköpfen	✅	—
Kleinere Farbausbesserungen/Löcher	✅	—
Austausch der Heizungsanlage	—	✅
Außenanstrich	—	✅
Dachlecks, Fundamentprobleme	—	✅

Basierend auf dem Besluit kleine herstellingen und der Anleitung der Huurcommissie.

Pro-Tipp: Führen Sie vor der Unterzeichnung eine gemeinsame Übergabe mit Fotos durch. Halten Sie den Zustand der Wartung (opnamestaat) fest. Dies beugt späteren Kautionsstreitigkeiten vor.

Teil VIII — Zusammenfassung: Besondere Situationen & wie man compliant bleibt

A. Untervermietung während eines Visums

Wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind und eine Untervermietung in Betracht ziehen (z.B. 3 Monate ins Ausland gehen), gehen Sie vorsichtig vor:

1. Zuerst Vertrag prüfen: Wenn er die Untervermietung verbietet, fahren Sie nicht fort.
2. Schriftliche Genehmigung: Falls erlaubt, holen Sie die Zustimmung des Vermieters ein und bewahren Sie die Unterlagen auf.
3. BRP: Bleibt Ihr Untermieter ≥ 4 Monate, muss er sich registrieren; Ihr eigener BRP-Status sollte Ihren tatsächlichen Wohnsitz widerspiegeln (vorübergehende Abwesenheit vs. Abmeldung, wenn Sie für > 8 Monate weg sind).
4. Ferienvermietung? Wandeln Sie die Wohnung nicht ohne kommunale Registrierung und Nächte-Obergrenzen in eine Kurzzeitmiete um (und auch hier: nur wenn Ihr Mietvertrag und die VvE dies erlauben).

Betrugswarnung: „Firmenvermietungen“, die Touristen durch Ihre Wohnung schleusen, verstoßen fast sicher gegen die Rotterdamer Regeln und Ihren Mietvertrag, wodurch Sie haftbar werden.

B. Wohnung teilen (woningdelen) vs. Untervermietung

Rotterdam erlaubt zunehmend die Drei-Personen-Zimmerbelegung (unter Bedingungen), aber vier oder mehr erfordern oft Genehmigungen und eine Vermietung nur an Studenten. Wenn Sie und zwei Freunde eine 3-Zimmer-Wohnung zusammen mieten möchten, schließen Sie nach Möglichkeit einen gemeinsamen Mietvertrag (medehuurderschap) ab – dies vermeidet illegale Untervermietungsstrukturen.

C. Die 30%-Regelung und „bezahlbare“ regulierte Miete

Sie können (und sollten) das WWS-Maximum beanspruchen, auch wenn Ihr Gehalt aufgrund der 30%-Regelung hoch ist. Das Punktesystem bezieht sich auf die Wohnung, nicht auf Ihr Einkommen. Wenn der Vermieter viel mehr als das WWS-Maximum für eine Mietwohnung im mittleren Segment verlangt, die nach dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurde, nutzen Sie den Huurprijscheck und, falls erforderlich, den Huurcommissie-Weg.

Teil IX — Praxisbeispiele

Beispiel 1: Rechtmäßige Zimmer-Untervermietung innerhalb Ihres Mietvertrags

Sie mieten eine 70 m² große 2-Zimmer-Wohnung in Kralingen (freier Sektor, verlangt €1.800). Ihr Freund wird das zweite Schlafzimmer für 10 Monate bewohnen.

• Mietvertrag prüfen: Er erfordert eine Genehmigung für jede Untervermietung.
• Vermieter fragen: Legen Sie den Ausweis, das Einkommen Ihres Freundes und die Zusicherung der Einhaltung der Hausordnung vor.
• BRP: Ihr Freund wird > 4 Monate bleiben → muss sich an Ihrer Adresse registrieren; wenn der Vermieter die „Registrierung“ verbietet, erinnern Sie ihn daran, dass dies eine gesetzliche Pflicht ist.
• Ergebnis: Wenn der Vermieter schriftlich zustimmt, können Sie einen Zimmer-Untermietvertrag unterschreiben, wobei Sie weiterhin für den Hauptmietvertrag haften.

Beispiel 2: Ferienvermietung während einer langen Geschäftsreise

Sie planen, Ihre gesamte Wohnung für 30 Nächte zu vermieten, während Sie im Ausland sind.

• Mietvertrag & VvE: Die meisten Mietverträge verbieten dies; VvE-Satzungen können auch Kurzzeitaufenthalte verbieten.
• Rotterdamer Regeln: Registrieren Sie die Adresse und beachten Sie die jährliche Nächte-Obergrenze (≈60); zeigen Sie eine Registrierungsnummer auf den Listing-Plattformen an.
• Steuer & BRP: Einkommen aus Kurzzeitaufenthalten kann steuerpflichtig sein; BRP bleibt Ihr Hauptwohnsitz, wenn Sie dort wohnen bleiben.

Beispiel 3: Budgetierung mit der 30%-Regelung

Brutto €84.000 mit 30%-Regelung versus ohne: Ihre Netto-Differenz kann leicht einen Spielraum von €200–€400+ für die Miete abdecken (fallabhängig). Bestehen Sie immer noch typische 3× Brutto-Einkommenstests für, sagen wir, €1.600–€1.900 Miete. Fragen Sie den Makler, welchen Multiplikator er verwendet (3× vs. 4×) und ob er steuerfreie Zulagen bei der Erschwinglichkeitsprüfung berücksichtigt.

Teil X — Tabellen zur Wiederverwendung

A. Gesetzliche Grenzen & Fristen (Kurzübersicht)

Anforderung	Grenze / Frist	Quelle
Kaution	Max. 2 Monatskaltmieten (Verträge ab 1. Juli 2023); ältere Verträge: Gerichtspraxis kann abweichen
Nebenkostenabrechnung	Bis 30. Juni nach jedem Kalenderjahr; spezifizierte Übersicht; klarere gesetzliche Liste der erlaubten Posten (2025)
Anfechtung der Anfangsmiete	Innerhalb von 6 Monaten nach Beginn (sozial/mittlere Miete); Huurcommissie verwendet WWS
WWS-Punkte an neue Verträge anhängen	Erforderlich ab 1. Jan. 2025
Befristete Mietverträge	Verboten seit 1. Juli 2024, außer für begrenzte Kategorien (z.B. einige Studenten)
BRP-Umzugsmeldung	4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug

B. Wer zahlt was? (Reparaturen im Überblick)

Kategorie	Beispiele	Wer zahlt
Kleine Reparaturen	Glühbirnen, Sicherungen, Entkalken, kleinere Farbausbesserungen	Mieter
Größere Arbeiten	Kesselaustausch, Außenanstrich, strukturelle Mängel	Vermieter

Rechtsgrundlage: Besluit kleine herstellingen; siehe Huurcommissie-Anleitung.

C. Wohnungstyp vs. Untervermietungsrisiko

Wohnungstyp	Typische Untervermietungsregeln	Risikostufe
Sozialwohnungen	Normalerweise keine Untervermietung	Hoch (Kündigung)
Regulierter Privat (mittlere Miete)	Normalerweise Zustimmung erforderlich	Mittel–Hoch
Freier Sektor	Vertragsspezifisch; oft verboten	Mittel–Hoch
B&B (Gastgeber anwesend)	Vermieter+VvE + Registrierung	Mittel
Ferienvermietung	Oft vertraglich verboten; falls erlaubt: Registrierung & Nächte-Obergrenze	Hoch

Teil XI — Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Annahme, dass ein befristeter 2-Jahres-Mietvertrag noch Standard ist. Das ist er nicht. Seit dem 1. Juli 2024 ist der unbefristete Vertrag die Standardeinstellung; Ausnahmen sind eng gefasst. Fechten Sie unzulässige befristete Verträge an.
2. WWS-Punkte nicht prüfen. Viele Wohnungen fallen jetzt unter die regulierte Miete; das Versäumnis, Punkte zu berechnen, kann Hunderte pro Monat kosten. Nutzen Sie den Huurprijscheck frühzeitig.
3. Überzahlung der Kaution. Die Obergrenze beträgt 2 Monate. Akzeptieren Sie keine 3–6 Monate, es sei denn, eine rechtmäßige Ausnahme gilt für einen älteren Vertrag.
4. Fristen für Nebenkosten ignorieren. Wenn die Abrechnung nicht bis zum 30. Juni eintrifft, fordern Sie sie schriftlich an und bewahren Sie den Nachweis auf; Sie könnten einen starken Fall für die Huurcommissie haben.
5. Verlassen auf gestaffelte 30%-Regelungsraten. Die 30→20→10-Staffelung wurde gestrichen; planen Sie mit den aktuellen 30% (2025–2026) und der WNT-Obergrenze.
6. Unrechtmäßige Ferienvermietungen. Schon wenige Nächte ohne Registrierung (und einen zulässigen Mietvertrag) können eine kommunale Durchsetzung auslösen.
7. Vermieter sagt „keine Registrierung erlaubt“. BRP ist obligatorisch. Wenn Sie dort wohnen, müssen Sie dort registriert sein. Punkt.

Teil XII — Prozesse, die Sie nutzen werden

1) Anfangsmiete bei der Huurcommissie anfechten (sozial/mittlere Miete)

1. Führen Sie den Huurprijscheck durch; drucken/speichern Sie das Ergebnis.
2. Schreiben Sie dem Vermieter die berechnete maximale legale Miete und ein vorgeschlagenes Korrekturdatum.
3. Wenn keine Einigung erzielt wird, reichen Sie innerhalb von 6 Monaten ein (Formulare online; Gebühr fällt an).
4. Nehmen Sie an der Inspektion/Anhörung teil, falls geplant; warten Sie auf die Entscheidung.
5. Wenn eine der Parteien nicht einverstanden ist, bleibt der Gang vor Gericht möglich.

2) BRP-konform werden in Rotterdam

1. Wenn Sie neu in NL für > 4 Monate sind: Eerste inschrijving in Rotterdam; bringen Sie Ausweis, Adressnachweis und Personenstandsdokumente mit (falls erforderlich legalisiert/übersetzt).
2. Umzug innerhalb NL: Melden Sie Ihren Umzug online oder am Schalter spätestens 5 Tage nach dem Umzug (oder bis zu 4 Wochen vorher).
3. Halten Sie Ihr uittreksel (BRP-Auszug) für Vermieter, Banken oder Schulen bereit.

3) Rechtmäßig untervermieten (falls erlaubt)

1. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag; fordern Sie schriftliche Zustimmung an.
2. Für Ferienvermietung: Registrieren Sie sich bei Rotterdam und beachten Sie die Nächte-Limits; zeigen Sie die Registrierungsnummer in den Angeboten an.
3. Stellen Sie die BRP-Compliance für jeden sicher, der ≥ 4 Monate bleibt.

Teil XIII — Kulturelle & Regionale Einblicke (Rotterdam-Fokus)

• „Unmöbliert“ (kaal) bedeutet oft keinen Bodenbelag, keine Vorhänge oder Leuchten. Planen Sie Budget für die Erstausstattung ein.
• Einkommensmultiplikatoren: Viele private Vermieter erwarten das 3–4-fache der Monatsmiete als Bruttoeinkommen; einige berücksichtigen die 30%-Regelung bei der Erschwinglichkeitsprüfung (fragen Sie explizit nach).
• Wohngemeinschaften sind unter Studenten/jungen Berufstätigen verbreitet; Rotterdam hat einige Drei-Personen-Grenzen gelockert, behält aber Genehmigungen für Vier-plus-Zimmerbelegungen bei und setzt Abstände (Lärmschutz) durch.
• Die Stimmung bezüglich der Ferienvermietung ist vorsichtig; die Stadt balanciert Tourismus mit Lebensqualität – Registrierung und Nächte-Obergrenzen werden ernst genommen.

Teil XIV — Häufig gestellte „Grenzfälle“

F: Mein Vermieter hat 2025 eine Kaution von 3 Monaten verlangt. Ist das legal? A: Nein, die nationale Obergrenze beträgt 2 Monate (Verträge seit 1. Juli 2023). Schreiben Sie und fordern Sie eine Korrektur an; eskalieren Sie bei Bedarf an die Gemeinde.

F: Unsere Vierergruppe möchte eine Wohnung. Sollen wir einen Mietvertrag oder vier Zimmerverträge unterschreiben? A: Für 4+ Bewohner können Sie Zimmervermietungsgenehmigungen auslösen. Fragen Sie den Makler, welche Struktur an dieser Adresse rechtmäßig ist; viele Gebiete bleiben für 4+ Zimmer nur für Studenten.

F: Ich habe 2025 einen befristeten Vertrag mit Studentenausnahme. Kann ich trotzdem zur Huurcommissie gehen? A: Ja, befristete Verträge in einer regulierten Wohnung können weiterhin auf die Anfangsmiete überprüft werden (Fristen gelten).

F: Bedeutet die 30%-Regelung automatisch, dass ich mir mehr leisten kann? A: Oft ja, aber prüfen Sie die WNT-Obergrenze und das Ende des Status als teilweise nicht ansässiger Steuerpflichtiger ab 2025; erstellen Sie eine Nettogehalt-Schätzung mit der Personalabteilung und verlassen Sie sich nicht auf veraltete 30→20→10-Pläne.

Wichtige Erkenntnisse

• Untervermietung ist genehmigungspflichtig; die Untervermietung der gesamten Wohnung ist in der Regel verboten. Bei Zimmern bleiben Sie haftbar; Ferienvermietungen erfordern eine Rotterdamer Registrierung und beachten die Nächte-Obergrenzen.
• BRP ist obligatorisch: Registrieren Sie Ihre Adresse 4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug; akzeptieren Sie kein „keine Registrierung erlaubt“.
• Befristete Mietverträge endeten größtenteils am 1. Juli 2024; prüfen Sie, ob Ihr „befristeter“ Mietvertrag wirklich in eine Ausnahme (z.B. bestimmte Studenten) passt.
• Das Gesetz zur bezahlbaren Miete erweiterte die WWS-Abdeckung und den Zugang zur Huurcommissie; fügen Sie die Punkte ab dem 1. Januar 2025 neuen Verträgen bei und fechten Sie innerhalb von 6 Monaten an, wenn der Preis überhöht ist.
• Die Kaution beträgt maximal 2 Monate, landesweit; Nebenkosten müssen bis zum 30. Juni mit klaren Aufschlüsselungen abgerechnet werden.
• Die 30%-Regelung bleibt bis 2026 bei 30%, dann ab 2027 bei 27%, und ist durch die WNT-Gehaltsobergrenze begrenzt; budgetieren Sie mit den aktuellen Regeln, nicht dem gestrichenen stufenweisen Abbau.
• Rotterdam fügt lokale Ebenen hinzu: Zimmervermietungs-Genehmigungen für 4+ Bewohner, gelockerte Regeln für das Drei-Personen-Teilen in einigen Stadtteilen und strenge Ferienvermietungs-Registrierung/Nächte-Obergrenzen.