Einführung in das Studentenwohnen in den Niederlanden

Einführung

Willkommen zum Studentenwohnführer für die Niederlande. Dieses Eröffnungs­kapitel gibt Ihnen einen vollständigen Überblick darüber, wie Mieten hier funktionieren — welche Unterkunftsarten es gibt, wie Preise festgelegt werden, welche Regeln Sie schützen und wie Sie häufige Fallstricke vermeiden. Es ist sowohl für niederländische Studierende als auch für internationale Studierende geschrieben, mit einfachen Erklärungen niederländischer Begriffe und Verfahren.

Warum das wichtig ist: Der niederländische Mietmarkt ist angespannt, Regeln ändern sich häufig, und neue Gesetze für 2024–2025 haben Verträge, Mietobergrenzen, Kautionen und Durchsetzung geändert. Wenn Sie das System verstehen, können Sie faire Angebote erkennen, Ihre Rechte geltend machen und besser budgetieren. Wenn nicht, laufen Sie Gefahr, zu viel zu zahlen, den falschen Vertrag zu unterschreiben oder Leistungen wie die Wohngeldunterstützung (huurtoeslag) zu verpassen. Zu den wichtigsten Änderungen gehören die Wet betaalbare huur (Gesetz für bezahlbare Mieten), das die Mietregulierung ausweitet und das Punktesystem (WWS) durchsetzbar macht, die Wet vaste huurcontracten, die unbefristete Verträge wieder zur Norm macht, sowie Regeln zu Kautionshöchstgrenzen und Nebenkosten, die Vermieter einhalten müssen.

Wie das niederländische Mietsystem funktioniert (Stand 2025)

Drei Marktsegmente

Niederländische Mietwohnungen lassen sich grob aufteilen in:

• Sozialer Sektor (reguliert): meist Wohnungsunternehmen; die Mieten werden durch das woningwaarderingsstelsel (WWS, Punktesystem) festgelegt.
• Middenhuur (Mietersegment dazwischen): seit dem 1. Juli 2024 fallen viele zusätzliche Wohnungen unter die verpflichtende WWS bis 186 Punkte (mit einer jährlich indexierten Mietobergrenze).
• Vrije sector (freier Markt): Wohnungen oberhalb der Liberalisierungsschwelle (2025: Anfangsmiete über €1.184,82 oder 187+ Punkte), bei denen der Anfangspreis frei ist, aber jährliche Erhöhungen gedeckelt sind.

Warum das für Sie als Student relevant ist: Viele studentische Studios und Zimmer liegen im regulierten oder middenhuur-Bereich, was bedeutet, dass es jetzt eine gesetzlich durchsetzbare Höchstmiete gibt, die an Punkte geknüpft ist (Größe, Energie­kennzeichnung, Ausstattung, WOZ‑Wert). Für Zimmer (onzelfstandige woonruimte) gilt das WWS ebenfalls, und Vermieter müssen neuen Verträgen eine Punkteaufstellung beifügen.

Vertragstypen

Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Verträge wieder Standard. Befristete Verträge sind nur noch für bestimmte Gruppen zulässig, zu denen Studierende gehören, mit einer Maximaldauer von zwei Jahren für selbständige Wohnräume. Bestehende befristete Verträge, die vor Juli 2024 abgeschlossen wurden, laufen bis zum vereinbarten Enddatum weiter.

Kautionen, Nebenkosten und Durchsetzung

Seit dem 1. Juli 2023 sind Sicherheitskautionen auf maximal zwei Monatskaltmieten begrenzt, mit strengen Regeln, welche Beträge abgezogen werden dürfen und wann Rückzahlungen fällig sind. Ab 2025 haben Gemeinden und die Huurcommissie stärkere Befugnisse zur Durchsetzung punktebasierter Preisfestsetzung und Transparenz bei den Nebenkosten; Vermieter müssen bei neuen Verträgen einen Punkteausdruck beifügen.

Wohnoptionen für Studierende

1) Studentenwohnungsunternehmen (z. B. DUWO, SSH, Idealis)

Gemeinnützige Anbieter vergeben Zimmer (kamers), Studios und Wohngemeinschaften über lokale Plattformen. Vorteile: regulierte Preise, klare Instandhaltung, studierendenfreundliche Verträge. Nachteile: Wartelisten in großen Städten.

2) Private Zimmer in Wohngemeinschaften

Sie mieten ein Zimmer und teilen Küche/Badezimmer. Das Zimmer-Punkte-System gilt, mit einer gesetzlichen Höchstmiete, die auf Größe, gemeinsame Einrichtungen, Energie­kennzeichnung und den WOZ‑Wert des Gebäudes basiert. Vermieter müssen die Punkteberechnung nachweisen können.

3) Private Studios und Apartments

Studios (selbständig) können bis 186 Punkte unter die Sozial-/Middenhuur‑Regulierung fallen; darüber liegt man im freien Sektor. Selbst im freien Sektor ist die jährliche Erhöhung gedeckelt (siehe unten).

4) Hospita-Zimmer (im Wohnhaus des Vermieters)

Die Anmietung bei einer Hospita (Vermieter/in wohnt ebenfalls im Haus) unterliegt eigenen Regeln: historisch gibt es eine 9‑monatige Probezeit, während der eine Kündigung leichter möglich ist; ein neues Gesetz wird 2025 konsultiert, um Hospita‑Verträge zu modernisieren (max. 5 Jahre, 9‑monatige Probezeit, vereinfachte Kündigungsregeln). Bestätigen Sie beim Vertragsabschluss stets die aktuellen lokalen und nationalen Regelungen.

5) Kurzzeitunterkünfte/Studentenhotels und Antikraak

Kurzzeitunterkünfte können teuer, aber flexibel sein. Antikraak ist sehr günstig, bietet jedoch die schwächsten Mieterrechte und kurze Kündigungsfristen — selten ideal während Prüfungen oder Praktika.

Typische Kosten und Budgetierung

Was Studierende normalerweise zahlen:

• Kaltmiete (kale huur): bestimmt durch das WWS oder das Marktsegment.
• Nebenkosten: z. B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, Hausmeister, gemeinsame Versorgungsleistungen (streng durch Richtlinien definiert).
• Private Versorgungsleistungen/Internet: wenn nicht inbegriffen, separat budgetieren.
• Kommunalsteuern: manchmal den Bewohnern in Rechnung gestellt (z. B. Müllgebühr, Wasserzweckverband).
• Kaution: bis zu 2 Monaten Kaltmiete (gesetzliches Maximum).

Tipp: Fragen Sie im Voraus, ob die Miete all-in oder ohne g/w/l (Gas/Wasser/Strom) ist. All‑in‑Mieten müssen auf Wunsch dennoch aufgeschlüsselt werden, und Nebenkosten benötigen eine Jahresabrechnung bis 30. Juni für das Vorjahr.

Marktrealität (Mitte 2025)

Im Q2 2025 lag die durchschnittliche Miete neuer Objekte im freien Sektor bei ~€20,06 pro m² pro Monat landesweit, mit einem Angebotsrückgang von ~36% im Jahresvergleich — der Wettbewerb ist besonders in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam und Den Haag hart. Erwarten Sie höhere €/m² in Kernstädten und für möblierte Einheiten.

Beispiel: Ein 25 m² Studio bei €20,06/m² entspricht etwa €501 Kaltmiete vor Nebenkosten und Versorgungsleistungen. In Kernstädten ist der €/m²‑Wert typischerweise höher; prüfen Sie aktuelle stadtbezogene Daten bei Ihrer Suche.

Gesetzliche Anforderungen und Regeländerungen 2025 (studentenorientiert)

Anforderung / Regel	Was es praktisch bedeutet	Quelle
Punktesystem (WWS) verpflichtend	Bis 186 Punkte = regulierter/middenhuur mit einem gesetzlichen Höchstpreis. Der Vermieter muss bei jedem neuen Vertrag einen Punkteausdruck beifügen.
Vertragstyp	Unbefristete Verträge sind wieder Standard seit 1. Juli 2024; befristet nur für bestimmte Gruppen (inkl. Studierende) bis 2 Jahre.
Kaution	Maximal 2 Monatskaltmieten (seit 1. Juli 2023); Fristen für Rückzahlung und zulässige Abzüge sind streng begrenzt.
Nebenkosten	Jahresabrechnung muss bis 30. Juni für das Vorjahr erfolgen; muss den Vorgaben der Huurcommissie folgen.
Mieterhöhungen 2025	Freier Sektor max. 4,1%; Middenhuur max. 7,7%; Sozialer Sektor ab 1. Juli 2025 allgemein max. 5% (einkommensabhängige Regeln können mehr erlauben).

Das Punktesystem verstehen (WWS)

Was sind Punkte?

Das WWS vergibt Punkte für Größe, Ausstattung, WOZ‑Wert, Energie­kennzeichnung und Lage. Jeder Punkt entspricht einem Eurobetrag; zusammen legen sie die gesetzliche Höchst-Kaltmiete fest. Dies gilt für selbständige Wohnungen und Zimmer (onzelfstandige woonruimte). Ab 2025 müssen Vermieter zu Vertragsbeginn das Punkteblatt aushändigen.

Zimmer vs. Studio

• Zimmer (onzelfstandig): Sie teilen Küche und/oder Bad; Höchstmiete basiert auf dem Zimmer‑WWS (verwenden Sie den Huurcommissie‑Rechner).
• Studio (zelfstandig): eigener abschließbarer Eingang, eigene Küche und WC (und seit dem 1. März 2024 auch eigenes Dusche/Bad); berechtigt zur huurtoeslag, wenn Miete und Einkommen die Schwellenwerte erfüllen.

Schritt‑für‑Schritt: Prüfen Sie Ihre Höchstmiete

1. Daten sammeln: Zimmergröße, anteilige Flächen gemeinsamer Räume, Energie­kennzeichnung, WOZ‑Wert der Adresse.
2. Nutzen Sie die Huurcommissie Huurprijscheck (separate Tools für Zimmer und selbständige Wohnungen).
3. Vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer Kaltmiete.
4. Wenn Ihre Miete die Höchstgrenze übersteigt, fordern Sie den Vermieter zur Korrektur auf (Punkteausdruck anfordern).
5. Ist keine Einigung möglich, gehen Sie den Weg über die Huurcommissie (siehe Prozess unten).

Juristischer Tipp: Ab 1. Januar 2025 ist eine Punkteaufstellung bei jedem neuen Vertrag zwingend. Fehlt sie, fordern Sie diese schriftlich an — sie ist Ihr Beweismittel, falls die Miete zu hoch ist.

Anmeldung (BRP), BSN und DigiD

Alle Studierenden, die länger als 4 Monate in den Niederlanden bleiben, müssen sich bei der Gemeinde anmelden (BRP). Sie erhalten eine BSN (Burgerservicenummer), die für Bankkonto, Steuern und Arbeit benötigt wird. Universitäten organisieren häufig Anmeldetage; Sie sollten sich so bald wie möglich nach der Ankunft registrieren.

Tipp: Ein Vermieter darf Ihre gesetzliche BRP‑Anmeldung nicht verweigern. Wenn Sie Probleme haben (z. B. der Vermieter verweigert die Zustimmung), wenden Sie sich an die Gemeinde; diese kann Lösungen wie ein temporäres Verfahren empfehlen. Die gesetzliche Anmeldepflicht liegt bei Ihnen, wenn Sie >4 Monate bleiben.

Städtische Genehmigungen und lokale Regeln

Einige Städte verlangen eine Huisvestingsvergunning (Mieterlaubnis) für niedrigpreisige Wohnungen oder bestimmte Gebiete. Prüfen Sie stets die kommunalen Seiten, bevor Sie unterschreiben. Zum Beispiel hat Den Haag explizite Genehmigungsregeln und Einkommensbedingungen für bestimmte Mietniveaus. Rotterdam, Utrecht und andere haben ähnliche Regelungen.

Tipp: Wenn in einem Inserat «huisvestingsvergunning nodig» steht, fragen Sie die Vermittlung nach der Bestätigung, wer beantragen muss (Sie, der Vermieter oder beide) und wie lange es dauert. Ein Genehmigungsproblem kann den Einzug verzögern.

Kautionen und Zahlungen (was fair ist und was illegal ist)

• Maximale Kaution: 2 Monatskaltmieten (kale huur).
• Rückzahlung: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen (oder innerhalb 30 Tagen, wenn zulässige Kosten abgezogen werden).
• Zulässige Abzüge: offene Miete, Nebenkosten, vom Mieter verursachte Schäden, Energieleistungsgebühren (falls anwendbar). Verwaltungsgebühren und nicht zurechenbare Kosten dürfen nicht abgezogen werden.
• Schriftliche Aufstellung: Der Vermieter muss für alle Abzüge eine detaillierte Aufstellung vorlegen.

Zahlen Sie niemals “bemiddelingskosten” an einen Makler, der gleichzeitig für den Vermieter tätig ist — das ist in der Regel verboten. Fordern Sie für einmalige Kosten eine ordentliche Rechnung an und vergleichen Sie diese mit dem rechtlichen Rahmen.

Nebenkosten: Was berechnet werden darf und wie Sie prüfen

Nebenkosten sind bestimmte, wiederkehrende Kosten zusätzlich zur Kaltmiete (z. B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, Hausmeister, gemeinsame Zähler). Die Huurcommissie veröffentlicht Richtlinienbücher und Formulare, die festlegen, was zulässig ist und wie es zu spezifizieren ist. Vermieter müssen die Jahresabrechnung bis 30. Juni für das Vorjahr senden. Wenn Sie nicht einverstanden sind, können Sie den Betrag bei der Huurcommissie anfechten (Fristen sind zu beachten).

Juristischer Tipp: Fordern Sie das neue „Specificatieformulier Servicekosten“ an, wenn Ihre Abrechnung unklar ist; es ist dazu gedacht, die Kostentransparent zu machen und ist in klarer Sprache gehalten.

Mieterhöhungen in 2025

• Freier Sektor: max. 4,1% (verknüpft mit dem niedrigeren Wert aus Inflation vs. Lohnwachstum + 1 Prozentpunkt Regel).
• Middenhuur: max. 7,7% (verknüpft mit Lohnwachstum + 1 pp).
• Sozialer Sektor: ab dem 1. Juli 2025 allgemein max. 5% (einige einkommensabhängige höhere Obergrenzen möglich). In allen Segmenten darf die Miete durch die Erhöhung nicht über das WWS‑Maximum steigen.

Tipp: Wenn ein Mieterhöhungsbrief Ihre Miete über das WWS‑Maximum heben würde, können Sie dies anfechten — fügen Sie Ihre Punkteberechnung bei.

Huurtoeslag (Wohngeld) für Studierende

Sie können Anspruch auf huurtoeslag haben, wenn Sie eine selbständige Wohnung mieten (eigener abschließbarer Eingang, eigene Küche, WC und — seit dem 1. März 2024 — eigenes Dusche/Bad), Ihre Miete unter der Jahreshöchstgrenze liegt (2025 allgemeine Obergrenze €900,07) und Ihr Einkommen und Vermögen innerhalb der Grenzen liegen. Viele Studentenzimmer (mit geteilten Einrichtungen) qualifizieren sich nicht. Prüfen Sie die aktuellen Schwellenwerte und beantragen Sie die Leistung über Dienst Toeslagen (Belastingdienst).

Tipp: Einige ältere Studentenkonzepte haben historische Ausnahmen; prüfen Sie immer das Belastingdienst‑Tool für Ihre genaue Adresse und Miete.

Verantwortlichkeiten Mieter vs. Vermieter (Instandhaltung)

Das niederländische Recht (das Besluit kleine herstellingen) besagt, dass kleinere, kostengünstige Reparaturen Sache des Mieters sind (z. B. Glühlampenwechsel, Entkalken von Wasserhähnen, Beseitigung kleiner Verstopfungen), während größere Reparaturen und strukturelle Probleme in die Verantwortung des Vermieters fallen. Weigert sich ein Vermieter, einen echten Mangel zu beheben, können Sie eine Mietminderung wegen Mängeln über die Huurcommissie beantragen.

Verantwortlichkeits-Checkliste (Kurzreferenz)

Bereich / Aufgabe	Mieter (Sie)	Vermieter
Glühlampen, Sicherungen ersetzen, Wasserhähne entkalken	✅
Kleinere Verschleißreparaturen (Türgriffe, Jalousien)	✅
Jahresabrechnung Nebenkosten (senden & spezifizieren)		✅
Heizkessel‑Ausfall, größere Lecks		✅
Strukturelle Reparaturen (Fenster, Dach, Fassade)		✅
Von Ihnen verursachter Schaden	✅ (zahlen/reparieren)
Schädlingsbekämpfung durch Gebäudemangel (z. B. Lecks)		✅

(Basierend auf dem Besluit kleine herstellingen und der Huurcommissie‑Leitlinie.)

Wie Sie Ihre Miete prüfen (und anfechten)

Schneller Weg (neue Verträge)

1. Führen Sie den Huurprijscheck durch (Zimmer oder selbständige Wohnung).
2. Wenn Ihre Miete die gesetzliche Höchstgrenze übersteigt, mailen Sie den Vermieter mit dem Punkteergebnis und fordern eine Korrektur.
3. Bei keiner Einigung reichen Sie einen Antrag bei der Huurcommissie ein. Gemeinden können ab 2025 ebenfalls durchsetzen, wenn ein Vermieter oberhalb des WWS‑Maximums verlangt.

Laufende Verträge

Die Regeln unterscheiden sich je nach Vertragsbeginn und Punkten. Die Wet betaalbare huur hat Ihre Optionen erweitert (insbesondere wenn eine Wohnung eigentlich in die regulierte Kategorie gehört). Nutzen Sie das Regierungs‑Tool „Is mijn huur te duur?“ und den Huurcommissie‑Check, um das richtige Verfahren für Ihren Fall zu bestimmen.

Juristischer Tipp: Bewahren Sie Papiertrails auf — Vertrag, Nachträge, Punkteblatt, Fotos, Schreiben. Sie benötigen diese Unterlagen, wenn Ihr Fall zur Huurcommissie oder vor Gericht geht.

Praxisbeispiele

Beispiel A: Zimmer in einer WG (Utrecht)

• 12 m² privates Zimmer, Küche/Bad geteilt mit 3 weiteren Personen.
• Gebäude‑WOZ €420.000; Energiekennzeichnung C.
• Punkte (illustrativ): Größe ~30 Pkte; gemeinsame Einrichtungen ~25 Pkte; Energie ~10 Pkte; WOZ‑Anteil ~20 Pkte → ~85 Punkte.
• Angenommen, der WWS‑Eurowert pro Punkt ergibt eine Höchst‑Kaltmiete, die geringfügig unter Ihrer berechneten Miete liegt. Sie legen den Huurprijscheck‑Ausdruck vor; der Vermieter passt die Miete an und korrigiert die Abrechnung für den nächsten Monat.

Beispiel B: Studio (Eindhoven) und Middenhuur‑Deckel

• 28 m² Studio, Label A, Baujahr 2018.
• Punktestand = middenhuur‑Band. Der Vermieter schlägt für Januar 2025 eine Erhöhung von 8,5% vor. Sie prüfen die Regel: middenhuur max. 7,7% in 2025 und der Preis darf nicht über das WWS‑Maximum steigen → Sie verhandeln erfolgreich eine niedrigere Erhöhung.

Kulturelle und regionale Hinweise

• „Unfurnished“ (kaal) bedeutet oft wirklich ohne Bodenbelag, ohne Vorhänge, manchmal ohne Lichtinstallationen. „Upholstered“ (gestoffeerd) enthält Bodenbelag/Vorhänge; „furnished“ (gemeubileerd) beinhaltet Möbel.
• In Amsterdam und Utrecht ist der Wettbewerb intensiv — die Anzahl der Bewerbungen pro Inserat ist hoch; free‑sector €/m² übertrifft den Landesdurchschnitt. In kleineren Städten ist das Angebot besser und die Preise niedriger.
• Besichtigungs‑Etikette: Seien Sie pünktlich, bringen Sie Unterlagen mit (Ausweis, Studienbescheinigung, Einkommensnachweis/Bürgschaft) und bereiten Sie eine kurze Vorstellung (Motivation) vor.
• Wohngemeinschaften (woningdelen) können die Zustimmung erfordern; prüfen Sie die Eigentümergemeinschaftsregeln, wenn Sie ein Zimmer in einer Wohnung untervermieten.

Betrugswarnung

Betrugswarnung: Zahlen Sie niemals Kaution oder erste Monatsmiete vor Besichtigung und Unterzeichnung, seien Sie vorsichtig bei englisch‑sprachigen „Vermietern“, die schnelle Banküberweisungen verlangen, und misstrauen Sie zu schön‑um wahr zu sein‑Angeboten (z. B. Stadtzentrum‑Wohnungen für €600). Polizei und öffentliche Betrugsstellen warnen Studierende wiederholt vor gefälschten Wohnungswebseiten und geklonten Inseraten. Überprüfen Sie Adressen, treffen Sie sich persönlich und melden Sie verdächtige Angebote.

Wo Sie melden oder Hilfe bekommen:

• Fraudehelpdesk‑Kampagnen zu Mietbetrug (Tipps und Warnzeichen).
• Lokale Wohnungsunternehmen und Universitäten veröffentlichen häufig Warnungen vor gefälschten Inseraten.

Prozesse: Schritt‑für‑Schritt‑Anleitungen

Streit über Miete oder Nebenkosten

1. Beweise sammeln: Vertrag, Punkteberechnung, Rechnungen, Nebenkostenabrechnung.
2. Schreiben an den Vermieter: Fordern Sie Korrektur (innerhalb einer angemessenen Frist).
3. Bei keiner Einigung: Stellen Sie einen Antrag bei der Huurcommissie; befolgen Sie deren Formulare und Fristen (Hinweis: Bei Nebenkostenstreitigkeiten gelten besondere Einreichungsfenster; Vermieter müssen die Jahresabrechnung bis 30. Juni senden).

Anmeldung (BRP) nach Ankunft

1. Vereinbaren Sie einen Termin bei Ihrer gemeente; bringen Sie Pass, Mietvertrag/Aufenthaltsbescheinigung mit.
2. Melden Sie sich an, wenn Sie > 4 Monate bleiben; erhalten Sie Ihre BSN.
3. Beantragen Sie DigiD, sobald Sie Ihre BSN haben (für Steuern, Leistungen und viele öffentliche Dienste).

Beantragung von Wohngeld (huurtoeslag)

1. Bestätigen Sie, dass Sie eine selbständige Wohnung mieten (eigenes Eingang, Küche, WC, und eigenes Dusche/Bad seit dem 1.3.2024).
2. Prüfen Sie, ob Ihre Miete unter der Obergrenze liegt (2025: €900,07, mit speziellen Regeln für junge Mieter).
3. Verifizieren Sie Einkommens‑ und Vermögensgrenzen (für Sie und etwaige toeslagpartner/medebewoners).
4. Beantragen Sie über Dienst Toeslagen mit Ihrer DigiD.

Unterschiede zwischen Wohnungstypen (auf einen Blick)

Typ	Typische Merkmale	Durch WWS reguliert?	Toeslag möglich?	Hinweise
Zimmer (kamer)	Privates Schlafzimmer; gemeinsame Küche/Bad	Ja (Zimmer‑WWS)	Nein (in der Regel)	Punkte berücksichtigen gemeinsame Flächen.
Studio (zelfstandig)	Eigener Eingang, eigene Küche, WC, Dusche	Ja (bis 186 Pkte)	Ja wenn unter Obergrenzen	Anforderung für selbständigen Wohnraum seit 1‑3‑2024 explizit.
Geteilte Wohnung	Privates Zimmer + geteilte Räume	Ja (Zimmer‑WWS)	In der Regel nein	Prüfen Sie, ob Untermiete erlaubt ist.
Studentenwohnungs‑gesellschaft	Reguliertes Angebot	Ja	Manchmal	Wartelisten; transparente Preisgestaltung.
Freier Sektor Apartment	Oberhalb der Schwelle	Nein (kein WWS‑Preislimit, aber jährliche Obergrenze)	Nein	Preisfreiheit beim Start; Erhöhungen sind gedeckelt.
Hospita	Vermieter wohnt mit	Zimmer‑WWS	Nein	9‑monatige Probezeit, Modernisierungsrechnung 2025 in Beratung.

Gesetzliche Obergrenzen und Zahlen (2025)

Punkt	Regel 2025	Hinweise
Liberalisierungsschwelle	€1.184,82 Anfangsmiete (187+ Pkte = freier Sektor)	Jährlich indexiert.
Middenhuur‑Band	144–186 Pkte mit Preisdeckeln; WWS verpflichtend	Gilt für neue Verträge ab 1. Juli 2024; Gemeinden vollziehen Durchsetzung ab 1.1.2025.
Mieterhöhung	Freier Sektor 4,1%; Middenhuur 7,7%; Sozial 5% (ab 1.7.2025, allgemeiner Fall)	Das WWS‑Maximum bleibt maßgeblich.
Kaution	Maximal 2 Monate Kaltmiete	Rückzahlfristen und zulässige Abzüge sind definiert.
Nebenkostenabrechnung	Fällig bis 30. Juni	Bei Unklarheiten Huurcommissie‑Formular verwenden.

Beispiel‑Budget (nur Richtwerte)

Szenario	Kaltmiete (Schätzung)	Nebenkosten	Versorgungsleistungen/Internet	Monatssumme
Zimmer in WG (kleinere Stadt)	€400–€550	€30–€60	€60–€100	€490–€710
Zimmer (Randstad Kernstadt)	€550–€750	€40–€80	€70–€110	€660–€940
Studio 25–30 m² (nationaler Ø €/m²)	~€500–€650	€40–€80	€80–€120	€620–€850
Studio (Kernstadt, höherer €/m²)	€800–€1.100	€50–€100	€90–€130	€940–€1.330

Hinweise: Der nationale Ø‑€/m²‑Wert für neue Free‑Sector‑Inserate in Q2 2025 lag bei ~€20,06, mit höheren Werten in Großstädten; überprüfen Sie stets aktuelle lokale Preise. Nebenkosten sind typische Spannen; Ihre tatsächliche Belastung muss den Kategorien der Huurcommissie entsprechen und jährlich spezifiziert werden.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

• Einen „befristeten“ Vertrag unterschreiben, für den Sie nicht berechtigt sind. Seit Mitte 2024 sollten die meisten neuen Verträge unbefristet sein; Studierende sind eine Ausnahme, aber die Bedingungen müssen korrekt sein. Fragen Sie, welche Ausnahme greift, und verlangen Sie eine schriftliche Begründung.
• Kaution über 2 Monate zahlen oder illegale Abzüge akzeptieren. Kennen Sie die Rückzahlfristen und die vier zulässigen Abzugskategorien.
• Die Punkte nicht prüfen. Mit der nun verpflichtenden WWS können Sie die Miete oft senken, wenn die Punkte die verlangte Miete nicht rechtfertigen.
• Nebenkosten‑Abrechnungen ignorieren. Wenn Sie die Abrechnung bis 30. Juni nicht erhalten, fordern Sie sie schriftlich an; bestreiten Sie nicht gerechtfertigte Posten bei der Huurcommissie.
• BRP‑Anmeldung überspringen. Das kann Ihre BSN, Steuern und sogar Praktika blockieren. Melden Sie sich an, wenn Sie > 4 Monate bleiben.
• Auf Betrügereien hereinfallen. Überweisen Sie niemals Geld vor Besichtigung/Unterzeichnung; überprüfen Sie Identitäten und Adressen; nutzen Sie offizielle Plattformen.

Regionale Hinweise & Beispiele

• Den Haag: Für bestimmte Wohnungen ist eine huisvestingsvergunning erforderlich; Einkommens‑/Haushaltskriterien können gelten. Prüfen Sie Ihre Berechtigung vor der Unterschrift, sonst dürfen Sie möglicherweise nicht einziehen.
• Amsterdam, Utrecht, Rotterdam: Enge Märkte mit vielen Bewerbungen pro Inserat und höheren €/m². Bereiten Sie Unterlagen vor (Ausweis, Studienbescheinigung, Bürgschaftsbrief), um Ihre Chancen zu verbessern.

Schnellreferenz: Wer macht was?

Thema	Sie (Mieter)	Vermieter / Agent
Punkteblatt bei neuem Vertrag	Fordern Sie es an, wenn fehlt	Muss bereitgestellt werden ab 1.1.2025
Kaution	Zahlen bis max. 2 Monate	Darf nicht mehr verlangen; muss fristgerecht zurückzahlen
Nebenkosten	Jahresabrechnung prüfen	Senden bis 30. Juni; korrekt spezifizieren
Reparaturen	Kleinreparaturen durchführen	Struktur/größere Reparaturen erledigen
Mieterhöhung	Umfang prüfen (WWS)	Muss sich an gesetzliche Obergrenzen halten
BRP‑Anmeldung	Anmelden bei >4 Monaten	Darf Registrierung nicht behindern
Genehmigungen	Beantragen bei Bedarf	Liefert Info; manchmal gemeinsame Antragstellung

Quellen: Rijksoverheid, Huurcommissie, kommunale Webseiten und Dienst Toeslagen.

Ihre Checkliste für die erste Woche

1. Führen Sie die Mietprüfung (Huurprijscheck) durch und speichern Sie das PDF.
2. Melden Sie sich bei der gemeente an (BRP), wenn Sie > 4 Monate bleiben; holen Sie Ihre BSN und anschließend DigiD.
3. Fordern Sie das Punkteblatt und eine Übersicht der Nebenkosten sofort an.
4. Fotografieren Sie den Zustand am Einzugstag; notieren Sie Zählerstände.
5. Lesen Sie die Aufteilung der Instandhaltung (was Ihres und was des Vermieters ist).
6. Prüfen Sie, ob eine städtische Genehmigung für Ihre Adresse erforderlich ist.
7. Richten Sie Versorgungen ein (wenn nicht inbegriffen) und schließen Sie eine Inboedelversicherung (Hausratversicherung) ab.

Wichtige Erkenntnisse

• Das Punktesystem (WWS) bindet jetzt viele studentische Mietverhältnisse (Zimmer und Studios) an eine gesetzliche Höchstmiete; Vermieter müssen neuen Verträgen einen Punkteausdruck beifügen.
• Unbefristete Verträge wurden im Juli 2024 wieder zur Norm; Studierende können weiterhin einen befristeten Vertrag (max. 2 Jahre) unter strengen Ausnahmen erhalten.
• Kautionen sind auf 2 Monate begrenzt, mit klaren Rückzahlfristen und eingeschränkten Abzugsmöglichkeiten; Nebenkostenabrechnungen müssen bis 30. Juni eingehen.
• Mieterhöhungen 2025 sind gedeckelt (Freier Sektor 4,1%, Midden 7,7%, Sozial 5% ab 1.7.), und das WWS‑Maximum begrenzt weiterhin die Miete nach Erhöhung.
• Wenn Sie > 4 Monate bleiben, melden Sie sich (BRP), um Ihre BSN zu erhalten — unerlässlich für Bank, Arbeit und Leistungen.
• Der Markt ist eng — nationaler Ø‑€/m²‑Wert für neue Free‑Sector‑Inserate lag in Q2 2025 bei etwa €20,06, mit geringerem Angebot und stärkerer Konkurrenz in Großstädten. Planen Sie dementsprechend.
• Bei Unsicherheit nutzen Sie offizielle Tools: IsMijnHuurTeDuur.nl, den Huurprijscheck und die Webseite Ihrer gemeente.