Rechte studentischer Mieter und häufige Fallstricke

Einleitung

Dieses Kapitel erklärt Ihre Rechte und Pflichten als studentische:r Mieter:in in den Niederlanden – und die häufigen Fallen, die Studierende Geld, Zeit oder sogar ihr Zuhause kosten. Wir behandeln Verträge (einschließlich campuscontract- und hospita-Vereinbarungen), Mietobergrenzen und das Punktesystem, Kautionen, BRP-Anmeldung, Betriebskosten, Instandhaltung, Mieterhöhungen und wie Sie unfaire Mieten oder Gebühren anfechten können.

Warum das wichtig ist: Das niederländische Wohnrecht schützt Mieter stark, aber Regeln haben sich 2024–2025 geändert. Unbefristete Mietverträge sind wieder die Regel; Mietregulierung im Mittensektor gilt nun; Vermieter müssen neuen Verträgen eine Punktetabelle (WWS) beifügen; und Kautionen sind gedeckelt. Wenn Sie diese Regeln nicht kennen, riskieren Sie Überzahlung, das Versäumen einer Frist, um Ihre Miete anzufechten, oder einen Vertragsbruch (z. B. illegale Untervermietung).

Wie Mieten in den Niederlanden funktionieren (Stand 2025)

• Unbefristeter Vertrag = Standard. Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Verträge die Norm. Befristete Verträge sind nur unter speziellen Bedingungen und für bestimmte Zielgruppen (z. B. Studierende) erlaubt.

• Mietregulierung erweitert. Das Wet betaalbare huur (Gesetz für bezahlbaren Wohnraum) hat das woningwaarderingsstelsel (WWS) modernisiert. Als Faustregel für 2025:

  • Sozialer Sektor: bis 143 Punkte
  • Middenhuur (Mittensektor): 144–186 Punkte
  • Vrije sector: ≥187 Punkte (typischerweise über €1.184,82, Preisniveau 1. Jan 2025). Die kommunale Durchsetzung begann am 1. Jan 2025; Vermieter müssen neuen Verträgen ab dem 1. Jan 2025 ein WWS-Punktblatt beilegen.

• Jährliche Mietsteigerungsobergrenzen (2025):

  • Vrije sector: max. 4,1% im Jahr 2025
  • Mittensektor: 7,7% (ab 1. Jan 2025)
  • Sozialer Sektor: 5% (ab 1. Juli 2025)

Rechtstipp Seit dem 1. Januar 2025 muss Ihr Vermieter bei neuen Verträgen im regulierten sozialen und mittleren Sektor eine WWS-Punkteberechnung beifügen. Fehlt diese, fordern Sie sie schriftlich an; Gemeinden können durchsetzen und Bußgelder verhängen.

Vertragsarten, die Studierende tatsächlich sehen

Unbefristeter Mietvertrag (onbepaalde tijd)

• Standard seit dem 1. Juli 2024. Der Vermieter kann nur aus gesetzlichen Gründen und über das Gericht kündigen, wenn Sie nicht zustimmen. Sie können in der Regel mit mindestens einem Monat Kündigungsfrist kündigen (prüfen Sie Ihre Zahlungsfrist).

Campuscontract (nur für Studierende)

• Für Studentenwohnen konzipiert: Sie müssen eingeschrieben sein. Nach Beendigung (oder Abbruch) Ihres Studiums haben Sie in der Regel sechs Monate Zeit auszuziehen. Sie behalten den normalen Mietpreisschutz, aber der Vermieter kann das Mietverhältnis beenden, sobald Sie nicht mehr Student:in sind (mit Nachweis und ordnungsgemäßer Frist).

Hospitaverhuur (Zimmer im eigenen Haus des Vermieters)

• Sie mieten ein Zimmer im Haus des Eigentümers. Es gibt eine 9-monatige Probezeit, in der Sie keinen regulären Kündigungsschutz haben. Nach der Probezeit gilt der normale Schutz (sofern sich keine besonderen Regeln ändern – siehe vorgeschlagene Reformen).

Profi-Tipp In Studierendenstädten sind viele Wohngemeinschaften onzelfstandig (Zimmer mit gemeinsamer Küche/Bad). Diese gehören immer zum regulierten Sektor und müssen dem Zimmer-Punktesystem (WWS-O) folgen. Verwenden Sie die Huurprijscheck für Zimmer, um Ihre gesetzliche maximale Grundmiete zu ermitteln.

Das niederländische Punktesystem (WWS): Was Studierende wissen müssen

Das WWS weist Merkmalen einer Wohnung Punkte zu (Größe, Energieklasse, eigenes Bad, Küche, Außenfläche, WOZ-Wert usw.). Ihre maximale gesetzliche Grundmiete (kale huur) ergibt sich aus der Gesamtpunktzahl. Das System unterscheidet sich leicht zwischen zelfstandig (eigenständigen Studios/Appartements) und onzelfstandig (Zimmer).

• Wo prüfen: Nutzen Sie die offizielle Huurprijscheck der Huurcommissie (separate Tools für Zimmer und selbstständige Einheiten).
• 2025 Sektoren nach Punkten (zelfstandig): bis 143 (sozial), 144–186 (mittlerer Sektor), ≥187 (freie Sektor). Zimmer sind immer reguliert und haben ihre eigene Höchstgrenze.
• Energieeffizienz zählt. Ein besseres Energielabel bringt Punkte; schlechte Isolation senkt die gesetzliche Obergrenze. (Die politischen Vorgaben und Rechner berücksichtigen dies.)

Schritt-für-Schritt: Prüfen, ob Ihre Miete legal ist (Zimmer)

1. Öffnen Sie die Huurprijscheck – onzelfstandige woonruimte. Sammeln Sie den WOZ-Wert, die Wohnfläche und Informationen zu Ihren privaten vs. geteilten Einrichtungen.
2. Beantworten Sie alle Abschnitte (Wohnung, Innen-/Außenräume, Sonderausstattungen).
3. Das Tool liefert Punkte und die maximale Grundmiete (zum aktuellen Preisniveau). Speichern Sie ein PDF oder machen Sie Screenshots.
4. Wenn Ihre aktuelle Grundmiete (ohne Betriebskosten) höher ist, fordern Sie Ihren Vermieter auf, sie auf das gesetzliche Maximum zu senken. Wenn er sich weigert, gehen Sie zum Huurcommissie-Verfahren (siehe unten).

Rechtstipp Wenn Ihr Vertrag eine „All-in“-Miete (eine Pauschale ohne Aufschlüsselung in Grundmiete und Betriebskosten) ausweist, ist das nicht zulässig. Die Huurcommissie kann die Miete aufschlüsseln und senken (üblich sind 20% Reduktion, bis eine ordnungsgemäße Aufteilung vorliegt).

Kautionen, Gebühren & Geld, das Sie (nicht) zahlen sollten

Kaution (waarborgsom)

• Höchstbetrag: 2 Monatsmieten (landesweit) für Mietverträge, die am oder nach dem 1. Juli 2023 geschlossen wurden. Diese Obergrenze wird durch das Wet goed verhuurderschap durchgesetzt.
• Rückzahlungsfrist: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen; werden Abzüge vorgenommen (mit Belegen), innerhalb von 30 Tagen.

Vermittlungs-/Agenturgebühren (bemiddelingskosten)

• Mieter zahlen nicht Agenturgebühren, wenn der Makler für (oder auch für) den Vermieter tätig ist; die Berechnung an den Mieter ist verboten (Bürgerliches Gesetzbuch art. 7:417(4) BW). Verwaltungsgebühren oder „Schlüsselgeld“ (sleutelgeld) sind ebenfalls unrechtmäßig, wenn sie nur Gewinnzwecken dienen. Fordern Sie Rückzahlung und erstatten Sie.

Betrugswarnung Überweisen Sie niemals eine Kaution oder „Reservierungsgebühr“ vor der Besichtigung der Immobilie und dem Unterzeichnen eines überprüften Vertrags. Gefälschte Anzeigen drängen oft zur Vorauszahlung oder zu einer „Testzahlung“ (selbst €0,01), um Ihre Kontodaten zu sammeln. Nutzen Sie offizielle Kanäle und eine Rückwärts-Bildersuche der Fotos.

Betriebskosten (servicekosten) & Nebenkosten

Betriebskosten decken gemeinsame Leistungen (z. B. Reinigung von Gemeinschaftsbereichen, Treppenhausbeleuchtung, Hausmeister), und gegebenenfalls Abschreibungen für Möbel/Geräte, wenn dokumentiert. Sie müssen angemessen und jährlich aufgeschlüsselt sein.

• Jahresabrechnung: Der Vermieter muss innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres einen Abschluss und eine Übersicht vorlegen (oft bis 1. Juli, wenn er das Kalenderjahr nutzt). Sie können Belege (Rechnungen, Verträge) anfordern.
• Was zählt: Die Huurcommissie listet typische zulässige Posten und was nicht als Betriebskosten gilt. Wenn der Vermieter nicht aufschlüsselt, können Sie Widerspruch einlegen.

Beispiel—Rückerstattung von Betriebskosten:

• Sie zahlten €60/Monat Vorauszahlung in 2024 (= €720). Die Jahresabrechnung des Vermieters zeigt tatsächliche zulässige Kosten von €45/Monat (= €540). Ihnen stehen €180 zurück, zahlbar zusammen mit der Abrechnung.

BRP-Anmeldung (Einwohnerregister)

Wenn Sie länger als 4 Monate innerhalb von 6 Monaten in den Niederlanden leben, müssen Sie sich bei Ihrer Gemeinde (BRP) anmelden. Viele Studierende vergessen das – was zu Bußgeldern oder Problemen mit Zuschüssen und Krankenversicherung führen kann.

• Melden Sie sich innerhalb von 5 Tagen nach dem Einzug an (praktische Fristen variieren je nach Terminverfügbarkeit der Stadt). Die BRP-Anmeldung ist für niederländische und internationale Studierende verpflichtend.
• Tipp: Ihre huurtoeslag (Wohngeldzuschuss), Wahlmöglichkeiten und kommunale Abgaben hängen von der korrekten Anmeldung an Ihrer tatsächlichen Adresse ab.

Mieterhöhungen in 2025 (kenne Ihre Obergrenze)

Sektor	Obergrenze 2025	Zeitpunkt/Anmerkungen
Freier Sektor (≥187 Pkt.)	4,1%	Obergrenze für 2025; prüfen Sie Ihr Schreiben auf Formel und Wirksamkeitsdatum.
Mittensektor (144–186 Pkt.)	7,7%	Gilt ab 1. Jan 2025; der Mittensektor ist jetzt unter dem Wbh reguliert.
Sozial (≤143 Pkt.)	5%	Ab 1. Juli 2025. Lokale Wohnungsunternehmen ergänzen Regeln zu einkommensabhängigen Maßnahmen.

Rechtstipp Wenn eine vorgeschlagene Erhöhung die Obergrenze überschreitet oder das Verfahren verletzt (falsche Frist, falsches Datum), können Sie Widerspruch einlegen und gegebenenfalls die Huurcommissie einschalten. Bewahren Sie Kopien der Mitteilung auf und antworten Sie schriftlich.

Stadt-spezifische Regeln, die Studierende betreffen

Einige Gemeinden verlangen eine kamerverhuur/woningdelen-Erlaubnis, wenn 3+ nicht verwandte Personen ein Zuhause teilen. Hat der Vermieter nicht die richtige Genehmigung, droht Durchsetzung (Bußgelder für den Eigentümer, mögliches Ende der Vereinbarung).

• Amsterdam: Erlaubnis erforderlich, wenn 3 oder mehr nicht verwandte Personen teilen; wenn der Eigentümer ebenfalls dort wohnt, ist eine Erlaubnis ab 2 oder mehr Untermietern erforderlich.
• Rotterdam: Genehmigungsregeln gelten ab 3 Personen; Zonen und Kontingente können neue Genehmigungen einschränken; Regeln wurden angepasst, um in einigen Gebieten mehr Zimmer zu ermöglichen aufgrund von Knappheit.

Profi-Tipp Fragen Sie nach der Genehmigungsnummer (falls zutreffend) und prüfen Sie die Adresse auf der Website der Gemeinde, bevor Sie unterschreiben.

Wer zahlt was? (Reparaturen & Instandhaltung)

Das niederländische Recht teilt kleine Alltagsreparaturen (kleine herstellingen) dem Mieter zu und strukturelle/große Reparaturen dem Vermieter. Die offizielle Liste (Besluit kleine herstellingen) beinhaltet Dinge wie das Ersetzen von Glühbirnen, Entkalken von Armaturen, Festziehen von Scharnieren und kleinere Gartenpflege. Vermieter kümmern sich um Dachlecks, Heizkessel (außer routinemäßigem Entlüften/ Drucknachfüllung), größere Feuchtigkeitsschäden usw.

Artikel / Problem	Mieter	Vermieter
Glühbirnen, Sicherungen, Duschschlauch ersetzen, Scharniere nachziehen	✅
Armaturen/Duschkopf entkalken; Abflüsse reinigen (bei Nutzung)	✅
Streichen/Reparatur durch Abnutzung (normale Nutzung)		✅
Heizkesselausfall / Zentralheizung (nicht durch Missbrauch)		✅
Schwerer Schimmel, Lecks, struktureller Fäulnis		✅
Bruch durch Mieter/Gäste	✅
Reinigung/Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen (falls in Betriebskosten)	(über servicekosten)

Profi-Tipp Wenn Sie einen Mangel melden, tun Sie das schriftlich (E-Mail) und setzen Sie eine angemessene Frist. Bei andauernden Problemen kann die Huurcommissie eine vorübergehende Mietminderung bis zur Behebung gewähren.

Wie man eine unfaire Miete oder Gebühren anfechtet (Huurcommissie)

Die Huurcommissie entscheidet über Streitigkeiten zu Miethöhen, Betriebskosten und Mängeln. Sie zahlen eine geringe Gebühr (bei Erfolg erstattungsfähig). Es gibt Verfahren für Anfangsmieten, Mietminderung wegen Punktebewertung, jährliche Erhöhungen und instandhaltungsbedingte Minderung.

A. Ihre Grundmiete scheint zu hoch (Zimmer oder selbstständig)

1. Führen Sie die Huurprijscheck aus und speichern Sie die Ergebnisse (Punkte + maximale Miete).
2. Schreiben Sie an Ihren Vermieter und schlagen Sie eine Reduzierung auf das gesetzliche Maximum vor (verwenden Sie Musterschreiben).
3. Keine Einigung? Reichen Sie eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein. Diese wird inspizieren, Punkte berechnen und eine bindende Stellungnahme abgeben (es sei denn, eine Partei geht gerichtlich vor).

Fristen: Bei Streitigkeiten über die Anfangsmiete handeln Sie zügig (es gelten spezifische Fristen); bei laufenden Mietverhältnissen können Sie eine Mietreduzierung wegen Punktebewertung anstreben. Im Zweifel kontaktieren Sie die Huurcommissie.

B. Betriebskosten zu hoch / keine Jahresabrechnung

1. Fordern Sie die detaillierte Jahresabrechnung (mit Belegen) an, wenn diese nicht innerhalb der 6-Monats-Frist nach Jahresende vorliegt.
2. Widersprechen Sie schriftlich, wenn Posten unzulässig oder überhöht erscheinen.
3. Beantragen Sie eine Entscheidung bei der Huurcommissie.

C. Mietminderung wegen schwerer Mängel

1. Melden Sie den/die Mangel/Mängel schriftlich an den Vermieter und setzen Sie eine Frist zur Behebung.
2. Bleibt die Behebung aus, beantragen Sie bei der Huurcommissie eine Mietminderung wegen Mängeln. Sie klassifizieren Mängel und können die Miete abhängig von der Schwere um 20%, 30% oder 40% reduzieren, bis die Reparatur erfolgt ist.

Studentenspezifische Themen

Untervermietung und Ersatz-Mitbewohner

• Gesamtuntervermietung ist in der Regel verboten ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Ein Verstoß kann zur Kündigung führen.
• In vielen Wohngemeinschaften erfordert der Austausch eines Mitbewohners die Zustimmung; studentische Anbieter führen oft eigene Auswahlverfahren durch.

Verwechslung von Grundmiete vs All-in-Miete

• Ihr Vertrag sollte kale huur (Grundmiete) von servicekosten und ggf. G/W/L (Gas/Wasser/Strom) trennen. All-in ist riskant und als dauerhafte Struktur unzulässig; Sie können eine Aufteilung verlangen und die Miete bis zur Korrektur senken lassen.

Huurtoeslag (Wohngeldzuschuss) für Studierende

• Selbstständige Student:innen-Studios mit eigener Küche, Toilette und Dusche können berechtigt sein, wenn die Miete unter der Grenze liegt (in 2025 liegt die allgemeine Mietgrenze bei €900,07; Alters- und Haushaltsregeln gelten). Zimmer (mit geteilten Einrichtungen) qualifizieren sich in der Regel nicht, außer in seltenen komplexen Fällen, die vor 1997 ausgewiesen wurden. Prüfen Sie stets die Seiten der Belastingdienst und nutzen Sie das Prüfungs-Tool.

Typische Kosten & Vergleichswerte

• Kaution: bis zu 2 Monatsmieten Maximum (gesetzliche Obergrenze).
• Jährliche Mieterhöhungskappen 2025: siehe oben stehende Tabelle.
• Betriebskosten (Zimmer): variieren stark je Gebäude und inkludierten Leistungen; prüfen Sie die Jahresabrechnung und vergleichen Sie mit den tatsächlichen Kosten (Reinigung gemeinsamer Bereiche, Beleuchtung, Hausmeister sind üblich).
• Studentenbudget-Kontext: Nibud und Regierungsberichte verfolgen die Belastbarkeit von Studierenden; konsultieren Sie die 2024–2025-Studierenden-Ernährungs-/Erschwinglichkeitsforschung für aktuelle Benchmarks und politischen Kontext.

Profi-Tipp Beim Vergleich von Zimmern vergleichen Sie nur die Grundmiete – nicht die „All-in“-Zahlen. Addieren Sie dann realistische Betriebskosten (basierend auf den Konten des Gebäudes), nicht nur schön gerechnete Schätzungen.

Vergleich der Wohnungstypen (Studentenausgabe)

Typ	Was Sie bekommen	Ihr Schutz	Wichtige Risiken/Anmerkungen
Zimmer (onzelfstandig)	Eigenes Schlafzimmer; gemeinsame Küche/Bad/WC	Immer reguliert über WWS-O; Zuständigkeit der Huurcommissie	Achten Sie auf All-in-Preise; prüfen Sie die Punkte; kommunale Genehmigungen bei 3+ Mitbewohnern beachten.
Studio (zelfstandig)	Eigene Küche, Bad, WC	Sektor hängt von Punkten ab: sozial, mittel oder frei	Prüfen Sie die Punkte; stellen Sie sicher, dass ab 2025 das WWS-Blatt bereitgestellt wird.
Campuscontract	Nur für Studierende vorgesehen	Voller Mietpreisschutz; meist ~6 Monate nach Studienende ausziehen	Bewahren Sie Nachweise der Einschreibung; es können regelmäßige Kontrollen stattfinden.
Hospitaverhuur	Zimmer im Haus des Eigentümers	Erste 9 Monate: kein standardmäßiger Kündigungsschutz	Achten Sie auf die Probezeit; klären Sie Hausregeln im Voraus.

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (kurz, 2025)

Anforderung	Beschreibung	Quelle
Kautionsobergrenze	Max. 2 Monatsmieten (Verträge ab 1. Juli 2023).
Kautionsrückzahlung	14 Tage (ohne Abzüge) oder 30 Tage (mit angegebenen Abzügen).
Agenturgebühren zu Lasten von Mietern	Verboten, wenn der Makler für den Vermieter handelt (art. 7:417(4) BW).
Punktesystem	Bestimmt die max. Grundmiete; 2025 Sektoren: sozial (≤143), mittel (144–186), frei (≥187).
WWS-Blatt zum Vertrag	Pflicht für regulierte Verträge ab 1. Jan 2025; Gemeinden können durchsetzen.
Jahresabrechnung Betriebskosten	Vorlage innerhalb 6 Monaten nach Jahresende; Belege auf Anfrage.
Mieterhöhungskappen 2025	Frei: 4,1%; Mittel: 7,7%; Sozial: 5% (ab 1. Juli).
BRP-Anmeldung	Pflicht bei >4 Monaten Aufenthalt innerhalb von 6 Monaten.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Eine „All-in“-Miete zahlen ohne Aufschlüsselung – verliert den Überblick über Grundmiete vs. Betriebskosten.

   • Lösung: Fordern Sie eine Aufschlüsselung; nutzen Sie die Huurcommissie, falls nötig.

2. Die WWS-Prüfung nicht durchführen und zu viel für ein Zimmer zahlen.

   • Lösung: Führen Sie die Huurprijscheck durch und bewahren Sie eine Kopie auf.

3. Illegale Gebühren akzeptieren (bemiddelingskosten, sleutelgeld).

   • Lösung: Zitieren Sie art. 7:417(4) BW; fordern Sie Rückzahlung.

4. Sich nicht in der BRP anmelden an der neuen Adresse.

   • Lösung: Buchen Sie einen Gemeindetermin; Anmeldung ist nach 4 Monaten Aufenthalt erforderlich.

5. Kommunale Genehmigungsregeln für Wohngemeinschaften ignorieren.

   • Lösung: Fordern Sie die kamerverhuur/woningdelen-Erlaubnis vom Vermieter, wenn 3+ nicht verwandte Personen wohnen.

6. Betriebskosten nicht anfechten, wenn keine Jahresabrechnung eintrifft.

   • Lösung: Fordern Sie die Übersicht an (innerhalb 6 Monaten nach Jahresende); eskalieren Sie bei Bedarf.

7. Zu hohe Kaution zahlen (mehr als 2 Monate) oder zu lange auf Rückzahlung warten.

   • Lösung: Kennen Sie die Obergrenze und die 14/30-Tage Rückzahlungsregel.

8. Auf Betrügereien hereinfallen (Vorauszahlung vor Besichtigung, „Ein-Cent-Verifizierung“).

   • Lösung: Überweisen Sie niemals vor Besichtigung und Unterschrift; verifizieren Sie Eigentümer und Genehmigung.

Ausgearbeitete Beispiele

Beispiel 1 — Zimmermietenprüfung & Reduktion

• Situation: Sie mieten ein 12m² Zimmer mit geteilter Küche/Bad. Ihre Grundmiete beträgt €620.

• Handlung: Sie führen die Huurprijscheck (Zimmer) mit dem WOZ-Wert Ihres Gebäudes, den Merkmalen und Einrichtungen durch. Das Tool zeigt eine maximale Grundmiete, die €80 unter Ihrer aktuellen Miete liegt.

• Nächste Schritte:

  1. E-Mail an den Vermieter mit dem Prüfergebnis und der Aufforderung, auf das gesetzliche Maximum herabzusetzen (Screenshots anhängen).
  2. Bei keiner Einigung: Einreichung bei der Huurcommissie (Mietreduzierung aufgrund Punktebewertung).

Beispiel 2 — Korrektur der Betriebskosten

• Situation: Ihr Vertrag nennt €55/Monat Betriebskosten-Vorauszahlung für Reinigung von Fluren, gemeinschaftliche Beleuchtung und Internet.
• Handlung: Nach Jahresende fordern Sie die Jahresabrechnung mit Rechnungen an. Diese zeigt Reinigungskosten von €25/Monat und Strom €8/Monat.
• Ergebnis: Sie verhandeln eine Rückerstattung und eine neue Vorauszahlung von €33/Monat. Bei Weigerung bringen Sie den Fall zur Huurcommissie.

Beispiel 3 — Kautionsrückzahlung

• Situation: Sie ziehen am 31. August aus, ohne Schäden außer normaler Abnutzung.
• Regel: Der Vermieter muss innerhalb 14 Tagen (oder 30 Tage mit angegebenen Abzügen) zurückzahlen. Am Tag 20 ist immer noch nichts eingegangen.
• Handlung: Senden Sie eine formelle Mahnung mit Fristsetzung und Bezug auf die Regel und fordern Sie die Zahlung innerhalb 7 Tagen; ziehen Sie rechtliche Hilfe in Betracht, wenn ignoriert wird.

Ihre Rechte, wenn etwas schiefgeht

• Unfaire Miete? Die Huurcommissie kann sie auf das gesetzliche Maximum senken. Beachten Sie Fristen – besonders bei Prüfungen der Anfangsmiete.
• Mängel werden nicht behoben? Sie können eine vorübergehende Mietminderung bis zur Behebung beantragen (mit Inspektion).
• Illegale Gebühren? Fordern Sie bemiddelingskosten oder sleutelgeld zurück.
• Unlizenzierte Umwandlung? Wenden Sie sich an die Gemeinde oder eine Mieter:innenunterstützungsgruppe; Städte können gegen nicht genehmigte Umwandlungen vorgehen.
• Rauswurfdrohungen? Nicht in Panik geraten – kontaktieren Sie !WOON, Woonbond oder Studierendenvertretungen für Hilfe; Vermieter benötigen gültige Gründe und das vorgeschriebene Verfahren.

Praktische Checklisten

Checkliste vor Vertragsunterzeichnung (Zimmer & Studios)

• Ich habe die Huurprijscheck durchgeführt (Kopie aufgehoben).
• Der Vertrag trennt Grundmiete und Betriebskosten (kein „All-in“).
• Bei 3+ Mitbewohnern: Ich habe die kamerverhuur/woningdelen-Erlaubnis gesehen (Amsterdam/Rotterdam).
• Die Kaution ist ≤ 2 Monate; die Klausel nennt die 14/30-Tage Rückzahlung.
• Keine Agenturgebühren zu meinen Lasten (nur Vermieter zahlt).
• Der Vermieter hat das WWS-Punktblatt bereitgestellt (oder wird es tun) in regulierten Sektoren; ab 2025.

Einzugs-Checkliste

• Fotos von jedem Raum und Zählerstände.
• BRP-Registrierungstermin gebucht.
• Hausregeln erhalten (besonders bei hospita/campus-Wohnungen).
• Vereinbarte Vorauszahlungen für Betriebskosten und deren Inhalt geklärt.

Auszugs-Checkliste

• Vorab-Abnahme; Fotos.
• Letzte Zählerstände und Schlüssel mit Empfang quittiert.
• Kaution innerhalb 14 Tagen fällig (oder 30 Tage bei angegebenen Abzügen).

Spezielle Situationen

Studienabbruch / Ende des Studiums (campuscontract)

Wenn Sie Ihr Studium abbrechen oder abschließen, kann der Vermieter einen Einschreibungsnachweis verlangen. Sind Sie kein:e Student:in mehr, gilt typischerweise eine 6-monatige Auszugsfrist (prüfen Sie Ihren Vertrag und die Anbieterregeln). Halten Sie Kommunikation schriftlich.

Zusammenleben mit dem Vermieter (hospita)

Verstehen Sie die 9-monatige Probezeit: Während dieser Zeit kann der Vermieter das Mietverhältnis leichter beenden. Danach gelten die regulären Schutzrechte. Für 2025 sind politische Änderungen in Diskussion, die einen zugeschnittenen befristeten hospita-Vertrag schaffen könnten – verfolgen Sie Aktualisierungen, falls dies auf Sie zutrifft.

Internationale Studierende

Sie haben die gleichen Rechte. Melden Sie sich beim BRP an, nutzen Sie die Huurprijscheck und zahlen Sie keine Agenturgebühren. Hüten Sie sich vor Vorauszahlungen an unbekannte Konten oder Überweisungen über Geldtransferdienste.

Tabelle: Zuständigkeiten & Geldflüsse (Kurzreferenz)

Thema	Mieter	Vermieter	Hinweise
Grundmiete	Monatlich zahlen	Festlegung im Rahmen des WWS (falls reguliert)	Bei Überschreitung bei der Huurcommissie anfechtbar.
Betriebskosten	Angemessene Vorauszahlung	Jahresabrechnung + Belege bereitstellen	Abrechnung innerhalb 6 Monaten nach Jahresende.
Kaution	Zahlen ≤ 2 Monate	Rückzahlung 14/30 Tage	Abzüge müssen spezifiziert & belegt werden.
Agenturgebühren	Nicht zahlen	Agentur rechnet mit Vermieter ab	Mieterseitige Gebühren sind in der Regel unrechtmäßig.
Kleine Reparaturen	Durchführen (Liste im Besluit)		Das „Besluit kleine herstellingen“ enthält die Liste.
Große Reparaturen		Organisieren & bezahlen	Mietminderung möglich bei schweren Mängeln.

Wenn Sie sich beschweren müssen oder Hilfe brauchen

• Huurcommissie (Mietgericht): Mietstreitigkeiten, Betriebskosten, Mängel. Verwenden Sie die offiziellen Formulare und Leitfäden auf deren Website.
• Gemeinde: Genehmigungen, BRP-Anmeldung und Durchsetzung des Wet goed verhuurderschap (inkl. Kautionsobergrenze und Diskriminierungsverbote).
• Belastingdienst: Informationen zu huurtoeslag-Berechtigung und Anträgen.
• Mietervereinigungen: Woonbond, !WOON und Studierendenvertretungen (ASVA, etc.) bieten praktische Unterstützung und Musterschreiben.

Zentrale Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihren Sektor (sozial/mittel/frei) anhand der Punkte; 2025 ist der Mittensektor reguliert und Vermieter müssen WWS-Punkte bei neuen regulierten Verträgen beifügen.
• Für Zimmer gilt immer das WWS-O – führen Sie die Huurprijscheck durch und akzeptieren Sie keine All-in-Mieten.
• Kaution: Deckel 2 Monate, Rückzahlung innerhalb 14/30 Tagen. Agenturgebühren an Mieter sind verboten.
• Betriebskosten erfordern eine jährliche Aufschlüsselung innerhalb 6 Monaten – legen Sie überhöhte oder unzulässige Posten beständig offen.
• Mieterhöhungen sind 2025 gedeckelt (4,1% frei, 7,7% mittel, 5% sozial). Prüfen und legen Sie Widerspruch ein, wenn höher.
• BRP-Anmeldung ist verpflichtend bei >4 Monaten Aufenthalt – buchen Sie früh.
• Achten Sie auf Betrugsversuche. Überweisen Sie niemals Geld vor Besichtigung und Unterzeichnung eines überprüften Vertrags.