Wie Mieten in den Niederlanden funktioniert: Systeme, Segmente und wichtige Begriffe

Einführung

Dieses Kapitel bietet Ihnen eine leicht verständliche Übersicht darüber, wie der niederländische Mietmarkt funktioniert. Sie erfahren den Unterschied zwischen reguliertem (social) und liberalisiertem (vrije sector) Wohnraum, was das Punktesystem (WWS) leistet, wie die Mid-Rent-Regulierung heutzutage gehandhabt wird und welche Schlüsselbegriffe Sie in Anzeigen sehen werden. Außerdem behandeln wir rechtliche Must-Knows: Kautionen, jährliche Mieterhöhungen, Nebenkosten, BRP-Registrierung und wie Sie eine unfaire Miete anfechten können.

Warum das wichtig ist: Wenn Sie Segmente und das WWS-Punktesystem nicht verstehen, können Sie leicht zu viel zahlen, Anspruch auf huurtoeslag (Wohngeld) verpassen oder auf illegale Gebühren hereinfallein. Die niederländischen Regeln sind genau, und in 2024–2025 haben mehrere große Reformen Mietobergrenzen und Durchsetzung verschärft. Wir zitieren offizielle Quellen, damit Sie Details selbst prüfen können.

Pro-Tipp: In den Niederlanden bedeutet gestoffeerd / unfurnished oft keine Bodenbeläge, Vorhänge oder Deckenlampen. Planen Sie Zeit und Geld ein, um die Unterkunft bewohnbar zu machen.

Die Mietsegmente im Überblick

Im Jahr 2025 fallen niederländische Mietwohnungen in drei praktische Segmente. Die Grenzen werden durch das WWS-Punktesystem und indexierte Euro-Grenzen definiert.

Segment	Üblicher niederländischer Name	WWS-Punkte (Neuvertrag)	Mietgrenze (2025)	Wer durchsetzt
Sozial/reguliert	sociale huur	≤ 143 Punkte	≤ €900.07 Basismiete	Huurcommissie + Gemeinde
Mid-rent/reguliert	middenhuur	144–186 Punkte	≤ €1.184,82 bei 186 Pkt.	Huurcommissie + Gemeinde
Liberalisiert/frei	vrije sector	≥ 187 Punkte	> €1.184,82	Zivilgericht; einige Huurcommissie-Funktionen eingeschränkt

Ab dem 1. Januar 2025 macht das Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) das WWS bis zu 186 Punkten verbindlich, und die Gemeinden müssen gegen unangemessene Mieten in diesen regulierten Bändern vorgehen. Die Liberalisierungsschwelle für neue Verträge liegt damit bei 187 Punkten (etwa der Miete von €1.184,82 für 186 Punkte). Die soziale Obergrenze (und die maximale Miete für Wohngeld) liegt 2025 bei €900,07.

Rechtstipp: Ab dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter bei jedem neuen Vertrag in den regulierten Bändern eine WWS-Punktberechnung beifügen. Tun sie das nicht — und ist der Preis zu hoch — können sowohl die Huurcommissie als auch Ihre Gemeinde eingreifen.

Das WWS-Punktesystem (Woningwaarderingsstelsel)

Das WWS bewertet die Qualität Ihrer Wohnung in Punkten. Die Punkte ergeben sich aus:

• Nutzfläche und Grundriss
• Energieeffizienz (Energieausweis / Dämmung)
• Küche/Bad-Qualität und Ausstattung
• Außenfläche und privater Abstellraum
• WOZ (gemeindlicher Grundstückswert), auf ein Drittel begrenzt der Gesamtpunkte
• Gebäude- und Lagefaktoren (z. B. Denkmalschutz)

Wichtig: Seit Mai 2022 darf die WOZ-Komponente maximal 33 % der Gesamt-WWS-Punkte ausmachen (die WOZ-Begrenzung). Das verhindert, dass hohe WOZ-Werte die Mieten weit über die tatsächliche Qualität hinaustreiben.

Schnelle Anwendung des WWS

1. Daten sammeln: Wohnfläche (m²), Energieausweis, Angaben zu Küche/Bad, Außenbereich, WOZ-Wert.
2. Punkte prüfen: Nutzen Sie die Hinweise der Huurcommissie/WWS (der Vermieter muss die Berechnung ab 2025 liefern). Falls nicht, können Sie sie selbst rekonstruieren.
3. Punkte → Maximale Miete abgleichen: Die Regierung veröffentlicht jährlich eine Tabelle. Zum Beispiel 186 Punkte ≈ €1.184,82 (2025, Obergrenze Mid-Rent). 143 Punkte ≈ €900,07 (Obergrenze Sozial).
4. Mit Ihrer „kale huur“ vergleichen (Basismiete ohne Nebenkosten). Liegt Ihre Basismiete über der maximal angemessenen Miete für die Punkte, ist sie zu hoch.

Pro-Tipp: Sie können die Miete anfechten (siehe „Wie man Miete anfechtet“ unten). In den ersten sechs Monaten haben Sie dabei die größte Hebelwirkung; danach hängt die Durchsetzbarkeit vom Segment ab.

Verträge & zentrale rechtliche Regeln (2024–2025)

Unbefristete Verträge sind die Regel

Seit dem 1. Juli 2024 sind allgemeine befristete Verträge für regulären Wohnraum weitgehend verboten (Wet vaste huurcontracten). Die meisten neuen Mietverhältnisse sind unbefristet, sofern sie nicht unter eine spezielle Ausnahme fallen. Das stärkt die Sicherheit der Mieter und reduziert Fluktuation.

Kaution (waarborgsom)

Seit dem 1. Juli 2023 beträgt die nationale Höchstgrenze für Kautionen zwei Monatsmieten bei neuen Verträgen (ältere Verträge können noch höhere Kautionen haben; ein Richter kann fallabhängig anpassen). Vermieter müssen angeben, wann und wie sie die Kaution abrechnen und bei Einbehaltung eine detaillierte Aufstellung liefern. Viele Gemeinden setzen die Obergrenze inzwischen über das Wet goed verhuurderschap durch.

Maklergebühren & Schlüsselgeld

• Provisionen (bemiddelingskosten), die dem Mieter berechnet werden, sind nicht zulässig, wenn der Makler für den Vermieter arbeitet oder die Wohnung öffentlich bewirbt. Mieter sollten keine Vermittlungsgebühren an den Makler des Vermieters zahlen.
• Schlüsselgeld (sleutelgeld) und andere Zahlungen ohne echte Gegenleistung sind illegal. Wenn danach gefragt wird, steigen Sie aus und melden es.

Betrugswarnung: Überweisen Sie niemals eine Kaution oder die erste Miete, bevor Sie die Wohnung besichtigt und einen Vertrag unterzeichnet haben, der Basismiete und Nebenkosten klar aufschlüsselt. Lehnen Sie Tikkie- oder Krypto-Anfragen ab und melden Sie Drucktaktiken an die kommunale Hotline für goed verhuurderschap (meldpunt).

Jährliche Mieterhöhungen (ab 1. Juli 2025)

• Regulierter Sektor (sozial + mid-rent): maximale allgemeine Erhöhung 5,5 %; für höhere Einkommen in Sozialwohnungen kann es eine festgesetzte Euro-Erhöhung geben (€50/€100) unter der „inkomensafhankelijke huurverhoging“.
• Liberaliserter Sektor: maximal Inflation + 1 %, das sind 4,5 % für 2025. Prüfen Sie Ihr Schreiben auf korrekte Berechnung.

Huurtoeslag (Mietzuschuss)

Der Mietzuschuss wird von der Belastingdienst verwaltet. 2025 liegt die maximale Basismiete für die Standardberechtigung (23+ oder mit Kind) bei €900,07. Einkommen, Vermögen und Haushaltszusammensetzung sind entscheidend. Prüfen Sie die Grenzen für Ihre Situation immer auf der offiziellen Seite.

Nebenkosten und Versorgungsleistungen

Vermieter müssen die Nebenkosten jährlich abrechnen und eine aufgeschlüsselte Abrechnung liefern. Nur bestimmte Kosten sind anrechenbar (z. B. Reinigung, Beleuchtung gemeinsamer Bereiche, Hausmeisteranteile). Streitige Nebenkosten können an die Huurcommissie verwiesen werden. Bei Fernwärme legt die ACM jährliche Höchstarife fest; 2025 liegt der variable Maximalwert bei €43,79 pro GJ (inkl. MwSt.).

„All-in“-Mieten sind nicht erlaubt

Das niederländische Recht erwartet eine klare Trennung zwischen Basismiete (kale huur) und Service-/Energiekosten. Falls der Vermieter einen einzigen „all-in“-Preis verlangt, kann die Huurcommissie dies bestrafen und den Preis aufteilen: typischerweise 20 % Reduktion, danach zählt mindestens 55 % als Basismiete und ≥25 % als Service/Energie, wonach die Basismiete weiterhin mit dem WWS geprüft werden kann.

BRP-Registrierung (kommunale Registrierung)

Wenn Sie länger als 4 Monate in den Niederlanden wohnen, müssen Sie sich innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft in der BRP (Basisregistratie Personen) bei Ihrer Gemeinde anmelden. Beim Umzug innerhalb der Niederlande melden Sie Ihre neue Adresse frühestens 4 Wochen vorher und spätestens 5 Tage danach. Gewöhnlich benötigen Sie Ausweis, Wohnungsnachweis und gegebenenfalls Personenstandsdokumente.

Pro-Tipp: Die BRP-Registrierung generiert Ihre BSN (Bürgerdienstnummer). Ohne BSN sind Bankkontoeröffnung, Krankenversicherung oder Antrag auf Mietzuschuss sehr schwierig.

Wie man ein niederländisches Inserat liest (Schlüsselbegriffe)

• Kale huur — Basismiete (ohne Service und Nebenkosten).
• Servicekosten — Monatliche Vorauszahlung für gemeinsame Leistungen (Treppenhausreinigung, Beleuchtung, Fensterreinigung, Hausmeisteranteile, manchmal Abschreibung von Möbeln). Jährliche Abrechnung erforderlich.
• Gestoffeerd (teilmöbliert) — Üblicherweise Bodenbelag, Vorhänge, Lampen; keine großen Möbel.
• Gemeubileerd (möbliert) — Möbel (Bett, Sofa, Tisch, Schränke) + weiße Ware. Erwarten Sie einen höheren Service-/Ausstattungsanteil.
• Borg (waarborgsom) — Kaution, national auf zwei Monatsmieten für neue Verträge begrenzt.
• Inschrijving toegestaan — BRP-Registrierung an der Adresse erlaubt (immer bestätigen).
• All-in huur — Warnsignal; fordern Sie vor Zahlung eine Aufschlüsselung.
• Huurtoeslag mogelijk — Bedeutet, dass die Basismiete innerhalb von €900,07 (2025) liegt und die Wohnung grundsätzlich berechtigt sein könnte; Ihr Einkommen/Vermögen entscheidet über den tatsächlichen Anspruch.
• Woningcorporatie — Sozialer Wohnungsanbieter; Zuteilung hängt oft von Einkommensgrenzen ab (2025 indikative Grenzen: €49.669 für Alleinstehende, €54.847 für Mehrpersonenhaushalte). Rechnen Sie mit Wartelisten.

Stadtspezifische Regeln & Wohnungsbewilligungen

Manche Städte verlangen eine huisvestingsvergunning (Wohnungsbewilligung) für günstigere Wohnungen oder bestimmte Nachbarschaften. Andere wenden Vermieter-Vorabgenehmigungen oder zusätzliche Regeln unter dem Wet goed verhuurderschap an.

• Amsterdam: Starke Durchsetzung von goed verhuurderschap und Wohnregeln; unterschiedliche Genehmigungen für Zimmervermietung und Umnutzungen; keine allgemeine stadtweite „Vermieter-Genehmigung“ für alle Vermietungen. Prüfen Sie vor Unterzeichnung die aktuellen kommunalen Seiten.
• Rotterdam: Nutzt die Befugnisse aus dem goed verhuurderschap und betreibt eine Meldestelle für überhöhte Mieten; in einigen Bereichen sind Vermieter-Genehmigungen durch lokale Verordnungen erforderlich.
• Den Haag: Erfordert Adressänderungsmitteilung innerhalb 5 Tagen — das ist landesweit typisch; prüfen Sie städtische Abläufe für Erstregistrierung und Umzüge.

Pro-Tipp: Wenn ein Inserat „permit required“ angibt, fragen Sie Agent/Vermieter und die Gemeinde, ob Sie vor Zahlung einer Kaution die Voraussetzungen erfüllen.

Schritt-für-Schritt: Prüfen, ob Ihre Miete fair ist

1. Grunddaten sammeln: Wohnfläche (m²), Energiepass, WOZ-Wert (siehe WOZ-waardeloket), Küche/Bad-Qualität, Außenflächen.

2. WWS-Blatt des Vermieters anfordern: Ab 2025 bei neuen regulierten Verträgen erforderlich. Ist es nicht vorhanden, fordern Sie es schriftlich an.

3. Punkte zählen: Folgen Sie den Kategorien der Huurcommissie (Größe, Energie, Ausstattung, WOZ — auf 33 % gedeckelt).

4. Punkte mit der 2025-Miettabelle abgleichen:

   • 143 Pkt → ~€900,07 (Obergrenze Sozial)
   • 186 Pkt → ~€1.184,82 (Obergrenze Mid-Rent) Liegt Ihre kale huur darüber, ist sie zu hoch.

5. Ihre jährliche Erhöhung prüfen: Stellen Sie sicher, dass die 2025-Erhöhung des Vermieters die 5,5 % (reguliert) bzw. 4,5 % (frei) Grenze respektiert.

6. Nächste Schritte entscheiden: verhandeln, ein huurteam (lokale Mieterunterstützung) hinzuziehen oder bei der Huurcommissie klagen.

Schritt-für-Schritt: Eine unfaire Miete anfechten (Huurcommissie)

Beste Frist: die ersten sechs Monate Ihres Mietverhältnisses (insbesondere bei mid-rent und liberalisierten Wohnungen). Nach sechs Monaten bleiben mid/social anfechtbar; wirklich liberalisierte Wohnungen werden schwerer zu beanstanden, außer beide Parteien haben der Beratung durch die Huurcommissie für spätere Streitfälle zugestimmt.

1. Senden Sie einen schriftlichen Vorschlag an Ihren Vermieter mit der korrekten WWS-Punkteanzahl und der maximal zulässigen Miete.
2. Online bei der Huurcommissie einreichen (Verfahren toetsing aanvangshuur). Als Mieter zahlen Sie €25 Gebühr (leges).
3. Inspektion & Berechnung: Ein Huurcommissie-Forscher kann die Wohnung besichtigen, die Punkte bestätigen und die maximal angemessene Miete berechnen.
4. Entscheidung: Wenn Sie gewinnen, wird die Miete gesenkt (oft rückwirkend bis zum Beginn), und die €25 Gebühr wird zurückerstattet. Der Vermieter trägt die Verfahrenskosten.
5. Wenn Sie verlieren oder nicht einverstanden sind: Sie können zum kantonrechter (Amtsgericht für Mietstreitigkeiten) gehen.

Rechtstipp: Zahlen Sie eine all-in Miete, wird die Huurcommissie zuerst den Betrag um 20 % reduzieren und aufteilen (≥55 % Basismiete, ≥25 % Service/Energie). Danach kann die Basismiete weiterhin auf die WWS-Obergrenze gesenkt werden.

Nebenkosten: Was ist zulässig?

Zulässige Beispiele (in der Regel anrechenbar zur Abrechnung): Reinigung von Treppenhaus/gemeinsamen Bereichen, Beleuchtung in Gemeinschaftsfluren, Hausmeister-/Hausverwalteranteile, Fensterreinigung für gemeinsame Fassaden, Gartenpflege für gemeinschaftliche Flächen.

Nicht zulässig als Nebenkosten: Strukturwartung, größere Reparaturen, Hypotheken/Versicherungen des Vermieters, allgemeine Verwaltungsaufwände des Vermieters über die spezifischen Dienstleistungen hinaus.

Vermieter müssen eine jährliche Abrechnung senden. Streitigkeiten über was zählt und wie viel können an die Huurcommissie gegeben werden (siehe deren Servicekosten-Politik 2025).

Pro-Tipp: Fordern Sie die Rechnungen zu der jährlichen Nebenkostenabrechnung an. Sind Sie möbliert, verlangen Sie den Abschreibungsplan für Möbel, den der Vermieter verwendet.

Pflichten Mieter vs Vermieter

Nach dem Besluit kleine herstellingen (Verordnung zu kleinen Reparaturen) übernehmen Mieter kleinere Alltagsreparaturen; Vermieter tragen die strukturelle Instandhaltung und Mängel, die nicht durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Punkt	Mieter (huurder)	Vermieter (verhuurder)
Glühbirnen, Sicherungen, Batterien	✅ Austauschen	—
Kleine Innenanstriche (Ausbesserungen), kleine Löcher	✅	—
Gartenpflege (Rasenmähen, Unkraut)	✅	—
Verstopfter Abfluss durch Mietergebrauch	✅ frei machen	—
Wartung der Heizung, größere Reparaturen	—	✅
Außenanstrich, Dachleckagen, Fassade	—	✅
Schimmel durch Gebäude-Mängel/Belüftungsfehler	—	✅
Defekte Heizung, beschädigte Fensterrahmen	—	✅

Bei Mängeln, die die Wohnqualität ernsthaft beeinträchtigen, kann die Huurcommissie eine vorübergehende Mietminderung anordnen, bis der Vermieter nachgebessert hat.

Typische zu erwartende Kosten (Beispielhaft)

• Basismiete (kale huur): durch Segment/WWS bestimmt.
• Servicekosten: variieren nach Gebäude und Leistungen; einfache Treppenhausreinigung und Beleuchtung können einige Dutzend Euro im Monat kosten; mit Personal ausgestattete Gebäude kosten mehr.
• Versorgungsleistungen: Einzelzähler oder Vorauszahlungen (Gas/Strom/Wasser) — prüfen Sie die Abrechnungsmethode; Fernwärme unterliegt den ACM-Höchsttarifen.
• Kaution: in der Regel 1–2 Monate; gesetzliches Maximum 2 Monate bei neuen Verträgen.
• Einmalige Gebühren: keine Maklergebühr an den Makler des Vermieters; kein Schlüsselgeld.

Betrugswarnung: Weigert sich ein Vermieter, einen all-in-Preis aufzuteilen, oder weicht er der WWS-Frage aus, ist das ein Warnsignal — erwägen Sie, direkt bei der Huurcommissie Beschwerde einzureichen.

Beispiel: 50 m² Ein-Zimmer-Wohnung in einem Gebäude aus den 1990er Jahren

• Größe & Grundriss: ~50 m² Nutzfläche.
• Energieausweis: B (gute Dämmung und Verglasung).
• Küche/Bad: vor 10–15 Jahren modernisiert.
• Außenfläche: kleiner Balkon.
• WOZ: wird berücksichtigt, ist aber auf 33 % der Gesamtpunkte begrenzt.

Eine solche Wohnung liegt typischerweise im Mid-Rent-Band (z. B. ~155–175 Punkte, sehr grobe Orientierung). Nach der 2025-Tabelle deutet das auf eine maximale Basismiete von etwa €1.020–€1.150 hin. Wird Ihnen €1.250 Basismiete genannt, fordern Sie das WWS-Blatt an und ziehen Sie in Erwägung, innerhalb von sechs Monaten die Huurcommissie anzurufen.

Pro-Tipp: Selbst wenn Ihre Punkte Sie knapp über die Liberalisierungsgrenze bringen, prüfen Sie jede Kategorie. Ein falscher Energieausweis, überschätzte Fläche oder fehlende Ausstattung kann die Punkte wieder in den regulierten Bereich senken.

Regionale & kulturelle Einblicke

• Randstad vs. anderswo: Amsterdam, Utrecht, Den Haag und Rotterdam sind wettbewerbsintensiv; erwarten Sie schnellere Bewerbungstermine und strengere Prüfungen. In kleineren Städten ist die Fluktuation langsamer, und Besichtigungen können flexibler sein.
• Unmöbliert ≠ einzugbereit: Keine Deckenlampen und kahle Böden sind üblich; Installateure sind im Sommer oft ausgelastet.
• Zimmervermietung (Wohngemeinschaft): Städte verlangen häufig Umnutzungs- oder Zimmervermietungsgenehmigungen für 3+ nicht verwandte Mieter. Vermieter müssen die richtige Genehmigung prüfen und anzeigen.
• Kommunale Durchsetzung wächst: Unter Wet goed verhuurderschap und Wet betaalbare huur müssen Gemeinden gegen überhöhte regulierte Mieten vorgehen und können schlechte Akteure bestrafen.

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (2025-Übersicht)

Anforderung	Beschreibung	Quelle
Kautionsbegrenzung	Max 2 Monatsmieten für neue Verträge (seit 1. Juli 2023).
Punktesystem	Verbindlich bis 186 Punkte (mid-rent); 187+ ist liberalisiert. WOZ max 33 % der Punkte.
Jährliche Erhöhung	Ab 1. Juli 2025: max. 5,5 % reguliert; max. 4,5 % liberalisiert.
Huurtoeslag-Obergrenze	Basismiete ≤ €900,07 (23+ oder mit Kind) für 2025-Berechtigung.
All-in-Miete	Untersagt; 20 % Reduktion und Aufteilung (≥55 % Basis; ≥25 % Service) durch Huurcommissie.
BRP-Registrierung	Bei Aufenthalt >4 Monate innerhalb 5 Tagen registrieren; Umzüge frühestens 4 Wochen vorher / spätestens 5 Tage danach melden.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. „Möbliert“ und „teilmöbliert“ verwechseln. Fordern Sie ein vollständiges Inventar an, um Überraschungskäufe zu vermeiden.
2. Das WWS ignorieren, weil die Anzeige „vrije sector“ sagt. Erreichen die Punkte nicht 187, ist die Wohnung reguliert — auch wenn die Anzeige anderes suggeriert. Prüfen Sie die Punkte.
3. Einen All-in-Preis akzeptieren. Sie verlieren Transparenz und riskieren Überzahlungen. Fordern Sie eine schriftliche Aufschlüsselung vor Zahlung.
4. Maklergebühren an den Makler des Vermieters zahlen. Das ist in der Regel nicht erlaubt — tun Sie es nicht.
5. Die sechsmonatige Frist verpassen, um die Anfangsmiete anzufechten. Tragen Sie sie am Einzugstag in den Kalender ein.
6. BRP-Registrierung vergessen. Verspätete Anmeldung kann Verwaltungsprobleme und Risiken für Leistungen verursachen.
7. Annehmen, dass Mietzuschuss automatisch gewährt wird. Sie müssen beantragen und Einkommens-/Vermögensregeln erfüllen.

Prozesse, die Sie nutzen werden (Checklisten)

A. Legal mieten: Ihre 10-Punkte-Checkliste

1. Dokumente sammeln (Ausweis, Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Studiennachweis).
2. Genehmigungspflichten für die Adresse prüfen (falls vorhanden).
3. WWS-Punkte und Segment anfordern/bestätigen.
4. Kale huur vs Servicekosten bestätigen (kein all-in).
5. Kaution ≤ 2 Monate und Überweisungsbedingungen bestätigen.
6. Klausel zur jährlichen Mieterhöhung auf gesetzliche Obergrenzen prüfen.
7. Vertrag unterschreiben; Inventar und Zählerstände erhalten.
8. Einzug; BRP innerhalb 5 Tagen registrieren.
9. Alle Rechnungen/Quittungen für die jährliche Nebenkostenabrechnung aufbewahren.
10. Bei Problemen zuerst verhandeln; innerhalb der relevanten Fristen an die Huurcommissie eskalieren.

B. Ein „all-in“-Miete aufteilen

1. Bitten Sie den Vermieter schriftlich, die Miete in kale huur und servicekosten aufzuteilen.
2. Bei Weigerung reichen Sie die Aufteilung bei der Huurcommissie ein; diese wendet die 20 %-Reduktion und die 55/25-Aufteilung an und prüft dann das WWS.
3. Stellen Sie sicher, dass künftige Abrechnungen aufgeschlüsselt sind und Sie eine jährliche Abrechnung erhalten.

C. BRP-Registrierung (Neuankömmlinge)

1. Vereinbaren Sie innerhalb 5 Tagen einen Termin bei der Gemeinde; bringen Sie Ausweis, Mietvertrag und ggf. Personenstandsdokumente mit.
2. Erhalten Sie Ihre BSN und richten Sie Krankenversicherung und Bankkonto ein.
3. Aktualisieren Sie Ihre Adresse beim Umzug frühestens 4 Wochen vorher / spätestens 5 Tage danach.

Vergleichstabelle: Sozial vs Mid-rent vs Liberalisiert

Merkmal	Sozial	Mid-rent	Liberalisiert
WWS-Punkte	≤ 143	144–186	≥ 187
2025 Mietgrenze	≤ €900,07	≤ €1.184,82	> €1.184,82
Jährliche Erhöhung (2025)	≤ 5,5 % (IAH möglich)	≤ 5,5 %	≤ 4,5 %
Mietzuschuss (grundsätzlich)	Meist berechtigt (Einkommen/Vermögen prüfen)	Manchmal (nahe Obergrenze)	In der Regel nicht
Wer setzt den Preis durch?	Huurcommissie + Gemeinde	Huurcommissie + Gemeinde	Zivilgericht; Huurcommissie eingeschränkt
Sechsmonatige Anfechtungsfrist	Ja	Ja	Ja (aber nach 6 Monaten werden die Optionen eingeschränkt)

Quellen: Rijksoverheid, Huurcommissie.

Pflichten & Reparaturen — Kurzübersicht

Kategorie	Beispiele	Wer zahlt/handelt
Kleine Reparaturen	Glühbirnen, Sicherungen, kleine Dichtungen, Gartenpflege	Mieter
Große Reparaturen / Mängel	Heizungsdefekt, Dachlecks, Fassadenverfall	Vermieter
Erhebliche Mängel	Schimmel durch Baumängel, unsichere Elektrik	Vermieter; Huurcommissie kann vorübergehende Mietminderung anordnen

Rechtsgrundlage: Besluit kleine herstellingen; Huurcommissie-Mängelpolitik.

Häufig übersehene Details

• Energieausweis wichtig: Ein besseres Label kann Punkte hinzufügen und die maximal zulässige Miete erhöhen — ist der Ausweis fehlend oder abgelaufen, können die Punkte niedriger sein als angegeben.
• WOZ-Einwendungen: Eine Reduzierung des WOZ-Werts ändert nicht automatisch Ihre tatsächliche Miete, kann aber bei neuen/angeklagten Fällen die Punkte beeinflussen; die WOZ-Anteil ist ohnehin auf 33 % gedeckelt.
• Fernwärme: Ihr Anbieter darf die jährlichen ACM-Höchstpreise nicht überschreiten; prüfen Sie den Preis pro GJ auf der ACM-Webseite.
• Kommunale Genehmigungen: Zimmervermietungen und günstige Wohnungen erfordern häufig Genehmigungen — fehlende Genehmigungen können Probleme (und Bußgelder) nach sich ziehen.

Wichtige Erkenntnisse

• Lernen Sie das WWS. 2025 ist das Punktesystem verbindlich bis 186 Punkte; 187+ ist liberalisiert. Fordern Sie das WWS-Blatt an.
• Prüfen Sie die Obergrenzen. Soziale Obergrenze €900,07; Mid-rent endet bei €1.184,82 (186 Pkt.).
• Achten Sie auf Mieterhöhungen. Ab 1. Juli 2025: 5,5 % max (reguliert), 4,5 % max (liberalisiert).
• Kaution ≤ 2 Monate bei neuen Verträgen; kein Schlüsselgeld und keine Vermittlungsgebühren an den Makler des Vermieters.
• All-in-Preise sind eine Falle. Die Huurcommissie wird 20 % kürzen, 55/25 aufteilen und dann das WWS prüfen.
• BRP innerhalb von 5 Tagen registrieren (Neuankömmlinge) und Adressänderungen rechtzeitig melden.
• Handeln Sie schnell: Sie haben sechs Monate ab Beginn, um die Anfangsmiete anzufechten; setzen Sie sich am ersten Tag eine Erinnerung.

Rechtstipp: Bewahren Sie alles schriftlich auf — WWS-Blatt, Kautionsbedingungen, Rechnungen für Nebenkosten, Inspektionsberichte. Bei Eskalation gewinnen Dokumente Fälle. Pro-Tipp: Nutzen Sie Lunteros Filter in den Inseraten für punktebewusstes Suchen und stellen Sie Alarme auf die rechtliche Obergrenze Ihres Segments — so vermeiden Sie unnötige Besichtigungen. Betrugswarnung: Lehnen Sie Bar/Tikkie für Kautionen ab, bestehen Sie auf detaillierter Mietaufstellung und googeln Sie Vermieter/Agenten. Im Zweifel können Huurcommissie und Ihre Gemeinde helfen.

Dieses Kapitel ist als eigenständige Referenz für die Regeln 2025 gedacht. Prüfen Sie Sonderfälle (Denkmäler, Pflegewohnen, Hausboote) und lokale Verordnungen immer bei der Gemeinde.