Einzug & Versorgungsleistungen: Übergabe, Zählerstände, Energielabel, Internet

Einführung

Dieses Kapitel ist dein Einzugs-Playbook für die Niederlande. Es behandelt die Übergabe mit deinem Vermieter oder Makler, wie du Zählerstände (Strom, Gas, Wärme und Wasser) dokumentierst, wie du das Energielabel deiner Wohnung prüfst und wie du Versorgungsleistungen und Internet ohne Stress oder überraschende Kosten einrichtest. Wir mischen rechtliche Muss-Informationen mit praktischen Schritten und lokalen Besonderheiten, sodass du dies als eigenständiges Nachschlagewerk — online oder als PDF/EPUB — am ersten Tag nutzen kannst.

Warum das wichtig ist:

• Fehlerhafte Übergabeprotokolle oder fehlende Zählerfotos können zu Streitigkeiten und Nachberechnungen Monate später führen. Die Verbraucherberatung der ACM ist eindeutig: Beim Umzug erwarten Versorger Zählerstände innerhalb von 5 Arbeitstagen, also bewahre Nachweise auf.
• Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, einem neuen Mieter ein gültiges Energielabel zur Verfügung zu stellen; es beeinflusst die laufenden Kosten und sogar die Punktbewertung im regulierten Wohnungsmarkt.
• Das niederländische Recht begrenzt inzwischen landesweit Mietkautionen auf maximal zwei Monatsmieten (Grundmiete) unter dem Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act).
• Rauchmelder sind auf jeder bewohnten Etage Pflicht — Vermieter müssen diese installieren.
• Versorgungsleistungen und Internet unterliegen Verbraucherrechten (Widerruf, Wechsel, Höchsttarife für Wärme), auf die du dich berufen kannst.

Was dich bei der Übergabe erwartet (Schlüsseltermin)

Die Übergabe ist dein Moment, um den Zustand der Wohnung festzuhalten und die Anfangsstände aller Zähler zu dokumentieren. Behandle sie wie ein Mini-Audit.

Schritt-für-Schritt-Übergabe

1. Begehung & Mängelliste

   • Prüfe Wände, Böden, Fenster, Sanitäreinrichtungen, Küchengeräte, Balkon/Terrasse, Abstellräume und Gemeinschaftsbereiche.
   • Halte Mängel in einem unterzeichneten Übergabeprotokoll fest (Fotos + kurze Beschreibung).
   • Frage nach Bedienungsanleitungen/Garantien für fest installierte Geräte, Heizung/HIU und Lüftung.

2. Sicherheitscheck (2 Minuten, große Wirkung)

   • Verifiziere Rauchmelder auf jeder Etage (Testknopf drücken). Vermieter müssen sie bereitstellen.
   • Falls vorhanden, prüfe einen CO-Melder in der Nähe eines Gasboilers.
   • Finde den Haupt-Wasserhahn und den Hauptschalter für Strom.

3. Energielabel & Unterlagen

   • Fordere das Energielabel (A++++ bis G) an. Vermieter müssen es bei der Vermietung verfügbar machen; du kannst das Label unabhängig in EP-Online überprüfen.

4. Zählerstände (mit Fotos)

   • Mache klare, datierte Fotos von Strom (kWh), Gas (m³), Wärme (GJ) falls Fernwärme vorhanden ist, und Wasser (m³).
   • Unterschreibe die Stände gemeinsam mit Vermieter/Makler im Übergabeprotokoll.
   • Übermittle die Stände an deinen Anbieter innerhalb von 5 Arbeitstagen nach Einzug/Vertragsbeginn (sonst wird dein Anbieter schätzen).

5. Schlüssel & Zugänge

   • Zähle Schlüssel für Haustür, Briefkasten, Fahrradkeller, Gemeinschaftseingang und Zählerschränke.
   • Frage nach Zugang zu Online-Portalen (Smart-Thermostate, Wärmeversorger-Portal, VvE-/Hausportal).

Profi-Tipp: Mach ein kurzes Video, das jeden Raum und jeden Zähler abfährt, und sende es dir selbst und dem Vermieter per E‑Mail, um die Zeit zu dokumentieren.

Einrichtung deiner Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wärme, Wasser)

Versorgungsleistungen in den Niederlanden sind einfach, wenn du weißt, wer wofür zuständig ist:

• Du wählst den Energieanbieter (Abrechnung & Tarife).
• Der Netzbetreiber (netbeheerder) besitzt/wartet die physische Verbindung (diesen kannst du nicht frei wählen). Finde ihn und deinen 18-stelligen EAN-Anschlusscode über Netbeheer Nederland oder das öffentliche Eancodeboek.
• Wasser ist ein regionales Monopol (z. B. Waternet im Raum Amsterdam). Du meldest dich beim regionalen Anbieter an.

Strom & Gas (falls zutreffend)

Was zu tun ist:

1. Anbieter wählen (fest/variabel/dynamische Preise).
2. Gib Adresse, Startdatum, Zähler-/EAN-Codes und Einzugsstände an. Bei einem Smart Meter, der automatisch Daten teilt, werden die Stände ggf. abgerufen (du kannst widersprechen/opt-out wählen).
3. Erwarte eine Endrechnung an deiner alten Adresse und eine neue Vorauszahlung (voorschot) an der neuen.

Wenn du vergisst, dich anzumelden: Der Netzbetreiber kann unkontrahierten Verbrauch melden und du riskierst Abschaltung oder Nachberechnung — melde dich schnell an.

Änderung der Anschlusskapazität: Manche Wohnungen haben 1×35A oder 3×25A Anschlüsse; Änderungen laufen über den Netzbetreiber (Gebühren und unterschiedliche Bearbeitungszeiten).

Fernwärme (Stadswarmte)

Wenn deine Wohnung an ein Wärmenetz angeschlossen ist, nutzt du für Heizung/Warmwasser kein Gas. Du hast einen Wärmezähler (GJ) oder Verteilanzeigen.

• Tarife werden jährlich von der ACM gedeckelt. Für 2025 hat die ACM die maximalen fixen und variablen Wärmetarife veröffentlicht; Anbieter dürfen diese nicht überschreiten.
• Du schließt einen Vertrag mit dem lokalen Wärmeversorger ab (z. B. Vattenfall Warmte, Eneco Warmte).
• Mache bei Einzug ein Foto des GJ-Zählers.

Rechtlicher Tipp: Die ACM-Maximaltarife für Wärme ändern sich jährlich. Wenn deine Rechnung höhere Sätze als die ACM-Maxima für das jeweilige Jahr ausweist, lege schriftlich Widerspruch ein und verweise auf die ACM-Veröffentlichungen.

Wasser

• Die Wasserversorgung ist nicht liberalisiert; melde dich beim regionalen Unternehmen an (z. B. Waternet). Die meisten bieten online Umzugsmitteilungen auf Niederländisch oder Englisch an.
• Mieter zahlen in der Regel waterschapsbelasting (Wasserschutzbeitragssteuer) in der Kategorie „Einwohner“, die pro Haushalt berechnet wird. Beispiele für 2025 zeigen haushaltsbezogene Gebühren, die sich von den Gebühren für Eigentümer unterscheiden.

Kommunale Abfallentsorgung & lokale Steuern

• Die meisten Gemeinden erheben die afvalstoffenheffing (Abfallentsorgungsgebühr) vom Bewohner der Wohnung. Sätze und Regeln werden pro Gemeinde in der jährlichen verordening festgelegt.

Internet & TV: Schnell online kommen

Die Anschlussmöglichkeiten variieren je nach Adresse:

• Glasfaser (glasvezel) über KPN Netwerk oder andere Glasfaserbetreiber.
• Kabel (coax) über Ziggo.
• VDSL/ADSL Kupfer (Altanschluss).
• 5G/4G Home Internet als temporäre Brücke.

Checkliste:

1. Verfügbarkeit an der Adresse auf den Anbieterseiten prüfen (variiert je Adresse).
2. 2–3 Wochen vorher bestellen (Aktivierungstermine sind in Studenten-/Expat-Hochzeiten oft ausgebucht).
3. Wenn dein Anbieter am neuen Wohnort nicht liefern kann, kannst du den Vertrag umziehen oder — nach Ablauf der Erstlaufzeit — mit 1 Monat Kündigungsfrist beenden.
4. Internet/TV-Bestellungen online/telefonisch sind Fernabsatzverträge — normalerweise hast du ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Betrugswarnung: Wenn jemand an der Tür behauptet, „von deinem Anbieter“ zu sein und dich sofort zum Wechsel drängen will, sei vorsichtig. Für die meisten Fernabsatzverkäufe gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht; unterschreibe oder teile niemals IBAN unter Druck. Bei Zweifeln ablehnen und den Anbieter direkt kontaktieren.

Zählerstände: Wie du sie erfasst und beweist

Auch mit Smart Metern ist dein Nachweis wichtig.

Was zu dokumentieren ist

• Strom: kWh (bei Dualtarif sowohl Tages- als auch Nachtregister, falls sichtbar).
• Gas: m³ (falls Gas vorhanden).
• Fernwärme: GJ (oder Zuweisungswerte, falls individuelle Zähler/Allocator vorhanden).
• Wasser: m³.

ACM-Empfehlung: Beim Umzug oder Anbieterwechsel Zählerstände innerhalb von 5 Arbeitstagen übermitteln; prüfe, ob die Endrechnung mit deinen Angaben übereinstimmt.

Wo technische IDs zu finden sind: Dein Anbieter kann nach EAN-Codes (18-stellig) fragen, die deine Anschlüsse identifizieren. Schau in frühere Rechnungen oder nutze das Eancodeboek. Netbeheer Nederland erklärt Verbrauchergrundlagen und wie du deinen Netzbetreiber findest.

Profi-Tipp: Fotografiere den Zähler, mache ein zweites Foto mit heutigem Zeitungsdatum oder dem Sperrbildschirm deines Telefons im Bild. Sende das Foto-Set dir selbst und dem Vermieter per E‑Mail.

Energielabels: Was sie bedeuten und wie du sie nutzt

Was ist ein Energielabel?

Ein Energielabel (A++++ bis G) zeigt, wie energieeffizient die Wohnung ist. Eigentümer müssen einem neuen Mieter ein Label zur Verfügung stellen. Du kannst Labels in EP-Online nachschlagen, der nationalen Datenbank, die von der RVO gepflegt wird.

• Nach 2021 ausgestellte Labels folgen der NTA 8800-Methode; ältere Labels bleiben bis zu 10 Jahre gültig (prüfe das Ablaufdatum auf dem Label).
• In Wohngebäuden können die Labelklassen je Wohnung unterschiedlich sein, abhängig von Ausrichtung, Dämmung und Systemen.

Warum Mieter sich dafür interessieren sollten

• Betriebskosten: Bessere Labels bedeuten in der Regel geringeren Heiz- und Stromverbrauch.
• Mietpunkte (WWS): Im regulierten Sektor fügt die Energieperformance Punkte hinzu, die die maximal zulässige Miete beeinflussen. Nutze die Huurcommissie Huurprijscheck, um Punkte basierend auf Adressdaten zu schätzen.

Rechtlicher Tipp: Wenn dein Vertrag nach dem 1. Juli 2024 begonnen hat, ändert das Wet betaalbare huur die Anwendung der Mietdeckel in großen Teilen des Marktes. Für Verträge ab 1. Januar 2025 zeigt die Huurcommissie neue Schwellen für Sozial-/Mittel-/Freimarktsektoren und zugehörige Punktbereiche. Prüfe stets die aktuellen Huurcommissie-Seiten für dein Startdatum.

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (Einzugsschwerpunkt)

Requirement / Topic	What it means for tenants	Where to verify
Energy label must be provided	Landlord must make a valid energy label available when renting out the home.	Rijksoverheid energielabel page; EP-Online database.
Deposit (borg) cap	Max 2 months’ basic rent nationwide under Wet goed verhuurderschap.	Rijksoverheid Q&A on Good Landlordship Act.
Smoke detectors	Mandatory on every inhabited floor; landlord must install them.	Rijksoverheid smoke detector guidance.
Register at the municipality (BRP)	Moving within NL or from abroad? Register address within 5 days (varies by situation).	RvIG / Government Digital Service for BRP.
Meter readings on move-in	Submit to supplier within 5 working days; keep photo proof.	ACM ConsuWijzer.
District heating caps	Heat providers cannot exceed ACM maximum tariffs for the year.	ACM official tariff notice; ConsuWijzer.
Service costs (nuts & services)	Only specific categories are allowed; disputes go to Huurcommissie (policy book updated 1 Jul 2025).	Huurcommissie service-costs pages and policy books.

Hinweis: Schwellen/ Punktwerte für Mietobergrenzen hängen vom Vertragsbeginn und späteren Gesetzesänderungen ab. Prüfe stets die aktuellen Huurcommissie-Richtlinien für deine Situation (z. B. Schwellenwerte ab 01‑01‑2025).

Huurcommissie & Angemessenheit der Miete (Warum das in ein Versorgungs-Kapitel gehört)

Der Einzug ist der perfekte Moment, um zu prüfen, ob deine Anfangsmiete rechtmäßig für die Punktezahl der Wohnung ist.

Schneller Weg zur Mietprüfung

1. Nutze die Huurprijscheck (Huurcommissie), um die Punktzahl und die maximal zulässige Grundmiete zu sehen.
2. Wenn das Ergebnis zeigt, dass deine Miete zu hoch ist, fordere zuerst schriftlich den Vermieter zur Korrektur auf und füge das Huurprijscheck-Ergebnis bei.
3. Wenn keine Einigung erzielt wird, siehe die Huurcommissie-Seite zur Mietminderung wegen Punktebewertung (Verfahren hängt von deinem Vertragsbeginn und dem Sektor unter dem Wet betaalbare huur ab).

Rechtlicher Tipp: Historisch hatten Mieter eine begrenzte Frist, die Anfangsmiete anzufechten. Unter dem neuen Regime hängt dein Anspruch — und wann du ihn geltend machen kannst — vom Datum deines Vertrags ab. Konsultiere stets die aktuellen Huurcommissie-Seiten für Fristen und Formulare.

Servicekosten & Versorgungsleistungen in deiner Miete

„Servicekosten“ sind kein weiteres Freibeute-Konto. Die Huurcommissie führt strenge Kategorien und ein aktuelles policy book (Streitigkeiten über Servicekosten sind häufig).

Beispiele für legitime Servicekosten (indikativ): Reinigung gemeinsamer Bereiche, Hausmeisterkosten, Beleuchtung in Gemeinschaftsfluren, grundlegende Gartenpflege für gemeinsame Flächen, Wasser für Gemeinschaftsbereiche und weiterverrechnete gemessene Versorgungen zum Selbstkostenpreis.

Profi-Tipp: Frage deinen Vermieter wie die Versorgungen abgerechnet werden (Eigener Zähler vs. Unterzähler vs. Umlage) und fordere die Jahresabrechnung frühzeitig an — das vermeidet Überraschungen zum Jahresende.

Pflichten: Mieter vs. Vermieter (Wartungs-Checkliste)

Das niederländische Recht teilt die Instandhaltung zwischen Mieter und Vermieter auf. Kleine, alltägliche Reparaturen liegen beim Mieter; strukturelle und größere Reparaturen beim Vermieter. Das ist im Besluit kleine herstellingen kodifiziert.

Schnell-Checkliste (häufige Punkte)

Item / Issue	Tenant (you)	Landlord
Replace lightbulbs, unclog reachable drains, tighten loose handles	✅ Minor repairs per decree	—
Painting interior walls/patching small holes	✅ Minor repairs	—
Boiler/HIU annual service	—	✅ (landlord responsibility; may be via service contract)
Exterior painting, roof leaks, major damp, window frame rot	—	✅
Smoke detectors: installation	—	✅ Must provide on each floor.
Smoke detector: battery replacement	✅ Typically tenant	—

Rechtlicher Tipp: Kosten, die Vermieterpflichten unter dem Besluit kleine herstellingen sind, dürfen nicht über Servicekosten auf dich abgewälzt werden. Wenn das passiert, lege Widerspruch ein (Huurcommissie).

Zeitplan für die Einrichtung von Versorgungsleistungen (Auf einen Blick)

When	What to do	Notes
T-4 weeks	Internet availability check; order installation	Use fibre/cable/DSL postcode check; aim for early slot; consider 4G/5G temporary router.
T-2 weeks	Choose energy supplier; confirm start date	Have EAN codes ready for electricity/gas; if heat network: find heat provider.
T-1 week	Register with water provider	Water is regional; register online (e.g., Waternet has EN pages).
Key Day (T-0)	Handover inspection, meter photos, co-signed readings	Submit readings within 5 working days; keep copies.
Week 1–2	Verify first advance invoices and contract details	Check tariff caps for district heating if applicable.
Month 1–2	Check BRP registration confirmation	Register within 5 days of moving.

Regionale & kulturelle Hinweise (Niederländische Eigenheiten, die Neuankömmlinge überraschen)

• „Ongemeubileerd“ (unmöbliert) bedeutet oft wirklich karg — manchmal kein Bodenbelag und keine Leuchten. Plane Zeit und Geld ein, um Grundausstattung zu installieren.
• Fernwärmezonen (stadswarmte) sind in Neubau- und dichten innerstädtischen Gebieten üblich; viele Neubauten haben kein Gas.
• Abfallsysteme variieren pro Stadt: Du brauchst ggf. eine afvalpas (Müllzugangskarte), um unterirdische Behälter zu öffnen.
• Fahrräder in Gemeinschaftsbereichen: Wohngebäude können strenge Regeln zur Aufbewahrung haben; prüfe die Hausordnung (huishoudelijk reglement).
• Internet-Aktivierungsspitzen in August–Oktober (Studenten) und Januar (Jobwechsel). Bestelle früh.

Internet-Optionen: Vergleich auf einen Blick

Connection	Typical Use	Pros	Cons
Fibre (FTTH)	Work from home, streaming, gaming	Symmetrische Geschwindigkeiten, geringe Latenz, zukunftssicher	Nicht an jeder Adresse; neue Installationen benötigen ggf. Zugang zum Versorgungsschrank
Cable (Coax)	Streaming, casual gaming	Große Verfügbarkeit, hohe Downstream-Geschwindigkeiten	Asymmetrisch; Qualität des Coax kann gebäudebedingt variieren
VDSL/ADSL	Basic browsing	Oft verfügbar, wo Glasfaser fehlt	Langsamer; abhängig von der Leitungslänge
5G/4G Home	Temporary bridge	Schneller Start, portabel	Datenlimits/Traffic-Management möglich

Profi-Tipp: Wenn du Internet spät bestellt hast, frag nach einem temporären 4G/5G-Router vom Anbieter oder miete einen für die Überbrückung.

Wie du deine Zähler liest (Beispiele)

Strom (Smart Meter)

• Achte auf Register wie 1.8.1 (Tag) und 1.8.2 (Nacht) bei Doppeltarif; ansonsten eine Gesamtsumme.
• Wenn du das automatische Auslesen deaktiviert hast, musst du manuell melden — dein Anbieter sagt dir, wie.

Gas

• Notiere die ganzen Zahlen in m³. Bei älteren Zählern mit roten Dezimalstellen diese ignorieren.

Fernwärme

• Notiere GJ vom Wärmezähler (oft im Versorgungs- oder Technikschrank). Einige Wohnungen nutzen Heizkörper-Allocatoren; fotografiere jedes Gerät, falls vorhanden.

Wasser

• Notiere die m³-Zahl; führende Nullen und kleine rote Dezimalstellen ignorieren.

Profi-Tipp: Frag den Vermieter, welche Zählerschränke die Wohnung versorgen (Kellerschränke sind in größeren Blöcken üblich).

Beispiel: Liegt meine Miete im gesetzlichen Rahmen?

1. Öffne die Huurprijscheck für zelfstandige woonruimte.
2. Sammle Details aus deinem Vertrag und dem Energielabel (Wohnfläche, Ausstattung, Energieklasse, Außenfläche).
3. Gib die Daten ein und notiere die maximal zulässige Grundmiete.
4. Wenn deine tatsächliche Miete diese Obergrenze überschreitet und du (abhängig vom Vertragsdatum) im regulierten Segment bist, fordere schriftlich eine Reduktion. Falls ungelöst, nutze das Huurcommissie-Verfahren für dein Vertragsdatum und deinen Sektor.

Rechtlicher Tipp: Sektor‑Schwellen und Mietdeckel änderten sich mit dem Wet betaalbare huur ab 1. Juli 2024, mit neuen Schwellen für 2025. Prüfe die Huurcommissie-Aktualisierungen für die neuesten Beträge und Punktbänder.

Geldfragen, die auf deinen ersten Rechnungen auftauchen

• Vorauszahlung (voorschot): eine monatliche Schätzung; sie wird in der Jahresabrechnung verrechnet.
• Energiesteuer & die „vermindering energiebelasting“: Jeder Stromanschluss mit Wohnzweck erhält eine jährliche Steuerermäßigung auf der Rechnung (jährlich staatlich festgelegt).
• Wärmetarife: Bei Fernwärme prüfe die Rechnung gegen die ACM-Maximaltarife des jeweiligen Jahres.
• Kommunalabgaben: Achte auf Abfallgebühren (afvalstoffenheffing) und Waterschapsabgaben, die separat berechnet werden.

Wie du eine Rechnung anfechtest (Versorgungsleistungen/Servicekosten)

1. Vergleiche deine Einzugsfotos und Zählerstände mit den Eröffnungsbilanzen auf der Rechnung.
2. Schreibe an Anbieter/Vermieter mit Nachweisen (Fotos, Übergabeprotokoll).
3. Bei Servicekostenstreitigkeiten nutze das Huurcommissie-Verfahren und deren policy book für zulässige Kategorien und erforderliche Aufstellungen.
4. Bei Wärmerechnungen über den ACM-Maxima berufe dich auf die ACM-Tarifseite und fordere Korrektur.

Stadtspezifische Hinweise

• Amsterdam: Wasseranbieter Waternet (ein Single-Desk für Wasserversorgung und Waterschapsabgaben in großen Teilen der Region). Klare englischsprachige Seiten für Umzüge.
• Rotterdam/Den Haag: Anbieter variieren (Evides/Dunea); Fernwärmenetze sind häufig.
• Eindhoven, Utrecht, Groningen: Glasfaser-Ausbau ist weit fortgeschritten; prüfe trotzdem Adresse für Adresse.

Häufige Fehler, die du vermeiden solltest

• Keine Übergabefotos → schwache Beweislage bei Streit um Schäden oder Reinigung.
• Zählerstände vergessen → Schätzungen, die nicht der Realität entsprechen (innerhalb 5 Arbeitstagen melden).
• Energielabel ignorieren → Überraschungen bei Energieverbrauch und verpasste Chancen, Mietpunkte anzufechten.
• Annehmen, Wasser sei automatisch angemeldet → melde dich selbst an; es ist nicht mit Energie gebündelt.
• Zu viel für Wärme bezahlen → ACM‑Maximaltarife des Jahres nicht prüfen.
• Vermieter als Servicekosten abrechnen lassen für Vermieteraufgaben → prüfe gegen das Besluit kleine herstellingen und das Huurcommissie‑Policybook.
• Internet zu spät bestellt → Tage ohne Verbindung; rechtzeitig bestellen oder 4G/5G als Brücke nutzen.

Einzugs‑Versorgungs‑Toolkit (druckbar)

• Übergabeprotokoll mit Fotos (Zustand + Zähler).
• Energielabel‑PDF (vom Vermieter) + EP‑Online Prüfergebnis.
• Anbieter‑Verträge (Strom/Wärme/Wasser/Internet).
• BRP‑Registrierungsbestätigung (Terminbestätigung oder Online‑Einsendung).
• Hausordnung (huishoudelijk reglement) für Abfall, Fahrradlagerung, Lärm, Lieferungen.
• Notfallnummern: Störungsnummer des Netzbetreibers (stroomstoring 0800‑0900 landesweit) und Störungsnummer des Wärmeversorgers.

Tabellen, die du nutzen kannst

A. Vergleich & Einrichtung von Versorgungsleistungen

Utility	Who do you choose?	How to set up	What to record on day 1
Electricity	Supplier (you choose)	Contract with supplier; grid operator fixed	kWh photo(s); EAN code
Gas	Supplier (you choose)	Contract with supplier; grid operator fixed	m³ photo; EAN code
District heating	Heat provider (area-based)	Contract with heat company	GJ photo (or radiators)
Water	Regional monopoly	Register online (e.g., Waternet)	m³ photo
Internet/TV	Provider (address-dependent)	Order 2–3 weeks ahead	Modem delivery/activation slot

B. Rechtliche Grenzen & Fristen (Essentials)

Topic	Key rule
Deposit	Max 2 months’ basic rent (Wet goed verhuurderschap).
Energy label	Landlord must provide to tenant; verify in EP-Online.
Smoke detectors	Required on every inhabited floor; landlord installs.
Meter readings	Submit within 5 working days of move; keep photo proof.
District heat tariffs	Provider cannot exceed ACM maximums for the year.
BRP registration	Register your new address within 5 days.

C. Mieter vs Vermieter Verantwortlichkeiten (Kurzliste)

Area	Tenant	Landlord
Minor repairs (bulbs, unclogging reachable drains, small wall fixes)	✅ per Besluit kleine herstellingen	—
Major repairs (structure, exterior, serious leaks, rot)	—	✅
Heating system annual service	—	✅ (landlord’s duty; may use service contract)

Häufige „Was‑wenn“ Fragen

Was, wenn kein Energielabel vorhanden ist? Fordere das Label schriftlich vom Vermieter an. Eigentümer sind verpflichtet, ein Label für eine vermietete Wohnung bereitzustellen. Du kannst auch in EP‑Online suchen; wenn es fehlt, ist das ein Warnsignal.

Was, wenn Internet erst in 3–4 Wochen installiert werden kann? Bestelle einen 4G/5G‑Home‑Internet Übergangsrouter; viele Anbieter oder Dritte verleihen diese. Frage deinen ISP, ob sie ein temporäres Dongle/Router verschicken können.

Was, wenn ich Fernwärme habe und die Rechnung zu hoch erscheint? Vergleiche mit den ACM‑Maximaltarifen des Jahres; wenn die Rechnung darüber liegt, lege schriftlich Widerspruch ein.

Was, wenn der Vermieter „Servicekosten" für strukturelle Reparaturen berechnet? Verweise auf das Besluit kleine herstellingen und das Huurcommissie policy book — und reiche gegebenenfalls Klage ein.

Wichtige Erkenntnisse

• Dokumentiere alles bei der Übergabe: Mängel, alle Zähler, Schlüssel — mit Fotos und Unterschriften.
• Zieh nicht „offline“ ein: Melde Strom/Wärme an und registriere Wasser; Internet kann Wochen dauern — bestelle früh.
• Nutze das Energielabel: Es prognostiziert Betriebskosten und beeinflusst Mietpunkte im regulierten Sektor.
• Kenne deine Rechte: Kautionsgrenze (2 Monate), Rauchmelder gesetzlich vorgeschrieben, ACM‑Wärmeobergrenzen, 5‑Tage‑Zählerregel, 14‑tägiges Widerrufsrecht bei Fernabsatz für Telekommunikation.
• Servicekosten sind kein Blankoscheck: Prüfe Kategorien und lege bei Bedarf beim Huurcommissie Widerspruch ein (Policybooks aktualisiert Juli 2025).
• Registriere deine neue Adresse (BRP) innerhalb von 5 Tagen — das ist wichtig für Steuern, Gesundheitsversorgung und Post.