Bewerbungs-Toolkit: Dokumente, die niederländische Vermieter erwarten, und Einkommensregeln

Einleitung

Dieses Kapitel ist Ihr umfassendes Handbuch für die Einreichung einer erfolgreichen Mietbewerbung in den Niederlanden. Sie erfahren, welche Dokumente Vermieter erwarten, wie die Einkommensprüfung funktioniert, die rechtlichen Grenzen bei Kautionen, Auswahl und Datenschutz und was zu tun ist, wenn Ihre Miete oder Nebenkosten ungewöhnlich erscheinen. Wir haben Checklisten, Beispiele und Tabellen integriert, damit Sie schnell Nachweise zusammenstellen können – egal, ob Sie neu in den Niederlanden sind, selbstständig, mit Familie umziehen oder als Student mieten.

Warum es wichtig ist: Niederländische Vermieter erhalten routinemäßig Dutzende vollständiger Bewerbungen innerhalb weniger Tage. Schwache, unvollständige oder nicht konforme Unterlagen werden frühzeitig aussortiert. Schlimmer noch, die Unkenntnis der Regeln kann Sie Geld kosten (z. B. überhöhte Kaution, rechtswidrige Gebühren, überteuerte Miete). Dieses Toolkit hilft Ihnen, sicher, gesetzeskonform und effizient vorzugehen.

Versprechen: Befolgen Sie die hier beschriebenen Schritte, und Sie reichen eine vollständige, konforme Bewerbung ein, die zugelassen wird – nicht aussortiert.

Wie niederländische Vermieter Bewerber prüfen (und was sie sehen wollen)

Vermieter und (Vermietungs-)Agenten in den Niederlanden beurteilen typischerweise:

1. Identität & rechtmäßiger Aufenthalt (Ausweis, Aufenthaltsstatus, wo relevant).
2. Bezahlbarkeit (Bruttoeinkommen, Vertragsart, Kontinuität des Einkommens).
3. Zuverlässigkeit & Mietgeschichte (Vermieterbescheinigung, Zahlungsverhalten).
4. Übereinstimmung mit Hausregeln (z. B. kein Wohnungsteilen über lokale Regeln hinaus).

Nach dem Gesetz über gutes Vermieterverhalten (Wet goed verhuurderschap) müssen Vermieter ein transparentes Auswahlverfahren anwenden und dürfen nicht diskriminieren; Gemeinden können dies durchsetzen und ein schriftliches Verfahren verlangen. Das Erheben doppelter Maklergebühren von Mietern ist verboten. Schlüsselgeld und unangemessener Druck sind ebenfalls untersagt.

Rechtlicher Tipp: Fragen Sie nach den Auswahlkriterien des Vermieters. Diese müssen objektiv und transparent sein. Fordern Sie sie bei Unklarheit schriftlich an.

Das Kerndokumentenpaket (Basis + situationsspezifische Ergänzungen)

Basisdokumente (nahezu immer erforderlich)

• Gültiger Lichtbildausweis (Reisepass/Personalausweis). Datenschutzhinweis: In den meisten Mietfällen ist eine vollständige Kopie nicht erforderlich; wird eine Kopie erstellt, schwärzen Sie Ihre BSN (Bürgerservicenummer) und alle nicht unbedingt notwendigen Daten. Verwenden Sie die offizielle KopieID App zur Schwärzung.
• Unterschriebenes Mietantragsformular (Vorlage des Maklers/Vermieters).
• Nachweis der aktuellen Adresse (falls zutreffend).
• Zustimmung zur Durchführung von Überprüfungen (sofern vom Vermieter verwendet).

Einkommensnachweis (wählen Sie Ihren Weg)

• Angestellte: Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen + Arbeitsvertrag (oder Arbeitgeberbescheinigung).
• Selbstständige (zzp/ondernemer): Die letzten Einkommensteuerbescheide und/oder die Einkommenserklärung der Belastingdienst (inkomensverklaring / IB60).
• Studenten: Immatrikulationsbescheinigung plus Dokumente des Bürgen (Ausweis + Einkommensnachweis).
• Neu in NL / Umzug: Arbeitsangebot/Entsendungsschreiben und, falls bereits für die Steuer registriert, Ihre BSN nach Ausstellung nach der BRP-Registrierung (siehe BRP-Abschnitt).

Mietgeschichte & Praktisches

• Vermieterbescheinigung (keine Zahlungsrückstände, gutes Verhalten), falls vorhanden.
• Kontoauszüge (manche Vermieter verlangen 1–3 Monate).
• Haushaltszusammensetzung (wer wird dort leben).
• Angabe zu Haustieren (falls relevant; Hausordnung prüfen).

Profi-Tipp: Konvertieren Sie alle nicht-niederländischen Dokumente ins Englische oder Deutsche und fassen Sie PDFs zu einem sauber beschrifteten „Bewerbungsmappe“ zusammen, um die Überprüfung zu beschleunigen.

Einkommensregeln in der Praxis (Was „3–4× Miete“ wirklich bedeutet)

Im Gegensatz zum sozialen Wohnungsbau sind die Einkommens„regeln“ des privaten Marktes Richtlinien, keine Gesetze. Viele professionelle Vermieter verlangen ein Bruttomonatseinkommen von etwa 3–4× der Kaltmiete (Haushaltseinkommen kann kombiniert werden; Details variieren).

Beispiele (illustrativ):

• Einzelbewerber möchte 1.250 € Kaltmiete. Eine übliche Regel ist 3,5× Miete ⇒ 4.375 € brutto/Monat benötigt.
• Paar möchte 1.700 € Kaltmiete. Regel 3× Miete ⇒ 5.100 € brutto/Monat kombiniert. Manche Vermieter berücksichtigen das niedrigere Einkommen teilweise (z. B. 50 %–100 %); prüfen Sie die Richtlinie des Angebots.
• Selbstständiger für 1.400 € Miete. Manche Vermieter verlangen 2 Jahre Buchhaltungsunterlagen und ein durchschnittliches Einkommen von ≥ 3× Miete. Halten Sie die Belastingdienst inkomensverklaring und aktuelle Steuerbescheide bereit.

Betrugswarnung: Seien Sie vorsichtig bei jedem, der eine Zustimmung garantiert im Austausch für Vorauszahlungen oder der hohe „Verwaltungsgebühren“ verlangt. Doppelte Maklergebühren (vom Mieter kassieren, während man auch vom Vermieter bezahlt wird) und Schlüsselgeld sind illegal. Melden Sie dies gegebenenfalls der Gemeinde.

Sozial- vs. Mittelpreissegment vs. Freier Sektor: Was sich geändert hat (2024–2025)

Das Gesetz über bezahlbaren Wohnraum (Wet betaalbare huur) hat die Regulierung auf das mittlere Segment ausgeweitet. Ab dem 1. Juli 2024 und mit den Aktualisierungen zum 1. Januar 2025:

• Sozialwohnungen: ≤ 143 WWS-Punkte (Preisniveau 1. Januar 2025).
• Mittelpreissegment (middenhuur): 144–186 Punkte (für Verträge ab/nach dem 1. Juli 2024).
• Freier Sektor (vrije sector): ≥ 187 Punkte. Ab dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter bei neuen Verträgen Mieter über die Punktzahl informieren.

Preisobergrenzen (2025): Das Mittelpreissegment gilt, wenn die Wohnung ≥ 144 Punkte hat und die Miete über 900,07 € liegt, aber nicht höher als 1.184,82 € (oder ≤ 186 Punkte).

Sechs-Monats-Überprüfung: Innerhalb der ersten 6 Monate Ihres Vertrages können Sie die Huurcommissie (Mietkommission) bitten, zu beurteilen, ob Ihre Miete nach dem Punktesystem angemessen ist (Regeln variieren je nach Vertragsdatum; das Mittelpreissegment ist jetzt reguliert).

Rechtlicher Tipp: Verwenden Sie den offiziellen Huurprijscheck, um WWS-Punkte und die maximale rechtmäßige Miete vor der Bewerbung zu schätzen. Screenshots oder ein PDF des Ergebnisses stärken Ihre Bewerbung und Ihre Verhandlungsposition.

Kautionen, Gebühren, Nebenkosten und Energielabel — Die rechtlichen Grenzen

Kaution (borg)

• Maximum: Für Verträge ab dem 1. Juli 2023, maximal 2 Monatskaltmieten. Ältere Verträge waren nach der Rechtsprechung oft auf 3 Monate begrenzt. Kein „Schlüsselgeld“.
• Fristen für Rückzahlung: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen; bei Abzügen für Schäden ist eine Spezifikation vorzulegen und der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückzuzahlen.

Makler-/Verwaltungsgebühren

• Doppelte Gebühren für Mieter sind verboten (Agent darf nicht beide Seiten belasten). Gemeinden können dies nach dem Gesetz über gutes Vermieterverhalten durchsetzen.

Nebenkosten (servicekosten)

• Der Vermieter muss eine jährliche Abrechnung mit einer Spezifikation senden, innerhalb von 6 Monaten nach dem Kalenderjahr. Streitigkeiten können der Huurcommissie vorgelegt werden (Richtlinie aktualisiert Juli 2025).

Energielabel

• Für die Vermietung einer Wohnung muss der Vermieter Informationen zum Energielabel bereitstellen (Informationspflicht). Das Label beeinflusst auch die WWS-Punkte.

BRP-Registrierung und Ihre Bewerbung

Wenn Sie länger als 4 Monate in den Niederlanden leben werden, müssen Sie sich bei der Gemeinde anmelden (BRP – Basisregistratie Personen) – typischerweise innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft. Die Registrierung generiert Ihre BSN (Bürgerservicenummer). Vermieter fragen häufig, ob Sie sich an der Adresse anmelden können; dies sollte für Langzeitmieten erlaubt sein.

Sie werden gebeten, einen Mietvertrag/Wohnsitznachweis und Ausweisdokumente zur Anmeldung mitzubringen; Gemeinden listen die genauen Anforderungen auf.

Profi-Tipp: Vereinbaren Sie Ihren BRP-Termin vor dem Einzug, wenn möglich. Laden Sie Ihre Bestätigung mit Ihrer Bewerbung hoch, um Ihre Bereitschaft zu signalisieren. Wenn Sie unter 4 Monaten bleiben, fragen Sie stattdessen nach der RNI (Nicht-Einwohner-)Registrierung.

Was vorzubereiten ist: Dokumenten-Checklisten nach Profil

Tabelle 1 — Dokumenten-Matrix: Wer braucht was

Bewerberprofil	Identität & Status	Einkommensnachweis	Mietgeschichte	Extras
Angestellter (niederl. Vertrag)	Reisepass/Ausweis (BSN auf Kopien geschwärzt)	3 Gehaltsabrechnungen + Vertrag oder Arbeitgeberbescheinigung	Vermieterbescheinigung (falls vorhanden)	Kontoauszüge (1–3 Monate)
Angestellter (Umzug/neu in NL)	Reisepass/Visum, IND-Nachweis falls zutreffend	Angebots-/Entsendungsschreiben; erste NL-Gehaltsabrechnungen sobald verfügbar	Vorherige Vermieterbescheinigung (falls vorhanden)	BRP-Terminbestätigung
Selbstständig (zzp)	Reisepass/Ausweis	Belastingdienst inkomensverklaring/IB60 oder Steuerbescheide (letzte 1–2 Jahre)	—	KvK-Auszug; Steuerberaterschreiben falls angefordert
Student	Ausweis; Immatrikulationsbescheinigung	Bürge: Ausweis + Einkommensnachweis	—	Stipendienbescheid (falls vorhanden)
Paar/Familie	Ausweise für Erwachsene	Kombinierte Einkommensnachweise gemäß Vermieterquote	Vermieterbescheinigung(en)	Kinder: Schulbescheinigung (optional)

Datenschutzhinweis: Wenn eine Kopie Ihres Ausweises angefordert wird, schwärzen Sie die BSN und andere nicht notwendige Daten (verwenden Sie KopieID).

So weisen Sie die Bezahlbarkeit nach: Schritt für Schritt

Schritt 1 — Finden Sie die anwendbare Einkommensquote

Lesen Sie die Anweisungen des Angebots. Viele Vermieter verwenden 3–4× Kaltmiete als monatliches Bruttoeinkommen (kombiniert für Haushalte). Manche zählen das zweite Einkommen teilweise; manche verlangen feste Verträge; die Regeln variieren.

Schritt 2 — Rechnen Sie nach

Beispiel A (Einzelperson): Miete 1.250 €; Quote 3,5× ⇒ benötigtes Einkommen 4.375 € brutto/Monat.

Beispiel B (Paar): Miete 1.700 €; Quote 3× ⇒ 5.100 € brutto/Monat kombiniert. Wenn die Richtlinie den Partner zu 50 % zählt, benötigen Sie möglicherweise 3.400 € + 1.700 €.

Schritt 3 — Bereiten Sie die Nachweise vor

• Gehaltsabrechnungen und Vertrag, oder Belastingdienst inkomensverklaring (IB60).
• Für Unternehmer: Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres und IB60; manche Vermieter bevorzugen zwei Jahre.

Schritt 4 — Antizipieren Sie Grenzfälle

• Variables Einkommen (Bonus/Provision): Durchschnitt über 12 Monate angeben; Arbeitgeberbescheinigung hinzufügen, die das garantierte Grundgehalt klärt.
• Probezeit- oder befristete Verträge: Manche Vermieter wenden strengere Quoten an oder verlangen einen Bürgen.
• Währung/internationale Gehaltsabrechnung: Fügen Sie eine einfache Umrechnungsnotiz (EUR) und ein Schreiben des Arbeitgebers hinzu, das die Nettozahlung in NL nach Beginn bestätigt.

Profi-Tipp: Fügen Sie eine einseitige Zusammenfassung ganz oben auf Ihre PDFs ein: „Haushaltseinkommen = X €, erfüllt 3,5× Miete.“ Machen Sie die Überprüfung schnell.

Überprüfung der Miete mit dem WWS (Punktesystem)

Bevor Sie sich festlegen, prüfen Sie, ob die angegebene Miete den WWS-Regeln entspricht – insbesondere da viele Mittelpreissegment-Wohnungen jetzt reguliert sind.

Schnelle WWS-Selbstprüfung

1. Sammeln Sie Adresse, Fläche, Energielabel, Außenbereich, Ausstattung.
2. Öffnen Sie den Huurprijscheck und geben Sie die Details ein, um WWS-Punkte und die maximale Kaltmiete zu erhalten. Speichern/drucken Sie das Ergebnis.
3. Vergleichen Sie das Ergebnis mit der beworbenen Miete und den Schwellenwerten für 2025 (≤ 143 sozial, 144–186 mittel, ≥ 187 frei).

Wenn die angegebene Miete das gesetzliche Maximum für ihre Punkte überschreitet, können Sie verhandeln oder – je nach Zeitpunkt und Sektor – die Huurcommissie um eine Einschätzung bitten (siehe „Streitigkeiten“ unten).

Profi-Tipp: Fügen Sie das Huurprijscheck PDF Ihrer Bewerbung mit einem höflichen Hinweis bei: „Unsere Berechnung legt nahe, dass die gesetzliche Höchstmiete X € beträgt. Wir sind gerne bereit, zu diesem Preis fortzufahren.“

Stadtregeln, die Ihre Bewerbung beeinflussen (Wohnung teilen, Genehmigungen)

Mehrere Städte regulieren das Wohnung teilen (Erwachsene, die zusammenwohnen, aber keine Familie/Haushalt bilden). Verstöße können die Registrierung blockieren und Ihr Mietverhältnis gefährden.

• Rotterdam: Das Vermieten an mehr als 2 unabhängige Personen erfordert im Allgemeinen eine Zimmervermietungsgenehmigung; seit Mitte 2024 sind Genehmigungen für 3 Wohngemeinschaften in vielen Gebieten wieder möglich (Bedingungen gelten).
• Amsterdam: Das Vermieten an ≥ 3 Erwachsene erfordert typischerweise eine omzettingsvergunning (Umwandlung in Zimmervermietung), mit strengen Regeln. Zwei Erwachsene benötigen normalerweise keine Genehmigung zum Wohnung teilen.

Rechtlicher Tipp: Wenn Sie die Wohnung teilen möchten, bitten Sie den Vermieter, den Genehmigungsstatus schriftlich zu bestätigen und ihn in den Vertrag oder einen Nachtrag aufzunehmen.

Datenschutz & Datenminimierung: Was Vermieter (nicht) fragen dürfen

• Umgang mit Ausweisen: Eine vollständige Kopie ist in der Regel nicht erlaubt; es dürfen nur notwendige Daten erfasst werden. Wird eine Kopie erstellt, schwärzen Sie Ihre BSN, idealerweise mit KopieID.
• Nur notwendige Daten: Vermieter sollten nicht mehr Daten anfordern, als zur Beurteilung und zum Entwurf eines Mietvertrags erforderlich sind (Identität, Bezahlbarkeit). Die Nationalität allein ist kein gültiges Auswahlkriterium, und Diskriminierung ist verboten.

Betrugswarnung: Senden Sie niemals einen unbearbeiteten Ausweis an eine unbekannte private E-Mail- oder Nachrichtenadresse. Verwenden Sie KopieID und notieren Sie den Zweck/das Datum auf der Kopie.

Eine erstklassige Bewerbung erstellen: Schritt für Schritt

1. Lesen Sie das Angebot genau durch Beachten Sie die Einkommensquote, Dokumente, Besichtigungsregeln und ob Wohnung teilen oder Haustiere erlaubt sind.

2. Stellen Sie Ihre PDFs zusammen

   • Ausweis (mit geschwärzter BSN).
   • Einkommen (3 Gehaltsabrechnungen + Vertrag oder IB60/Steuerbescheide).
   • Vermieterbescheinigung (falls vorhanden).
   • Huurprijscheck Ergebnis (optional, aber aussagekräftig).
   • BRP-Termin (falls Sie umziehen).

3. Verfassen Sie ein kurzes Anschreiben (½ Seite) Wer Sie sind, Anstellung, Haushalt, Einkommen vs. Quote („erfüllt 3,2ד), Einzugsdatum, Registrierung an der Adresse, Nichtraucher/keine Haustiere, falls relevant.

4. Frühzeitig einreichen & Empfang bestätigen Innerhalb von Stunden nach Veröffentlichung antworten; fragen Sie, ob noch etwas für eine schnelle Prüfung benötigt wird.

5. Originale zur Besichtigung mitbringen Manche Makler überprüfen die Identität persönlich; sie sollten keine vollständige, unbearbeitete Kopie ohne rechtliche Grundlage speichern.

6. Wenn Sie in die engere Wahl kommen, seien Sie unterschriftsbereit Bereiten Sie die Kaution (≤ 2 Monatskaltmieten, maximal nach aktueller Gesetzgebung) und die erste Monatsmiete vor.

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (Auf einen Blick)

Anforderung	Was es für Ihre Bewerbung bedeutet	Quelle
Kaution	Max. 2 Monatskaltmieten für Verträge ab dem 1. Juli 2023; Rückzahlung innerhalb 14 Tagen (30 bei spezifizierten Abzügen).
Maklergebühren	Keine doppelten Gebühren für Mieter; die Auswahl muss transparent und diskriminierungsfrei sein.
Nebenkosten	Jährliche Abrechnung mit Spezifikation, gesendet innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende.
Energielabel	Vermieter muss Energielabel-Informationen zur Miete bereitstellen; Label beeinflusst WWS-Punkte.
WWS-Schwellenwerte (2025)	≤ 143 sozial; 144–186 mittel; ≥ 187 frei; Punkte müssen bei neuen Verträgen ab 1. Jan. 2025 angegeben werden.
Mittelmietpreisgrenzen (2025)	Mittelmiete, wenn ≥ 144 Punkte und Miete > 900,07 € und ≤ 1.184,82 €.
Sechs-Monats-Mietprüfung	Huurcommissie kann die Anfangsmiete innerhalb von 6 Monaten beurteilen; Regeln variieren je nach Sektor/Vertragsdatum.
BRP-Registrierung	Registrierung bei der Gemeinde, wenn Aufenthalt > 4 Monate (üblicherweise innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft).
Befristete Mietverträge	Seit dem 1. Juli 2024 sind befristete Verträge weitgehend eingeschränkt (einige Ausnahmen).

Tabellen, die Sie sofort nutzen können

Tabelle 2 — Checkliste der Verantwortlichkeiten (Mieter vs. Vermieter)

Thema	Vermieter	Mieter
Grundlegende Instandhaltung (z.B. strukturelle, größere Reparaturen)	Verantwortlich; Wohnung bewohnbar und sicher halten.	—
Kleinere Reparaturen (z.B. kleinere Verschleißteile)	—	Verantwortlich (niederländische Praxis: „kleine herstellingen“).
Nebenkosten	Muss jährliche Abrechnung innerhalb von 6 Monaten mit Aufschlüsselung senden.	Überprüfen; ggf. Streitfall über Huurcommissie.
Energielabel	Energielabel-Informationen bei Vermietung bereitstellen; beeinflusst WWS-Punkte.	—
Kaution	Max. ≤ 2 Monate halten; pünktlich zurückzahlen; Abzüge detailliert auflisten.	Schlüssel zurückgeben; Zustand bei Auszug dokumentieren.
BRP-Registrierung	Adresse bereitstellen, die eine Langzeitregistrierung erlaubt (falls zutreffend).	Innerhalb der gesetzlichen Frist registrieren.

Tabelle 3 — Sozial- vs. Mittelpreissegment vs. Freier Sektor (2025 Schnellvergleich)

Segment	WWS-Punkte	Typische rechtliche Kontrolle	Preis-Hinweis
Sozial	≤ 143	Vollständig regulierte Miete & jährliche Erhöhungen nach Gesetz	Berechtigt zur Mietprüfung & Huurcommissie-Verfahren
Mittelmiete	144–186	Reguliert nach dem Gesetz über bezahlbaren Wohnraum	Muss auch Preisobergrenze einhalten (2025: ≤ 1.184,82 €)
Freier Sektor	≥ 187	Keine maximale Miete über WWS; 6-monatiges anfängliches Überprüfungsfenster gilt weiterhin für Angemessenheitstest	Marktorientiert; sorgfältig prüfen

Nebenkosten: Was ist angemessen?

Typische zulässige Nebenkostenpositionen umfassen gemeinsame Nebenkosten, Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Hausmeisterdienste und bestimmte Facility-Kosten – nicht allgemeine Vermieter-Overheads. Sie haben Anspruch auf eine jährliche, detaillierte Abrechnung bis zum 30. Juni (sechs Monate nach Jahresende). Wenn sie fehlt oder überhöht erscheint, können Sie Dokumente anfordern und sich an die Huurcommissie wenden, um eine Entscheidung zu erhalten.

Profi-Tipp: Machen Sie eigene Zählerfotos (wo zutreffend) und bewahren Sie Belege für alle vom Mieter bezahlten Posten auf. Sie helfen, falls Sie die Rechnung später anfechten.

Ihr Einkommen ist nicht „traditionell“? So präsentieren Sie es

Selbstständige: Beginnen Sie mit der Belastingdienst inkomensverklaring (IB60) von Mijn Belastingdienst und Ihrem neuesten Einkommensteuerbescheid; fügen Sie ein Schreiben des Steuerberaters bei, falls das Einkommen schwankt. Erstellen Sie eine einseitige Zusammenfassung mit dem durchschnittlichen monatlichen Bruttoeinkommen im Verhältnis zur erforderlichen Quote.

Internationaler Transfer/Neueinstellung: Legen Sie das Entsendungs-/Angebotschreiben vor (mit Gehalt, Startdatum und Ort) und berücksichtigen Sie die Umzugsbeihilfe nur, wenn sie ausdrücklich garantiert ist. Fügen Sie Ihre BRP-Terminbestätigung bei, um zu zeigen, dass Sie umgehend eine BSN erhalten werden.

Studenten: Rechnen Sie damit, einen Bürgen (Elternteil/Verwandter) zu benötigen, der Ausweis- und Einkommensnachweise sowie manchmal ein vom Vermieter/Agenten ausgestelltes Bürgschaftsformular vorlegt.

Mehrere Verdiener/Mitbewohner: Bestätigen Sie, ob das Gebäude/die Stadt das Wohnung teilen erlaubt und wie Zweiteinkommen gezählt werden (manche Vermieter zählen das zweite Einkommen teilweise).

Beispiel: Bezahlbarkeitsberechnung, die Sie kopieren können

Szenario: Zwei Verdiener bewerben sich um eine Mittelmietwohnung mit einer Kaltmiete von 1.150 €. Das Angebot besagt die 3× Brutto-Regel; das zweite Einkommen zählt 100 %.

1. Erforderliches kombiniertes Einkommen = 1.150 € × 3 = 3.450 € brutto/Monat.
2. Bewerber A verdient 2.600 € brutto; Bewerber B verdient 1.400 € brutto ⇒ insgesamt 4.000 € ⇒ bestanden.
3. Fügen Sie jeweils 3 Gehaltsabrechnungen und Verträge bei; fügen Sie ein Anschreiben hinzu: „Kombiniertes Brutto = 4.000 € (3,48× Miete).“

Rechtlicher Tipp: Da 1.150 € ≤ 1.184,82 € beträgt und (angenommen) die Wohnung 170 Punkte hat, qualifiziert sie als Mittelmiete. Bitten Sie den Vermieter, die Punkte und die maximale Miete im Angebot anzugeben (erforderlich für neue Verträge ab dem 1. Jan. 2025).

Wie man eine zu hohe Anfangsmiete anficht (falls es dazu kommt)

Innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeginn können Sie die Huurcommissie bitten, zu beurteilen, ob Ihre Anfangsmiete nach WWS angemessen war. Der genaue Weg hängt vom Startdatum und Sektor ab (Mittelmiete ist jetzt reguliert; klassische Freisektor-Prüfungen für die Anfangsmiete bleiben begrenzt).

Schritt für Schritt (mieterfreundlich)

1. Huurprijscheck durchführen; Ergebnis speichern.
2. Schreiben Sie Ihrem Vermieter mit der Berechnung und schlagen Sie eine Anpassung an die maximale rechtmäßige Miete vor (geben Sie 3–4 Wochen Zeit).
3. Falls keine Einigung erzielt wird, reichen Sie bei der Huurcommissie ein innerhalb des erlaubten Zeitfensters (Gebühren sind moderat).
4. Bereiten Sie Beweismittel vor (Fotos, Energielabel, Maße).
5. Erwarten Sie die Entscheidung; wenn eine Partei widerspricht, ist der nächste Schritt der Kantonrichter (Zivilgericht).

Profi-Tipp: Halten Sie die Mietzahlungen während des Streits aktuell. Wenn Sie gewinnen, können Anpassungen rückwirkend erfolgen.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Senden eines unbearbeiteten Ausweises (sichtbare BSN). Lösung: Verwenden Sie KopieID; schwärzen Sie die BSN, fügen Sie ein Wasserzeichen mit Zweck/Datum hinzu.
2. Annahme, die Kautionshöhe sei „was immer der Vermieter will.“ Fakt: Max. 2 Monatskaltmieten seit dem 1. Juli 2023 für neue Verträge.
3. Zahlen von „Verwaltungsgebühren“ oder „Schlüsselgeld“, um Vorrang zu erhalten. Fakt: Doppelte Maklergebühren und Schlüsselgeld sind rechtswidrig.
4. Ignorieren städtischer Regeln zum Wohnung teilen (woningdelen). Lösung: Bestätigen Sie den Genehmigungsstatus in Rotterdam/Amsterdam, wenn es sich um 3+ Erwachsene handelt.
5. Übertreiben des Einkommens (Variables/Auslandseinkommen als garantiert zählen). Lösung: Konservative Berechnung verwenden; IB60 und Arbeitgeberbescheinigungen vorlegen.
6. Auslassen der BRP-Registrierung oder Mieten, wo eine Registrierung für Langzeitaufenthalte nicht erlaubt ist. Lösung: Registrieren Sie sich innerhalb von 5 Tagen, wenn Sie > 4 Monate bleiben; bestätigen Sie, dass Sie sich an der Adresse registrieren können.
7. Nicht die WWS-Punkte überprüfen. Lösung: Führen Sie den Huurprijscheck durch und bewahren Sie das PDF auf.
8. Akzeptieren vager Nebenkostenabrechnungen. Lösung: Fordern Sie die jährliche Abrechnung bis zum 30. Juni mit vollständiger Aufschlüsselung an.

Mini-Leitfaden: Eine starke Bewerbung präsentieren (E-Mail-Vorlage)

Betreff: Bewerbung — [Adresse], [Ihr Name(n)] — Einkommen [X× Miete], Registrierung bereit Text (max. 10 Zeilen): Sehr geehrte/r [Makler/Vermieter], Wir haben die Wohnung [Adresse] besichtigt/bewerben uns dafür. Unser kombiniertes Bruttoeinkommen beträgt €[X], was Ihre [Quote]× Anforderung für die €[Miete] (siehe beigefügte Zusammenfassung) erfüllt. Anbei: Ausweise (geschwärzte BSN), 3 Gehaltsabrechnungen + Vertrag(e) / IB60, Vermieterbescheinigung und Huurprijscheck Ergebnis. Wir können uns (BRP) an der Adresse registrieren und sind bereit, ab dem [Datum] zu unterschreiben. Mit freundlichen Grüßen, [Namen, Telefonnummern]

FAQ: Schnelle Antworten, die Sie brauchen werden

F: Kann ein Vermieter eine vollständige Kopie meines Reisepasses verlangen? A: Nicht standardmäßig. Es dürfen nur notwendige Daten verarbeitet werden. Wenn eine Kopie erstellt wird, schwärzen Sie die BSN; verwenden Sie KopieID.

F: Wer legt die Einkommensquote fest – Gesetz oder Vermieter? A: Vermieterrichtlinie, nicht Gesetz. Viele verwenden 3–4× der Bruttomonatsmiete als Faustregel.

F: Wie hoch darf die Kaution sein? A: Für Verträge ab dem 1. Juli 2023, maximal 2 Monatskaltmieten. Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen (oder 30, wenn spezifizierte Abzüge erfolgen).

F: Was, wenn die Miete zu hoch erscheint? A: Verwenden Sie den Huurprijscheck. Je nach Sektor und Zeitpunkt können Sie die Huurcommissie bitten, eine Einschätzung vorzunehmen (üblicherweise innerhalb von 6 Monaten nach Beginn).

F: Muss ich mich bei der Gemeinde anmelden? A: Ja, wenn Sie > 4 Monate bleiben; typischerweise innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft.

Regionale & kulturelle Einblicke

• Unmöbliert („kaal“) bedeutet oft keinen Bodenbelag oder Leuchten. Planen Sie Budget für Laminat, Gardinen, Lampen ein.
• „Gestoffeerd“ beinhaltet Bodenbelag/Gardinen; „gemeubileerd“ beinhaltet Möbel und oft kleine Haushaltsgeräte.
• Wohnung teilen (woningdelen) ist reguliert. Amsterdam und Rotterdam haben strenge Regeln für 3+ Erwachsene in einer Wohnung – überprüfen Sie immer die Genehmigungen.
• Registrierung (BRP) ist zentral für die Lebensverwaltung (Krankenversicherung, Steuern, Bankwesen). Ihr Mietvertrag ist der Schlüssel zur Registrierung.

Letzte Bewerbungs-Checkliste (Drucken & Ankreuzen)

• Ausweis (Kopie mit geschwärzter BSN) + Aufenthaltsnachweis (falls zutreffend).
• Einkommensnachweis: 3 Gehaltsabrechnungen + Vertrag oder IB60/Steuerbescheid.
• Vermieterbescheinigung (optional, aber hilfreich).
• Kontoauszüge (falls angefordert).
• Huurprijscheck Ausdruck (optional, aber aussagekräftig).
• BRP-Terminbestätigung (für Umziehende).
• Anschreiben (Einkommen vs. Quote, Einzugsdatum, Registrierung OK).
• Nachweis einer Genehmigung, wenn Wohnung teilen beabsichtigt ist (Amsterdam/Rotterdam).

Wichtige Erkenntnisse

• Stellen Sie eine saubere, vollständige Datei zusammen: Ausweis (BSN geschwärzt), Einkommensnachweis und (falls möglich) Vermieterbescheinigung.
• Einkommensquoten sind Richtlinien, keine Gesetze – aber 3–4× Miete ist üblich; zeigen Sie die Berechnung in Ihrem Anschreiben.
• Kautionen sind auf 2 Monatskaltmieten begrenzt (seit dem 1. Juli 2023). Kein Schlüsselgeld oder doppelte Maklergebühren.
• Mittelmiete ist reguliert: 144–186 Punkte mit Preisobergrenze für 2025 (≤ 1.184,82 €). Vermieter müssen die Punkte für neue Verträge mitteilen.
• Nutzen Sie den Huurprijscheck, um die maximale rechtmäßige Miete zu überprüfen; Sie können eine Überprüfung durch die Huurcommissie beantragen (der Zeitpunkt ist wichtig).
• Registrieren Sie sich (BRP) innerhalb von 5 Tagen, wenn Sie > 4 Monate bleiben; Ihr Mietvertrag ermöglicht die Registrierung und eine BSN.
• Regeln für das Wohnung teilen unterscheiden sich je nach Stadt – bestätigen Sie den Genehmigungsstatus, bevor Sie sich als 3+ Erwachsene bewerben.

Sie schaffen das. Nutzen Sie die Matrizen, rechnen Sie nach und senden Sie eine präzise, konforme Bewerbung. Die niederländische Prüfung ist strukturiert und vorhersehbar – erfüllen Sie die Kriterien, respektieren Sie die Regeln, und Sie werden aus den richtigen Gründen auffallen.