Mietverträge für Studierende und Wohnungsrecht

Einführung

Dieses Kapitel ist Ihr umfassender, praxisorientierter Leitfaden zu Mietverträgen für Studierende und dem Wohnungsrecht in den Niederlanden. Wir erklären die Arten von Studentenmietverträgen, denen Sie begegnen werden (vom Campuscontract bis zu Hospita-Vereinbarungen), wie Mietobergrenzen im niederländischen Punktesystem (woningwaarderingsstelsel) funktionieren, wofür Ihnen Gebühren berechnet werden dürfen (und wofür nicht), wie Sie sich bei der Gemeinde anmelden müssen und welche genauen Schritte nötig sind, um eine unfaire Miete oder Servicekosten anzufechten. Wir verbinden rechtliche Klarheit mit gelebter niederländischer Praxis – damit Sie die Regeln und ihre Anwendung kennen.

Jüngste Änderungen sind wichtig: Seit dem 1. Juli 2024 ist der Standardmietvertrag in den Niederlanden unbefristet, mit wenigen klar definierten Ausnahmen wie Campus- und Jugendverträgen. Und ab 2025 hat das Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act) den Preisschutz verschärft, indem die punktbasierte Regulierung in den Mittelmarkt ausgeweitet und transparente Preisgestaltung vorgeschrieben wurde.

Wenn Sie diese Grundlagen nicht verstehen, riskieren Sie Überzahlungen (manchmal Hunderte Euro pro Monat), das Versäumen von Fristen zur Korrektur einer rechtswidrigen Anfangsmiete oder den Verlust eines Teils Ihrer Kaution. Dieses Kapitel hilft Ihnen, diese Fehler zu vermeiden.

Was zählt in den Niederlanden als „Studentenwohnraum“?

„Studentenwohnraum“ umfasst ein Spektrum:

• **Onzelfstandige woonruimte (ein „Zimmer“)": Sie teilen sich Einrichtungen (Küche und/oder Bad und/oder Toilette). Reguliert durch ein Punktesystem für Zimmer (WWS-O).
• Zelfstandige Studio/Wohnung: Sie haben Ihre eigene Haustür und eine eigene Küche, Toilette und Dusche/Bad. Reguliert durch das WWS-Z Punktesystem.
• Campuscontract: Ein Vertrag, der an die Einschreibung gekoppelt ist; der Vermieter kann kündigen, wenn Sie das Studium beenden.
• Jongerencontract (Jugendvertrag): Zeitlich begrenzter Vertrag für 18–27-Jährige mit expliziten gesetzlichen Regeln.
• Hospitaverhuur (Untermiete/Lodger im Haus des Vermieters): Leichterer Schutz in den ersten 9 Monaten (proeftijd), danach regulärer Schutz.

Tipp: Wenn in einem Inserat „selbstständig“ oder „Studio“ steht, vergewissern Sie sich, dass es eine private Küche, Toilette und Dusche hinter einer abschließbaren eigenen Haustür gibt. Das ist die rechtliche Bedeutung von „zelfstandig“.

Vertragstypen, denen Studierende am häufigsten begegnen

1) Unbefristeter Vertrag (der neue Standard)

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter in der Regel keine standardmäßigen kurzen befristeten Verträge mehr anbieten. Die meisten studentischen Mieter:innen unterschreiben unbefristete Verträge mit den üblichen Kündigungsregeln. Ausnahmen gelten (siehe unten).

2) Campuscontract

Dieser Vertrag ist speziell für Studierende zulässig. Der Vermieter kann kündigen, wenn Sie nicht mehr immatrikuliert sind; Sie müssen regelmäßig einen Immatrikulationsnachweis vorlegen. Rechnen Sie mit strengen Regeln zu Untervermietung und Anmeldung. Die Immobilie unterliegt typischerweise dem Punktesystem.

3) Jongerencontract (Jugendvertrag)

Ein spezieller „Zielgruppen“-Vertrag für 18–27-Jährige mit einer maximalen Laufzeit (oft bis zu 5 Jahren), nach deren Ablauf der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann, wenn die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Viele Jugendwohnungen unterliegen punktbasierten Mietobergrenzen.

4) Hospita (Lodger)-Vereinbarung

Wenn Sie ein Zimmer im Haus des Vermieters mieten, gelten die ersten 9 Monate als Probezeit, in der der Vermieter leichter kündigen kann. Danach gelten die vollen Schutzregeln. Zimmer bleiben punktereguliert.

5) Weitere Ausnahmen (für Studierende selten)

Mietverträge wegen Abriss/großer Renovierung (sloop/renovatie), bestimmte kurzzeitige Ausnahmekategorien oder unter dem Vacancy Act (Leegstandwet) existieren, sind aber für Studierende weniger gebräuchlich. Prüfen Sie jede behauptete Ausnahme genau; die meisten Studierenden sollten weiterhin mit einem unbefristeten Vertrag rechnen.

Gesetzliche Anforderungen & Ihre Kernrechte (2025)

Kaution (waarborgsom)

• Maximalbetrag: Seit dem 1. Juli 2023 beträgt die maximale Kaution 2 Monatsmieten der Grundmiete (kale huur). Höhere Kautionen sind rechtswidrig.
• Rückzahlungsfrist: Vermieter müssen die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Schlüsselübergabe zurückzahlen; wollen sie Abzüge vornehmen, müssen sie eine Aufstellung vorlegen und den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen auszahlen.

Rechtstipp: Das Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) kodifiziert diese Kautionsregeln national. Gemeinden können durchsetzen und Vermieter, die dagegen verstoßen, bestrafen.

Mietobergrenzen & das Punktesystem (WWS)

• Zimmer (onzelfstandig) und selbstständige Studentenstudios sind durch ein Punktesystem reguliert. Jede Eigenschaft (Größe, Energieklasse, Ausstattung, WOZ-Wert, Außenfläche) bringt Punkte. Die Gesamtpunktzahl entspricht einer gesetzlichen Höchstmiete.
• Ab 2025 erweitert das Wet betaalbare huur den punktbasierten Schutz in den mittleren Segmentbereich. Ein neuer Mietvertrag kann in die middenhuur fallen, wenn er 144–187 Punkte aufweist oder die Anfangsmiete innerhalb des jährlich definierten Mittel-Mietbereichs liegt. Vermieter müssen die Punkteberechnung zu Beginn aushändigen.

Tipp: Nutzen Sie die Huurcommissie Huurprijscheck, um vor der Unterzeichnung die maximal zulässige Miete für Ihr Zimmer oder Studio abzuschätzen. Bewahren Sie eine Kopie auf.

Maximale jährliche Mieterhöhungen (2025)

• Sozialer Sektor: Ab dem 1. Juli 2025 generell max. 5%, mit speziellen Regeln für sehr niedrige Anfangsmieten und für Haushalte mit höherem Einkommen (einkommensabhängige Zuschläge).
• Middenhuur (Mittelmarkt): Max. 7,7% für 2025 (verknüpft mit dem Lohnwachstum + 1 Prozentpunkt). Darf außerdem nicht die WWS-Höchstgrenze für die Punktzahl überschreiten.
• Freier Sektor: Max. 4,1% in 2025 (niedrigster Wert aus Inflation oder Lohnwachstum +1), gedeckelt bis 2029.

Betriebskosten & Nebenkosten

• Servicekosten müssen die tatsächlichen Kosten widerspiegeln (Reinigung gemeinsamer Bereiche, Hausmeister, Möblierung), und Sie müssen eine klare Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Kalenderjahr erhalten. Wenn nicht, fordern Sie diese schriftlich an.
• Sie können die Abrechnung bei der Huurcommissie anfechten; es gibt Verfahrensfristen (in vielen Fällen bis zu 24 Monaten nach Fristablauf für die Abrechnung). Bewahren Sie Rechnungen/Belege auf.
• Das Servicekosten-Policy-Buch (2025) der Huurcommissie listet auf, was erlaubt ist / nicht erlaubt ist und welche Nachweise Vermieter erbringen müssen (z. B. Stellenbeschreibung Hausmeister, Rechnungen, Arbeitsstunden).

Anmeldung bei der Gemeinde (BRP)

• Wenn Sie sich länger als 4 Monate in den Niederlanden aufhalten, müssen Sie sich in der BRP an der Adresse, an der Sie wohnen, registrieren. Bei Ortswechseln innerhalb NL melden Sie sich frühestens 4 Wochen vor und spätestens 5 Tage nach dem Umzug bei der neuen Gemeinde. Bei erstmaliger Ankunft aus dem Ausland: innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft.
• Gemeinden betonen dieselben Fristen; verspätete Anmeldung kann Leistungsverlust und Bußgelder nach sich ziehen.

Betrugswarnung: Jedes Inserat, das sagt „Anmeldung (BRP) nicht möglich“, ist ein großes Warnsignal. Ohne BRP-Anmeldung drohen Bußgelder und der Verlust von Leistungen wie huurtoeslag (Wohngeld).

Maklergebühren & „Schlüsselgeld“

• Ein Makler, der (auch) für den Vermieter tätig ist, darf dem Mieter keine Vermittlungsgebühren (bemiddelingskosten) in Rechnung stellen. Gerichte und Branchenrichtlinien bestätigen durchgängig das Verbot in Art. 7:417 lid 4 BW. Schlüsselgeld (sleutelgeld) ist ebenfalls rechtswidrig.

Wie Sie prüfen, ob Ihre Miete legal ist (Schritt-für-Schritt)

A) Für ein Zimmer (geteilte Einrichtungen)

1. Fakten sammeln: Zimmergröße (m²), geteilte/eigene Einrichtungen, WOZ-Wert des Gebäudes, Energieklasse (falls bekannt), Außenfläche.
2. Gehen Sie zur Huurprijscheck – Onzelfstandige woonruimte und geben Sie die Daten ein.
3. Vergleichen Sie die maximal zulässige Miete mit der vorgeschlagenen Grundmiete (kale huur).
4. Wenn die vorgeschlagene Miete höher ist, verlangen Sie vom Vermieter eine Korrektur vor der Unterzeichnung.
5. Haben Sie bereits unterschrieben, können Sie trotzdem innerhalb der gesetzlichen Fristen widersprechen—siehe unten.

B) Für ein selbstständiges Studio/eine Wohnung

1. Fakten sammeln: Wohnfläche (zimmerweise), Küchen-/Badezimmerspezifikationen, Energieklasse, WOZ-Wert, Außenfläche.
2. Nutzen Sie die Huurprijscheck oder die WWS-Policy-Bücher, um zu verstehen, wie die Punkte verrechnet werden.
3. Wenn die Gesamtpunktzahl das Objekt in die Middenhuur (144–187 Punkte) oder den Sozialbereich einordnet, muss die Miete die Höchstgrenze für diese Punktzahl respektieren. Fordern Sie vom Vermieter den Punkte-Ausdruck (jetzt Standard) an.

Rechtstipp: Für einen neuen Mietvertrag einer regulierten Wohnung können Sie die Huurcommissie bitten, die Anfangsmiete zu prüfen. Historisch hatten Sie 6 Monate ab Beginn, um dies einzureichen; mit dem Wet betaalbare huur existieren zusätzliche Wege, falsch liberalisierte Verträge zu korrigieren. Prüfen Sie Verfahren und Fristen genau.

Anfechtung von Miete oder Servicekosten (Was zu tun ist)

Wie man die Anfangsmiete (neuer Vertrag) anfechtet

1. Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Vermieter, legen Sie das Ergebnis der Huurprijscheck vor und bitten Sie um Korrektur.
2. Wenn keine Einigung erzielt wird, stellen Sie online einen Antrag bei der Huurcommissie. Bei regulierten Wohnungen kann die Anfangsmiete überprüft werden; achten Sie auf das 6-Monats-Fenster ab Vertragsbeginn und die neuen Zugangswege unter dem Gesetz.
3. Bereiten Sie Beweise vor: Grundriss, Fotos, WOZ, Energieklasse und Ihren Vertrag.
4. Folgen Sie den Anweisungen der Huurcommissie; diese kann die Miete auf die gesetzliche Höchstgrenze senken.

Wie man Servicekosten anfechtet

1. Fordern Sie die Jahresabrechnung an (wenn Sie diese bis 30. Juni nicht erhalten haben) und verlangen Sie Einsicht in die Rechnungen.
2. Nicht einverstanden? Widersprechen Sie schriftlich beim Vermieter und fordern Sie Korrektur.
3. Keine Einigung? Reichen Sie innerhalb der Verfahrensfrist (oft bis 24 Monate nach Ablauf der 6-Monats-Abrechnungsfrist) eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein.

Tipp: Bewahren Sie alles schriftlich und als PDF auf. Die Huurcommissie kann Nachweise verlangen.

Rückgabe Ihrer Kaution: der korrekte Ablauf

1. Vor der Übergabe: Fordern Sie schriftlich eine gemeinsame Wohnungsabnahme an und listen Sie etwaige Mängel zur Behebung auf.
2. Schlüsselübergabe: Fotografieren Sie Zählerstände und geben Sie alle Schlüssel zurück.
3. Fristen: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen. Beabsichtigt er Abzüge, muss er eine detaillierte Aufstellung vorlegen und den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen auszahlen. Weigern Sie sich gegen vage „Reinigungs“-Pauschalen ohne Belege.
4. Wird nicht gezahlt? Senden Sie eine formelle Mahnung; anschließend können Sie gerichtlich vorgehen und Verstöße der Gemeinde unter dem Wet goed verhuurderschap melden.

Anmeldung (BRP), Wohngeld & Steuern

BRP: warum es wichtig ist

Sie müssen sich anmelden, wenn Sie länger als 4 Monate bleiben. Bei Umzügen innerhalb der Niederlande melden Sie sich frühestens 4 Wochen vor und spätestens 5 Tage nach dem Umzug bei der neuen Gemeinde. Die erstmalige Anmeldung aus dem Ausland muss innerhalb von 5 Tagen nach der Ankunft erfolgen. Fehlende Anmeldung kann Leistungen beeinträchtigen und mit Bußgeldern geahndet werden.

Huurtoeslag (Wohngeld)

• Die meisten Zimmer berechtigen nicht zu Huurtoeslag. Ausnahmen gibt es für bestimmte, vor 1997 gebaute Zimmerkomplexe. Selbstständige Studentenstudios können Huurtoeslag erhalten, wenn Sie die Voraussetzungen bezüglich Miete, Einkommen und Vermögen erfüllen. Prüfen Sie immer die offiziellen Kriterien.
• Siehe die Übersichtsseiten der Belastingdienst und nutzen Sie deren Rechner vor der Unterschrift.

Tipp: Wenn ein Studio knapp über einer Huurtoeslag-Schwelle liegt, fragen Sie, ob der Vermieter die Grundmiete geringfügig senken und die Servicekosten korrekt ausweisen kann. Das kann die Berechtigung legitim wiederherstellen.

Stadtabhängige Unterschiede, die Studierende betreffen

• Zimmervermietungsgenehmigungen: Viele Städte schränken Zimmervermietung (kamerbewoning) ein oder verlangen eine Lizenz, um die Wohnqualität zu schützen. Rotterdam verlangt z. B. eine Genehmigung für Zimmervermietung und setzt Bedingungen (z. B. individuelle schriftliche Zimmerverträge, mögliche Brandschutzauflagen). Studierende beantragen diese Genehmigung nicht, aber Nicht-Compliance des Vermieters kann Probleme verursachen; es ist vernünftig zu fragen, ob die Immobilie zulässig genehmigt ist.
• Durchsetzung von Good Landlordship: Gemeinden können die Regeln des Wet goed verhuurderschap durchsetzen und—seit 2025—auch die Einhaltung des Wet betaalbare huur kontrollieren. Amsterdam hebt dies ausdrücklich hervor.
• Verhuurvergunning (Vermieter-Lizenz): Einige Gemeinden führen eine Verhuurvergunning-Regelung in bestimmten Gebieten ein; andere (wie Amsterdam) haben keine allgemeine Vermieterlizenz eingeführt, setzen aber die nationalen Regeln durch. Prüfen Sie die Webseite Ihrer Stadt.

Typische Preisniveaus (2024/2025)

• Zimmer (privater Markt): Durchschnittliche Zimmerpreise sind stark gestiegen. Kamernet meldet einen landesweiten Durchschnitt von ~€705 p/m Ende 2024, mit Q2-2025 Stadt-Durchschnitten wie Amsterdam €928, Haarlem €900, Utrecht €880, Leiden €825, Delft €770, Groningen €680, Nijmegen €660, Enschede €583. Plattformdaten, aber gut zur Orientierung.
• Unregulierte (freier Sektor) Vermietungen: Pararius berichtet für Q2-2025 einen landesweiten Durchschnitt von €20,06 pro m² pro Monat, erstmals über €20/m², bei einem Angebotsrückgang von 36,4% im Jahresvergleich—ein Hinweis auf extreme Knappheit.

Hinweis: Dies sind Angebotspreise für Neuvermietungen. Das Punktesystem kann begrenzen, was Ihnen in regulierten und middenhuur-Wohnungen rechtlich berechnet werden darf. Lassen Sie immer die Punkteberechnung durchführen oder fordern Sie sie an.

Tabellen

Tabelle 1 — Vertragstypen & rechtliche Merkmale

Vertragstyp	Wer/Wann	Dauer	Kündigung & Fristen	Preisregime	Besondere Hinweise
Unbefristet (Standard)	Die meisten Studentenmietverhältnisse seit 1-7-2024	Kein festes Ende	Mieter: 1 Monat Kündigungsfrist; Vermieter braucht gesetzliche Gründe	WWS gilt, wenn Punkte reguliert/middenhuur anzeigen	Kurze Befristungen größtenteils 2024 abgeschafft.
Campuscontract	Studierende in Campus-Unterkünften	An Immatrikulation gekoppelt	Vermieter kann bei Beendigung des Studiums kündigen (mit Regeln)	Üblicherweise WWS-reguliert	Legen Sie Immatrikulationsnachweis auf Verlangen vor.
Jongerencontract	Mieter 18–27	Zeitlich begrenzt bis gesetzliches Maximum	Endet nach Laufzeit, wenn Bedingungen erfüllt	Oft WWS-reguliert	Zielgruppen-Ausnahme nach dem Gesetz von 2024.
Hospita (Lodger)	Zimmer im Haus des Vermieters	Offen	Erste 9 Monate Probezeit; danach normaler Schutz	WWS für Zimmer	Kulturelle Passung wichtig; fragen Sie nach Hausregeln.

Tabelle 2 — Maximale Mieterhöhungen 2025

Segment	Deckel 2025	Gilt für	Hinweise
Sozial	5% ab 1. Juli 2025 (besondere Regelung für sehr niedrige Mieten)	Sozialer Sektor	Einkommensabhängige Zuschläge können bei höheren Einkommen gelten; Miete darf WWS-Maximum nicht überschreiten.
Middenhuur (Mittel)	7,7% (2025)	Neubauten/Neuvermietungen ab 1-7-2024+ die Middenhuur-Kriterien erfüllen	Ebenfalls an das WWS-Maximum für die Punktzahl gebunden.
Freier Sektor	4,1% (2025)	Liberalisierte Verträge	Deckel bis 2029; abhängig von Inflations-/Lohnwachstumsformel.

Tabelle 3 — Wer zahlt was? (Ausgewählte Beispiele)

Posten	Pflicht des Mieters	Pflicht des Vermieters
Kleinreparaturen (z. B. WC-Sitz, Dichtung)	Ja (kleine Reparaturen)	—
Große Reparaturen (z. B. neuer Boiler, Außenanstrich)	—	Ja (strukturell/groß)
Reinigung gemeinsamer Bereiche/Hausmeister	Durch Servicekosten zahlbar, wenn vereinbart und angemessen	Service organisieren; jährliche Abrechnung vorlegen
Energie über eigenen Zähler	Mieter zahlt Versorger (oder Vorauszahlungen)	—
Vom Vermieter nicht behobener Mangel	Mieter kann Mietminderung über die Huurcommissie beantragen	Vermieter muss Wohnstandard sicherstellen

(Basierend auf Rijksoverheid-Richtlinien und Huurcommissie-Regeln zu Servicekosten.)

Beispielrechnung: Plausibilitätsprüfung einer Zimmermiete

Szenario: Sie besichtigen ein 12 m² Zimmer in einem Haus aus den 1930er Jahren in Rotterdam, gemeinsame Küche und Bad, Energieklasse D, mit angegebenem Grundmietpreis €645 plus €85 Servicekosten.

1. Sie sammeln Details (Zimmergröße, gemeinsame Einrichtungen, WOZ-Wert über das WOZ-waardeloket, Energieklasse).
2. Sie führen die Huurprijscheck (Zimmer) durch und erhalten eine maximal zulässige Miete, die unter dem geforderten Preis liegt.
3. Sie mailen dem Makler Ihre Berechnung und fordern eine Anpassung auf die gesetzliche Höchstmiete.
4. Weigert sich der Vermieter, unterschreiben Sie ggf. unter Vorbehalt (wenn Sie umziehen müssen) und reichen dann frühzeitig einen Antrag bei der Huurcommissie ein.
5. Da es sich um Zimmervermietung handelt, fordern Sie den Vermieter außerdem auf, zu bestätigen, dass die Immobilie die erforderliche Zimmervermietungsgenehmigung nach Rotterdamer Verordnung (2025) hat.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten (10-Punkte-Checkliste)

1. Art der Unterkunft: Zimmer vs. selbstständig? (Bestimmt WWS-Weg und mögliche huurtoeslag.)
2. Punktebericht: Fordern Sie den WWS-Ausdruck an; vergleichen Sie mit der Huurprijscheck.
3. Kaution: Bestätigen Sie max. 2 Monate und die Rückzahlungsfristen. Vermeiden Sie Barzahlungen.
4. Servicekosten: Fordern Sie eine Aufschlüsselung an; vermeiden Sie „All-In“-Preise ohne Aufschlüsselung; bestehen Sie auf der Jahresabrechnung bis 30. Juni.
5. Maklergebühren: Wenn der Makler für den Vermieter tätig ist, zahlen Sie nicht. Lehnen Sie bemiddelingskosten und jegliches Schlüsselgeld ab.
6. Genehmigungsstatus (Zimmer): In Städten wie Rotterdam fragen Sie, ob die Adresse die erforderliche kamerverhuur-Erlaubnis hat.
7. Kündigungsklauseln: Campus-/Jugendverträge und Hospita-Regeln unterscheiden sich—lesen Sie genau.
8. Anmeldung: Bestätigen Sie, dass eine BRP-Anmeldung an der Adresse möglich ist.
9. Mieterhöhungsklausel: Muss den gesetzlichen Deckeln für 2025 entsprechen.
10. Inventar & Mängel: Fügen Sie Fotos und ein schriftliches Check-in-Protokoll hinzu.

Betrugswarnung: Überweisen Sie niemals Kaution oder erste Monatsmiete bevor Sie die Immobilie gesehen, den Vermieter/Makler verifiziert und einen gültigen Vertrag unterschrieben haben. Achten Sie auf kopierte Fotos, Druckausübung und Bezahlungen über anonyme Kanäle; niederländische Anti-Betrugsportale warnen Studierende jährlich.

Nach dem Einzug: der erste Monat

• Anmelden bei Ihrer Gemeinde (BRP) innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug (oder bei Ankunft aus dem Ausland), oder früher online bis zu 4 Wochen im Voraus.
• Versorger & Internet: Richten Sie Verträge ein, wenn Sie eigene Zähler haben.
• Versicherung: Erwägen Sie Haftpflicht- und Hausratsversicherung.
• Unterlagen aufbewahren: Vertrag, Punktebericht, Inventarprotokoll, Zählerstände, alle E-Mails.

Kulturelle & regionale Hinweise für Studierende (damit Sie nicht überrascht werden)

• „Unmöbliert“ (kaal) bedeutet wirklich karg: Vermietungen kommen oft ohne Bodenbelag, Vorhänge oder Lichtkörper. Planen Sie das ein.
• Hospita-Kultur: Hausregeln und persönliche Passung sind wichtiger; die 9-monatige Probezeit nutzen Sie, um die Kompatibilität zu beurteilen.
• Genehmigungspolitik: Städte unterscheiden sich—Amsterdam fokussiert auf Durchsetzung nationaler Regeln; Rotterdam ist streng bei Zimmervermietungslizenzen und Brandschutz bei größeren Wohngemeinschaften.
• Marktknappheit: Neue freie Sektor-Anzeigen erhalten viele Anfragen und Preise sind hoch (Pararius Q2-2025). Beginnen Sie früh und nutzen Sie, wo möglich, regulierte Studentenanbieter (z. B. Kences/ROOM).

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

• Illegale Maklergebühren zahlen: Wenn der Makler für den Vermieter tätig ist, zahlen Sie nichts. Verweisen Sie höflich auf Art. 7:417 lid 4 BW und lehnen Sie ab.
• Frist zum Anfechten der Anfangsmiete verpassen: Bei regulierten Wohnungen sind die ersten Monate kritisch; führen Sie die Huurprijscheck durch und reichen Sie rechtzeitig ein.
• „All-in“-Miete akzeptieren: Verlangen Sie eine Aufteilung zwischen Grundmiete und Servicekosten; bestehen Sie auf der Jahresabrechnung bis 30. Juni.
• Nicht anmelden (BRP): „Anmeldung nicht möglich“ kann Sie Leistungen kosten und zu Bußgeldern führen. Meiden Sie solche Angebote.
• Überhöhte Kaution: Mehr als 2 Monate ist rechtswidrig; nutzen Sie die 14-/30-Tage-Regelung bei Rückgabe.
• Genehmigungsregeln ignorieren (Zimmer): Wenn WG-Vermietung in Ihrer Stadt nicht genehmigt ist, können Nachbarn oder Prüfer eingreifen. Fragen Sie vor der Unterschrift.

Beispiel: Rückforderung zu hoch berechneter Servicekosten

1. Bis 30. Juni sollten Sie Ihre Jahresabrechnung 2025 erhalten haben. Wenn nicht, fordern Sie sie an.
2. Sie prüfen die Abrechnung und finden Hausmeisterkosten ohne Aufschlüsselung.
3. Sie fordern Rechnungen und eine Tätigkeitsbeschreibung an. Kann der Vermieter diese nicht vorlegen, sind die Kosten nicht berechenbar.
4. Bleibt der Streit bestehen? Reichen Sie bei der Huurcommissie ein innerhalb der Verfahrensfristen.

Preis- & Budgetplaner für Studierende (zur Illustration)

Stadt (Q2-2025, Plattformdaten)	Typischer Zimmerpreis (€ p/m)	Hinweise
Amsterdam	€928	Extreme Konkurrenz; prüfen Sie WWS für Zimmer/Studios.
Utrecht	€880	Lange Wartezeiten bei studentischem Wohnungsmarkt.
Leiden	€825	Aktive studentische Wohnungsanbieter; früh bewerben.
Delft	€770	Hohe Nachfrage durch Technik/Universität.
Groningen	€680	Größeres Angebot als in der Randstad.
Nijmegen	€660	Prüfen Sie Huurtoeslag für unabhängige Studios.

Hinweis: Dies sind Angebotspreise auf privaten Plattformen. Ihre rechtliche Miete kann durch das Punktesystem niedriger sein.

Häufig gestellte Fragen von Studierenden

Kann ich für ein Zimmer huurtoeslag erhalten?

In der Regel nein. Nur einige ausgewiesene Zimmer vor dem 1. Juli 1997 qualifizieren. Selbstständige Studios können berechtigt sein, wenn Sie die Voraussetzungen bezüglich Miete/Einkommen/Vermögen erfüllen. Prüfen Sie immer die Bedingungen der Belastingdienst.

Was, wenn mein Vermieter die Kaution nicht zurückgibt?

Weisen Sie auf die 14-Tage-Regel (und 30 Tage mit Spezifikation) hin. Wenn er weiterhin verweigert, senden Sie eine formelle Mahnung und denken Sie über rechtliche Schritte nach; außerdem können Sie unter dem Wet goed verhuurderschap melden.

Mein Makler verlangt €350 "Verwaltungskosten". Ist das legal?

Wenn der Makler (auch) für den Vermieter tätig ist: nein. Das Verbot der doppelten Provision gilt. Verweisen Sie höflich auf Art. 7:417 lid 4 BW und fordern Sie die Streichung der Gebühr.

Der Vermieter sagt, die Miete könne nächstes Jahr um 10% steigen.

Nicht, wenn die gesetzlichen Deckel niedriger sind. Für 2025: 5% sozial, 7,7% middenhuur, 4,1% freier Sektor—und die Miete darf in regulierten und middenhuur-Wohnungen das WWS-Maximum nicht überschreiten.

Warnsignale & schnelle Erfolge

Betrugswarnung: Zahlen Sie kein Bargeld, keine Western Union, keine Krypto oder an eine nicht-niederländische Bank, bevor Sie die Immobilie gesehen und den Vertrag geprüft haben. Verifizieren Sie, dass der Name auf der IBAN mit dem Vermieter oder dem bevollmächtigten Makler übereinstimmt.

Rechtstipp: Wenn der Vertrag die Zimmervermietung im Haus des Vermieters betrifft, denken Sie an die 9-monatige Probezeit—Ihr rechtlicher Schutz verstärkt sich danach.

Tipp: Legen Sie einen gemeinsamen Ordner/Drive für Vertrag, Punktebericht, Servicekostenabrechnungen und Korrespondenz an. Das ist der schnellste Weg, einen Streit zu gewinnen.

Schritt-für-Schritt: Ihre ersten 30 Tage (Zeitplan)

1. Unterschreiben & sammeln: Vertrag + Punktebericht + aufgeschlüsselte Servicekostenliste.
2. Schlüssel & Zähler: Fotografieren Sie alle Zählerstände, Zustände der Einrichtungen und eventuelle Mängel.
3. Anmelden (BRP): Buchen oder erledigen Sie die Anmeldung online—Frist 5 Tage nach Umzug.
4. Budget: Bestätigen Sie, dass die Mieterhöhungsklausel mit den Deckeln 2025 übereinstimmt.
5. Anspruch prüfen: Wenn Sie in einem selbstständigen Studio wohnen, prüfen Sie die Berechtigung für huurtoeslag.
6. Kalender: Setzen Sie Erinnerungen—30. Juni für die Jahresabrechnung der Servicekosten; 14/30 Tage-Regelung bei Kautionsrückgabe am Vertragsende.

Verantwortlichkeits-Checkliste (Schnellübersicht)

• Sie (Mieter:in): tägliche Kleinreparaturen; ordnungsgemäße Nutzung; Mängel unverzüglich melden; pünktlich Miete zahlen; Hausregeln einhalten; in der BRP anmelden.
• Vermieter: große Instandhaltung; Sicherstellung der Wohnqualität; Bereitstellung der Punkteberechnung (regulierte/middenhuur); jährliche Servicekostenabrechnung; fristgerechte Kautionsrückzahlung.

Wichtige Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihren Vertrag: Die meisten Studentenverträge sind nun unbefristet; Ausnahmen sind Campus, Jugend und Hospita.
• Preisschutz existiert: Zimmer und viele Studios sind durch WWS-Punkte gebunden; fordern Sie den Punktebericht an und verwenden Sie die Huurprijscheck vor der Unterschrift.
• Kautionen sind gedeckelt bei 2 Monaten und müssen innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden (oder 30 Tage mit spezifizierten Abzügen).
• Mieterhöhungen (2025) sind gedeckelt: 5% (sozial), 7,7% (middenhuur), 4,1% (freier Sektor).
• Servicekosten müssen tatsächlich und aufgeschlüsselt sein, mit einer Jahresabrechnung bis 30. Juni; Anfechtungsmöglichkeiten bestehen bis zu 24 Monaten nach Fristablauf.
• Anmeldung (BRP) ist verpflichtend; melden Sie Ihren Umzug innerhalb von 5 Tagen und meiden Sie Wohnungen ohne Registrierungsmöglichkeit.
• Doppelte Maklergebühren sind rechtswidrig, wenn der Makler auch für den Vermieter tätig ist; verweigern Sie bemiddelingskosten und jegliches Schlüsselgeld.
• Städtische Regeln variieren: z. B. Rotterdam genehmigungspflichtig für Zimmervermietung; Amsterdam betont Durchsetzung nationaler Regeln. Prüfen Sie lokale Anforderungen.

Abschließendes Wort: Das niederländische System bietet starken rechtlichen Schutz wenn Sie ihn nutzen. Fordern Sie die Punkteberechnung an, bestehen Sie auf aufgeschlüsselten Kosten, melden Sie sich und bewahren Sie alles schriftlich auf. Bei Unsicherheit sind die Huurcommissie und die offiziellen Regierungsseiten Ihre erste Anlaufstelle.