Arten von Mietverträgen und Mieterrechte

Einführung

Bevor Sie die Schlüssel für Ihr neues Zuhause in Amsterdam in Empfang nehmen, werden Sie gebeten, einen Mietvertrag („huurovereenkomst“) zu unterschreiben. Die Art des Vertrags, den Sie unterschreiben, bestimmt alles — von wie lange Sie bleiben können bis hin zu wie und wann die Miete erhöht werden darf — und sogar, wie einfach es ist, Ihre Miete bei der Huurcommissie anzufechten.

Dieses Kapitel erklärt:

• Die wichtigsten Arten von Mietverträgen in den Niederlanden (und aktuelle Gesetzesänderungen 2024–2025, die sie betreffen).
• Den Unterschied zwischen möbliert, teilmöbliert und unmöbliert Klauseln.
• Ihre Rechte und Pflichten als Mieter — einschließlich Kündigungsregeln, Kautionshöhen und Pflichten des Vermieters.
• Was zu tun ist, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Wie Sie unfaire Klauseln erkennen und anfechten.

Am Ende können Sie Ihren Mietvertrag wie ein Profi lesen, das Kleingedruckte verstehen und die häufigsten Fallstricke auf dem Amsterdamer Mietmarkt vermeiden.

Rechtstipp: Das niederländische Mietrecht ist weitgehend zwingend („dwingend recht“), das heißt Vermieter können sich nicht von zentralen Mieterschutzvorschriften vertraglich loskaufen — selbst wenn etwas Gegenteiliges im Vertrag steht.

1. Kategorien von Mietverträgen in den Niederlanden

Das niederländische Mietrecht kennt mehrere rechtliche Formen von Mietverträgen. In der Praxis begegnen Ihnen in Amsterdam am häufigsten die folgenden:

1.1 Unbefristeter Vertrag (Onbepaalde tijd)

• Kein festes Enddatum — läuft weiter, bis eine Partei mit korrekter Frist kündigt.
• Stärkster Mieterschutz: Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur aus rechtlich anerkannten Gründen beenden (Burgerlijk Wetboek Boek 7, Art. 7:274 BW).
• Der Mieter kann mit 1 Kalendermonat Kündigungsfrist kündigen.
• Mieterhöhungen sind nur innerhalb gesetzlicher Grenzen zulässig.

Beispiel:
Sie mieten eine Wohnung in De Pijp für 1.050 €/Monat. Nach 2 Jahren entscheidet der Vermieter, die Wohnung zu verkaufen. Er kann Sie nicht einfach räumen, es sei denn, der Käufer übernimmt die Wohnung als Mietobjekt oder Sie ziehen freiwillig aus — es sei denn, ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor.

1.2 Befristeter Vertrag (Bepaalde tijd)

Wichtige Änderung 2024: Seit dem 1. Juli 2024 werden die meisten befristeten Verträge für unabhängigen Wohnraum am Enddatum automatisch in unbefristete Verträge umgewandelt, sofern der Vermieter nicht rechtzeitig eine ordnungsgemäße Kündigung gesendet hat.

• Start- und Enddatum sind klar angegeben.
• Gibt der Vermieter keine ordnungsgemäße Kündigung, läuft das Mietverhältnis unbefristet weiter.
• Der Mieter kann in der Regel trotzdem mit 1 Monat Frist ausziehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
• Häufig bei Expat-Vermietungen oder Firmenwohnungen.

1.3 Zeitlich begrenzter Vertrag mit spezifischen Gründen

Bestimmte befristete Verträge sind weiterhin legal:

• Campusverträge für Studierende.
• Jugendverträge (gewöhnlich 18–27 Jahre).
• Verträge nach der Leegstandswet (Vermietung eines Hauses, das zum Verkauf oder zur Renovierung vorgesehen ist).
• An eine Stelle gebundene Unterkünfte (dienstbezogene Unterkunft, z. B. Hausmeisterwohnung).

Diese Verträge enden, wenn die jeweilige Bedingung nicht mehr erfüllt ist.

1.4 Zimmervermietung / Wohngemeinschaft

• Die Vermietung eines Zimmers mit geteilten Einrichtungen fällt unter die Regeln für abhängigen Wohnraum.
• Kündigungsfristen können abweichen.
• Die Zugangsrechte des Vermieters zu Gemeinschaftsbereichen sind weiter gefasst, aber das private Zimmer ist geschützt.

1.5 Kurzzeitverträge

• Oft auf Expats/Touristen ausgerichtet; teilweise rechtswidrig, wenn sie zur Umgehung der Wohnungsregeln dienen.
• Amsterdam setzt strenge Regeln zur Verhinderung von Missbrauch durch — Kurzzeitvermietung für Wohnadressen erfordert in der Regel eine Genehmigung.
• Verträge unter 6 Monaten sollten sorgfältig geprüft werden, um die Legalität sicherzustellen.

2. Möblierungsklauseln

Mietverträge spezifizieren häufig:

Typ	Was ist enthalten	Hinweise
Unmöbliert (kaal)	Keine Bodenbeläge, Vorhänge, Leuchten. Manchmal keine Küchengeräte.	Häufig in Amsterdam; kalkulieren Sie Einrichtungskosten.
Teilmöbliert (gestoffeerd)	Bodenbeläge, Vorhänge, Beleuchtung. Grundgeräte üblicherweise enthalten.	Am häufigsten bei Langzeitmieten.
Möbliert (gemeubileerd)	Voll ausgestattet — Möbel, Küchenutensilien, Bettwäsche.	Höhere Miete; achten Sie auf faire "Abschreibungskosten für Möbel" in Nebenkosten.

Profi-Tipp: Bei möblierten Vermietungen verlangen Sie eine Inventarliste, die von beiden Parteien beim Einzug unterschrieben wird.

3. Wichtige Klauseln, auf die Sie in jedem Vertrag achten sollten

3.1 Miethöhe und Indexierung

• Regulierter Wohnraum (sozialer und mittlerer Mietsektor) folgt den WWS-Punkten und den gesetzlichen Höchststeigerungen pro Jahr.
• Freie Sektor-Mieten können jährlich erhöht werden, aber es gibt Obergrenzen für privaten Wohnraum.

3.2 Kaution

• Seit dem 1. Juli 2023 ist die Kaution maximal 2 Monatskaltmieten für neue Verträge.
• Rückgabe innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses (30 Tage bei Abzügen).

3.3 Nebenkosten

• Müssen aufgeschlüsselt und jährlich bis zum 30. Juni abgerechnet werden.
• Darf nicht die Hypothek des Vermieters, Grundsteuer oder größere Reparaturen enthalten.

3.4 Kündigungsklausel

• Muss mit gesetzlichen Kündigungsfristen und zulässigen Gründen für Vermieter übereinstimmen.
• Mieter haben immer mindestens 1 Kalendermonat Kündigungsfrist.

3.5 Zutrittsrechte

• Der Vermieter muss vor dem Betreten angemessene Ankündigung geben (außer in Notfällen).

4. Mieterrechte in den Niederlanden

4.1 Zentrale gesetzliche Schutzrechte

• Bestandsschutz: Vermieter dürfen nicht ohne gerichtliche Genehmigung kündigen, es sei denn, Sie verlassen die Wohnung freiwillig.
• Recht auf Mietüberprüfung: In reguliertem Wohnraum können Sie die Miete bei der Huurcommissie anfechten.
• Instandhaltungsrechte: Der Vermieter muss die Immobilie in gutem Zustand halten (große Reparaturen sind seine Verantwortung).
• Privatsphäre: Der Vermieter darf nicht ohne Ankündigung eintreten, außer in Notfällen.

4.2 Kautionen und Abzüge

• Es dürfen nur offene Mieten, unbezahlte Nebenkosten und Schäden über normale Abnutzung hinaus abgezogen werden.
• Der Vermieter muss eine detaillierte Aufstellung der Abzüge liefern.

4.3 Diskriminierung

• Vermieter dürfen nicht aufgrund von Rasse, Geschlecht, Religion, sexueller Orientierung etc. diskriminieren.
• Meldungen können an das Niederländische Institut für Menschenrechte erfolgen.

5. Was tun, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt?

Schritt 1: Schriftlich benachrichtigen, das Problem beschreiben und eine angemessene Frist setzen.
Schritt 2: Wenn keine Reaktion, Eskalation an die Huurcommissie (bei reguliertem Wohnraum) oder an das Gericht.
Schritt 3: In schweren Fällen (z. B. Heizung fällt im Winter aus) können Sie eine vorübergehende Mietminderung beantragen.

6. Unzulässige Klauseln, die Sie ablehnen sollten

Die folgenden Klauseln sind nach niederländischem Recht nicht durchsetzbar:

• „Der Mieter verzichtet auf das Recht, die Miete anzufechten.“
• „Der Mieter ist für alle Reparaturen verantwortlich“ (große Reparaturen dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden).
• „Kaution ist unabhängig vom Zustand nicht erstattbar.“
• „Der Mieter darf sich nicht an der Adresse anmelden.“

Wenn Sie solche Klauseln sehen, wehren Sie sich, bevor Sie unterschreiben.

7. Häufige Fehler von Mietern

• Unterschreiben, ohne WWS-Punkte und Mietobergrenze geprüft zu haben.
• Die Kündigungsklausel nicht sorgfältig lesen.
• Kaution bar ohne Quittung zahlen.
• Eine mündliche Vereinbarung ohne schriftlichen Vertrag akzeptieren.

8. Amsterdam-spezifische Überlegungen

• Wohnungsgenhmigung: Ab dem 1. Juli 2025 müssen Mieter im mittleren Segment (144–186 WWS-Punkte) eine Wohnungsgenhmigung beantragen.
• Schmale/steile Treppen: Zugang und Sicherheit sollten vor der Unterzeichnung geprüft werden — besonders beim Transport großer Möbel.
• Kurzzeit-Wohnungsbetrug: Vorsicht vor Vermietern, die "vorübergehende" Verträge ohne die erforderlichen Genehmigungen anbieten.

9. Kurzer Vergleich

Merkmal	Unbefristet	Befristet	Zeitlich begrenzt (speziell)
Enddatum	Nein	Ja	Bedingt
Kündigung durch Mieter	1 Monat	1 Monat	Varia
Kündigung durch Vermieter	Nur aus rechtlichem Grund	Enddatum (sofern rechtzeitig gekündigt)	Wegfall der Bedingung
Mietanfechtung möglich	Ja (wenn reguliert)	Ja	Ja

10. Wichtige Erkenntnisse

• Wissen Sie, welchen Vertragstyp Sie unterschreiben — er definiert Ihre Schutzrechte.
• Kautionen sind für neue Verträge auf 2 Monate begrenzt und müssen zügig zurückgezahlt werden.
• Unzulässige Klauseln sind selbst bei Unterschrift nicht durchsetzbar.
• Amsterdam-spezifische Regelungen, wie die Wohnungsgenhmigung für das mittlere Segment ab Juli 2025, können Ihr Mietverhältnis beeinflussen.

Muster-Checkliste vor der Unterschrift

1. Fordern Sie den Vertragsentwurf im Voraus an.
2. Überprüfen Sie WWS-Punkte und Mietobergrenzen.
3. Prüfen Sie auf unzulässige Klauseln.
4. Bestätigen Sie Kautionshöhe und Rückgabebedingungen.
5. Fordern Sie bei Möblierung eine Inventarliste an.
6. Stellen Sie sicher, dass Kontaktdaten des Vermieters schriftlich im Vertrag stehen.
7. Klären Sie Kündigungsfristen.