Beendigung eines Mietverhältnisses und Auszug

Einleitung

Die Beendigung eines Mietverhältnisses in Amsterdam — egal ob Sie aufwerten, die Niederlande verlassen oder einfach nur in eine andere Gegend ziehen — kann unkompliziert sein, wenn Sie die Regeln beachten. Fehler können jedoch dazu führen, dass Sie Ihre Kaution verlieren, rechtliche Streitigkeiten entstehen und Ihre Mietreferenzen beschädigt werden.

In diesem Kapitel behandeln wir:

• Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter nach niederländischem Recht.
• Anforderungen und Vorbereitung für die Endabnahme.
• Was Sie vor dem Auszug reparieren oder reinigen müssen.
• Fristen für die Kautionsrückzahlung und wie Sie unfaire Abzüge anfechten.
• Schritt-für-Schritt-Checklisten für den Auszug, zugeschnitten auf Besonderheiten des Wohnens in Amsterdam.

Warum das wichtig ist: Das Ende Ihres Mietverhältnisses ist die Phase, in der die meisten Streitigkeiten auftreten — insbesondere hinsichtlich der Kaution. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie in gutem Einvernehmen ausziehen, Ihr Geld schützen und eine positive Referenz für künftige Vermietungen sichern.

Ihre Kündigungsfrist verstehen

Die Kündigungsfrist ist die gesetzlich vorgeschriebene Zeit, die Sie einhalten müssen, bevor Sie das Mietverhältnis beenden. Sie ist normalerweise in Ihrem Mietvertrag angegeben, aber das niederländische Recht legt Mindeststandards fest.

Für Mieter

• Standard: 1 voller Kalendermonat Kündigungsfrist (Burgerlijk Wetboek, Art. 7:271 BW).
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (E-Mail oder Brief; prüfen Sie, ob in Ihrem Vertrag Einschreiben erforderlich ist).
• Die Kündigung kann nicht mitten im Monat enden — sie endet am letzten Tag eines Kalendermonats, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Beispiel:
Wenn Sie am 10. Mai kündigen, endet Ihr Mietverhältnis am 30. Juni.

Für Vermieter

• Die Kündigungsfristen sind länger (3–6 Monate, je nach Kündigungsgrund).
• Vermieter müssen einen gesetzlichen Grund für die Kündigung haben (z. B. Eigenbedarf, größere Renovierung, Mietrückstand, illegale Aktivitäten).
• Mieter können die Kündigung gerichtlich anfechten.

Partei	Mindestfrist	Bedingungen
Mieter	1 Monat	Jede Begründung, schriftlich
Vermieter	3–6 Monate	Muss gesetzlichen Grund haben, gerichtliche Überprüfung möglich

Rechtlicher Tipp
Auch wenn Ihr Mietvertrag befristet ist, können die Regeln zur vorzeitigen Beendigung abweichen. Seit Juli 2024 werden die meisten befristeten Verträge automatisch unbefristet, sofern der Vermieter nicht ordnungsgemäß vor Ablauf kündigt.

Kündigung richtig aussprechen

1. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf die genaue Kündigungsklausel.
2. Verfassen Sie ein formelles Kündigungsschreiben, das Folgendes enthält:
   • Ihren Namen & Ihre Adresse.
   • Die Mietadresse.
   • Datum der Abgabe der Kündigung.
   • Datum, an dem das Mietverhältnis enden soll.
   • Ihre Unterschrift.
3. Senden Sie es per Einschreiben (aangetekend) und/oder per E-Mail mit Lesebestätigung.
4. Bewahren Sie den Zustellnachweis auf — wichtig für den Fall von Streitigkeiten.

Vorbereitung auf die Endabnahme

Die Endabnahme („eindinspectie“) ist der Zeitpunkt, an dem der Vermieter den Zustand der Wohnung mit dem Einzugsprotokoll vergleicht.

Der rechtliche Standard

• Burgerlijk Wetboek 7:224 BW: Wenn ein Einzugsprotokoll vorhanden war, muss die Wohnung im gleichen Zustand zurückgegeben werden (unter Berücksichtigung normaler Abnutzung).
• Wenn kein Einzugsprotokoll existierte, geht das Gesetz davon aus, dass Sie die Wohnung in gutem Zustand zurückgeben — das schützt Sie.

Profi-Tipp: Fordern Sie den Termin für die Abnahme mindestens 2 Wochen vor dem Auszug an, damit Sie Zeit haben, etwaige Mängel zu beheben.

Was zu reparieren, zu ersetzen und zu reinigen ist

Reparaturen (Verantwortung des Mieters)

• Kleine Reparaturen („kleine herstellingen“), wie im Besluit kleine herstellingen definiert, sind Ihre Aufgabe:
  • Defekte Glühbirnen ersetzen.
  • Lose Scharniere nachziehen.
  • Kleine Nagellöcher verspachteln.
  • Lüftungsgitter reinigen.

Reparaturtyp	Mieter?	Vermieter?
Waschdichtring am Wasserhahn ersetzen	✔
Defekten Heizkessel reparieren		✔
Außenanstrich neu streichen		✔

Rechtlicher Tipp: Vermieter dürfen nur Kosten für Reparaturen abziehen, die in Ihre Verantwortung fallen oder Schäden betreffen, die über normale Abnutzung hinausgehen.

Reinigung

• Hinterlassen Sie die Wohnung gründlich gereinigt:
  • Böden gewischt oder gesaugt.
  • Fett aus der Küche entfernt.
  • Bad entkalkt.
  • Fenster gereinigt (innen; außen, wenn zugänglich).

Die Auszugs-Checkliste (spezifisch für Amsterdam)

4 Wochen vor dem Auszug:

• Schriftliche Kündigung abgeben.
• Umzugshelfer oder Transporter buchen.
• Versorgungsunternehmen über das Auszugsdatum informieren.
• Neue Anmeldung beim zuständigen gemeente vornehmen.

2 Wochen vorher:

• Termin für die Endabnahme vereinbaren.
• Mit der Grundreinigung beginnen.
• Ungewünschte Möbel verkaufen oder spenden (Marktplaats, Secondhand-Läden).
• Sperrmüllabholung bei der Gemeente Amsterdam anmelden.

1 Woche vorher:

• Löcher ausbessern und Farbe nacharbeiten (falls vereinbart).
• Fehlende oder defekte Armaturen ersetzen (Lampenschirme, Gardinenstangen).
• Geräte reinigen.

Am Umzugstag:

• Letzte Zählerstände ablesen (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme).
• Jeden Raum fotografieren, einschließlich bereits vorhandener Schäden.
• Alle Schlüssel übergeben.

Rückgabe von Schlüsseln und Zugangselementen

Geben Sie jede erhaltende Schlüssel zurück, ebenso Zugangskarten (Garage, Fahrradkeller, Haustür).

Tipp: Fordern Sie eine unterschriebene Empfangsbestätigung für die Schlüssel an; das bestätigt, dass Sie die Wohnung nicht mehr in Ihrem Besitz haben.

Regeln zur Kautionsrückzahlung

Seit dem 1. Juli 2023 gelten in den Niederlanden folgende Regeln zur Kaution:

• Maximal: 2 Monatskaltmieten (für nach diesem Datum abgeschlossene Verträge).
• Rückzahlungsfrist: Innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses (30 Tage, wenn Abzüge vorgenommen werden).
• Zulässige Abzüge: Nur ausstehende Miete, nicht bezahlte Servicekosten und Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen.

Beispielzeitplan:

• Auszug: 30. Juni.
• Kautionsrückzahlung (ohne Abzüge): bis 14. Juli.
• Kautionsrückzahlung (mit Abzügen): bis 30. Juli, mit einer aufgeschlüsselten Aufstellung.

Betrugswarnung: Wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution ohne Erklärung einbehält, senden Sie eine schriftliche Zahlungsaufforderung. Bleibt die Zahlung aus, können Sie die Angelegenheit an die Huurcommissie (bei regulierten Mietverhältnissen) oder vor Gericht bringen.

Unfaire Abzüge anfechten

Schritt-für-Schritt

1. Fordern Sie die aufgeschlüsselte Abrechnung der Abzüge und Kopien der Handwerkerrechnungen an.
2. Vergleichen Sie diese mit Ihrem Einzugsprotokoll und Fotos.
3. Schreiben Sie ein formelles Einspruchsschreiben.
4. Bei regulierten Mietverhältnissen legen Sie innerhalb der zulässigen Frist Beschwerde bei der Huurcommissie ein.
5. Im freien Sektor gehen Sie zum Kantonrichter (Mietstreit in der kleinen Forderungsabteilung).

Häufige Fehler von Mietern

• Kündigung mitten im Monat (führt häufig zu zusätzlicher Mietzahlung).
• Nicht an der Endabnahme teilnehmen.
• Versäumnis, Versorgungsverträge zu kündigen — Risiko, für den Verbrauch des Nachmieters zu zahlen.
• Persönliche Gegenstände zurücklassen — Vermieter kann Kosten für Entsorgung berechnen.
• Keine schriftlichen Nachweise zu Kautionsgesprächen aufbewahren.

Kulturelle & Amsterdam-spezifische Hinweise

• Viele Gebäude in Amsterdam haben steile, schmale Treppen — planen Sie Zeit und Hilfe für das Herausbringen von Möbeln ein.
• Für Sperrmüll ist häufig eine Voranmeldung bei der Gemeinde erforderlich; Möbel einfach auf die Straße zu stellen an nicht vorgesehenen Tagen kann zu Bußgeldern führen.
• In Mehrfamilienhäusern informieren Sie Nachbarn über Ihren Umzugstermin — das ist höflich und vermeidet Konflikte wegen Aufzugnutzung oder blockierter Flure.

Zentrale Erkenntnisse

• Geben Sie die schriftliche Kündigung mindestens einen vollen Kalendermonat im Voraus.
• Nehmen Sie an der Endabnahme teil und bringen Sie Ihr Einzugsprotokoll mit.
• Führen Sie alle kleinen Reparaturen durch und reinigen Sie gründlich vor dem Abnahmetermin.
• Kennen Sie Ihre Kautionsrechte: gedeckelt bei 2 Monatsmieten, Rückzahlung innerhalb von 14–30 Tagen.
• Legen Sie unfaire Abzüge mit schriftlichen Belegen offen.

Muster-Auszugsbrief (Deutsch)

Betreff: Kündigung des Mietverhältnisses – [Adresse]
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit kündige ich mein Mietverhältnis für [vollständige Adresse] unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist.
Mein Mietverhältnis endet am [letzter Tag des Monats]. Bitte bestätigen Sie Datum und Uhrzeit für die Endabnahme und die Schlüsselübergabe.
Mit freundlichen Grüßen,
[Ihr Name]
[Datum]

Ressourcen

• Rijksoverheid – Tenancy termination rules: https://www.rijksoverheid.nl
• Huurcommissie – Disputes over deposit and damage: https://www.huurcommissie.nl
• Gemeente Amsterdam – Bulky waste collection: https://www.amsterdam.nl