Einzug: Checklisten und praktische Tipps

Einleitung

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause in Amsterdam! Dieses Kapitel führt Sie durch alles, was vom Erhalt der Schlüssel bis zum Ende Ihres ersten Monats zu tun ist. Es kombiniert gesetzliche Must‑Dos mit praktischen, Amsterdam-spezifischen Tipps, damit Sie Ihre Kaution schützen, die niederländischen Regelungen einhalten und sich schnell einleben.

Sie erhalten:

• Schritt-für-Schritt-Checklisten für Schlüsselübergabe, Einzugsinspektion, Fotos & Zählerstände und Administratives in der ersten Woche.
• Klare Erklärungen zu Mieter- vs. Vermieterpflichten, Betriebskosten, Mietregulierung, huisvestingsvergunning (Wohnungszuteilungs- / Wohnberechtigungsbescheid) und BRP‑Anmeldung (Einwohnermeldeamt).
• Praxisnahe Beispiele, Amsterdamer Besonderheiten (wie Fernwärme und dass „unmöbliert“ wirklich wirklich unmöbliert bedeuten kann) und häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten.

Warum das wichtig ist: Die Niederlande haben starke Mieterrechte — aber sie funktionieren am besten, wenn Sie den Ablauf kennen. Eine Inspektion zu überspringen, die Anmeldung zu verpassen oder das Punktesystem (WWS) zu übersehen, kann Sie Hunderte Euro und viel Ärger kosten.

Was ist neu in 2025 (Amsterdam & NL)

• Erweiterte & klarere Mietregulierung: Ab 1. Januar 2025 müssen Vermieter jeder neuen Mietvertrag eine WWS-Punkteberechnung beifügen; Mieter in der Mitteinnahmeschicht (144–186 Punkte) haben Mietpreisschutz und können zur Huurcommissie gehen.
• Segment‑Schwellen (Preisebene 2025): Sozial ≤ 143 Punkte; Mittelmiete 144–186 Punkte (typische Miete bis €1.184,82); freier Sektor ≥187 Punkte. Liberalisierungsschwelle €1.184,82 (ab 1. Juli 2025).
• Maximale Mietsteigerungen 2025: In regulierten Segmenten legt die Regierung jährlich Obergrenzen fest (2025-Regelungen gelten).
• Huisvestingsvergunning (Amsterdam): Ab 1. Juli 2025 müssen neue Mieter im Mittelmiethaus eine huisvestingsvergunning beantragen.
• Kautionsregeln (national): Seit 1. Juli 2023 beträgt die Kaution max. 2 Monatskaltmieten, und sie muss innerhalb von 14 Tagen nach Mietende zurückgezahlt werden (30 Tage bei Abzügen).
• Rauchmelder: Verpflichtend auf jeder Etage aller Wohnungen; der Vermieter muss sie installieren.

Schnellstart: 24‑Stunden-Einzugs-Checkliste

Nutzen Sie diese Kurzcheckliste am ersten Tag und arbeiten Sie dann die detaillierten Schritte weiter unten durch.

1. Schlüssel & Zugang: Sätze zählen, alle Schlösser testen (Haustür, Briefkasten, Fahrradraum), fehlende Schlüssel schriftlich anfordern.

2. Fotos & Video: Vollständiger Rundgang: Wände, Böden, Decken, Geräte, Fenster, Badezimmer, Zählerstände (Gas/Strom/Wärme/Wasser).

3. Zustandsbericht (opleveringsstaat): Mängel notieren; den Vermieter/Verwalter um Gegenzeichnung oder Bestätigung per E‑Mail bitten. Falls verweigert, senden Sie einen datierten Bericht mit Fotos. (Burgerlijk Wetboek art. 7:224 schützt Sie, wenn kein offizielles Einzugsprotokoll existiert.)

4. Sicherheit: Rauchmelder auf jeder Etage prüfen; testen. Vermieter ist für die Bereitstellung zuständig.

5. Versorgungsanschlüsse:

   • Wasser: Bei Waternet (Amsterdam‑Region) anmelden.
   • Energie: Stellen Sie sicher, dass Sie einen Strom-/Gasvertrag haben (Netzbetreiber in der Amsterdamer Region ist Liander; Sie wählen weiterhin Ihren Lieferanten).
   • Fernwärme? Prüfen Sie, ob Sie an ein Warmtenet angeschlossen sind; die Tarife werden jährlich von der ACM gedeckelt.

6. BRP‑Anmeldung: Buchen/melden Sie Ihre Adresse bei der Gemeente Amsterdam innerhalb der gesetzlichen Fristen (siehe „Anmeldungen & Genehmigungen“ weiter unten).

7. Versicherung: Erwägen Sie Hausrat‑ (inboedel) und Haftpflichtversicherung (aansprakelijkheid).

8. Abfall & Parken: Informieren Sie sich über die örtlichen Abfallregelungen und prüfen Sie, ob Sie eine Anwohnerparkerlaubnis (parkeervergunning) benötigen (in vielen Gebieten gibt es Wartelisten).

Die Einzugsinspektion (Wie Sie Ihre Kaution schützen)

Nach niederländischem Recht müssen Sie die Immobilie „wie übergeben“ zurückgeben. Liegt kein Einzugszustandsbericht vor, geht das Gesetz davon aus, dass Sie sie in demselben Zustand zurückgeben — das ist ein starker Schutz für Mieter. Machen Sie trotzdem jetzt eine gründliche, datierte Dokumentation, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. (Burgerlijk Wetboek art. 7:224 BW.)

Schritt‑für‑Schritt: Professionelle Inspektion

1. Vor dem Auspacken

   • Nehmen Sie ein durchgängiges Video von jedem Raum auf (langsam schwenken, Decken/Böden mit einbeziehen).
   • Machen Sie Nahaufnahmen von Mängeln (Abschürfungen, Schimmelflecken, Türrahmen, Heizkörper).
   • Fotografieren Sie Geräte (innen von Ofen/Kühlschrank), Badsilikon, Filter der Lüftung.

2. Zähler & Beschriftungen

   • Fotografieren Sie Zähler**‑Seriennummern** und Stände (kWh, m³, GJ für Fernwärme).
   • Erfassen Sie das Energielabel aus dem Inserat oder den Unterlagen des Vermieters (Vermieter müssen beim (Neu‑)Vermieten ein Energiezertifikat vorlegen).

3. Zugang & Sicherheit

   • Zählen Sie Schlüssel, testen Sie Briefkasten, Fahrradraum, gemeinschaftliche Türen.
   • Notieren Sie defekte Zylinder oder verzogene Türen.

4. Lüftung & Feuchte

   • Überprüfen Sie mechanische Lüftung / feuchte Stellen frühzeitig; notieren Sie laute Geräte oder schwache Abluft.

5. Gemeinschaftsbereiche

   • Fotografieren Sie Treppenhaus, Aufzug, Waschküche, Garten/Fahrradständer (wichtig für spätere Betriebskostenstreitigkeiten).

6. Senden Sie das Paket

   • E‑Mailen Sie den Foto/Video‑Link und eine Mängelliste an den Vermieter/Verwalter innerhalb von 48 Stunden. Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung an.

Juristischer Tipp Wenn der Vermieter die Unterzeichnung eines Einzugsprotokolls verweigert, senden Sie Ihre datierte Inspektion per E‑Mail. Gerichte und die Huurcommissie schätzen zeitnahe Beweismittel. (Burgerlijk Wetboek art. 7:224 BW.)

Ihren Vertrag, die Kaution & Gebühren verstehen

Kaution (borg)

• Maximal: 2 Monatskaltmieten für Verträge, die am/ab 1. Juli 2023 geschlossen wurden (ältere Verträge können bis zu 3 Monate zulassen).
• Rückgabe: Innerhalb 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses (30 Tage bei Abzügen; Vermieter muss diese begründen).
• Was kann abgezogen werden? Unbezahlte Miete/Betriebskosten oder vom Mieter verursachte Schäden — nicht normale Abnutzung.

Betrugswarnung „Schlüsselgeld“ (sleutelgeld) ist illegal. Zahlen Sie niemals extra, nur um Schlüssel zu erhalten oder die Wohnung „zu sichern“. Solche Zahlungen können Sie gerichtlich zurückfordern.

Makler-/Vermittlungsgebühren

• Arbeitet ein Makler für den Vermieter, darf er Ihnen keine Vermittlungsgebühren berechnen — unabhängig davon, wie er sie nennt (Verwaltungsgebühr, Vertragskosten etc.). Verwenden Sie die ACM/ConsuWijzer‑Vorlage, um Forderungen abzulehnen oder zurückzufordern.

Anmeldungen & Genehmigungen (Amsterdam)

BRP (Einwohnermelderegister)

• Umzug innerhalb NL: Melden Sie Ihre neue Adresse bei Ihrer Gemeinde (regelmäßig von 4 Wochen vorher bis 5 Tage nach dem Umzug möglich).
• Ankunft aus dem Ausland: In Amsterdam registrieren (Erstregistrierung) innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft; dabei erhalten/aktivieren Sie Ihre BSN.
• Vermieter können Sie nicht an der rechtmäßigen Anmeldung hindern; die Gemeinde meldet Sie dort, wo Sie tatsächlich wohnen.

Amsterdamer huisvestingsvergunning (Mittelmiete)

Ab 1. Juli 2025, wenn Ihre Wohnung in der Mittelmiete liegt (144–186 Punkte oder Kaltmiete bis €1.184,82 auf Preisliveau 2025), müssen Sie eine huisvestingsvergunning beantragen. Prüfen Sie die Seite der Stadt und beantragen Sie online.

Was Sie typischerweise benötigen

• Unterzeichneter Mietvertrag, Einkommensnachweis innerhalb des zulässigen Bandes (Amsterdam prüft, ob das Einkommen zur Miete passt), Ausweisnachweis und BRP‑Anmeldung/Termin.

Pro‑Tipp Beantragen Sie die Genehmigung sofort nach Schlüsselübergabe, um Bußgelder oder Probleme bei der Anmeldung aller Bewohner zu vermeiden.

Versorgungsanschlüsse, Wärme, Internet & Post

Wasser

• Amsterdams Wasseranbieter ist Waternet. Melden Sie sich als neuer Bewohner an und übermitteln Sie unmittelbar nach dem Einzug Ihren Zählerstand. (Die Seiten zum Umzug auf Waternet erklären die Schritte.)

Strom & Gas

• Netzbetreiber in der Amsterdamer Region ist Liander — aber Sie wählen den Lieferanten (z. B. Essent, Vattenfall). Schließen Sie so schnell wie möglich einen Vertrag ab; Liander empfiehlt, dies vor dem Umzug zu erledigen, damit die Versorgung termingerecht startet.

Fernwärme (stadswarmte)

• Viele Wohnungen in Amsterdam nutzen Vattenfall Warmte oder andere Wärmenetze. Maximalpreise werden jährlich von der ACM festgelegt; Ihre Rechnung spiegelt diese Obergrenzen wider.

Internet

• Planen Sie im Voraus; Installationsfenster können voll sein. Große Anbieter (z. B. KPN) haben Umzugsseiten und bieten bei Bedarf Technikertermine an.

Nachsendeauftrag

• Nutzen Sie den PostNL Verhuisservice, um Post nachsenden zu lassen und Unternehmen über Ihre neue Adresse zu informieren.

Abfall, Parken & lokale Logistik

• Abfall & Recycling: Amsterdam nutzt häufig unterirdische Container; informieren Sie sich über die örtlichen Containerpunkte und Abholregeln auf der Stadtseite.
• Anwohnerparken: Viele Bereiche haben kostenpflichtiges Parken und Wartelisten für Parkerlaubnisse. Prüfen Sie Regeln, Kosten und Wartelisten im Stadtportal.
• Umzugstag‑Parken: Falls Sie Platz für einen Umzugswagen oder Lift benötigen, beantragen Sie rechtzeitig die notwendigen Genehmigungen/Dispensationen und Beschilderungen.

Pro‑Tipp Wenn Sie eine Anwohnerparkerlaubnis benötigen, beantragen Sie jetzt — auch bei Wartelisten — damit Ihre Position in der Liste zu zählen beginnt.

Mietregulierung, Punkte (WWS) & Preisüberprüfungen

Die Niederlande nutzen ein Punktesystem (Woningwaarderingsstelsel, WWS), um die Qualität einer Wohnung zu bewerten und eine gesetzliche Höchstmiete in regulierten Segmenten festzulegen. Energieklasse, Quadratmeter, Ausstattungsmerkmale und Außenfläche bringen Punkte.

2025‑Segmente im Überblick

Segment	WWS‑Punkte	Typische monatliche Mietgrenze (2025)	Rechte
Sozial	≤ 143	Gem. WWS‑Höchstwert	Die Huurcommissie kann die Miete setzen/ anpassen; strenge jährliche Erhöhungsgrenzen.
Mittelmiete	144–186	Bis €1.184,82 (Preislvl. 1‑7‑2025)	Preisschutz & Zuständigkeit der Huurcommissie.
Freier Sektor	≥ 187	Keine WWS‑Begrenzung	Andere Regelung für jährliche Erhöhungen; Rolle der Huurcommissie bei Preis begrenzt.

Juristischer Tipp Bei allen neuen Verträgen (ab 1. Juli 2024 unterzeichnet) muss der Vermieter bis spätestens 1. Januar 2025 eine WWS‑Punkteberechnung beifügen (mittlerweile gängige Praxis). Nutzen Sie die Huurprijscheck, um dies zu prüfen.

Kurzes Beispiel: Mietprüfung zur Plausibilitätskontrolle

Beispielwohnung: 50 m² Apartment, Energieklasse B, Balkon 4 m², eigenes Bad & Küche, Zentralheizung, kein Aufzug.

• Größe ≈ 50 m² × Faktor
• Energieklasse B bringt mehr Punkte als D/E (exakte Werte in der Huurcommissie‑Policy).
• Balkon/Ausstattung addieren einige Punkte.
• Angenommen Gesamt = 162 Punkte ⇒ Regulierte Mittelmiete.
• Wenn im Vertrag €1.250 Grundmiete steht, die WWS‑Obergrenze für 162 Punkte aber ≤ €1.184,82 beträgt (Mittelmieten‑Deckel 2025), ist Ihre Miete wahrscheinlich zu hoch — Sie können sie von der Huurcommissie prüfen lassen.

Wie man die Miete anfechtet (Huurcommissie) — Schritt für Schritt

1. Berechnen Sie die Punkte mit der Huurprijscheck und sammeln Sie Belege (Energielabel, Maße).
2. Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die Miete an die WWS‑Höchstgrenze anzupassen.
3. Bei Verweigerung Klage bei der Huurcommissie einreichen (Gebühr fällt an; Mietergebühr ist moderat; unter den neuen Regeln wird bei Unterliegen des Vermieters die Verlierergebühr erhöht).
4. Ergebnis: Fällt die Wohnung in Sozial- oder Mittelmiete, kann die Huurcommissie eine neue gesetzliche Miete festsetzen.

Jährliche Mieterhöhungen (2025)

Die Regierung legt jährlich maximale Mietsteigerungsobergrenzen für regulierte Mietwohnungen fest; für den privaten/freien Sektor gelten andere Formeln. Für 2025 siehe die Seite der Rijksoverheid mit den genauen Prozentsätzen und dem angewendeten Index. Vermieter müssen die Erhöhung ankündigen und die Obergrenze einhalten.

Betriebskosten (servicekosten)

Was zählt zu den servicekosten?

Denken Sie an Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen, Hausmeisterkosten, Wertminderung von Möbeln/Geräten in möblierten Wohnungen usw. Mieter zahlen tatsächliche Kosten (kein Gewinnaufschlag). Sie haben Anspruch auf eine Jahresabrechnung und Nachweis.

• Frist: Der Vermieter muss die Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende vorlegen (also bis 30. Juni für das vorangegangene Kalenderjahr).
• Streitigkeiten werden an die Huurcommissie verwiesen; diese bietet detaillierte Leitlinien darüber, was zulässig ist und wie die Angemessenheit zu beurteilen ist.

Pro‑Tipp Bewahren Sie Belege oder Mitteilungen für gemeinschaftliche Leistungen (Reinigungsintervalle, Aufzugswartung) auf. Wenn die Kosten hoch erscheinen, vergleichen Sie Jahr zu Jahr und fordern Sie die zugrundeliegenden Rechnungen an.

Wer repariert was? (Wartung & Reparaturen)

Das niederländische Recht unterscheidet zwischen kleinen/täglichen Reparaturen (Mieter) und großen Reparaturen (Vermieter). Die offizielle Liste der mieterseitigen „kleine herstellingen“ ist verbindlich.

Verantwortlichkeiten im Überblick

Punkt / Problem	Mieter (Sie)	Vermieter	Quelle
Kleine Reparaturen (Schrauben anziehen, Griffe austauschen, Dichtungen)	✔
Große Reparaturen (Außenanstrich, neuer Boiler, strukturelle Mängel)		✔
Lüftungsfilter	✔ regelmäßig reinigen/ersetzen
Rauchmelder	Batterien testen & austauschen	installieren/bereitstellen
Beleuchtung Gemeinschaftsbereiche		✔ (über Betriebskosten)

Juristischer Tipp Das Besluit kleine herstellingen listet die mieterseitigen Aufgaben auf und ist dwingend recht (zwingendes Recht). Verträge können dies zu Ihren Ungunsten nicht abändern.

Amsterdamer Besonderheiten

• „Unmöbliert“ bedeutet häufig keinen Bodenbelag, keine Lampen und keine Gardinenstangen. Planen Sie Zeit/Geld für die erste Woche ein.
• Stadswarmte (Fernwärme) ist verbreitet; haben Sie keinen Gasanschluss, wählen Sie keinen Gaslieferanten. Tarife folgen den ACM‑Obergrenzen.
• Parken: Viele zentrale Bezirke haben lange Wartelisten; beantragen Sie frühzeitig und erwägen Sie P+R oder Garagenabonnements.
• Huisvestingsvergunning für Mittelmiete (ab 1. Juli 2025).

Admin in der ersten Woche: Die vollständige Liste

1) Bestätigen Sie Ihre WWS‑Punkte & die Miete

• Fordern Sie die WWS‑Ausdruck vom Vermieter an (bei neuen Verträgen Pflicht).
• Führen Sie selbst die Huurcommissie Huurprijscheck durch.

2) Anmelden in Amsterdam

• BRP: Buchen/erledigen Sie Ihre Registrierung (bei Ankunft aus dem Ausland: IN Amsterdam‑Pfad).
• Huisvestingsvergunning (Mittelmiete): Beantragen Sie diese, falls Ihre Wohnung in 144–186 Punkten liegt oder eine Kaltmiete bis €1.184,82 hat.

3) Versorgungsanschlüsse

• Waternet: Registrieren und Zählerstände übermitteln.
• Energie: Schließen Sie Ihren Strom-/Gasvertrag mit dem bevorzugten Anbieter ab; sorgen Sie für nahtlosen Beginn (Liander‑Hinweis).
• Fernwärme: Falls zutreffend, bestätigen Sie Ihren Lieferantenaccount.

4) Versicherung

• Hausrat & Haftpflicht werden dringend empfohlen (nicht obligatorisch, aber üblich).

5) Abfall & Parken

• Lernen Sie die Standorte Ihrer lokalen Container kennen.
• Beantragen Sie eine Anwohnerparkerlaubnis oder Alternativen.

6) Post & Adressänderungen

• Aktivieren Sie den PostNL Verhuisservice, um Post nachsenden zu lassen und Unternehmen zu informieren.

Budgetplanung: Typische monatliche Kosten (Richtwerte, Amsterdamer Wohnung)

Kostenpost	Typischer Bereich (pro Monat)	Anmerkungen
Grundmiete (1‑Zimmer Innenstadt)	€1.150–€1.700	Großer Bereich; prüfen Sie WWS‑Segment & Höchstgrenze.
Betriebskosten	€40–€200	Abhängig von Gebäudeservices (Reinigung, Beleuchtung, Aufzug, Hausmeister).
Strom & Gas (oder nur Strom + Fernwärme)	€120–€220	Verbrauch, Isolierung & Tarife variieren; Wärmenetze separat abgerechnet.
Fernwärme (wenn zutreffend)	€60–€180	Unterliegt ACM‑Obergrenzen.
Wasser (Waternet)	€10–€25	Abhängig von Haushaltsgröße.
Internet	€35–€60	Glasfaser oder Kupferverfügbarkeit je nach Gebäude.

Die Bereiche sind nur Richtwerte. Prüfen Sie immer die Zähler (einzeln vs. gemeinsam) und die Energieeffizienz der Geräte (Energielabel).

Betriebskosten: Was auf der Jahresabrechnung stehen wird

Eine konforme Abrechnung (fällig bis 30. Juni für das Vorjahr) zeigt typischerweise:

• Übersicht der tatsächlichen Kosten je Kategorie (Reinigung, Strom in Gemeinschaftsbereichen, Aufzugswartung, Hausmeister).
• Verteilungsmethode (pro m², pro Wohnung oder pro Zähler).
• Vorauszahlungen vs. Ist‑Kosten und Nachzahlung/Guthaben.

Wenn Sie keine Abrechnung rechtzeitig erhalten oder die Kosten unvernünftig erscheinen, können Sie die Betriebskosten bei der Huurcommissie anfechten.

Umzugstag: Raum‑für‑Raum Foto‑Liste

Flur & Türen: Bodenbeschädigungen, Kratzer, Schlossausrichtung, Gegensprechanlage. Wohnzimmer: Wände/Decken, Dichtungen der Isolierverglasung, Heizkörper/Thermostatventile. Küche: Arbeitsplattenkanten, Schrankbeschläge, Dunstfilter, Zustand der Geräte. Badezimmer: Silikonfugen, Fugen, Lüftung, Wasserdruck/‑temperatur. Schlafzimmer(s): Fensterrahmen, Jalousien/Stangen, Dübel in Wänden. Balkon/Draußen: Geländer, Belag, Abläufe. Abstellraum/Fahrradraum: Zugangstür und vorhandene Regale/Anschlüsse.

Pro‑Tipp Benennen Sie Dateien nach Raum_Datum_Problem (z. B. „kueche_2025-08-12_kratzer arbeitsplatte.jpg“) und legen Sie sie in einem geteilten Ordner ab, in den Sie den Vermieter/Verwalter per CC einbinden.

Häufige Umzugsfehler in Amsterdam

1. Heizungsart nicht prüfen (Gas vs. Fernwärme) und einen Gasvertrag unterschreiben, den Sie nicht nutzen können.
2. Rauchmelder ignorieren — sie sind verpflichtend und müssen vom Vermieter installiert werden. Testen Sie sie.
3. Keine Inspektionsdokumentation — ohne Fotos werden Kautionsstreitigkeiten kompliziert.
4. Huisvestingsvergunning (Mittelmiete) versäumen ab 1. Juli 2025 — das kann BRP‑Anmeldung beeinträchtigen und Bußgelder nach sich ziehen.
5. Überzahlung von „Gebühren“ — doppelte Makleraufschläge oder Schlüsselgeld sind rechtswidrig.
6. Annahme, dass „unmöbliert“ die Grundausstattung enthält — oft müssen Sie Bodenbelag und Beleuchtung selbst anbringen.

Fehlerbehebung & Warnsignale

Betrugswarnung: Gefälschte Vermieteranzeigen Zahlen Sie niemals Kaution oder erste Monatsmiete vor Besichtigung und Identitäts-/Eigentumsprüfung des Vermieters/Agenten. Die Amsterdamer Polizei meldet aktive Mietbetrugsfälle (gefälschte Schlüssel/Anzeigen).

Betrugswarnung: „Verwaltungs“‑ oder „Vertrags“gebühren Wenn der Makler den Vermieter vertritt, zahlen Sie keine Vermittlungsgebühren — unabhängig von der Bezeichnung. Verwenden Sie die ConsuWijzer‑Vorlage zur Rückforderung.

Juristischer Tipp: Betriebskosten Wenn Sie bis 30. Juni keine Jahresabrechnung erhalten haben, schreiben Sie den Vermieter an; wenn er nicht reagiert, reichen Sie eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein.

Pro‑Tipp: Streitstrategie Führen Sie die Kommunikation schriftlich (E‑Mail). Bei Reparaturen zitieren Sie das Besluit kleine herstellingen, wenn der Vermieter versucht, Ihnen größere Reparaturen aufzubürden.

Tabellen, die Sie wieder verwenden werden

Gesetzliche Anforderungen & ihre Bedeutung für Sie

Anforderung	Bedeutung für Sie	Quelle
Rauchmelder	Vermieter muss auf jeder Etage installieren; Sie testen/unterhalten sie.
Kautionsobergrenze	Max 2 Monate (Verträge ≥ 1‑7‑2023); Rückgabe ≤14 Tage (≤30 bei Abzügen).
Maklergebühren	Arbeitet der Makler für den Vermieter, zahlen Sie keine Vermittlungsgebühren.
WWS‑Punkte	Vermieter muss die Punkteberechnung für neue Verträge vorlegen; Mittelmiete bis 186 Punkte.
Mieterhöhungen	Jährliche Obergrenzen durch die Regierung; prüfen Sie die 2025‑Limits.
Betriebskostenabrechnung	Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende.
BRP‑Anmeldung	Melden Sie Ihre Adresse bei der Gemeinde (5‑Tages‑Regel bei Ankunft/Umzug).
Amsterdamer huisvestingsvergunning	Ab 1. Juli 2025: neue Mittelmietermieter benötigen eine Genehmigung.

Mieter- vs. Vermieterpflichten (Auszug)

Kategorie	Mieter (Sie)	Vermieter
Kleine Reparaturen (z. B. Dichtungen, Innenanstrich)	✔
Große Reparaturen (z. B. Boiler, Außenanstrich)		✔
Rauchmelder	testen/Batterien	installieren/bereitstellen
Gemeinschaftsbereiche (Beleuchtung, Aufzug)	über Betriebskosten	warten/unterhalten

Ihr Zeitplan für den ersten Monat (Empfehlung)

Tag 0–2

• Inspektionsfotos/-video; Mängelliste senden.
• Wasser/Energie/Wärme einrichten; Internettermin buchen.
• Rauchmelder testen.

Tag 3–7

• BRP‑Anmeldung (oder Termin buchen).
• Falls Mittelmiete: huisvestingsvergunning beantragen.
• Bodenbeläge, Beleuchtung, Vorhänge kaufen/installieren (bei unmöblierten Wohnungen).
• PostNL Verhuisservice starten.

Woche 2–3

• WWS‑Punkte prüfen, Huurprijscheck durchführen; bei Abweichungen den Vermieter kontaktieren.
• Hausrat-/Haftpflichtversicherung bestätigen.

Woche 4

• Alle Rechnungen und Zählerfotos in einem Ordner „Move‑in 2025“ speichern.
• Offene Mängel notieren und eine Erinnerung an den Vermieter senden.

Häufig gestellte praktische Fragen

Kann mein Vermieter mich an der Anmeldung (BRP) hindern? Nein. Sie müssen sich dort anmelden, wo Sie wohnen; die Gemeinde registriert Sie an Ihrer tatsächlichen Adresse. Siehe Amsterdam‑ und niederländische Hinweise zu Fristen und Ablauf.

Was, wenn das Energielabel fehlt? Vermieter müssen beim (Neu‑)Vermieten ein Energielabel vorlegen; es hat auch Einfluss auf WWS‑Punkte. Fordern Sie es schriftlich an und bewahren Sie die Antwort auf.

Ich habe kein WWS‑Blatt erhalten. Bei neuen Verträgen muss die Punkteberechnung vorgelegt werden; fordern Sie diese beim Vermieter an oder nutzen Sie die Huurprijscheck und eskalieren Sie gegebenenfalls.

Ich glaube, meine Miete ist zu hoch. Gibt es eine Frist? In regulierten Kategorien (sozial/mittel) können Sie die Huurcommissie bitten, die Miete anhand des WWS festzusetzen; sehen Sie deren sektorspezifische Hinweise ein.

Anhänge

A. Muster‑E‑Mail für den Einzug (Mängel & Beweise)

Betreff: [Adresse] – Einzugsinspektion & Mängel (Fotos angehängt) – [Datum] Sehr geehrte(r) [Vermieter/Verwalter], Nach der heutigen Schlüsselübergabe finden Sie im Anhang unsere datierenden Fotos/Videos und eine Liste der voraussehbaren Mängel. Wir bitten um Bestätigung, dass diese Posten als nicht vom Mieter verursacht vermerkt werden. Bitte senden Sie uns die WWS‑Punkteberechnung (bei neuen Verträgen verpflichtend) sowie das Energielabel der Immobilie. Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

B. Kleine Reparaturen, für die Sie in der Regel verantwortlich sind

• Griffe und Scharniere nachziehen/ersetzen; Dichtungsringe der Armaturen ersetzen; interne Abflüsse freimachen; Innenwände streichen; Lüftungsfilter ersetzen; kleine Gartenarbeiten. (Vollständige Liste im Besluit kleine herstellingen.)

Wichtige Erkenntnisse

• Dokumentieren Sie am ersten Tag alles (Fotos/Video + Mängelliste). Das Burgerlijk Wetboek art. 7:224 stützt Sie, falls kein formelles Einzugsprotokoll existiert.
• Kennen Sie Ihr Segment: Sozial (≤143 Pkt.), Mittelmiete (144–186 Pkt.), freier Sektor (≥187 Pkt.). Mittelmiete hat Preisschutz; Vermieter müssen bei neuen Verträgen einen WWS‑Ausdruck beifügen.
• Kautionen sind begrenzt (2 Monate) und müssen innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden (oder 30 Tage bei Abzügen).
• Rauchmelder sind Pflicht und müssen vom Vermieter installiert werden. Testen Sie diese selbst.
• Betriebskosten‑Abrechnungen sind jeweils bis zum 30. Juni fällig; zweifeln Sie unvernünftige Kosten bei der Huurcommissie an.
• Amsterdamer Mittelmiethausmieter (ab 1. Juli 2025) benötigen eine huisvestingsvergunning — beantragen Sie diese direkt nach dem Einzug.
• Zahlen Sie niemals Schlüsselgeld; wehren Sie doppelte Maklergebühren über ConsuWijzer ab.
• Melden Sie Ihre Adresse rechtzeitig bei der Gemeinde; das wirkt sich auf Steuern, Leistungen und Dienste aus.

Quellen & weiterführende Hilfe

• Rijksoverheid: Mietobergrenzen, Kautionen, kleine Reparaturen, Rauchmelder, Zusatzkosten.
• Huurcommissie: WWS‑Punkte, Mietprüfungen, Betriebskostenstreitigkeiten, Änderungen 2025.
• Volkshuisvesting Nederland: Kautionsregeln, Mittelmieten‑Informationen, Schwellen und Rückzahlfristen.
• Gemeente Amsterdam: huisvestingsvergunning (Mittelmiete), BRP‑Anmeldung, Parkerlaubnisse, Abfallinformationen.
• ACM: Obergrenzen für Fernwärmetarife.
• Waternet: Wasser‑Account & Zählerablesungen.
• PostNL: Nachsendeauftrag (Verhuisservice).

Luntero hält diesen Leitfaden mit den neuesten offiziellen Regeln aktuell. Für fallbezogene Beratung kontaktieren Sie das Juridisch Loket oder einen Mietrechtsanwalt und konsultieren Sie die Huurcommissie bei Fragen zu Miete/Betriebskosten.