Den niederländischen Mietmarkt verstehen

Einleitung

Willkommen zu einer ausführlichen Betrachtung, wie Mieten in den Niederlanden funktionieren. Dieses Kapitel erklärt die Struktur des niederländischen Mietsystems, wie Mietregulierung tatsächlich funktioniert (einschließlich des Punktesystems), und was jüngste gesetzliche Änderungen für Ihre Suche und Ihre Rechte bedeuten. Wir vergleichen sozialen Wohnungsbau vs. privaten Sektor (vrije sector und mid-market/middenhuur), zeigen, wie Sie prüfen können, ob Ihre Miete rechtmäßig ist, und erläutern aktuelle Obergrenzen für Mieterhöhungen sowie Regeln zu Kautionen/Servicekosten. Wenn Sie diese Grundlagen beherrschen, können Sie Hunderte Euro pro Monat sparen und Streitigkeiten vermeiden.

Warum das wichtig ist: Das niederländische Mietrecht ist ungewöhnlich regelbasiert. Wenn Sie den Rahmen kennen — insbesondere das Woningwaarderingsstelsel (WWS) Punktesystem — können Sie einen vorgeschlagenen Mietpreis überprüfen, selbstbewusst verhandeln und gegebenenfalls eine starke Klage bei der Huurcommissie (Mietschlichtungsstelle) einreichen.

Die zwei großen Säulen: Sozialer Wohnungsbau vs. Privatsektor (inkl. Mid-Market)

Sozialer Wohnungsbau (reguliert)

• Was es ist: Gemeinnütziger Wohnraum, hauptsächlich vermietet von Wohnungsgenossenschaften (woningcorporaties). Die Mieten sind reguliert und die Vergabe erfolgt nach Einkommen. Im Jahr 2025 entspricht die maximale Miete für soziale Zuteilung (DAEB-grens) der huurtoeslag-Mietgrenze (€900,07). Einkommensgrenzen für Neuvermietungen liegen zum 1. Januar 2025 bei €49.669 (Einzelperson) und €54.847 (Mehrpersonenhaushalt) (jährlich indexiert).
• Wie die Miete festgelegt wird: Durch das Punktesystem (WWS). Je höher die Wohnqualität (Fläche, Energieklasse, Ausstattung, Lage), desto mehr Punkte und desto höher die zulässige Maximalmiete.
• Wer berechtigt ist: Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen; Prioritätsregeln unterscheiden sich je nach Region. Viele Wohnungen werden über regionale Portale angeboten (z. B. WoningNet-ähnliche Systeme).

Privater Sektor (vrije sector) und der „Mid-Market“ (middenhuur)

• Vrije sector: Traditionell liberalisiert (nicht dem WWS unterworfen), wenn die Anfangsmiete über der Liberalisierungsgrenze für das jeweilige Jahr lag. Für 2025 liegt diese Grenze bei €1.184,82 (etwa ≥186 WWS-Punkte); darunter gelten auch im privaten Markt die WWS-Regeln.
• Mid-Market (middenhuur): Mit dem Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act) eingeführt/ausgebaut, um 2025 die Regulierung auf das mittlere Segment auszuweiten. Gemeinden übernehmen zudem vermehrt Durchsetzungsaufgaben gegen unverhältnismäßige Mieten. Rechnen Sie mit stärkerer Aufsicht über mid-market-Vermietungen und in Städten wie Amsterdam mit Genehmigungsregelungen für mid-rent-Wohnungen.

Hinweis – Profi-Tipp: Wenn ein privates Inserat ≤186 WWS-Punkte oder unterhalb der Liberalisierungsgrenze liegt, ist die Miete weiterhin reguliert — Sie können eine Punkteaufstellung verlangen und einen überhöhten Preis bei der Huurcommissie anfechten.

Das Punktesystem (WWS): Wie Regulierung funktioniert

Was ist das WWS?

Das Woningwaarderingsstelsel vergibt Punkte für Wohnfläche, Energieeffizienz (Label/Energieausweis), Ausstattung (Küche, Bad), Außenfläche und Lage. Jede Gesamtpunktzahl entspricht einer maximalen Grundmiete (kale huur). Vermieter müssen auf Anfrage eine WWS-Mietaufstellung liefern; seit 2025 erwarten viele Gemeinden, dass Vermieter diese in den Mietinformationen aufnehmen und zur Durchsetzung bezahlbarer Mieten verwenden.

Wo berechnen: Nutzen Sie die Huurcommissie-Mietprüfung, um Punkte und die gesetzliche Maximalmiete für Ihre Adresse und Ausstattungsmerkmale zu berechnen.

Wann gilt das WWS?

• Regulierte Wohnungen: Alle Wohnungen unterhalb der Liberalisierungsgrenze (€1.184,82 in 2025) oder mit ≤186 Punkten sind reguliert. Bei neuen Mietverhältnissen muss das WWS zur Festlegung der Anfangsmiete verwendet werden.
• Freier Sektor: Wohnungen, die die Grenze (und Punktzahl) tatsächlich überschreiten, können liberalisiert sein, unterliegen aber trotzdem jährlichen Mieterhöhungshöchstgrenzen für Bestandsmieter (siehe nächster Abschnitt).

Beispiel: Plausibilitätsprüfung einer vorgeschlagenen Miete

1. Sammeln Sie Angaben: Wohnfläche, Energiekennzeichnung, privater Außenbereich, Ausstattung von Küche/Bad, Denkmalschutzstatus usw.
2. Führen Sie den Huurcommissie-Rechner aus und notieren Sie Punkte und Maximalmiete.
3. Vergleichen Sie mit der vorgeschlagenen kale huur. Ist das Angebot höher, verhandeln Sie oder reichen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist nach Beginn eine Klage bei der Huurcommissie ein (Mieterpreischeck bei Antritt).

Rechtstipp: Wenn die WWS-Obergrenze bei €1.050 liegt und Ihr Vermieter €1.200 verlangt, können Sie eine Mietsenkung auf die gesetzliche Höchstgrenze verlangen. Die Huurcommissie kann die Miete auch rückwirkend festsetzen.

Mieterhöhungshöchstgrenzen 2025 (Sozial, Mid, Freier Sektor)

Ab 1. Januar / 1. Juli 2025 hat die niederländische Regierung klare jährliche Höchstgrenzen nach Segment festgelegt. Hier die Kernwerte für 2025:

Segment (2025)	Max. jährliche Erhöhung	Gültig ab	Gesetzliche Grundlage/Quelle
Sozial (reguliert)	5,0% (in den meisten Fällen)	1. Juli 2025	Seite des Ministeriums für Wohnungswesen zu jährlichen Mieterhöhungen (2025), bestätigt 5,0% und neue Formel ab 2026.
Mid-market (middenhuur)	7,7%	1. Jan 2025	Regierungspressemitteilung (17. Dez. 2024) mit Festlegung der 7,7%-Obergrenze für mid-rent.
Freier Sektor (liberalisiert)	4,1%	1. Jan 2025	Dieselbe Regierungspressemitteilung; Gesetz begrenzt auf CPI oder Tariflohnwachstum +1% (der niedrigere Wert); 2025 Ergebnis ist 4,1%.

Hinweis: Die Regel für den freien Sektor (CPI vs. Löhne+1%) wurde verlängert, um Bestandsmieter zu schützen; diese Linie ist in juristischen Kommentaren und offiziellen Briefings zur Verlängerung des temporären Gesetzes bestätigt.

Ab 2026 wird die Sozialmieten-Obergrenze an einen dreijährigen Durchschnitt der Inflation gebunden, um Volatilität zu reduzieren.

Kautionen, Gebühren & Betriebskosten (Regeln 2025)

Sicherheitskaution (waarborgsom)

• Höchstgrenze: Durch Änderungen im Rahmen des Wet goed verhuurderschap begrenzt das niederländische Zivilrecht Kautionen auf maximal zwei Monatsgrundmieten (kale huur).
• Rückzahlungsfristen: Der Vermieter muss innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Bei rechtmäßiger Verrechnung (ausstehende Miete/Betriebskosten, vom Mieter verursachte Schäden, EPV) ist der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen mit einer detaillierten Aufstellung zu erstatten.
• Was abgezogen werden darf: Nur ausstehende Miete, Betriebskosten, vom Mieter verursachte Schäden und (gegebenenfalls) Energie-Performance-Gebühr (EPV) — nicht „Verwaltungs-“ oder „Vertrags“-Gebühren.

Betrugswarnung: „Schlüsselgeld“ (sleutelgeld) und mysteriöse „Administrations-“ oder „Vertrags“-Gebühren sind häufig rechtswidrig, insbesondere wenn der Makler bereits für den Vermieter tätig ist. Bewahren Sie Rechnungen auf und legen Sie schriftlich Widerspruch ein.

Vermittler-/Maklergebühren (bemiddelingskosten)

• Wenn ein Makler für den Vermieter handelt (z. B. das Objekt über diesen Makler inseriert ist), darf er dem Mieter keine Vermittlungsgebühren berechnen (Verbot der Doppeltvertretung, Art. 7:417 Abs. 4 BW). Wenn Sie einen Makler ausdrücklich beauftragen, um für Sie eine Wohnung zu finden, ist eine Gebühr möglich.

Betriebskosten (servicekosten)

• Sie zahlen kale huur + Vorauszahlung für Betriebskosten und Versorgungsleistungen; der Vermieter muss jährlich eine Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende vorlegen und auf Anfrage zugrundeliegende Rechnungen bereitstellen. Streitigkeiten können an die Huurcommissie verwiesen werden.
• Neue Klarheit für 2026: Der Senat hat klarere gesetzliche Listen zulässiger Betriebskostenarten genehmigt. Nutzungsgebühren für Fitness/Pool können nicht als Betriebskosten weitergegeben werden; das Regelwerk wird ab 1. Januar 2026 strenger.
• Das Servicekosten-Policybuch der Huurcommissie (Juli 2025) erläutert, wie Streitfälle bewertet werden — nützlich, wenn Sie eine Klage planen.

Verträge & Miettypen (nach der Reform 2024)

"Fixe" Verträge sind die neue Norm

Seit dem 1. Juli 2024 sind befristete Verträge die Ausnahme und unbefristete Verträge die Regel (Wet vaste huurcontracten). Zeitmietverträge sind nur für bestimmte Kategorien (z. B. Studierende, dringende Fälle) per Regierungsverordnung zulässig; bestehende vor Juli-2024 geschlossene Zeitmietverträge können weiterhin laufen. Diese Änderung bietet Mietern mehr Sicherheit.

Was das in der Praxis bedeutet

• Die meisten neuen Mietverhältnisse sollten unbefristet sein.
• Wenn Ihnen ein Zeitmietvertrag angeboten wird, prüfen Sie, ob Ihre Situation in eine zulässige Kategorie fällt; falls nicht, drängen Sie auf einen unbefristeten Vertrag oder holen Sie Rat ein.
• "Campusverträge" und bestimmte Sonderformen existieren weiterhin; wenden Sie sich an Ihre Gemeinde/Vermieter und gegebenenfalls an die Huurcommissie.

Instandhaltung: Mieter vs. Vermieter — Wer ist wofür zuständig?

Das niederländische Recht teilt die Verantwortung zwischen kleinen täglichen Reparaturen und größerer Instandhaltung auf.

• Kleine Reparaturen (z. B. Austausch eines WC-Sitzes, Reparatur eines Türklinke, Innenanstrich) liegen laut Besluit kleine herstellingen in der Verantwortung des Mieters (eine gesetzliche Liste — der Vermieter kann diese nicht ungerechtfertigt auf Sie abwälzen).
• Große Instandhaltung und strukturelle Probleme (z. B. Dach, Außenanstrich, neuer Kessel/CV) obliegen dem Vermieter. Bei dauerhaften Mängeln können Sie über die Huurcommissie eine vorübergehende Mietminderung beantragen (siehe Defects Policy Book).

Profi-Tipp: Melden Sie Mängel stets umgehend schriftlich. Die Frist für Abhilfe und mögliche Mietminderung beginnt, sobald der Vermieter informiert ist. Bewahren Sie datierte Fotos und E-Mails auf.

Anmeldung (BRP) & Wohngeld (Huurtoeslag)

BRP-Anmeldung: die 5-Tage-Regel

Wenn Sie in die Niederlande ziehen oder innerhalb der Niederlande umziehen, müssen Sie Ihre Adresse (BRP) bei der Gemeinde innerhalb von fünf Tagen nach Ankunft bzw. Umzug anmelden. Amsterdam und andere Städte betonen die rechtzeitige Anmeldung. Eine Nichtmeldung kann Leistungen beeinträchtigen und zu Bußgeldern führen.

Huurtoeslag (Wohngeld): Blick auf 2025

• Miet(„rekenhuur“)grenze 2025: €900,07 (für Unter-23-Jährige oder Sonderfälle gelten höhere oder abweichende Grenzen).
• Einkommen & Vermögen: Die Huurtoeslag hängt vom Haushalts-einkommen und von Vermögensgrenzen ab (z. B. ~€37.395 für Alleinstehende; €74.790 für Partner im Jahr 2025). Nutzen Sie die offizielle Testberechnung, um Anspruch und Höhe zu prüfen.
• Änderungen ab 2026: Die Regierung hat weitere Anpassungen ab 2026 angekündigt; verfolgen Sie die Aktualisierungen.

Rechtstipp: Änderungen beim Einkommen/Haushalt innerhalb von 4 Wochen melden, um Rückforderungen zu vermeiden.

Wie kommunale Regeln passen (Good Landlordship & lokale Genehmigungen)

Das Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) legt nationale Verhaltensregeln fest (Antidiskriminierung, transparente Auswahl, Kautionsregeln, Informationspflichten) und verleiht den Gemeinden Durchsetzungskompetenzen. Ab 2025, mit dem Wet betaalbare huur, müssen Gemeinden bei unverhältnismäßigen Mieten einschreiten — auch ohne ein lokales Genehmigungssystem. Bußgelder und stärkere Sanktionen sind bei Nichtbefolgung möglich.

Lokale Besonderheiten: Großstädte, darunter Amsterdam, haben Genehmigungsanforderungen für mid-market-Vermietungen ab dem 1. Juli 2025 eingeführt oder ausgeweitet, was engere Prüfungen von Berechtigung und Mietkonformität ermöglicht. Prüfen Sie stets die Seiten Ihrer Stadt auf mögliche verhuurvergunning-Regeln, die für Ihr Viertel oder Segment gelten.

Profi-Tipp (Amsterdam): Die Stadt setzt Good Landlordship und Affordable Rent-Regeln aktiv durch; nutzen Sie die kommunalen Beschwerdewege, wenn Verhandlungen scheitern.

Marktbedingungen 2025: Was zu erwarten ist

• Knappe Versorgung, steigende Angebotsmieten: Das Angebot im privaten Markt ist Mitte 2025 stark gesunken; die geforderten Mieten pro m² sind landesweit gestiegen. Amsterdam bleibt der teuerste Markt — jüngste Momentaufnahmen zeigen ~€37/m² für alle Wohnungstypen. Daten variieren nach Quartal, Segment und Quelle, aber die Tendenz ist klar: hohe Nachfrage + geringes Angebot.
• Politische Einflüsse: Obergrenzen begrenzen jährliche Steigerungen für Bestandsmieter, aber Anfangsangebote (insbesondere im freien/mid-Segment) werden von Angebot und Nachfrage bestimmt. Verwenden Sie das WWS, um Überpreise dort anzufechten, wo es zutrifft.

Schritt-für-Schritt: Ihre Miete prüfen & eine Streitigkeit anbringen

1. Segment identifizieren: Ist Ihre Wohnung reguliert (≤186 Punkte oder ≤Liberalisierungsgrenze für das Startjahr) oder liberalisiert? Nutzen Sie das WWS zur Einschätzung.
2. Rechner nutzen: Führen Sie die Huurcommissie-Mietprüfung durch, um Punkte und Maximalmiete zu ermitteln. Speichern Sie das Ergebnis.
3. WWS-Liste anfordern: Fordern Sie die Punkteaufstellung und Berechnung des Vermieters schriftlich an. Seit 2025 werten Gemeinden dies als Teil der Compliance für bezahlbare Mieten.
4. Vergleichen & verhandeln: Wenn die vorgeschlagene/erhobene kale huur die Obergrenze übersteigt, fordern Sie eine Anpassung.
5. Bei keiner Einigung: Huurcommissie einschalten: Reichen Sie eine prijscheck-Angelegenheit ein (geringe Gebühr, Online-Formulare). Die Huurcommissie kann die Miete auf die gesetzliche Höchstgrenze senken (und Servicekosten-Streitigkeiten entscheiden).
6. Jährliche Erhöhungen: Achten Sie darauf, dass Erhöhungen die 2025-Obergrenzen für Ihr Segment einhalten. Wenn nicht, legen Sie Widerspruch ein und eskalieren Sie.

Typische Preise & Kostenstruktur (zur Veranschaulichung)

Hinweis: Diese Angaben sind indikativ und variieren je nach Stadt, Energieklasse, Größe und Ausstattungsstandard. Prüfen Sie stets mit dem WWS und aktuellen Angebotsdaten.

Kostenpunkt	Sozial (reguliert)	Mid-market (reguliert)	Freier Sektor (liberalisiert)
Grundmiete	Häufig €500–€800 für 1–2 Zimmer, je nach Lage	Üblich €900–€1.300	Sehr unterschiedlich; Amsterdam ~€33–€40/m² für viele Wohnungen
Betriebskosten (monatl.)	€30–€150 (Reinigung, Hausmeister, Gemeinschaftsflächen)	€50–€200	€50–€250
Kaution	Bis zu 2× Grundmiete (gesetzliche Höchstgrenze)	Bis zu 2×	Bis zu 2×
Jährliche Erhöhungen (2025)	5,0% (ab 1. Juli)	7,7%	4,1%

Quellen für 2025-Obergrenzen und Amsterdam-Preis-Kontext:

Zuständigkeits-Checkliste

Bereich	Mieter	Vermieter	Quelle
Kleine Reparaturen (innen, kleinere Schäden)	Ja	—	Besluit kleine herstellingen (gesetzliche Liste).
Große Instandhaltung (Dach, Außenanstrich, CV-Austausch)	—	Ja	Rijksoverheid-Übersicht.
Jährliche Betriebskostenabrechnung (bis 30. Juni fürs Vorjahr)	—	Muss vorlegen + Rechnungen auf Anfrage	Huurcommissie-Richtlinien.
Kautionshöhe & Rückzahlungstermine	—	Höchstgrenze 2×; Rückzahlung 14/30 Tage	BGB-ähnliche Regel in Civil Code art. 7:261b + Rijksoverheid-Seite zu Verrechnungspositionen.
BRP-Anmeldung nach Umzug	Innerhalb 5 Tage	—	Rijksoverheid / NetherlandsWorldwide.

Sozial vs. Privat vs. Mid-Market: Auf einen Blick

Merkmal	Sozial	Mid-Market (middenhuur)	Freier Sektor
Zuteilung nach Einkommen	Ja (Grenzen jährlich aktualisiert)	Oft einkommensabhängig/geprüft	Nein formale Zuteilungsgrenzen
Mietfestsetzung	WWS	WWS gilt (Affordable Rent Act)	Über Grenze → nicht durch WWS gedeckelt beim Start, aber jährliche Obergrenzen gelten
Jährliche Obergrenze (2025)	5,0% (ab 1. Juli)	7,7%	4,1%
Kommunale Durchsetzung	Ja	Ja (hohe Priorität 2025)	Ja, bzgl. Obergrenzen und unzulässigen Praktiken

Rechtsgrundlagen & 2025-Obergrenzen:

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Annahme, „privat“ heiße „keine Regeln“. Viele private Wohnungen sind weiterhin reguliert durch das WWS wegen Punktegrenzen/Liberalisierungsregeln. Führen Sie immer die WWS-Berechnung durch und verlangen Sie die Punkteaufstellung.

2. Zahlung unrechtmäßiger Gebühren. Makler, die Vermieter vertreten, dürfen dem Mieter keine Vermittlungsgebühren berechnen. Legen Sie Widerspruch gegen „Vertrags-/Administrations-/Vermittlungs“-Gebühren ein, sofern Sie den Makler nicht ausdrücklich beauftragt haben.

3. Versäumen der BRP-Frist. Die Nichtregistrierung innerhalb fünf Tage kann Leistungs- und Verwaltungsprobleme erzeugen. Vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin.

4. Ignorieren der Betriebskostenabrechnung. Fordern Sie die jährliche Aufschlüsselung und die zugrundeliegenden Rechnungen an; beanstanden Sie überhöhte Posten umgehend (insbesondere da sich die Listen ab 2026 verschärfen).

5. Nichtverfolgung der 2025-Obergrenzen. Wenn ein Vermieter eine Erhöhung über der Obergrenze Ihres Segments vorschlägt, legen Sie schriftlich Einspruch ein und eskalieren Sie gegebenenfalls zur Huurcommissie.

6. Unterlassen von Ein- und Auszugsberichten. Ohne Inspektionsbericht werden Kautionsstreitigkeiten kompliziert; die 14/30-Tage-Regeln für Rückzahlungen setzen Klarheit über den Zustand voraus.

Betrugswarnung: „Schlüsselgeld“, obligatorische „Prämienzahlungen“ oder Bezahlungen für Besichtigungen sind Warnzeichen. Bewahren Sie Belege auf und melden Sie Fälle bei der kommunalen Good-Landlordship-Anlaufstelle.

Regionale & kulturelle Einblicke

• Amsterdam: Erwarten Sie strengere Durchsetzung bezüglich WWS/mid-market, und ab Juli 2025 eine Genehmigungspflicht für mid-market-Vermietungen. Der Wettbewerb ist hart, aber strikte Regeln unterstützen Sie dabei, unverhältnismäßige Mieten anzufechten.
• Landesweite Eigenheiten: "Kaal" (unmöbliert) kann dennoch keinen Bodenbelag und wenige Beleuchtungskörper bedeuten — budgetieren Sie für eine grundlegende Ausstattung, sofern das Inserat nicht gestoffeerd (Boden/Teppiche/Vorhänge) oder gemeubileerd (möbliert) angibt. (Prüfen Sie das WWS: bessere Energieklassen und Ausstattung erhöhen Punkte — und damit die zulässige Miete.)
• Universitäten & Expats: Vermietungen an Studierende/Wissensmigranten können unter die spezifischen Zeitkategorien der Reform 2024 fallen; fragen Sie, ob Ihr Vertrag auf einer solchen Ausnahme beruht und verifizieren Sie dies.

Rechenbeispiel: Prüfung eines Mid-Market-Inserats

Szenario: Eine 50 m² Wohnung in Utrecht, Energieklasse B, Balkon, einfache Küche/Bad. Geforderte Grundmiete: €1.095.

1. WWS-Rechner nutzen (Huurcommissie): Angenommen, die Merkmale führen zu ~170–180 Punkten (illustrativ; Ihr tatsächlicher Wert ist ausschlaggebend).
2. Die Liberalisierungsgrenze (2025) liegt bei €1.184,82 und 186 Punkten. Ergibt die Berechnung ≤186 Punkte, ist die Wohnung reguliert, und die Miete darf die WWS-Maximalmiete nicht überschreiten.
3. Liegt die WWS-Maximalmiete beispielsweise bei €1.045, verhandeln Sie oder reichen Sie bei der Huurcommissie eine Klage zur Mietsenkung ein. Sammeln Sie Belege (Grundriss, Energieausweis, Fotos).

Profi-Tipp: Vermieter wissen zunehmend, dass Mieter WWS prüfen. Gedruckte Punkteaufstellungen zum Termin mitzubringen, führt oft zu schnellerer und freundlicherer Verhandlung.

Wie die Reformen 2025 zusammenwirken

• Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act) hat die Regulierung ausgeweitet und den Gemeinden mehr Befugnisse gegeben, bei überhöhten Mieten einzugreifen — sogar außerhalb von gebietsbasierten Genehmigungssystemen.
• Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) schuf Verhaltensstandards, Kautionsgrenzen (2×) und stärkte die Durchsetzungsmöglichkeiten der Gemeinden (Bußen, Managementanordnungen).
• Wet vaste huurcontracten (1. Juli 2024) stellte unbefristete Verträge als Norm wieder her und erhöhte damit die Sicherheit von Mietern.
• Jährliche Obergrenzen (2025) schützen Bestandsmieter in allen Segmenten: 5,0% sozial (ab 1. Juli), 7,7% mid-market, 4,1% freier Sektor.

Schnellreferenz-Tabellen

Gesetzliche Grenzen & Prozesse (2025)

Thema	Grenze / Regel	Wo prüfen / handeln
Liberalisierungsgrenze	€1.184,82 und 186 Punkte (2025)	Huurcommissie-Materialien & WWS-Rechner; kommunale Durchsetzung.
Kaution	Max. 2× Grundmiete; Rückzahlung 14 Tage (30 Tage bei Verrechnung mit Aufschlüsselung)	Civil Code Art. 7:261b und Rijksoverheid-Leitseite.
Jährliche Erhöhungen	Sozial 5,0%, Mid 7,7%, Frei 4,1% (2025)	Regierungspresse/politische Seiten.
Betriebskosten	Jahresabrechnung ≤ 6 Monate nach Jahresende; strengere Liste zulässiger Posten ab 2026	Huurcommissie + Rijksoverheid-Updates.
Maklergebühren	Kein Mieterentgelt, wenn Makler für Vermieter tätig	Rijksoverheid Q&A.
BRP-Anmeldung	Innerhalb 5 Tagen nach Ankunft/Umzug	Rijksoverheid / NetherlandsWorldwide.

Häufige praktische Fragen

„Mein Vermieter weigert sich, die WWS-Punkte zu teilen. Was kann ich tun?“

Fordern Sie die Punkteaufstellung schriftlich an und bewahren Sie die Korrespondenz auf. Führen Sie selbst den Huurcommissie-Rechner aus und vergleichen Sie. Bleibt der Vermieter unkooperativ und liegt die Wohnung wahrscheinlich ≤186 Punkte / unterhalb der Grenze, reichen Sie eine Klage ein — die Huurcommissie kann die zulässige Miete feststellen.

„Der Makler verlangte €350 'Vertragskosten' — ist das legal?“

Wenn der Makler für den Vermieter arbeitet (z. B. Inserat auf dessen Plattform), sind solche Gebühren in der Regel nicht zulässig. Sie können die Zahlung verweigern oder eine Rechtfertigung verlangen. Nur eine echte Beauftragung des Maklers durch den Mieter rechtfertigt eine Gebühr.

„Meine Mieterhöhung 2025 beträgt 6% im freien Sektor.“

Das überschreitet die 4,1% Obergrenze für 2025. Legen Sie schriftlich Widerspruch ein und verweisen Sie auf die staatliche Obergrenze. Eskalieren Sie gegebenenfalls zur Huurcommissie.

„Mein Gebäude hat ein Fitnessstudio — kann das als Betriebskosten durchgereicht werden?“

Unter dem verschärften Regelwerk für 2026 ist die Nutzung von Fitness/Schwimmhalle kein zulässiger Betriebskostenposten. Für 2025 sollten Sie unrechtmäßige Gebühren anfechten und sich auf die ab 2026 geltende Klarstellung vorbereiten.

Schritt-für-Schritt: Widerspruch bei der Huurcommissie

1. Beweismittel sammeln: Mietvertrag, ggf. vom Vermieter vorgelegte WWS-Punkte, Grundriss, Energieausweis, Fotos.
2. Rechner nutzen: Speichern/Drucken Sie die Ergebnisse.
3. Formelle Aufforderung an den Vermieter zur Mietkorrektur senden (am besten registrierte E-Mail/Brief).
4. Online einreichen bei der Huurcommissie (wählen Sie “huurprijscheck bij aanvang” oder “jaarlijkse huurverhoging” bzw. Servicekosten-Fall).
5. An Inspektion/Vermittlung teilnehmen falls angesetzt; antworten Sie zeitnah auf Anfragen.
6. Entscheidung erhalten: Die Huurcommissie kann die Miete auf die WWS-Maximalmiete festsetzen, Servicekosten anpassen oder rechtswidrige Erhöhungen für nichtig erklären. Das Zahlungsrisiko bleibt begrenzt, wenn Sie den unstrittigen Betrag weiterzahlen.

Kulturelle Hinweise für Neuankömmlinge

• Möblierungsbegriffe:

  • Kaal (unmöbliert): kann fehlenden Bodenbelag und fehlende Beleuchtung bedeuten — kalkulieren Sie entsprechend.
  • Gestoffeerd: Bodenbelag + Vorhänge; Gemeubileerd: möbliert. Das WWS vergibt Punkte für Ausstattung und Energieeffizienz; bessere Energieklassen können höhere (aber weiterhin gedeckte) Mieten rechtfertigen.

• Besichtigungs-Etikette: Seien Sie mit Dokumenten (Ausweis, Einkommensnachweis) vorbereitet, aber übergeben Sie niemals Bargeld, um eine Reservierung vorzunehmen. Verwenden Sie nachverfolgbare Zahlungen.

• Rolle der Gemeinde: Städte verschärfen 2025 die Durchsetzung; Meldewege für Diskriminierung, Einschüchterung oder Missbrauch bei Kautionen/Gebühren bestehen im Rahmen des Good Landlordship.

Wichtige Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihr Segment: Viele „private“ Wohnungen sind weiterhin reguliert durch das WWS. Berechnen Sie die Punkte und vergleichen Sie mit der zulässigen Maximalmiete.
• 2025-Obergrenzen sind verbindlich: 5,0% (sozial, ab 1. Juli), 7,7% (mid), 4,1% (frei). Fordern Sie höhere Erhöhungen heraus.
• Kautionen sind auf 2× gedeckelt; Rückzahlung in 14 Tagen (oder 30 bei rechtmäßiger Verrechnung mit Aufschlüsselung).
• Betriebskosten müssen transparent sein; 2026 bringt strengere Listen zulässiger Posten.
• Unbefristete Verträge sind wieder Standard: Seit dem 1. Juli 2024 sind die meisten neuen Verträge unbefristet; Zeitmietverhältnisse sind auf bestimmte Kategorien beschränkt.
• Melden Sie sich innerhalb von 5 Tagen (BRP) nach dem Umzug; das ist entscheidend für Leistungen und Rechtskonformität.
• Nutzen Sie kommunale und Huurcommissie-Durchsetzungswege — insbesondere 2025 — gegen unverhältnismäßige Mieten und rechtswidrige Praktiken.

Dieses Kapitel ist so konzipiert, dass es eigenständig funktioniert. Die zitierten Gesetze und Obergrenzen entsprechen den offiziellen Quellen Stand August 2025; prüfen Sie stets aktuelle Details (Mietobergrenzen und kommunale Regelungen werden jährlich angepasst).