Verhuizen: Opzegtermijnen, Eindinspectie en Borgteruggave

Het Rotterdamse Huurdershandboek – Hoofdstuk 12

Introductie

Verhuizen kan soepel en zonder problemen verlopen – als u de regels volgt en alles documenteert. Dit hoofdstuk leidt u door hoe u geldig opzegt, wat u kunt verwachten van de voorinspectie en eindinspectie, hoe en wanneer uw borg moet worden terugbetaald, en wat u moet doen als er problemen zijn. We richten ons op het Nederlandse wettelijke kader en voegen Rotterdam-specifieke stappen (BRP-registratie en lokale diensten) toe. U krijgt checklists, voorbeeldtijdlijnen en praktijkvoorbeelden.

Onbegrip op dit gebied kan kostbaar zijn: een ongeldige opzegging kan uw huurperiode en huurverplichting verlengen, een slecht voorbereide inspectie kan leiden tot vermijdbare inhoudingen, en een zwakke bewijsvoering kan uw borg vertragen of in gevaar brengen. Dit hoofdstuk zorgt ervoor dat u op tijd, volgens het boekje en met uw geld terug vertrekt.

Hoe U Uw Huurovereenkomst Correct Beëindigt

Geldige opzegging: de kernregel

Volgens de Nederlandse wet is de opzegtermijn voor de huurder gelijk aan de periode van huurbetaling, met een minimum van één maand en een maximum van drie maanden. De opzegging moet ingaan op een huurbetalingsdag (voor de meeste huurders: de 1e van de maand). Dit betekent dat uw einddatum moet samenvallen met het einde van een huurperiode. Voorbeeld: Als u maandelijks op de 1e betaalt, zeg dan uiterlijk 31 mei op om de huur 30 juni te beëindigen.

Juridische Tip: Zet uw opzegging op schrift. De wet stelt strikte formaliteiten voor verhuurders; huurders zijn het veiligst door een ondertekende opzegging aangetekend en per e-mail te versturen, en om schriftelijke bevestiging te vragen. Dit voorkomt discussies over data en ontvangst.

Wat veranderde in 2024: vaste contracten zijn weer de norm

Sinds 1 juli 2024 heeft de Wet vaste huurcontracten onbepaalde contracten weer de standaard gemaakt. Nieuwe huurders krijgen normaal gesproken een contract voor onbepaalde tijd. Enkele specifieke uitzonderingen staan tijdelijke contracten toe (bijv. bepaalde studentensituaties, dringende renovaties, “tweede kans” contracten). Contracten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten, lopen door zoals overeengekomen.

Let op: Zelfs met een tijdelijk contract kunnen huurders vaak nog eerder opzeggen met één maand opzegtermijn in veel veelvoorkomende, wettelijk vastgestelde scenario's. Controleer altijd uw specifieke contract en de wettelijke tekst.

Bijzondere situaties die de opzegging beïnvloeden

• Medehuurders / geregistreerde partners: Als beiden op het huurcontract staan, zorg er dan voor dat beiden de opzegging ondertekenen. Opzeggingen van de verhuurder moeten aan beiden worden gericht; handel als huurder op dezelfde zorgvuldige manier om onenigheid te voorkomen.
• Diplomatenclausule / tussenhuur: Als u een speciale tijdelijke regeling heeft (bijv. Leegstandswet of diplomatenclausule), controleer dan de beëindigingsmechanismen van het contract en eventuele vaste einddatum.
• Kamers en hospita (inwoning) contracten: Sommige doelgroep contracten hebben specifieke regels. Controleer uw contract en de actuele lijst met uitzonderingen.

Uw Verhuis-Uit Tijdlijn (Aanbevolen)

Gebruik dit praktische schema voor een verhuizing aan het eind van de maand (pas data aan uw situatie aan).

6–8 weken voor verhuizing

1. Bepaal uw einddatum (laat deze samenvallen met een huurbetalingsdag).
2. Stuur schriftelijke opzegging (aangetekend + e-mail).
3. Vraag een voorinspectie aan, ongeveer 2-3 weken voor de sleuteloverdracht, om te weten wat de verhuurder verwacht dat u herstelt.
4. Als nutsvoorzieningen op uw naam staan, plan dan het verhuizen/opzeggen van contracten (energie, internet).
5. Boek verhuizers/schoonmakers.
6. Als u huurtoeslag ontvangt, plan dan om uw huur/huishouden bij te werken zodra de verhuizing is verwerkt in de BRP.

2–3 weken ervoor

1. Woon de voorinspectie bij; vraag om een schriftelijke lijst met punten.
2. Begin met doe-het-zelf reparaties die huurderverantwoordelijkheden zijn (zie “Kleine Reparaties” hieronder).
3. Plan de eindinspectie en sleuteloverdracht.
4. Bereid voor/na foto's voor die overeenkomen met uw incheckfoto's.

Laatste week

1. Reinig de woning grondig (keuken, badkamer, ramen).
2. Verwijder alle bezittingen en afval; repareer kleine gaatjes; vervang kapotte lampen/stoppen.
3. Noteer meterstanden en maak foto's.
4. Bereid alle sleutels, tags, parkeerpassen voor.

Verhuisdag

1. Loop de eindinspectie door met de verhuurder; zorg voor een gedateerd, ondertekend rapport met meterstanden en sleutelaantal.
2. Lever alle sleutels in.
3. Bevestig doorstuuradres en bankgegevens voor borgteruggave.

Na verhuizing

• De borg moet binnen 14 dagen worden terugbetaald (of binnen 30 dagen als de verhuurder toegestane items inhoudt en een schriftelijke specificatie verstrekt). Als deze niet aankomt, stuur dan een formele aanmaning; escaleer daarna.
• Als u naar of binnen Rotterdam bent verhuisd, registreer uw nieuwe adres binnen 4 weken voor tot 5 dagen na uw verhuizing; de gemeente werkt de BRP bij.
• Werk huurtoeslaggegevens bij (nieuwe huur, servicekosten, huishouden) via Mijn Toeslagen / app zodra uw nieuwe adres verschijnt (meestal 1-5 werkdagen na de BRP-update).

Wettelijke Vereisten in Nederland (in het kort)

Vereiste	Wat het betekent	Bron
Opzegtermijn huurder	Gelijk aan de huurbetalingsperiode (min 1 maand, max 3), einddatum moet een huurbetalingsdag zijn (bijv. maandeinde).
Vaste contracten hersteld	Vanaf 1 juli 2024: contracten voor onbepaalde tijd zijn standaard; smalle uitzonderingen voor tijdelijke contracten.
Maximale borg	Max 2 maanden kale huur voor contracten vanaf 1 juli 2023 (oudere contracten: tot 3 maanden).
Borgteruggave	14 dagen na einde huurovereenkomst; 30 dagen bij (toegestane) inhoudingen met schriftelijke specificatie. Geen rente vereist, tenzij overeengekomen.
Toegestane inhoudingen borg	Alleen huurachterstand, servicekostenafrekening, schade veroorzaakt door huurder, EPV (energieprestatievergoeding). Geen administratie-/“opnieuw verhuur” kosten.
Jaarlijkse servicekostenafrekening	Verhuurder moet jaarlijkse afrekening verstrekken; wettelijk regime onder BW 7:259–7:261 (richtlijnen Huurcommissie).
Kleine reparaties door huurder	Besluit Kleine Herstellingen lijst typische huurderverantwoordelijkheden (bijv. stoppen, lampen, kleine gaatjes, tuin).
BRP-registratie (Rotterdam)	Meld uw verhuizing 4 weken voor tot 5 dagen na; gemeente werkt BRP bij.
Gang naar de rechter	Kantonrechter behandelt huurzaken; geen advocaat vereist (ook niet voor urgent “kort geding”).

Diepgaand: Opzegtermijnen in de Praktijk

Stap-voor-stap: uw einddatum berekenen

1. Identificeer uw huurperiode (in bijna alle gevallen maandelijks).
2. Tel één maand terug vanaf uw beoogde einddatum.
3. Stuur de opzegging vóór die datum, zodat de einddatum samenvalt met een huurbetalingsdag.
4. Bewaar bewijs van verzending (aangetekende postbewijs) en bewijs van ontvangst (bevestiging verhuurder).

Voorbeeld (Rotterdam, maandelijkse huur verschuldigd op de 1e): U wilt eind november vertrekken. Zorg ervoor dat uw schriftelijke opzegging uiterlijk 31 oktober door uw verhuurder is ontvangen, zodat uw huurovereenkomst 30 november eindigt.

Tijdelijke en uitzonderingscontracten

• Oude kortetermijncontracten (voor juli 2024): Veel huurders kunnen eerder opzeggen met één maand opzegtermijn; controleer de exacte clausule en wettekst.
• Uitzonderingscontracten (na juli 2024): Voor categorieën zoals tijdelijk verhuizende studenten, tijdelijke huisvesting tijdens renovatie, of tweede kans contracten, kunnen de regels voor het einde van de looptijd strenger zijn. Controleer de documenten ruim van tevoren.

Pro Tip: Als u en uw verhuurder akkoord gaan met een vaststellingsovereenkomst, bevestig dan de einddatum, sleutels, schoonmaakstatus en borgtermijn in één ondertekend document.

Inspecties: Voorinspectie en Eindinspectie

Waarom ze belangrijk zijn

Inspecties beschermen beide partijen. Als de verhuurder bij aanvang geen opnamestaat heeft opgemaakt, dan gaat de wet ervan uit dat u de woning in goede staat heeft ontvangen. Dat maakt het moeilijker voor de verhuurder om aan het einde schade te claimen die verder gaat dan normale slijtage. Vraag altijd om (of maak zelf) een opnamestaat met foto's.

Juridische Tip: BW 7:224 (beginbeschrijving) is uw vriend. Als er geen goede beginrapportage was, is de bewijslast voor beweerde schade veel zwaarder voor de verhuurder. Breng dit ter sprake als inhoudingen opgeblazen lijken.

De voorinspectie

• Meestal 2-3 weken voor de verhuizing.
• Vraag om een schriftelijke lijst van items die gerepareerd moeten worden (bijv. een muur opnieuw verven die u donker heeft geschilderd, een kapot rolluik repareren).
• Verduidelijk wat telt als normale slijtage.

De eindinspectie

• Loop de woning door met de verhuurder en onderteken gezamenlijk een gedateerd inspectierapport met meterstanden, sleutelaantal en eventuele problemen.
• Maak uw eigen foto's/video's (indien mogelijk met tijdstempel) bij daglicht.
• Zorg ervoor dat eventuele inhoudingen gekoppeld zijn aan specifieke, bewezen problemen. Gehaaste of algemene “schoonmaakkosten” zijn op zichzelf niet voldoende.

Wat Telt als “Verantwoordelijkheid van de Huurder”?

Het Besluit Kleine Herstellingen somt typische items op die huurders moeten afhandelen. Hieronder staan veelvoorkomende voorbeelden.

Item	Meestal Taak Huurder?	Opmerkingen
Gloeilampen & stoppen	Ja	Vervang voor overdracht.
Kleine spijker-/schroefgaten	Ja	Vullen en bijwerken; groot stucwerk is anders.
Basis schoonmaak	Ja	Keuken, badkamer, ramen, vloeren.
Tuinonderhoud	Ja	Maaien, wieden, snoeien.
Apparaatfilters	Ja	Reinig/vervang standaardfilters.
Constructiegebreken	Nee	Verantwoordelijkheid verhuurder (bijv. daklekkages).

Pro Tip: In Rotterdam worden veel woningen die als “ongemeubileerd” (kale/casco) worden aangeboden, werkelijk kaal opgeleverd: geen vloerbedekking, geen lampen, soms zelfs geen gordijnrails. Bewaar uw foto's van de oorspronkelijke staat – deze bepalen wat u moet herstellen. (Splits altijd kale huur van nutsvoorzieningen/servicekosten in uw administratie.)

Borg: Maxima, Terugbetalingstermijnen en Inhoudingen

Het plafond van 2023

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de maximale borg twee maanden kale huur. Voor oudere contracten kan een drie-maanden plafond van toepassing zijn.

Wanneer uw borg moet worden terugbetaald

• Binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst (sleutels terug + inspectie).
• Binnen 30 dagen als de verhuurder toegestane items inhoudt en een schriftelijk kostenoverzicht stuurt.
• Rente is niet verplicht tenzij overeengekomen in uw contract.

Wat mag worden ingehouden – en wat niet

Toegestaan (indien bewezen):

• Huurachterstand.
• Servicekostenafrekening (jaarlijkse verrekening).
• Schade veroorzaakt door de huurder die verder gaat dan normale slijtage.
• EPV (energieprestatievergoeding).

Niet toegestaan: administratiekosten, algemene “kosten voor opnieuw verhuren” of soortgelijke kosten.

Oplichtingsalarm: Sommige makelaars proberen inhoudingen te bestempelen als “uitcheckkosten” of “dossierkosten”. Deze zijn niet toegestaan als inhouding op de borg. Betwist deze schriftelijk en vraag om de juridische basis en het bewijs.

Voorbeeld: tijdlijn & bedragen

• Maandelijkse kale huur: €1.250 → borg gemaximeerd op €2.500 (twee maanden).
• Overdracht op 31 augustus; geen inhoudingen: borg verschuldigd uiterlijk 14 september.
• Als de verhuurder schoonmaak en een kapot rolluik claimt, moeten deze gespecificeerd worden (bijv. schoonmaakfactuur, foto's, factuur vervanging rolluik). Indien correct en redelijk, moet het resterende bedrag uiterlijk 30 september betaald zijn.

Servicekosten aan het Einde

Zelfs na uw vertrek moet de verhuurder de jaarlijkse servicekostenafrekening verstrekken en de werkelijke kosten verrekenen (meestal uiterlijk 1 juli voor het voorgaande kalenderjaar). Het wettelijke kader is BW 7:259–7:261; de Huurcommissie publiceert duidelijke richtlijnen en het Besluit Servicekosten / Besluit Kleine Herstellingen. Als u de bedragen betwist, kunt u een zaak indienen bij de Huurcommissie (gereguleerde sector) of naar de kantonrechter gaan (ook voor servicekostengeschillen in de geliberaliseerde sector).

Pro Tip: Bewaar afschriften van nutsvoorzieningen en bonnetjes voor gedeelde diensten (bijv. schoonmaak, internet in gebouwen met meerdere huurders). U kunt tot enkele jaren terug betwisten onder de regels van de Huurcommissie – controleer de huidige terugkijkperiode en sectorregels voordat u een klacht indient.

Hoe U Uw Borg Snel Terugkrijgt

Stap-voor-stap handleiding

1. Bereid het bewijs voor

   • Incheckfoto's/rapport; uitcheckfoto's; facturen voor kleine reparaties; bewijs van laatste huurbetaling.

2. Voer een correcte eindinspectie uit

   • Verkrijg een ondertekend, gedateerd rapport met precies vermelde problemen (kamer, item, defect).

3. Stuur een beleefde afsluitende e-mail

   • Bevestig de einddatum, bankgegevens, en de wettelijke termijn voor de borg (14 dagen / 30 dagen met inhoudingen).

4. Als er een inhouding is

   • Vraag om de schriftelijke specificatie met facturen/offertes en de juridische basis voor elk item. Weiger administratiekosten.

5. Stuur een formele aanmaning (ingebrekestelling)

   • Geef 7-14 dagen de tijd om het openstaande bedrag te betalen; verstuur aangetekend en per e-mail.

6. Escaleren indien nodig

   • Dien een claim in bij de kantonrechter (geen advocaat vereist; “kort geding” mogelijk bij urgentie). Breng uw documenten en een duidelijke berekening mee.

Juridische Tip: Voor servicekostenposten, overweeg de weg via de Huurcommissie (indien bevoegd) aangezien deze hiervoor is ontworpen en kosteneffectief is. Voor zuivere borggeschillen (bijv. betwiste schade), is de rechterlijke weg gebruikelijk.

Rotterdam-Specifieke Taken

Registreer uw nieuwe adres (BRP)

Als u binnen of naar Rotterdam verhuist, meld uw verhuizing online (DigiD) vanaf 4 weken voor tot 5 dagen na uw verhuisdatum. De gemeente werkt de BRP bij; andere instanties (bijv. Belastingdienst/Toeslagen) volgen. Het niet registreren kan problemen veroorzaken met toeslagen en gemeentelijke belastingen.

Huurtoeslag bijwerken na verhuizing

U meldt uw nieuwe adres niet rechtstreeks bij Toeslagen; de BRP-update wordt automatisch doorgegeven. Maar als uw huur of servicekosten veranderen, moet u die bedragen zelf bijwerken in Mijn Toeslagen of de app.

Hulp nodig lokaal?

Huurteam Rotterdam biedt gratis huurdersondersteuning (huur, servicekosten, gebreken, beëindigingsconflicten). Zij kunnen adviseren over inspecties, borggeschillen en procedures bij de Huurcommissie.

Financiële Wijsheid: Wat is “Normaal” bij Verhuizing?

• Schoonmaak: Normale eindschoonmaak is uw taak. Overmatig vuil dat verder gaat dan redelijk gebruik kan in rekening worden gebracht indien bewezen en redelijk geprijsd (denk aan gespecificeerde professionele schoonmaak, niet een vast “exit fee”).
• Slijtage: Vervagen van verf, lichte slijtage van tapijt of licht gemarkeerde muren zijn meestal normaal. Gaten groter dan standaard spijkergaten, kapotte armaturen of huisdier-gerelateerde schade zijn niet.
• Sleutels en toegangsmiddelen: Verloren sleutels/tags kunnen in mindering worden gebracht tegen kostprijs (en alleen met bewijs – factuur voor cilindervervanging of sleutelkopie).
• Servicekostensaldo: Indien op uw naam, regelt u dit rechtstreeks met de providers. Indien betaald als onderdeel van uw servicekostenvoorschot, verwacht dan later de jaarlijkse afrekening van de verhuurder.

Pro Tip: Bewaar bewijs van betaling van de borg en elke maandelijkse huur. Bij een geschil versnelt een duidelijke administratie de teruggave.

Opzegging & Borg – Per Contracttype (Snel Overzichtstabel)

Contracttype (2025 context)	Opzegging huurder	Borg plafond	Bijzondere opmerkingen
Onbepaalde tijd (standaard sinds 1 jul 2024)	= huurperiode (min 1 maand), eindigend op huurbetalingsdag	2 maanden (contracten vanaf 1 jul 2023)	Normale opzeggingsregels zijn van toepassing.
Vaste termijn voor juli 2024 (≤ 2j)	Vaak 1 maand mogelijk voor huurder; controleer tekst; einde moet samenvallen met huurbetalingsdag	2 maanden (indien ondertekend na 1 jul 2023)	Oude regime blijft van kracht tot einddatum.
Uitzonderingscontracten (studenten, renovatiehuisvesting, etc.)	Controleer de uitzonderingsregels en het contract	2 maanden (na 1 jul 2023)	Uitzonderingen gedefinieerd door Wet vaste huurcontracten.
Hospita / kamer	Zoals overeengekomen, maar wettelijke bescherming is van toepassing	2 maanden (na 1 jul 2023)	Let op doelgroepregels en eventuele proefperioden in contracten.

Checklist Verantwoordelijkheden (Huurder vs. Verhuurder)

Gebied	Huurder	Verhuurder
Kleine reparaties (lampen, stoppen, kleine gaatjes, tuin)	✔️
Normale slijtage		✔️ absorbeert als eigenaarsrisico
Constructiegebreken (lekkages, houtrot)		✔️ repareren/onderhouden
Servicekostenafrekening		✔️ moet jaarlijks verstrekken (wettelijke basis: BW 7:259–261)
Inspectierapporten	✔️ bewaren/start- & eindfoto's; inspectie bijwonen	✔️ rapporten maken/bewaren; inhoudingen specificeren
Borgafhandeling	✔️ bankgegevens verstrekken; tijdige teruggave vragen	✔️ terugbetalen binnen 14 dagen (of 30 met specificatie)

Stads- & Marktcontext: Rotterdam in Vogelvlucht

De particuliere huren in Rotterdam behoren tot de hoogste van het land. Gemiddelde vraagprijzen voor nieuwe verhuringen schommelen recentelijk rond de mid-20 euro per m² (bijv. ~€25-26/m² begin 2025), hoewel prijzen sterk variëren per buurt, grootte en afwerking. Een typisch appartement van 60 m² zou ongeveer €1.500 per maand kunnen kosten – wat een borgplafond van €3.000 impliceert voor nieuwe contracten onder de huidige regels. Gebruik dit om uw verhuisbudget te toetsen.

Pro Tip: Als uw huurcontract een “all-in” huur vermeldt, zorg er dan voor dat deze in uw administratie correct is gesplitst tussen kale huur en service/energie om uw borgplafond en eventuele huurtoeslag berekening duidelijk te houden.

Hoe U Problemen Efficiënt Kunt Betwisten

1) Schrijf eerst (en formeel)

Stuur een aangetekende brief (en e-mail) waarin u het probleem, uw juridische standpunt en uw eis samenvat (bijv. “Retourneer €2.500 borg binnen 7 dagen; wettelijke basis: 14-dagenregel”). Voeg bewijs toe (inspectierapport, foto's, facturen).

2) Kies het juiste forum

• Puur borggeschil (schade/kosten): dien in bij de kantonrechter; geen advocaat vereist. Voor urgentie (bijv. u verhuist naar het buitenland), vraag een kort geding (voorlopige voorziening) aan.
• Servicekosten geschil: gebruik de Huurcommissie waar bevoegd; anders de kantonrechter.

3) Wat mee te nemen

• Contract, opzeggingen, betalingsbewijs, begin-/eindrapporten, fotosets, facturen/offertes, correspondentie, en een eenvoudige berekening van het verschuldigde bedrag (hoofdsom + eventueel wettelijke rente indien van toepassing).

Juridische Tip: Als de verhuurder geld heeft ingehouden voor “administratie” of “opnieuw verhuren”, wijs dan op de Rijksoverheid richtlijnen: deze zijn niet toegestane inhoudingen op de borg. Vraag om onmiddellijke correctie.

Veelvoorkomende Fouten (en Hoe Ze Te Vermijden)

1. Verkeerde einddatum Vergeten dat de opzegging moet eindigen op een huurbetalingsdag leidt tot onbedoelde extra huur. Werk achteruit vanaf uw beoogde maandeinde.

2. Geen papieren spoor Alleen uw opzegging e-mailen of aangetekende post overslaan kan discussies uitlokken. Verstuur aangetekende post en bewaar bonnetjes.

3. Vage inhoudingen accepteren “Schoonmaakkosten” zonder factuur? “Administratiekosten”? Wijst dit af en vraag om een schriftelijke specificatie. Citeer de 14/30-dagenregel en toegestane categorieën.

4. BRP-update overslaan Het niet registreren van uw nieuwe adres kan toeslagen en post verstoren. Rotterdam: 4 weken voor tot 5 dagen na.

5. Servicekosten later negeren Zelfs na uw vertrek kunt u servicekosten betwisten via Huurcommissie/rechtbank zodra de jaarlijkse afrekening arriveert.

6. Aannemen dat makelaars willekeurige kosten mogen berekenen Bemiddelingskosten (dubbelzijdige bemiddelingskosten) aan huurders zijn breed verboden; laat deze ook niet met uw borg verrekenen.

Uitgewerkte Voorbeelden

Voorbeeld A: Perfecte verhuizing, geen inhoudingen

• Contract: Onbepaalde tijd, maandelijks op de 1e.
• Opzegging verstuurd: 29 februari (aangetekend).
• Einddatum: 31 maart.
• Eindinspectie: 31 maart, sleutels ingeleverd, rapport schoon.
• Borg verschuldigd: Uiterlijk 14 april (op tijd betaald).

Voorbeeld B: Inhouding met specificatie

• Probleem: Kapotte ovengreep en extra schoonmaak (zware kalkaanslag).
• Verhuurder verstrekt: Facturen en een schriftelijk kostenoverzicht.
• Restant borg verschuldigd: Binnen 30 dagen vanaf einde huurovereenkomst. Huurder controleert de lijst met kleine reparaties om er zeker van te zijn dat er geen overschrijding is.

Voorbeeld C: Ongepaste inhouding

• Probleem: €250 “administratie” en €150 “sleuteloverdrachtskosten” ingehouden zonder basis.
• Reactie huurder: Wijst op Rijksoverheid regels (niet toegestane categorieën), eist correctie binnen 7 dagen, dient vervolgens een zaak in bij de kantonrechter indien onbetaald.

Veelgestelde Vragen

Ben ik huur verschuldigd als ik voor de einddatum vertrek? Ja – tot de wettelijke einddatum (opzegging afgestemd op huurbetalingsdag) en sleutels ingeleverd. Als uw verhuurder eerder verhuren en een formele beëindiging met wederzijds goedvinden toestaat, kunt u eerder eindigen.

Mag mijn verhuurder mijn borg inhouden voor “toekomstige” servicekosten? Zij mogen geld inhouden voor de jaarlijkse servicekostenafrekening, maar zij moeten dit specificeren en later correct verrekenen onder BW 7:259–261.

Is een voorinspectie verplicht? Nee, maar het is erg nuttig. Vraag ernaar – en om een schriftelijke lijst – zodat u items kunt repareren vóór de eindinspectie. Als er geen beginrapportage was, is de positie van de verhuurder ten aanzien van schade zwakker.

Heb ik een advocaat nodig om mijn borg terug te vorderen? Niet voor zaken bij de kantonrechter (inclusief urgent kort geding). U kunt uzelf vertegenwoordigen.

Praktische Checklists

Verhuisdag Checklist

• Alle sleutels/tags/garage afstandsbedieningen aanwezig
• Meterstanden (foto)
• Eindinspectierapport ondertekend en gedateerd
• Voor/na foto's van elke kamer, keukenapparatuur, badkamers, balkon, berging, parkeerplaats
• Schoongemaakte keuken, badkamer, ramen, vloeren; verwijder kalkaanslag en vet
• Kleine reparaties gedaan (gaten gevuld, lampen/stoppen vervangen)

Borg Opvolg Checklist

• E-mail verhuurder ter bevestiging van bankgegevens en vermelding van de 14-dagen termijn (of 30 dagen met specificatie)
• Indien te laat: stuur aangetekende aanmaning met een uiterste termijn
• Dien in bij de kantonrechter indien onopgelost (voeg bewijsbundel toe)

Sjabloon voor Kernzinnen (Wat Te Zeggen)

E-mail opzegging (samenvatting) “Geachte [Verhuurder], hierbij zeg ik de huurovereenkomst van [adres] op. Mijn huurperiode is maandelijks; mijn opzegtermijn bedraagt daarom één maand en de huurovereenkomst eindigt op [datum afgestemd op huurbetalingsdag]. Ik verzoek om een voorinspectie in week [xx] en stel de eindinspectie voor op [datum]. Graag ontvang ik een bevestiging van ontvangst.”

Herinnering borg “Geachte [Verhuurder], Naar aanleiding van de sleuteloverdracht op [datum], verzoek ik u vriendelijk de borg van €[bedrag] over te maken naar [IBAN] binnen 14 dagen, of een schriftelijke specificatie van eventuele rechtmatige inhoudingen met onderbouwend bewijs te verstrekken; in dat geval is het resterende saldo verschuldigd binnen 30 dagen. (Rijksoverheid richtlijnen voor borgteruggave.)”

Verschillen tussen Woningtypen (Impact op Verhuizing)

Type	Waarop letten bij vertrek	Waarom het belangrijk is
Sociaal (gereguleerd)	Huurcommissie vaak bevoegd voor servicekosten; huurplafonds gekoppeld aan puntenstelsel (WWS).	Duidelijkere geschillenprocedures; controleer afrekeningen tijdig.
Geliberaliseerd (vrije sector)	Servicekosten kunnen nog steeds worden gecontroleerd (rechtbank); borgplafond nog steeds 2 maanden voor nieuwe contracten.	Bewaar facturen en meterbewijzen.
Kamers/hospita	Huisregels; gedeelde ruimtes; meer servicekostenitems.	Documenteer de staat van gedeelde ruimtes zorgvuldig.

Tot Slot: Kosten en Eerlijkheid

Nederland handhaaft regels tegen oneerlijke kosten voor huurders. Dubbelzijdige bemiddelingskosten aan huurders zijn breed verboden en actief gehandhaafd (laat niemand ze hernoemen als “administratie” en verrekenen met uw borg). Als u twijfelachtige kosten ziet, betwist ze schriftelijk en citeer de regels.

Belangrijkste Punten

• Plan uw opzegging op een huurbetalingsdag; de opzegtermijn voor de huurder is minimaal één maand en gelijk aan de betalingsperiode.
• Vanaf 1 juli 2024 zijn contracten voor onbepaalde tijd weer de standaard; uitzonderingen bestaan, maar zijn beperkt.
• Borgplafond: 2 maanden kale huur voor contracten vanaf 1 juli 2023; terugbetaling binnen 14 dagen (of 30 dagen met geldige, gespecificeerde inhoudingen). Geen rente vereist.
• Alleen bepaalde inhoudingen zijn wettig (huurachterstand, servicekosten, schade veroorzaakt door huurder, EPV). Administratie-/opnieuw verhuurkosten zijn niet toegestaan.
• Documenteer alles: begin- & eindrapporten, foto's, facturen, meterstanden, aangetekende brieven.
• Rotterdam: Meld uw verhuizing binnen 4 weken voor tot 5 dagen na; werk vervolgens huurtoeslagbedragen bij in Mijn Toeslagen/app.
• Zit u vast? Gebruik Huurteam Rotterdam, Huurcommissie (voor servicekosten), of de kantonrechter (geen advocaat vereist).