Naleving & Speciale Situaties: Onderverhuur, Visa en Overwegingen rond de 30%-regeling

Inleiding

Dit hoofdstuk is je uitvoerige speelboek voor drie “moeilijke maar veelvoorkomende” situaties op de Rotterdamse huurmarkt: (1) onderverhuur, (2) visa en registratie (BRP), en **(3) budgetteren als je de Nederlandse 30%-regeling hebt. We vertalen de nieuwste nationale regels—zoals de Wet betaalbare huur (2024–2025), Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) en Wet goed verhuurderschap (2023)—naar duidelijke, praktische stappen voor huurders in Rotterdam. We wijzen ook op momenten waarop Rotterdam lokale vergunningen of plafonds toevoegt (bijv. toeristische huurnachten, kamerbewoningsregels).

Als je deze gebieden verkeerd begrijpt, kunnen de consequenties groot zijn: onrechtmatige onderverhuurboetes of uitzetting, een geweigerde BRP‑inschrijving (waardoor je BSN, toeslagen of schoolinschrijving wordt geblokkeerd), of verkeerd gebudgetteerde huur omdat je je 30%-regeling‑geschiktheid of plafond verkeerd hebt geïnterpreteerd. Dit hoofdstuk wil je compliant, gedocumenteerd en zelfverzekerd houden—met checklists, uitgewerkte voorbeelden, tabellen en de exacte instanties om geschillen te escaleren (Huurcommissie, gemeente).

Juridische tip: Vanaf 1 juli 2024 vielen grote delen van de Nederlandse particuliere huursector onder strengere regels (Wet betaalbare huur). Veel woningen die vroeger in de “vrije sector” vielen, vallen nu onder het puntensysteem (WWS) met maximale wettelijke huren en eenvoudigere routes om de aanvangshuur aan te vechten. Controleer altijd de WWS‑punten van je woning en de datum van je contract.

Deel I — Onderverhuur in Rotterdam (Onderhuur)

Wat telt als onderverhuur?

Onderverhuur (“onderhuur”) betekent dat je (een deel van) je gehuurde woning aan iemand anders verhuurt. Het Nederlandse recht maakt onderscheid tussen zelfstandige woonruimte (eigen keuken/badkamer/entree) en onzelfstandige kamers. Als je de gehele zelfstandige woning onderverhuurt zonder toestemming, is dat doorgaans contractueel verboden en kan het een reden voor ontbinding zijn. Tegelijk beschermt het Nederlandse recht onderhuurders in specifieke omstandigheden.

Wanneer is toestemming vereist?

• Hele woning: Je hebt bijna altijd schriftelijke toestemming van je verhuurder nodig. De meeste huurovereenkomsten verbieden het expliciet. Zonder toestemming loop je kans op ontbinding van de huurovereenkomst.
• Een kamer in je woning: Veel verhuurders vereisen nog steeds toestemming. Controleer je contract. Als het is toegestaan, blijf jij hoofdelijk verantwoordelijk voor de hoofdhuurovereenkomst, tijdige huurbetaling en overlast voor buren.
• Sociale huur: Corporaties verbieden onderverhuur doorgaans. Overtredingen kunnen leiden tot snelle beëindiging. (Controleer de voorwaarden van je corporatie.)
• Short-stay / vakantieverhuur: Hierop zijn aparte gemeentelijke regels van toepassing (zie Rotterdamse regels hieronder).

De verrassende bescherming voor sommige onderhuurders (Art. 7:269 BW)

Als je zonder toestemming een gehele zelfstandige woning onderverhuurt en je hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan de onderhuurder onder bepaalde omstandigheden door werking van de wet de directe huurder worden (Burgerlijk Wetboek artikel 7:269 BW). Dit is complex en feitelijk afhankelijk (bijv. zelfstandigheid van de eenheid). Verhuurders procederen vaak in deze zaken; zoek juridisch advies.

Juridische tip: Ga er nooit vanuit dat je onderhuurder “geen rechten” heeft. Het Nederlandse recht geeft beperkte maar reële bescherming aan onderhuurders van zelfstandige woonruimten wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt.

Rotterdam-specifiek: vakantieverhuur & kamerbewoning

• Vakantieverhuur (Airbnb‑achtig): Rotterdam verplicht registratie en handhaaft lokale plafonds. De gemeente communiceert een maximaal aantal nachten per jaar van 60 voor toeristische verhuur en maakt onderscheid tussen B&B (gastheer aanwezig) en vakantieverhuur (gastheer afwezig). Controleer altijd toestemming van de VvE en de verhuurder.
• Kamerverhuur / woningdelen: Sinds 1 juli 2024 versoepelde Rotterdam regels in delen van de stad: verhuur aan drie kamergebruikers is in veel wijken eenvoudiger; vier of meer kamers vereist nog een vergunning, meestal enkel-studenten en met afstandsregels (bijv. 50 meter tot de volgende meerkamerwoning).

Toestemmingsmatrix voor onderverhuur — snel overzicht

Situatie	Toestemming waarschijnlijk nodig?	Extra Rotterdam regel(s)	Opmerkingen
Onderverhuur gehele zelfstandige woning	Ja (bijna altijd)	—	Vaak contractueel verboden; hoog uitzettingsrisico zonder toestemming.
Onderverhuur van een kamer in je gehuurde woning	Meestal ja (check lease)	Kamerverhuurregels gelden bij meerdere bewoners	Jij blijft aansprakelijk onder de hoofdhuurovereenkomst.
B&B (gastheer aanwezig)	Ja (verhuurder & VvE kunnen toestemming vereisen)	Gemeentelijke registratie; volg B&B‑regels	Anders dan vakantieverhuur.
Vakantieverhuur (gastheer afwezig)	Ja + gemeentelijke registratie	≈60 nachten/jaar plafond	Platforms vragen registratienummers.
Social housing onderverhuur	Verboden	—	Corporaties handhaven strikt. (Controleer aanbiederbeleid.)

Hoe je wettig onderverhuurt (indien toegestaan)

1. Lees je huurovereenkomst: Zoek clausules over onderverhuur, huisregels en VvE‑beperkingen.
2. Vraag schriftelijke toestemming: Omschrijf wie onderverhuurt, duur, huur en huisregels.
3. Documenteer bezetting: Bewaar kopieën van ID’s en onderhuurbijlagen; voldoe aan BRP‑registratieregels (je onderhuurder moet zich inschrijven bij verblijf ≥4 maanden).
4. Voor vakantieverhuur: Verkrijg Rotterdamse registratie en respecteer het nachtplafond en eventuele gebiedsverboden.
5. Borg & servicekosten: Volg nationale plafonds/afrekenregels (zie Deel III).

Scam‑waarschuwing: Verhuur je nooit je sleutels aan een “bedrijf” dat gegarandeerd inkomen van short-stay boekingen belooft terwijl jij de woonhuur behoudt. Dit schendt vaak je contract en Rotterdamse vakantieverhuurregels—jij draagt het juridische risico.

Deel II — Visa, BRP‑registratie en Huisvestingsvergunningen

BRP: de ruggengraat van compliance

Iedereen die in Nederland woont, moet zijn ingeschreven in de BRP (Basisregistratie Personen). In Rotterdam meld je je verhuizing vanaf 4 weken vóór tot uiterlijk 5 dagen na verhuizen; nieuwkomers die >4 maanden verblijven, moeten persoonlijk inschrijven en een BSN verkrijgen. Het ontbreken van BRP‑inschrijving kan zorgverzekering, toeslagen en zelfs schoolinschrijving blokkeren.

Rotterdam—hoe registreren (BRP):

1. Check je situatie: “Eerste inschrijving” (eerste inschrijving in NL) vs “verhuizing” (binnen NL) vs “opnieuw inschrijven”.
2. Boek online of bezoek een Publiekslocatie; de gemeente accepteert meldingen tot 4 weken vooraf van je verhuizing.
3. Neem mee: Paspoort/ID, bewijs van adres (huurovereenkomst; verhuurderverklaring indien nodig), gewaarmerkte vertalingen voor buitenlandse burgerlijke staat‑documenten.
4. Deadlines & boetes: Niet tijdig melden kan leiden tot bestuurlijke maatregelen en boetes; de gemeente controleert actief de juistheid van BRP‑gegevens.

Pro tip: Als je verhuurder weigert je “registratie toe te staan”, weet dan: registratie is een wettelijke plicht. De gemeente schrijft de persoon op het adres in; eigenaren kunnen de BRP niet “blokkeren”. Mocht je obstructie ervaren, neem contact op met de gemeente.

Visa en huren

EU/EEA/zwitserse burgers schrijven zich in bij de BRP; een verblijfsvergunning is niet vereist. Niet‑EU bewoners moeten een geldige verblijfsvergunning hebben (of in procedure zijn) voor verblijven >90 dagen en moeten inschrijven bij verblijf >4 maanden. IND en de gemeente coördineren status, maar verhuurders vragen vaak om bewijs van rechtmatig verblijf en inkomen; discriminatie is niet toegestaan onder de Wet goed verhuurderschap.

Rotterdamse huisvestingsvergunningen & lokale regels

Rotterdam hanteert de Huisvestingsverordening om betaalbare woningen en kamerbewoning te reguleren. In verschillende wijken zijn vergunningen nog steeds vereist voor 4+ kamerbezettingen, met afstandsregels en student‑only voorwaarden; elders is 3‑persoon woningdeling sinds 1 juli 2024 eenvoudiger. Controleer altijd of jouw adres een huisvestingsvergunning nodig heeft of kamerverhuurlimieten kent voordat je tekent.

Deel III — Wat veranderde in 2024–2025: Vaste contracten, huurplafonds, borg & servicekosten

1) Vaste contracten zijn de norm (sinds 1 juli 2024)

De Wet vaste huurcontracten beëindigde het veelvuldige gebruik van tijdelijke contracten. Nieuwe huurders krijgen nu hoofdzakelijk onbepaalde tijd contracten. Er gelden beperkte uitzonderingen (bijv. bepaalde studenten, urgente gevallen en enkele speciale categorieën via AMvB). Bestaande tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten kunnen nog steeds automatisch eindigen.

Juridische tip: Als je “nieuwe” contract tijdelijk is, controleer of de juridische uitzondering op jou van toepassing is en controleer de categorie‑ en bewijsvereisten (bijv. moet studentstatus worden bijgevoegd).

2) Wet betaalbare huur: puntensysteem uitgebreid & contractbijlagen

Vanaf 1 juli 2024 breidt de Wet betaalbare huur het WWS‑puntensysteem uit naar een veel groter deel van de markt (inclusief middenhuur). Voor nieuwe contracten kun je de Huurcommissie binnen 6 maanden na aanvang verzoeken om de aanvangshuur te toetsen aan de WWS. Vanaf 1 januari 2025 moeten verhuurders de puntberekening bij elk nieuw huurcontract voegen.

Praktisch effect: Als de overeengekomen huur boven de wettelijk berekende maximumhuur voor jouw punten uitkomt, kan de Huurcommissie deze verlagen. De exacte grens voor “gereguleerd” hangt af van je WWS‑punten (denk aan grootte, voorzieningen, energielabel, buitenruimte, enz.). Gebruik de Huurcommissie’s Huurprijscheck om je punten te berekenen.

3) Borg (waarborgsom) nu gemaximeerd op 2 maanden

Landelijk geldt dat de maximale borg twee maanden kale huur bedraagt voor contracten vanaf 1 juli 2023 (met overgangsnuances voor oudere huurovereenkomsten door jurisprudentie). Dit volgt uit de Wet goed verhuurderschap, gehandhaafd door gemeenten.

4) Servicekosten: jaarnota binnen 6 maanden

Verhuurders moeten een jaarnota servicekosten verstrekken binnen 6 maanden na het kalenderjaar (dus uiterlijk 30 juni). Het 2025‑beleid van de Huurcommissie bevestigt termijnen, het proces en dat een gespecificeerd overzicht vereist is. Als je het oneens bent, kun je de afrekening betwisten (nu ook verbreed naar meer segmenten).

Juridische tip: Als er geen jaarnota is ontvangen vóór 30 juni, vraag er schriftelijk om. Bewaar bewijs; dat is relevant voor Huurcommissie‑termijnen.

Deel IV — Stappenplan: Controleer & Daag je Huur aan bij de Huurcommissie

Wanneer je kunt handelen:

• Aanvangshuur van een sociale of middenhuur woning: vraag een toetsing binnen 6 maanden na contractbegin. (Andere regels gelden voor oudere contracten en de vrije sector.)

Je 7‑stappenroute:

1. Bereken WWS‑punten met de officiële Huurprijscheck; bewaar de PDF/screenshot.
2. Schrijf naar je verhuurder: citeer je punten en de wettelijke maximumhuur, stel de gecorrigeerde huur voor en geef een redelijke reactietermijn (bijv. 2–3 weken).
3. Verzamel bewijs: energielabel, vloeroppervlakte‑meting, foto’s van voorzieningen, eventuele gebreken.
4. Dien in bij de Huurcommissie binnen 6 maanden na start als geen overeenstemming; betaal leges.
5. Werk mee aan inspectie (indien gepland).
6. Beslissing: bij verlaging verandert de huur met terugwerkende kracht vanaf de datum van je verzoek; achterstanden kunnen worden verrekend. (Partijen kunnen nog procederen bij de kantonrechter.)
7. Nazorg: pas indien nodig de servicekosten‑voorschotten aan.

Pro tip: Als je contract voor 1 juli 2024 is ingegaan, kan in sommige gevallen de oudere “sociale” grens van toepassing zijn; voor contracten na 1 juli 2024 geldt de middenhuur‑grens/punten. De Huurcommissie legt de transitie uit.

Deel V — De 30%-regeling: wat het echt betekent voor je budget

De regels voor 2025 (en wat veranderde)

• Percentage: Voor 2025 en 2026 blijft de maximale belastingvrije vergoeding op 30% van je bruto belastbare salaris (exclusief niet‑looncomponenten). Een geplande gefaseerde verlaging (30→20→10) is geannuleerd; in plaats daarvan verlaagt de overheid het percentage naar 27% vanaf 2027.
• Plafond: De WNT‑grens beperkt de salarisbasis waarop de 30% wordt berekend tot het WNT topinkomen (voor 2025: €246.000 per jaar). Boven dat bedrag profiteert het extra salaris niet van de 30% regeling.
• Deel‑niet‑ingezeten status: Vanaf 1 januari 2025 is het regime voor de gedeeltelijke buitenlandse belastingplicht afgeschaft voor nieuwe gevallen; overgangsregels kunnen gelden als je het al had. Dit kan je netto‑voordeel ten opzichte van eerdere jaren licht verminderen.

Pro tip: De 30%-regeling is niet automatisch; je werkgever moet aanvragen bij de Belastingdienst. Krijg altijd bevestiging (beschikking) voordat je een huur afsluit die uitgaat van een hoger netto‑inkomen.

Hoe de 30%-regeling je huurkeuzes beïnvloedt

• Hoger netto‑inkomen ⇒ mogelijk toegang tot kwalitatievere of energiezuinigere woningen (meer WWS‑punten betekent vaak een hoger wettelijk maximum).
• WNT‑plafond risico ⇒ bij zeer hoge salarissen kan het werkelijke belastingvrije voordeel minder zijn dan verwacht. Budgetteer voorzichtig.
• BRP & toeslagen ⇒ BRP‑inschrijving blijft verplicht onafhankelijk van je fiscale status; sommige toeslagen (zorgtoeslag, etc.) kijken naar woonplaats & inkomen, niet direct naar de 30%.

Uitgewerkt budgetvoorbeeld (ter illustratie)

Stel je brutojaarsalaris is €84.000 (≈€7.000/maand). Met de 30%-regeling in 2025 is €2.100/maand belastingvrij; €4.900/maand wordt normaal belast. Los van pensioen en sociale zekerheidsnuances kan de regeling het netto‑inkomen met enkele honderden euro’s per maand verhogen, wat een substantiële wijziging geeft in een Rotterdamse huurbaarheidstest (veel verhuurders vragen 3–4× maandhuur in bruto‑inkomen). Controleer altijd de exacte inkomensfactor die de makelaar/verhuurder hanteert en maak een netto‑budget met je HR of een belastingadviseur.

Scam‑waarschuwing: Wees voorzichtig met makelaars die aanbieden je 30%-regeling “tegen een vergoeding te optimaliseren” of dit combineren met betaalde “salarisstructurering”. Alleen jouw werkgever kan de 30%-regeling aanvragen; details vind je op de Belastingdienst‑site.

Deel VI — Prijzen & Praktische Zaken in Rotterdam (2025)

Huidige huur­niveaus (om je budget te toetsen)

• Landelijke particuliere sector gemiddelden (Q1–Q2 2025): rond €1.780/maand of €19,6–€20,1 per m², met schaarsere aanbod en hogere vraag.
• Rotterdam per‑m² snapshots: Q2 2025 gemiddelden gerapporteerd rond €25–€29 per m² afhankelijk van segment en databron. Middenhuurvermeldingen in Rotterdam schommelen rond €27–€28 per m²; vrije sector gemiddelden ongeveer €25–€26 per m². Beschouw deze als vraagprijzen voor nieuwe huurders.

Pro tip: In gereguleerde (puntensysteem) woningen is het wettelijke maximum gekoppeld aan je WWS‑punten, niet aan marktgemiddelden. Gebruik altijd de Huurprijscheck en bewaar de output voor je dossier.

Richtprijzen maandhuur in Rotterdam (illustratief)

Grootte	Middenhuur p/m² (≈€27,5)	Vrije sector p/m² (≈€25,5)
35 m² studio	€960	€890
50 m² 1‑kamer	€1.375	€1.275
70 m² 2‑kamer	€1.925	€1.785

(Dit zijn schattingen op basis van actuele p/m² snapshots; je WWS‑maximum kan lager zijn.)

Deel VII — Servicekosten, Reparaties en Wie Betaalt Wat

Servicekosten: wat is toegestaan en wanneer verschuldigd

• Jaarnota termijn: Verhuurder moet een jaarnota sturen binnen zes maanden na het kalenderjaar (dus uiterlijk 30 juni).
• Transparantie: De 2025‑beleidupdates en nieuwe wetgeving vereisen gespecificeerde overzichten en verduidelijken wat als servicekosten in rekening mag worden gebracht (bijv. schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, portiersdiensten). Er is een limitatieve lijst aangenomen om geschillen te verminderen.
• Geschillen: Je kunt bedragen en redelijkheid aanvechten bij de Huurcommissie; termijnen gelden.

Reparaties & onderhoud: huurder vs verhuurder

Het Nederlandse recht in de Besluit kleine herstellingen definieert “kleine herstellingen” die de huurder betaalt (denk: ontkalken van kranen, vervangen van lampen) versus grotere werkzaamheden (verantwoordelijkheid van de verhuurder). Het ministerie bevestigt de verdeling; de Huurcommissie publiceert de lijst en toepassing. Kernprincipe: als een reparatie kostbaar is of niet eenvoudig door een huurder kan worden uitgevoerd, valt het doorgaans onder de verhuurder—zelfs als het symptoom klein lijkt.

Verantwoordelijkheden checklist (veelvoorkomende items)

Item	Huurder (kleine herstellingen)	Verhuurder (groot/structureel)
Lampen, stoppen	✅	—
Ontkalken kranen/douchekop	✅	—
Kleine schilderwerkzaamheden/gaatjes	✅	—
Vervanging verwarmingstoestel	—	✅
Buitenschilderwerk	—	✅
Daklekkages, funderingsproblemen	—	✅

Gebaseerd op het Besluit kleine herstellingen en Huurcommissie‑richtlijnen.

Pro tip: Maak vóór ondertekening een gemeenschappelijke opname met foto’s. Leg de staat van onderhoud vast (opnamestaat). Dit voorkomt discussie over de borg later.

Deel VIII — Samenvoegen: Speciale Situaties & Hoe Compliant te Blijven

A. Onderverhuur tijdens een visumperiode

Als je niet‑EU bent en onderverhuur overweegt (bijv. je gaat 3 maanden naar het buitenland), wees voorzichtig:

1. Contract eerst: Als het onderverhuur verbiedt, ga er niet toe over.
2. Schriftelijke toestemming: Als toegestaan, verkrijg verhuurderstoestemming en bewaar de papieren.
3. BRP: Als je onderhuurder ≥4 maanden blijft, moet die zich inschrijven; jouw eigen BRP‑status moet je daadwerkelijke verblijf weerspiegelen (tijdelijke afwezigheid vs uitschrijving bij vertrek >8 maanden).
4. Vakantieverhuur? Zet de woning niet om in short‑stay zonder gemeentelijke registratie en nachtplafonds (en: alleen als je lease en VvE het toestaan).

Scam‑waarschuwing: “Company lets” die toeristen door jouw woning laten rouleren, schenden bijna altijd Rotterdamse regels en jouw lease, waardoor jij aansprakelijk bent.

B. Woningdelen vs onderverhuur

Rotterdam staat steeds vaker driepersoon‑bezetting toe (onder voorwaarden), maar vier of meer vereist vaak vergunningen en is vaak student‑only. Als jij en twee vrienden samen een 3‑kamerappartement willen huren, kies bij voorkeur voor een gezamenlijke huurovereenkomst (medehuurderschap)—dit voorkomt illegale onderhuurconstructies.

C. De 30%-regeling en “betaalbare” gereguleerde huur

Je kunt (en zou moeten) aanspraak maken op het WWS‑maximum, ook als je salaris door de 30%-regeling hoog lijkt. Het puntensysteem gaat over de woning, niet over je inkomen. Als de verhuurder veel meer vraagt dan het WWS‑maximum voor een middenhuurwoning getekend na 1 juli 2024, gebruik de Huurprijscheck en, indien nodig, de Huurcommissie.

Deel IX — Uitgewerkte Voorbeelden

Voorbeeld 1: Wettige kamerverhuur binnen je huurovereenkomst

Je huurt een 70 m² 2‑kamer in Kralingen (vrije sector vraagprijs €1.800). Je vriend gebruikt de tweede slaapkamer voor 10 maanden.

• Check lease: Er staat dat voor elke onderverhuur toestemming vereist is.
• Vraag de verhuurder: Lever ID, inkomen en garantie op naleving van huisregels van je vriend.
• BRP: Je vriend blijft >4 maanden → moet zich inschrijven op jouw adres; als de verhuurder registratie verbiedt, herinner hem eraan dat inschrijven een wettelijke plicht is.
• Uitkomst: Geeft de verhuurder schriftelijk toestemming, dan kun je een kameronderhuur regelen waarbij jij hoofdhuurder blijft.

Voorbeeld 2: Vakantieverhuur tijdens een lange werkreis

Je wilt je gehele flat 30 nachten verhuren terwijl je in het buitenland bent.

• Lease & VvE: De meeste huurovereenkomsten verbieden dit; VvE‑reglementen kunnen ook short‑stay verbieden.
• Rotterdamse regels: Registreer het adres en respecteer het jaarlijkse nachtplafond (≈60); vermeld een registratienummer op platformvermeldingen.
• Belastingen & BRP: Income uit short‑stay kan belastbaar zijn; je BRP blijft je woonadres als je het aanhoudt.

Voorbeeld 3: 30%-regeling en budgetteren

Bruto €84k met 30%-regeling versus zonder: Het netto‑verschil kan gemakkelijk €200–€400+ maandelijk bedragen (afhankelijk van situatie). Daarmee haal je vaak typische 3× bruto inkomenseisen voor bijv. €1.600–€1.900 huur. Vraag de makelaar welk multipel ze hanteren (3× vs 4×) en of ze belastingvrije vergoedingen meerekenen in betaalbaarheidscontroles.

Deel X — Tabellen die je zult hergebruiken

A. Wettelijke limieten & termijnen (snel overzicht)

Vereiste	Limiet / Termijn	Bron
Waarborgsom	Max 2 maanden kale huur (contracten vanaf 1 jul 2023); oudere contracten: jurisprudentie kan verschillen
Servicekostenafrekening	Uiterlijk 30 juni na elk kalenderjaar; gespecificeerd overzicht; duidelijkere wettelijke lijst (2025)
Aanvangshuur betwisten	Binnen 6 maanden na start (social/middenhuur); Huurcommissie gebruikt WWS
WWS‑punten toevoegen aan contracten	Verplicht vanaf 1 jan 2025
Tijdelijke contracten	Verboden sinds 1 jul 2024 behalve voor beperkte categorieën (bijv. sommige studenten)
BRP verhuismelding	4 weken vóór tot 5 dagen na verhuizen

B. Wie betaalt wat? (reparaties snapshot)

Categorie	Voorbeelden	Wie betaalt
Kleine herstellingen	Lampen, stoppen, ontkalken, kleine schilderwerkjes	Huurder
Grote werken	Vervanging cv‑ketel, buitenschilderwerk, constructieve gebreken	Verhuurder

Juridische basis: Besluit kleine herstellingen; zie Huurcommissie‑richtlijnen.

C. Woningtype vs risico onderverhuur

Woningtype	Typische onderverhuurregels	Risiconiveau
Sociale huur	Meestal geen onderverhuur	Hoog (ontbinding)
Gereguleerde private (middenhuur)	Meestal toestemming vereist	Midden–hoog
Vrije sector	Contractafhankelijk; vaak verboden	Midden–hoog
B&B (gastheer aanwezig)	Verhuurder+VvE + registratie	Midden
Vakantieverhuur	Vaak verboden in lease; indien toegestaan: registratie & nachtplafond	Hoog

Deel XI — Veelgemaakte fouten (en hoe ze te vermijden)

1. Aannemen dat een 2‑jarige tijdelijke huurovereenkomst nog standaard is. Dat is niet het geval. Sinds 1 juli 2024 is onbepaalde tijd de standaard; uitzonderingen zijn beperkt. Betwist onterechte tijdelijke contracten.
2. WWS‑punten niet controleren. Veel woningen vallen nu onder gereguleerde huur; het niet berekenen van punten kan je honderden euro’s per maand kosten. Gebruik de Huurprijscheck vroeg.
3. Te hoge borg accepteren. Het maximum is 2 maanden. Accepteer geen 3–6 maanden tenzij er een wettelijke uitzondering geldt voor een ouder contract.
4. Servicekosten‑deadlines negeren. Komt de afrekening niet vóór 30 juni, vraag er schriftelijk om en bewaar bewijs; je hebt mogelijk een sterke zaak bij de Huurcommissie.
5. Rekenen op gefaseerde 30%-verlaging. De 30→20→10 was geannuleerd; plan met de actuele 30% (2025–2026) en het WNT‑plafond.
6. Onrechtmatige vakantieverhuur. Zelfs enkele nachten zonder registratie (en zonder permissieve lease) kunnen gemeentelijke handhaving veroorzaken.
7. Verhuurder zegt “geen registratie toegestaan.” BRP is verplicht. Woont je daar, dan moet je ingeschreven zijn. Punt.

Deel XII — Procedures die je gaat gebruiken

1) Aanvangshuur betwisten bij de Huurcommissie (social/middenhuur)

1. Voer de Huurprijscheck uit; print/bewaar het resultaat.
2. Schrijf de verhuurder met de berekende wettelijke maximumhuur en stel een correctiedatum voor.
3. Als geen overeenkomst: dienst binnen 6 maanden indienen (online formulieren; leges van toepassing).
4. Woon inspectie/hoorzitting bij indien gepland; wacht de beslissing af.
5. Tegen uitspraak blijft de rechter mogelijk.

2) BRP‑conformiteit regelen in Rotterdam

1. Nieuw in NL en >4 maanden: Eerste inschrijving in Rotterdam; neem ID, bewijs van adres en burgerlijke staat‑documenten (gewaarmerkt/vertaald indien nodig) mee.
2. Verhuizen binnen NL: meld je verhuizing online of aan de balie niet later dan 5 dagen na verhuizen (of tot 4 weken vooraf).
3. Bewaar je uittreksel (BRP‑uittreksel) voor verhuurders, banken of scholen.

3) Wettig onderverhuren (indien toegestaan)

1. Controleer je lease; vraag schriftelijke toestemming.
2. Voor vakantieverhuur: registreer bij Rotterdam en houd je aan nachtlimieten; toon registratienummer op advertenties.
3. Zorg dat iedereen die ≥4 maanden verblijft BRP‑ingeschreven is.

Deel XIII — Culturele & Regionale inzichten (Rotterdamse focus)

• “Kaal” betekent vaak geen vloerbedekking, gordijnen of armaturen. Houd rekening met inrichtingkosten.
• Inkomen‑multiples: Veel particuliere verhuurders verwachten 3×–4× maandhuur in bruto inkomen; sommige nemen de 30%-regeling mee in betaalbaarheidscontroles (vraag expliciet).
• Kamerverhuur is gangbaar onder studenten/jonge professionals; Rotterdam heeft sommige driepersoon‑regels versoepeld maar handhaaft vergunningen voor vier‑plus en afstandsregels (overlastcontrole).
• Vakantieverhuur wordt kritisch bekeken; de stad weegt toerisme tegen leefbaarheid—registratie en nachtplafonds worden serieus gehandhaafd.

Deel XIV — Veelgestelde “randgevallen”

V: Mijn verhuurder rekent in 2025 3 maanden borg. Is dat legaal? A: Nee, het landelijke maximum is 2 maanden (contracten sinds 1 juli 2023). Schrijf en verzoek correctie; escaleer naar de gemeente indien nodig.

V: Wij zijn met vier personen en willen één appartement. Moeten we één huurcontract of vier kamercontracten tekenen? A: Voor 4+ bewoners kun je vergunningplicht voor kamerbewoning activeren. Vraag de makelaar welke structuur op dat adres wettig is; veel gebieden blijven student‑only voor 4+ kamers.

V: Ik heb in 2025 een tijdelijke student‑uitzondering. Kan ik nog naar de Huurcommissie? A: Ja, tijdelijke contracten in een gereguleerde woning kunnen nog steeds worden getoetst op aanvangshuur (termijnen van toepassing).

V: Geeft de 30%-regeling automatisch meer koopkracht voor huur? A: Vaak wel, maar check het WNT‑plafond en het afschaffen van gedeeltelijke niet‑residente status vanaf 2025; maak een netto‑berekening met HR en vertrouw niet op de vervallen 30→20→10 schema’s.

Belangrijke conclusies

• Onderverhuur is toestemmingsgebonden; onderverhuur van de gehele woning is meestal verboden. Voor kamers blijf je aansprakelijk; vakantieverhuur vereist Rotterdamse registratie en respecteert nachtplafonds.
• BRP is verplicht: schrijf je adres in vanaf 4 weken vóór tot 5 dagen na verhuizen; accepteer geen “geen registratie toegestaan.”
• Tijdelijke contracten zijn grotendeels afgeschaft per 1 juli 2024; controleer of jouw “tijdelijke” contract echt onder een uitzondering valt (bijv. sommige studenten).
• Wet betaalbare huur breidde WWS‑dekking en Huurcommissie‑toegang uit; voeg de puntberekening sinds 1 jan 2025 toe aan nieuwe contracten en vecht binnen 6 maanden aan als de huur te hoog is.
• Waarborgsom is max 2 maanden, landelijk; servicekosten moeten uiterlijk 30 juni met heldere specificatie worden afgerekend.
• De 30%-regeling blijft 30% tot eind 2026, daarna 27% vanaf 2027, en wordt beperkt door het WNT‑plafond; budgetteer op de actuele regels, niet de geannuleerde afbouw.
• Rotterdam legt lokale lagen op: vergunningen voor 4+ kamerbewoningen, versoepeling voor drie‑persoonwoningdelen in sommige wijken, en strikte vakantieverhuur registratie/nachtplafonds.