Geen echte woning
Een vakantieverhuur is een gemeubileerde woning of appartement verhuurd voor een korte periode, speciaal voor toeristische of recreatieve doeleinden. Dit is de wereld van platforms zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo. Het is cruciaal voor wie op zoek is naar huisvesting in Nederland te begrijpen dat deze panden bestaan in een geheel ander juridisch universum dan residentiële huur. Een persoon die in een vakantieverhuur verblijft, is een toerist of gast, geen huurder. De overeenkomst die zij hebben is voor tijdelijk verblijf, niet voor huisvesting. Als zodanig genieten zij geen huurbescherming. De eigenaar kan de regels bepalen, de prijs wordt door de markt bepaald en er is geen zekerheid van verblijf buiten de data waarop je hebt geboekt en betaald. Deze hele sector wordt sterk gereguleerd door gemeenten, niet ter bescherming van de gasten, maar ter bescherming van de leefbaarheid van de stad en haar beschikbare woningvoorraad tegen omzetting in een eindeloze zee van toeristische hotels.
Het perspectief van de huurder: Waarom dit belangrijk is
Als je een plek zoekt om te wonen, niet alleen om te bezoeken, waarom zouden de regels voor vakantieverhuur dan voor jou uitmaken? De primäre reden is het voorkomen van oplichting en illegale woningpanden. In een wanhopige woningmarkt kunnen sommige individuen proberen een woning illegaal te verhuren voor middellange termijn (bijv. drie tot zes maanden) die alleen is gelicenseerd als vakantieverhuur. Ze kunnen je een 'tijdelijk contract' aanbieden en vragen een groot bedrag vooruit te betalen. Dit is een buitengewoon risicovolle propositie.
Als je aan zo'n regeling deelneemt, woon je illegaal in een pand. Je zult vrijwel zeker niet kunnen registreren op het adres bij de gemeente (BRP), wat essentieel is om in Nederland te wonen en te werken. Verder is je bewoning extreem onzeker. Als de stad de illegale verhuur ontdekt, of als de eigenaar simpelweg een betere aanbieding op Airbnb krijgt, kun je met geen enkele kennisgeving en geen rechtsmiddelen worden uitgezet. Het 'contract' dat je hebt getekend zou waardeloos zijn, omdat het gaat om een illegale activiteit. De sceptische huurder moet op zijn hoede zijn voor elk aanbod dat de scheidslijnen tussen een woninghuur en een vakantieverblijf lijkt te vervagen. Rode vlaggen zijn onder meer een verhuurder die vaag is over registratie, contante betalingen vraagt, of niet bereid is een standaard, lange huurcontract te leveren.
Onderscheid tussen legale 'short-stay'
Om de verwarring toe te voegen, hebben sommige gemeenten een aparte categorie voor legale 'short-stay'-appartementen, die verschillen van vakantieverhuur. Dit zijn specifieke panden die een vergunning hebben om verhuurd te worden voor periodes variërend van een week tot zes of twaalf maanden, vaak gericht op expats, internationale studenten of mensen in een overgangswoningfase. Deze zijn legaal, en je kunt meestal registreren op het adres. Echter, net als serviced apartments, zijn ze doorgaans vrijgesteld van standaard huurbescherming. Het contract zal een vaste, niet-onderhandelbare einddatum hebben, en het zal niet omgezet worden in een onbepaalde huurovereenkomst.
Samengevat is de hiërarchie van woningzekerheid duidelijk:
- Onbepaalde huurovereenkomst: Maximale bescherming.
- Vaste termijn (tot 2 jaar) huurcontract: Sterke bescherming tijdens de termijn, maar beperkte zekerheid.
- Legale Short-Stay (vergund): Geen huurbescherming, maar een legale en stabiele optie voor een bepaalde tijdelijke periode.
- Vakantieverhuur: Alleen voor toeristen. Het huren ervan om erin te wonen is illegaal en een extreem risicovolle onderneming.
Het begrijpen in welke categorie een pand valt, is de eerste stap in het begrijpen van de rechten die je zult, en zult niet hebben als bewoner.
