Een enkele prijs voor alles
Een 'alles-inclusief' huurcontract of all-in huurcontract is een huurovereenkomst waarbij de huurder één enkele, niet-gespecificeerde prijs aan de verhuurder betaalt. Deze prijs omvat niet alleen de kale huur voor de woning (kale huur) maar ook alle overige kosten, zoals servicekosten (servicekosten) en nutsvoorzieningen zoals gas, water, elektriciteit en internet. Hoewel dit misschien eenvoudig en handig lijkt, wordt dit type contract sterk afgeraden door de Nederlandse wet en is het bijna altijd een erg slechte deal voor de huurder. Het ontbreken van een scheiding tussen de basishuur en de kosten voor service en nutsvoorzieningen maakt het contract ondoorzichtig en ondermijnt verschillende belangrijke huurdersrechten.
Waarom het een slechte deal is voor huurders
De ondoorzichtigheid van een all-in-contract creëert drie belangrijke problemen voor een huurder: 1. Onvermogen om de huurprijs te controleren: Zonder een gespecificeerde basishuur is het voor een huurder onmogelijk het officiële puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) te gebruiken om te controleren of de huur redelijk is of deze te laten beoordelen door de Huurcommissie. 2. Geen jaarlijkse afrekening van de kosten: De verhuurder is niet verplicht een jaarlijkse afrekening (eindafrekening) van de werkelijke kosten voor nutsvoorzieningen en service te verstrekken. Dit betekent dat de huurder geen manier heeft om te weten of deze kosten te hoog zijn, en de verhuurder zou mogelijk een aanzienlijke verborgen winst op deze kosten maken. 3. Geen recht op huurtoeslag: Een huurder met een all-in-contract kan geen beroep doen op de huurtoeslag van de overheid, omdat de aanvraag een gespecificeerde basishuur vereist.
Het recht van de huurder om de huur op te splitsen
Zoals men inziet hoe nadelig deze contracten zijn, biedt de Nederlandse wet een krachtig instrument voor huurders. Een huurder met een all-in huurcontract heeft het recht, op elk moment tijdens zijn/haar huurperiode, een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie om de prijs officieel op te splitsen. De Huurcommissie zal de woning en de kosten analyseren en vervolgens een bindende uitspraak uitspreken die de enkele prijs splitst in een basishuur-component en een voorschot op de service-/nutsvoorzieningskosten. Daarbij hanteren ze vaak een standaardformule (bijv. de basishuur instellen op 55% van de all-in-prijs), wat zeer gunstig is voor de huurder. Dit zorgt niet alleen voor transparantie maar kan ook leiden tot een aanzienlijke vermindering van de wettelijke basishuur.
