De Gouden Regel van de Vrije Sector
De inkomenseis (inkomenseis) vormt de belangrijkste financiële drempel die een potentiële huurder moet overkomen bij het aanvragen van een woning in de Nederlandse vrije huursector. Het is een strikte, formule-gebaseerde beoordeling die door verhuurders en makelaars wordt gebruikt om hun risico op wanbetaling te minimaliseren. In een markt met enorme overschrijving kunnen verhuurders het zich veroorloven extreem rigide te zijn in de toepassing van deze regels, wat vaak leidt tot aanzienlijke frustratie voor anderszins uitstekende kandidaten.
Hoewel elke verhuurder zijn eigen specifieke vereiste kan vaststellen, is er een marktstandaard ontstaan die door bijna alle professionele bureaus wordt gehanteerd. De regel is bijna altijd gebaseerd op bruto-inkomen (voor belastingen):
- De standaardregel: Het bruto maandelijks inkomen van een huurder moet tussen de 3 tot 4 keer de basishuur per maand liggen. Voor een appartement met een huur van €2.000 betekent dit dat de aanvrager een bruto maandelijks inkomen van ten minste €6.000 tot €8.000 moet aantonen.
- Gezamenlijke aanvragen: Voor koppels of partners die samen solliciteren, wordt het tweede inkomen vaak niet volledig meegeteld. Een veelvoorkomend beleid is om het hogere inkomen voor 100% mee te tellen en het tweede, lagere inkomen voor slechts 50% mee te tellen. Echter, sommige meer progressieve bureaus tellen nu beide inkomens mee voor de volledige 100%.
De focus op inkomen boven vermogen
Een cruciaal en vaak frustrerend aspect van het Nederlandse systeem, vooral voor expats, is de sterke nadruk op verifieerbaar, terugkerend inkomen uit werk. Verhuurders en makelaars zijn berucht terughoudend om te kijken naar iemands persoonlijke rijkdom of spaargeld, zelfs als ze genoeg contant geld op de bank hebben om de huur voor meerdere jaren te betalen. De inkomenseis is geen test van rijkdom; het is een test van stabiele, maandelijkse kasstroom uit een baan. Dit creëert grote belemmeringen voor freelancers (ZZP'ers), ondernemers en personen die tussen banen zitten maar over aanzienlijke activa beschikken. Ze slagen er vaak niet in deze starre, formulematige test te doorstaan, ondanks dat ze financieel solide zijn.
