Huren van een huurder
Het juridische mijnenveld
Onderverhuur, of onderhuur, komt in Nederland zeer vaak voor, maar de juridische status ervan is vaak onzeker. Het uitgangspunt is de hoofdhuurovereenkomst tussen de eigenaar van het pand (de hoofdverhuurder) en de huurder. De overgrote meerderheid van deze contracten bevat een clausule die uitdrukkelijk onderverhuur verbiedt zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als een huurder onderverhuurt in strijd met deze clausule, schendt hij de overeenkomst en kan de verhuurder een ontruimingsprocedure tegen hem starten. De onderhuurder kan op zich geen enkel wettelijk recht hebben om in de woning te blijven. Veel onderverhuurcontracten in veeleisende woningmarkten zoals Amsterdam zijn daarom illegaal en extreem risicovol voor de onderhuurder (onderhuurder).
De verrassende bescherming voor onderhuurders
Ondanks de risico's biedt de Nederlandse wetgeving in één specifiek scenario een verrassende en sterke bescherming. Als de onderhuur betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte (wat betekent dat het zijn eigen voordeur, keuken en badkamer heeft) en de hoofdhuurder vertrekt, wordt de onderhuur automatisch voortgezet door de hoofdverhuurder. De onderhuurder wordt feitelijk de nieuwe hoofdhuurder, met volledige huurderbescherming, zelfs als de hoofdverhuurder nooit toestemming voor de onderverhuur heeft gegeven. De hoofdverhuurder kan deze nieuwe regeling alleen beëindigen op basis van een zeer beperkte set gronden en moet hiervoor naar de rechtbank stappen. Deze bescherming geldt echter niet voor het onderverhuren van individuele kamers (onzelfstandige woonruimte). Als de hoofdhuurder van een gedeelde flat vertrekt, hebben de onderhuurders van de individuele kamers geen recht om te blijven.
Praktische risico's en overwegingen
Voor een potentiële onderhuurder is de meest kritieke vraag: 'Weet de hoofdverhuurder van deze regeling en stemt hij schriftelijk toe?' Als het antwoord nee is, betreedt u een juridisch kwetsbare situatie. U betaalt mogelijk huur aan iemand die op elk moment uitgezet kan worden, waardoor uw huisvestingszekerheid verdwijnt. U moet uiterst sceptisch staan tegenover informele, contante regelingen. Vraag altijd om een schriftelijke onderhuurovereenkomst, en probeer bevestiging te krijgen dat de hoofdverhuurder toestemming heeft gegeven.
