De gouden standaard van huren
Het langdurige of onbepaalde huurovereenkomst (contract voor onbepaalde tijd) vertegenwoordigt de gouden standaard van woningzekerheid voor huurders in Nederland. Het is een huurovereenkomst met een startdatum maar geen vooraf bepaalde einddatum. Deze eenvoudige weglating van een einddatum verandert de gehele juridische aard van de huurrelatie. Een huurder met een onbepaalde huurovereenkomst mag niet op basis van willekeur worden gevraagd om te vertrekken of omdat de verhuurder een hogere betalende huurder heeft gevonden. De verhuurder kan de overeenkomst alleen beëindigen door een gerechtelijk bevel van een rechter te verkrijgen, en alleen voor een zeer beperkte en uitputtende lijst van wettelijk omschreven redenen, zoals aanzienlijke huurachterstanden, het veroorzaken van ernstige overlast, of het nodig hebben van de woning voor dringend persoonlijk gebruik (met een zeer hoge bewijslast). Deze bescherming is de hoeksteen van het Nederlandse huurrecht en is bedoeld om bewoners stabiliteit en zekerheid in hun woningen te bieden.
Voor de huurder biedt dit contract een unieke combinatie van langdurige zekerheid en kortetermijnflexibiliteit. Terwijl de verhuurder vastzit aan de overeenkomst, is de huurder dat niet. Een huurder met een onbepaalde huurovereenkomst kan het contract op elk moment beëindigen, om welke reden dan ook, simpelweg door de wettelijk vereiste opzegtermijn te geven, die doorgaans één volledige kalendermaand bedraagt. Dit betekent dat als je wilt verhuizen, je niet voor jaren vastzit; je kunt eenvoudig je opzegging geven en vertrekken. Deze asymmetrie is opzettelijk; de wet erkent de inherente machtsongelijkheid tussen een verhuurder en een huurder en biedt zekerheid aan de partij die het meest nodig heeft.
Hoe een onbepaalde huurovereenkomst werkt 'Maand-tot-maand'
De term 'maand-tot-maand-huurovereenkomst' is geen formele juridische categorie in Nederland op dezelfde manier als 'vaste termijn' of 'onbepaalde' zijn. In plaats daarvan is 'maand-tot-maand' de beste manier om uit te leggen hoe een onbepaalde huurovereenkomst functioneert vanuit het perspectief van de huurder met betrekking tot beëindiging. Na een eventuele initiële minimumperiode is verstreken (sommige onbepaalde contracten vermelden bijvoorbeeld een minimumtermijn van 12 maanden), loopt het contract in feite maandelijks door voor de huurder. Je kunt elke maand beslissen of je de huur voor de volgende maand wilt voortzetten.
Uw opzegtermijn is gekoppeld aan de betaalfrequentie van uw huur. Aangezien de huur bijna altijd maandelijks wordt betaald, bedraagt uw opzegtermijn één maand. Het is belangrijk op te merken dat dit meestal een volledige kalendermaand is. Dit betekent dat als u uw opzegging op 10 mei indient, uw contract doorgaans eindigt op 30 juni, en niet op 10 juni. U moet huur betalen voor de gehele opzegtermijn. Deze maand-tot-maand flexibiliteit voor de huurder, in combinatie met de bijna volledige zekerheid tegen uitzetting door de verhuurder, is wat het onbepaalde contract zo hoog in aanzien maakt bij huurders.
De bedreigde soort op de vrije markt
Als onbepaalde contracten zo goed zijn voor huurders, waarom zijn ze dan zo moeilijk te vinden? In de gereguleerde (sociale) sector blijven onbepaalde contracten de standaard. Echter, in de particuliere vrije sector zijn ze een bedreigde soort geworden. Verhuurders en vastgoedinvesteerders zijn bedrijven, en hun primaire doelstelling is het maximaliseren van hun rendement op investering. Het onbepaalde contract, met zijn sterke huurdersbescherming en het onvermogen van verhuurders om de huur eenvoudig op marktprijzen af te stemmen, vormt een aanzienlijk obstakel voor dit doel.
De invoering van het tweejarige contract met vaste termijn in 2016 gaf verhuurders een krachtig instrument om het aanbieden van onbepaalde huurovereenkomsten te omzeilen. Ze kunnen nu een woning voor twee jaar verhuren en daarna een no-fault beëindiging van de huurovereenkomst hebben en een nieuwe huurder te vinden tegen een hogere prijs. Als gevolg hiervan zullen zeer weinig particuliere verhuurders vanaf dag één bereid zijn om een onbepaalde huurovereenkomst aan een nieuwe huurder aan te bieden. De meest voorkomende manier waarop een huurder tegenwoordig een onbepaalde huurovereenkomst krijgt, is niet doordat er een aanbod is, maar doordat hij per toeval een administratieve fout van de verhuurder tegenkomt. Wanneer een verhuurder de juiste schriftelijke kennisgeving om een contract met vaste termijn te beëindigen niet verstrekt, wordt het bij wet automatisch omgezet in een onbepaalde.
Deze passieve, toevallige route is ironisch genoeg de belangrijkste route geworden naar langdurige woningzekerheid voor veel huurders in de vrije markt.
