De kern van de zaak: wie heeft de makelaar ingehuurd?
Dit is het belangrijkste en meest misbegrepen financiële onderwerp op de Nederlandse huurmarkt. De termen makelaarskosten, bemiddelingskosten of agency fee verwijzen naar een commissie die aan een makelaar wordt betaald voor zijn rol bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Jarenlang was het gebruikelijk dat makelaars de nieuwe huurder een vergoeding in rekening brachten, meestal gelijk aan één maand huur plus 21% BTW. Echter, een baanbrekende wijziging in de Nederlandse wetgeving in 2016 keerde deze praktijk volledig om. De wet is gebaseerd op een eenvoudig, logisch principe: je betaalt alleen de makelaar die je zelf hebt ingehuurd om voor jou te werken. Als een makelaar de verhuurder vertegenwoordigt, mag die makelaar wettelijk geen kosten aan de huurder in rekening brengen. De verhuurder is de cliënt van de makelaar en is dus verantwoordelijk voor de betaling.
Hoe weet je dan voor wie de makelaar werkt? Dat is simpel. Als je een appartement vindt dat wordt aangeboden op een openbaar platform zoals Pararius of Funda, of op de eigen website van de makelaar, dan werkt die makelaar volgens de wet voor de verhuurder. De verhuurder heeft hen ingehuurd om het pand te promoten en een geschikte huurder te vinden. In dit scenario ben jij, de potentiële huurder die op de advertentie reageert, de andere partij. Het vragen van kosten aan jou is illegaal. Dit wordt gezien als 'twee heren dienen' (twee heren dienen), wat de wet expliciet verbiedt. Ondanks deze duidelijkheid blijven veel makelaars deze illegale kosten in rekening brengen, in de veronderstelling dat huurders, vooral expats die niet bekend zijn met de Nederlandse wet, dit niet weten.
Misleidende benamingen en illegale kosten
Omdat de term bemiddelingskosten nu algemeen bekend staat als illegaal in de meeste huurder-gerichte situaties, gebruiken veel makelaars creatieve en misleidende termen om dezelfde kosten te verbergen. Wees uiterst voorzichtig met de volgende kostenposten wanneer je solliciteert op een woning die je via een openbare advertentie van een makelaar hebt gevonden:
- Contractkosten
- Administratiekosten
- Verwerkingskosten
- Eenmalige huurderskosten
De naam maakt niet uit. Als de kosten een voorwaarde zijn om de woning te huren en de makelaar vertegenwoordigt de verhuurder, zijn deze kosten illegaal. Deze kosten kunnen variëren van enkele honderden euro's tot een volledige maandhuur plus belasting. Het is pure, illegale winst voor het makelaarskantoor. Ze proberen dit soms te rechtvaardigen door te zeggen dat het voor het opstellen van het contract of het controleren van je documenten is, maar dit zijn standaardtaken die al onderdeel zijn van de dienst die ze aan de verhuurder leveren. Als je onder druk wordt gezet om deze kosten te betalen, mag en moet je weigeren. Als je al hebt betaald, kun je juridische stappen ondernemen om het geld terug te vorderen. Er zijn veel 'no cure no pay'-diensten die gespecialiseerd zijn in het helpen van huurders om deze illegaal betaalde kosten terug te krijgen, vaak tot enkele jaren terug.
Wanneer JIJ moet betalen: het inhuren van je eigen makelaar
Er is één duidelijke en legitieme situatie waarin een huurder een makelaarsvergoeding moet betalen. Dit is wanneer je proactief een makelaar inhuurt als jouw exclusieve vertegenwoordiger. In dit geval ben jij de cliënt. Je schakelt een makelaar in om namens jou te werken en geeft hem jouw specifieke criteria (locatie, budget, grootte, enzovoort). Hun taak is dan om actief de hele markt te doorzoeken — inclusief woningen van andere makelaars — bezichtigingen voor je te regelen, hun netwerk te gebruiken om woningen te vinden voordat ze openbaar worden aangeboden, advies te geven, te onderhandelen over de huurprijs en voorwaarden met de makelaar van de verhuurder, en het huurcontract nauwkeurig te controleren op eventuele valkuilen. Je betaalt voor een professionele dienst die direct aan jou wordt geleverd. In deze situatie is een vergoeding gelijk aan één maand huur plus BTW standaard, legaal en vaak de moeite waard, omdat een goede makelaar je op de lange termijn tijd, stress en geld kan besparen. Het cruciale verschil is wie het initiatief nam: reageerde je op hun advertentie, of heb je hen ingehuurd om voor jou te zoeken?
