De klassieke dekmantel voor illegale kosten
Administratiekosten (administration costs) is een van de meest beruchte en juridisch uitdaagbare termen op de Nederlandse huurmarkt. Jarenlang werd het door vastgoedmakelaars (makelaars) als een mazenkans gebruikt om kosten aan huurders door te berekenen. Het zit zo: een makelaar wordt door een verhuurder ingehuurd om een huurder te vinden. De verhuurder is de opdrachtgever van de makelaar en is wettelijk verantwoordelijk voor het betalen van de makelaarscommissie. Deze makelaars zouden echter ook de succesvolle huurder aanspreken en hen een vergoeding in rekening brengen, vaak enkele honderden euro's, onder het mom van administratiekosten of contractkosten (contractkosten). De rechtvaardiging was dat deze vergoeding bestemd was voor het administratieve werk bij het opstellen van het contract, het controleren van de documenten van de huurder, en zo verder. Nederlandse rechtbanken hebben echter consequent en herhaaldelijk geoordeeld dat deze praktijk illegaal is.
De juridische redenering is eenvoudig en krachtig: een bemiddelaar kan geen twee bazen dienen en kan door geen twee gelijktijdig betaald worden. Alle administratieve taken die de makelaar uitvoert—screening van huurders, het opstellen van het contract, het regelen van de bezichtiging—worden uitgevoerd als onderdeel van de opdracht die door de verhuurder aan hen is gegeven. Dit zijn geen afzonderlijke diensten die aan de huurder worden geleverd; ze zijn integrale onderdelen van de dienst die aan de verhuurder wordt geleverd. Daarom het in rekening brengen bij de huurder voor deze taken is een onrechtmatige dubbele betaling. Iedere vergoeding, hoe die ook genoemd mag worden, die door een verhuurdermakelaar aan een huurder in rekening wordt gebracht, is vrijwel zeker een illegale commissie in vermomming.
Identificeren en terugvorderen van onrechtmatige kosten
Ondanks de duidelijke illegaliteit is het in rekening brengen van deze vergoedingen niet volledig verdwenen. Oneerlijke makelaars proberen nog steeds hun slag te slaan, in de hoop dat huurders, met name expats die niet bekend zijn met de Nederlandse wet, simpelweg zullen betalen uit angst het pand te verliezen. Het is cruciaal voor huurders om hun rechten te kennen. Als u direct met een makelaar te maken heeft die namens een verhuurder een woning adverteert, kan die makelaar u wettelijk geen enkele vergoeding in rekening brengen. Uw financiële verplichtingen zijn beperkt tot de waarborgsom en de huur van de eerste maand. Een eis tot administratiekosten, 'makelaarskosten', 'contractkosten', of 'verwerkingskosten' moet worden geweigerd.
Wat als u zo'n vergoeding al hebt betaald? Het goede nieuws is dat u die kunt terugvorderen. Huurders kunnen onrechtmatig betaalde makelaarskosten tot vijf jaar na betaling terugvorderen. Het proces omvat meestal het sturen van een formele brief aan het agentschap waarin om terugbetaling wordt gevraagd en, als zij weigeren, het starten van een zaak bij een juridische bijstand (zoals het Juridisch Loket) of bij de rechtbank voor kleine vorderingen. Er is een grote hoeveelheid precedenten die in het voordeel van de huurder zijn, waardoor deze zaken erg waarschijnlijk zullen slagen. De volharding van Administratiekosten is een teken dat sommige makelaars blijven profiteren van het gebrek aan kennis bij huurders, wat het een treffend voorbeeld maakt van waarom een sceptische en geïnformeerde aanpak van het huurproces essentieel is.
