In discussies over Nederlandse huurcontracten, vooral onder expats, hoor je vaak de term "doorlopend contract." Het is belangrijk te beseffen dat dit geen formele juridische term is in Nederland; je zult rollend contract niet in enige wetgeving vinden. Het is simpelweg een beschrijvende, informele manier om te spreken over de functie van het meest zekere type huurcontract: het huurcontract voor onbepaalde tijd, of contract voor onbepaalde duur. De 'doorlopende' aard beschrijft hoe het contract automatisch maand na maand doorgaat totdat een van de partijen formele actie onderneemt om het te beëindigen.
Hoe een Contract 'Doorloopt'
Een huurovereenkomst begint te 'doorlopen'—dat wil zeggen, het wordt een contract voor onbepaalde tijd—op een van verschillende manieren. Het begrijpen van deze wegen is essentieel om je rechten te kennen.
- Door Ontwerp: De minst voorkomende methode tegenwoordig is een contract dat vanaf dag één als onbepaalde tijd is geschreven. Deze overeenkomsten, die vroeger de norm waren, voorzien in een huurperiode van onbeperkte duur, vaak na een initiële verplichte periode (bijv. 12 maanden).
- Door Fout van de Verhuurder (Automatische Omzetting): De meest voorkomende manier waarop een contract begint door te lopen is per ongeluk. Wanneer een verhuurder een huurder heeft op een contract voor bepaalde tijd (bijv. twee jaar), moet hij schriftelijk opzeggen binnen een strikte periode van één tot drie maanden voor de einddatum. Als de verhuurder deze deadline mist, vervalt het contract voor bepaalde tijd en wordt het automatisch een doorlopend contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.
- Door Illegale Verlenging: Als een huurder een contract voor bepaalde tijd heeft en de verhuurder probeert dit te verlengen met een nieuw contract voor bepaalde tijd, grijpt de wet in. Elke dergelijke verlenging creëert automatisch een contract voor onbepaalde tijd, ongeacht wat het nieuwe contract zegt. De wet voorkomt dat verhuurders huurders in een staat van voortdurende tijdelijke status houden.
De Praktische Kracht van een Doorlopend Contract
Het bereiken van de status van een doorlopend contract verschuift fundamenteel de machtsbalans in het voordeel van de huurder.
Voor de huurder betekent het ultieme flexibiliteit (na elke initiële minimale termijn). Je kunt op elk moment besluiten te verhuizen door simpelweg één kalendermaand schriftelijke opzegging te geven. Je zit niet langer vast.
Voor de verhuurder betekent het dat zij hun gemakkelijke uitgangsroute zijn kwijtgeraakt. De huur loopt nu door onder de bescherming van de Nederlandse wet. De verhuurder kan het contract niet beëindigen zonder sterke juridische gronden en, hoogstwaarschijnlijk, een langdurige en dure gerechtelijke procedure. Deze zekerheid is de belangrijkste reden waarom het verkrijgen van een doorlopend, onbepaalde tijd contract wordt beschouwd als het ultieme doel voor langetermijnhuurders in Nederland.
