Het 'courtage' vraagstuk
Een courtage, in het Nederlands bekend als courtage, is de vergoeding die aan een makelaar (makelaar) wordt betaald voor diens bemiddeling bij een huurovereenkomst. Dit is meestal de grootste kostenpost bij het gebruik van een makelaar en wordt doorgaans berekend als een bedrag gelijk aan één maand huur, plus 21% BTW (BTW). De betaling is pas verschuldigd bij het succesvolle ondertekenen van een huurovereenkomst. Jarenlang bestond er een wijdverbreide en juridisch twijfelachtige praktijk waarbij makelaars die de verhuurder (verhuurmakelaar) vertegenwoordigden, deze courtage in rekening brachten bij de inkomende huurder. Dit creëerde een duidelijk belangenconflict, aangezien de makelaar door beide partijen werd betaald.
De Nederlandse wetgeving is op dit punt echter ondubbelzinnig verduidelijkt. Het principe is eenvoudig en cruciaal voor elke huurder om te begrijpen: een makelaar mag geen courtage aan de huurder rekenen als hij ook namens de verhuurder werkt. Als een makelaar een woning op zijn of haar website adverteert of op een platform zoals Pararius, wordt de makelaar juridisch beschouwd als iemand die voor de verhuurder werkt. In dit scenario is het illegaal voor hen om de huurder een courtage in rekening te brengen. De wet bepaalt dat u uitsluitend een commissie betaalt aan een makelaar die u expliciet en onafhankelijk hebt ingehuurd om namens u naar een woning te zoeken (een aanhuurmakelaar). Deze makelaar werkt voor u, de huurder, en daarom bent u aansprakelijk voor hun commissie bij succes. Elke poging van een verhuurder die een makelaar vertegenwoordigt om u een vergoeding in rekening te brengen, dient stevig geweigerd te worden.
Illegale kosten en hoe deze terug te vorderen
Ondanks de helderheid van de wet kunnen sommige minder scrupuleuze bureaus nog steeds proberen huurders illegale kosten in rekening te brengen onder creatieve benamingen zoals 'administratiekosten' (administratiekosten), 'contractkosten' (contractkosten), of een 'eenmalige makelaarsvergoeding'. Als een vergoeding onevenredig hoog lijkt (bijv. enkele honderden euro's) en geen aantoonbaar rechtstreeks kosten betreft, kan dit een illegige commissie in vermomming zijn. De belangrijkste juridische toets is of de makelaar 'twee heren dient' (twee heren dienen). Als het pand deel uitmaakte van het publieke portfolio van de makelaar, kunnen zij wettelijk geen kosten in rekening brengen behalve kleine, gerechtvaardigde contractadministratiekosten (meestal onder €150).
Huurders die ten onrechte een makelaarscourtage in rekening zijn gebracht, hebben sterke juridische gronden om dit geld terug te vorderen. Er is een aanzienlijke hoeveelheid jurisprudentie die huurders in deze positie ondersteunt, en diverse juridische hulpproviders en gespecialiseerde 'no-win, no-fee'-diensten bestaan om huurders te helpen bij het terugvorderingsproces. De verjaringstermijn stelt je in staat deze kosten terug te vorderen tot meerdere jaren nadat ze betaald zijn. Deze juridische bescherming is een van de belangrijkste rechten van een huurder, maar vaak onbekend bij expats die kunnen aannemen dat dergelijke kosten een standaard en onvermijdelijk onderdeel van het proces zijn. De regel is eenvoudig: als u de woning hebt gevonden via een openbare advertentie van een makelaar, hoeft u hen geen courtage te betalen.
