Mettre fin à une location et déménager

Introduction

Ce chapitre explique comment mettre fin correctement à un contrat de location aux Pays-Bas — de la notification valide à la remise des clés, en passant par la documentation de l’état du logement, la clôture des utilities et des charges, et l’obtention rapide de votre dépôt de garantie (waarborgsom). Si vous sautez des étapes ou vous fiez au bouche-à-oreille, vous risquez des loyers supplémentaires, des réclamations de nettoyage ou de réparation, ou un retard dans le remboursement du dépôt. Comprendre les règles et usages néerlandais — y compris les pré-inspections et inspections finales, l’enregistrement BRP, et les procédures de la Huurcommissie — vous fera gagner du temps, de l’argent et évitera du stress. Lorsque c’est pertinent, nous signalons les particularités locales et les variations par ville, et nous renvoyons aux sources officielles.

À propos de Luntero Luntero est une plateforme de location néerlandaise. Outre les annonces, nous publions des actualités locatives, un glossaire des termes du logement néerlandais et des manuels d’experts comme celui-ci — conçus pour être utilisés en ligne ou téléchargés au format PDF/EPUB que vous pouvez emporter lors des visites et inspections.

Comment se termine une location aux Pays-Bas

En droit néerlandais, une location (huur) prend fin par préavis (opzegging) ou par accord. La méthode et le calendrier dépendent du type de bail (à durée indéterminée ou temporaire), de qui met fin au bail (locataire ou propriétaire) et de l’existence éventuelle de motifs légaux particuliers. Les locataires peuvent toujours résilier avec préavis ; les propriétaires ne peuvent le faire que pour des motifs légaux stricts.

Contrats à durée indéterminée vs temporaires

• Les contrats à durée indéterminée (onbepaalde tijd) sont la norme. Les locataires peuvent donner congé ; les propriétaires ont besoin d’un motif légal (p.ex. usage urgent personnel, démolition/rénovation majeure nécessitant un relogement, ou manquement grave).
• Contrats temporaires : depuis le 1er juillet 2024, la Wet vaste huurcontracten (Fixed Rental Contracts Act) a fait de la location à durée indéterminée la règle et a limité les cas où des contrats résidentiels temporaires peuvent encore être utilisés. Si vous avez un bail temporaire valable dans le cadre des exceptions, vérifiez les dates de fin du contrat et votre droit de donner congé.

Conseil juridique Préavis du locataire : minimum un mois, maximum trois mois. Les clauses du contrat donnant au locataire un délai de préavis plus long ne sont pas exécutoires. Envoyez le préavis à tous les propriétaires enregistrés et — le cas échéant — aux deux époux/partenaires figurant comme locataires. Utilisez le courrier recommandé (aangetekende brief) ou un constateur (huissier) pour preuve.

Donner congé (Opzeggen) : étape par étape

Suivez cette checklist pour mettre fin à votre location proprement et dans les délais.

1. Vérifiez le type et les dates de votre bail. Confirmez si votre contrat est à durée indéterminée ou temporaire, et quand le préavis peut prendre effet. Pour les baux à durée indéterminée, le préavis du locataire est ≥1 mois et ≤3 mois.
2. Rédigez une lettre de congé formelle. Indiquez votre adresse, la date de début du contrat et la date de résiliation (en respectant le délai de préavis). Envoyez-la en recommandé et conservez la preuve. L’e-mail est acceptable uniquement si votre contrat le permet.
3. Demandez une pré-inspection (voorinspectie). Ce n’est pas strictement obligatoire en droit, mais c’est une pratique standard et cela protège les deux parties. La description initiale (staat/beschrijving) et les inspections déterminent quelles réparations vous incombent et lesquelles relèvent de l’usure normale. Sans description initiale appropriée, la loi présume que vous rendez le logement dans l’état où vous l’avez reçu — renversant la charge de la preuve sur le propriétaire.
4. Réservez votre inspection finale (eindinspectie) et la remise des clés. Convenez de la date et de l’heure finales par écrit. Apportez les relevés de compteur et votre IBAN pour le remboursement du dépôt.
5. Planifiez le nettoyage et les petites réparations suffisamment tôt. La pratique néerlandaise attend un logement propre, vide et sans dommages, avec murs et trous remis en état sauf si le contrat prévoit autrement. Voir « État de restitution » ci-dessous.
6. Mettez à jour le BRP (enregistrement d’adresse). Vous devez déclarer votre nouvelle adresse à la municipalité à partir de 4 semaines avant et au plus tard 5 jours après le déménagement. En cas d’émigration, désinscrivez-vous dans les 5 jours précédant le départ. Des amendes peuvent s’appliquer en cas de manquement.
7. Clôturez les utilities et prestataires de services. Communiquez rapidement les relevés de compteur aux fournisseurs d’énergie/eau pour éviter les factures estimées et pour que le compte soit clôturé à la date de déménagement.
8. Règlement des charges (servicekosten). Les propriétaires doivent fournir l’état des charges annuelles avant le 30 juin suivant l’année civile, et rapprocher les provisions avec les coûts réels. Contestez via la Huurcommissie si nécessaire (voir plus loin).
9. Remboursement du dépôt. Depuis le 1er juillet 2023, les dépôts pour les nouveaux contrats sont plafonnés à deux mois de loyer de base, et le propriétaire doit rembourser dans les 14 jours après la fin du bail (ou 30 jours s’il pratique des déductions légitimes : arriérés, charges, dommages causés par le locataire, EPV).

Astuce pro Notez toutes les dates clés (préavis envoyé, inspections, changement BRP, clôture des utilities) sur une ligne de temps simple. Le glossaire de Luntero explique BRP, EPV, servicekosten et opzegtermijn en langage clair — utile face au jargon anglais-néerlandais.

État de restitution (Oplevering) : ce que signifie vraiment « propre et en état d’origine »

La loi néerlandaise exige que vous rendiez le logement dans l’état décrit au début, sauf usure normale et modifications approuvées. S’il n’y a pas de description initiale, la loi présume que vous le rendez tel que vous l’avez reçu — une protection forte pour les locataires.

• L’usure normale n’est pas facturable. La peinture fanée, les petites éraflures ou la dégradation liée à l’âge relèvent du propriétaire.
• Les dommages causés par le locataire (p.ex. carreaux cassés, dégâts d’animaux, brûlures) peuvent être facturés au coût réel ; les tribunaux rejettent généralement les tarifs horaires excessifs ou les remplacements « neuf pour ancien ».
• Pré-inspection (voorinspectie) : ce n’est pas une obligation légale absolue, mais c’est la meilleure pratique. Si le propriétaire omet une pré-inspection significative ou ne dispose pas d’une description initiale, les réclamations ultérieures peuvent être limitées devant les tribunaux.

Tâches typiques du locataire avant l’inspection finale

• Reboucher les trous de crochets et retoucher la peinture (selon le contrat).
• Retirer tous les effets personnels et les déchets (vérifiez auprès de votre gemeente les procédures pour les encombrants).
• Nettoyage en profondeur de la cuisine, de la salle de bains, des sols, des fenêtres (intérieur) et élimination du calcaire.
• Annuler les modifications non approuvées (p.ex. cloisons supplémentaires, installations) à moins d’avoir l’autorisation écrite de les laisser.
• Sols et luminaires : aux Pays-Bas, « non meublé » signifie souvent pas de revêtement de sol fourni ni d’appareils d’éclairage lors de l’entrée. Les revêtements peuvent devoir être retirés sauf si le propriétaire ou le locataire suivant accepte de les reprendre (overname). Documentez toute overname par écrit et clarifiez la responsabilité.

Alerte arnaque Un propriétaire ne peut déduire du dépôt que : les arriérés de loyer, les arriérés/charges de service, les dommages causés par le locataire, et l’EPV. Les frais administratifs, « frais de contrat » ou forfaits génériques de nettoyage ne sont pas des déductions licites sur le dépôt. Si des déductions sont effectuées, vous devez recevoir un état détaillé écrit.

Le dépôt (Waarborgsom) : règles, délais et stratégie

Limites légales et délais

• Dépôt maximum : Contrats à partir du 1er juillet 2023 — 2 mois de loyer de base ; anciens contrats : 3 mois.
• Délai de remboursement : 14 jours après la fin du bail ; 30 jours si une déduction licite est pratiquée (avec justificatifs détaillés).
• Ce qui peut être déduit : (1) arriérés de loyer ; (2) arriérés/ajustement de charges ; (3) dommages causés par le locataire ; (4) EPV (energy-performance fee). Rien d’autre.
• Utiliser le dépôt comme dernier mois de loyer ? En général non autorisé sauf si explicitement convenu. Payez le loyer final pour éviter des arriérés et une déduction pour « loyer impayé ».

Récupérer votre dépôt — étape par étape

1. Lors de la pré-inspection, demandez une liste écrite des éléments à réparer ; réparez-les et conservez factures/photos.
2. Lors de l’inspection finale, relevez les compteurs, prenez photos/vidéos horodatées, et faites signer le rapport de remise.
3. Communiquez votre IBAN et votre adresse de réexpédition.
4. 14 jours après : si vous n’avez rien reçu, envoyez un rappel poli. Après 14 jours (ou 30 si des déductions sont réclamées), envoyez une mise en demeure formelle (aangetekend). Utilisez le modèle du Juridisch Loket.
5. Toujours pas payé ? Pour les litiges sur dépôt, la Huurcommissie n’est pas compétente ; saisissez le kantonrechter (juridiction des petites créances). Envisagez l’aide juridique ou les huurteams dans votre ville.

Charges de service (Servicekosten) après votre départ

Chaque année, votre propriétaire doit envoyer l’état des charges annuelles pour l’année civile précédente au plus tard le 30 juin. Il doit rapprocher vos provisions avec les coûts réels, avec pièces justificatives. Si vous êtes en désaccord, vous pouvez demander à la Huurcommissie de contrôler l’état.

Astuce pro Si vous avez emménagé en septembre et déménagé en mai, votre état couvrira toujours l’année civile complète, mais proratisé pour vos mois de location. Gardez votre IBAN actif ou communiquez-en un nouveau pour que tout remboursement vous parvienne.

Huurcommissie : comment contester le loyer ou les charges

Alors que les dépôts vont au tribunal, la Huurcommissie traite les litiges concernant le prix du loyer, les augmentations de loyer, les loyers tout compris, les charges de service, et l’EPV. Le coût pour les locataires est 25 € — remboursé si vous gagnez. Les locataires à faibles revenus peuvent demander une exonération des frais.

Étape par étape : contester un état des charges

1. Demandez les documents au propriétaire (factures, contrats, relevés de compteurs).
2. Comparez ce qui est facturé avec les catégories admissibles — pas de marge bénéficiaire sur les charges et seuls les coûts réels peuvent être répercutés.
3. Saisissez la Huurcommissie — généralement dans les 2 ans suivant la réception de l’état (vérifiez les notes de politique de la Huurcommissie pour le calcul exact). Payez 25 € de frais (remboursables si vous gagnez).
4. Attendez l’enquête/inspection. Fournissez votre contrat de location, les états antérieurs et les preuves.
5. Décision & exécution — si la Huurcommissie réduit les charges, votre propriétaire doit rembourser la différence.

Préavis du propriétaire & indemnité de déménagement (si l’on vous demande de partir)

Les propriétaires ne peuvent pas mettre fin à une location à durée indéterminée sans motif légal. Si la location se termine en raison d’une démolition ou d’une rénovation majeure nécessitant un relogement, vous avez généralement droit à une indemnité de déménagement (verhuiskostenvergoeding). Le minimum légal est indexé chaque année — pour 2025 il est de 7 542 €. Certaines villes peuvent fixer des minima plus élevés localement.

Conseil juridique Si votre propriétaire propose une résiliation pour rénovation, ne signez rien avant d’avoir vérifié l’indemnité, vos droits de retour et le calendrier. Demandez le plan, les permis et des garanties écrites.

Ce que coûtent réellement les choses (Pays-Bas, 2025)

Vous éviterez les dépenses surprises en connaissant les prix typiques néerlandais pour les prestations liées au déménagement. Ce sont des fourchettes indicatives provenant de prestataires néerlandais ; demandez toujours des devis.

Item / Service	Typical 2025 Range	Notes
Entreprise de déménagement (en ville)	700–1 200 € pour un foyer 2–3 pièces	Dépend du volume, des étages, de la distance ; les taux horaires par déménageur sont souvent 30–55 € (HT).
Taux horaire déménageur (par déménageur)	30–60 € / heure	Plus élevé pour les « Erkende Verhuizers » ou le week-end ; les déménageurs étudiants sont moins chers.
Nettoyage de fin de location (professionnel)	17–35 € / heure	Les nettoyages profonds ou travaux spécialisés coûtent plus cher.
Forfait nettoyage final (petit app.)	200–400 €	Forte variation — demandez une offre détaillée ; ce n’est pas une déduction licite sur le dépôt sauf accord et justificatifs.
Serrurier (si clés perdues)	75–200 €	Vérifiez le bail ; le locataire paie généralement s’il est en faute.
Mise à jour BRP	0 €	Doit être déclarée à la gemeente à partir de 4 semaines avant jusqu’à 5 jours après le déménagement.

Responsabilités : locataire vs propriétaire au départ

Le Besluit kleine herstellingen (Décret sur les petites réparations) énumère ce que les locataires doivent prendre en charge par rapport au propriétaire. On ne peut pas déroger à ce décret au détriment du locataire par contrat.

Tâche	Locataire	Propriétaire	Source
Petites réparations quotidiennes (p.ex. reboucher les trous, resserrer les poignées, détartrer les robinets)	✅
Réparations majeures (p.ex. remplacement de chaudière, défauts structurels)		✅
Réfection liée à l’usure normale		✅
Nettoyage & évacuation lors du départ	✅		Pratique + clauses du bail
État des charges annuel (avant le 30 juin)		✅
Remboursement du dépôt dans le délai légal		✅

Erreurs fréquentes (& comment les éviter)

1. Ne pas formaliser le préavis : WhatsApp ne suffit pas sauf si votre bail l’autorise. Utilisez le courrier recommandé.
2. Sauter la pré-inspection : sans elle — et sans description initiale — les litiges deviennent compliqués. Demandez une voorinspectie quelques semaines avant le départ.
3. Laisser une overname non documentée : si le locataire suivant reprend votre sol/rideaux, mettez-le par écrit et clarifiez la responsabilité.
4. Utiliser le dépôt pour le dernier mois de loyer : sauf accord explicite, cela crée des arriérés de loyer et retarde le remboursement du dépôt.
5. Accepter des déductions illégales : frais administratifs ou forfaits nettoyage ne figurent pas parmi les quatre déductions licites. Exigez un état détaillé.
6. Oublier le BRP : ne pas mettre à jour votre adresse peut compromettre des aides et le courrier officiel. Faites-le avant / dans les 5 jours du déménagement.
7. Manquer les délais des charges : si vous ne recevez jamais un état annuel avant le 30 juin, relancez ; vous pouvez le contester à la Huurcommissie.

Alerte arnaque Le sleeutelgeld (key money) et de nombreux frais « administratifs » ou « de contrat » sont illégaux. Si vous les avez payés, vous pouvez les réclamer en justice. Les frais d’agence doubles sont interdits en vertu du Burgerlijk Wetboek 7:417(4).

Informations régionales & culturelles

• Non meublé ≠ prêt-à-vivre. Cela signifie souvent pas de revêtement de sol et des douilles nues. Prévoyez le retrait du sol au départ sauf si une overname est convenue.
• Amsterdam & grandes villes : la concurrence est intense ; le rapport Pararius T2 2025 relève une offre en baisse de 36 % en glissement annuel et une forte hausse des loyers. Attendez-vous à des calendriers de remise serrés et à des propriétaires planifiant des arrivées successives — soyez prêts pour l’inspection.
• Relogement pour rénovation : certaines villes fixent des indemnités minimales plus élevées que le plancher national — consultez les pages de votre gemeente ou demandez à un groupe de soutien aux locataires (Woonbond/huurteam).

Exemple : votre frais de nettoyage est-il raisonnable ?

Scénario : Vous quittez un appartement de 55 m² impeccable et fournissez des photos. Le propriétaire déduit 450 € pour « eind-schoonmaak ».

• Vérifiez les tarifs du marché : un nettoyage professionnel coûte généralement 17–35 €/h ; un nettoyage ciblé de 6–8 heures reviendrait à 102–280 € (HT).
• Demandez une ventilation : seules les coûts réels et justifiés peuvent être facturés — et seulement si le logement n’a pas été rendu propre. Les frais forfaitaires sont suspects en tant que déduction sur dépôt.
• Action : Demandez factures et feuilles de temps. Si c’est excessif, exigez le remboursement de la différence sous 7 jours, puis envoyez une lettre de mise en demeure via le Juridisch Loket et — si nécessaire — saisissez le kanton.

Exemple : règlement des charges après votre départ

Scénario : Vous avez déménagé en avril 2025. Avant le 30 juin 2026, le propriétaire doit envoyer l’état 2025 (janv.–déc.), proratisé pour vos mois. S’il manque, relancez. Si vous contestez, saisissez la Huurcommissie ; le coût locataire est 25 € (remboursé si vous gagnez).

Délais & échéances (en un coup d’œil)

Sujet	Règle (2025)	Source
Préavis du locataire (bail indéterminé)	≥ 1 mois, ≤ 3 mois, par lettre recommandée ou huissier ; colocataires notifiant conjointement.
Plafond dépôt	Nouveaux contrats depuis 1er juil. 2023 : max 2 mois de loyer de base. Anciens : max 3 mois.
Remboursement dépôt	14 jours après la fin du bail ; 30 jours avec déduction licite (+ état détaillé).
État des charges	Avant le 30 juin pour l’année civile précédente ; rapprocher provisions et coûts réels.
Notification BRP	Déclarez la nouvelle adresse de 4 semaines avant à 5 jours après le déménagement ; émigration : désinscription 5 jours avant.
Indemnité de déménagement (démolition/rénovation)	Minimum légal 7 542 € (2025). Les règles locales peuvent être plus élevées.

Calculer un règlement équitable du dépôt (exemple chiffré)

Faits :

• Loyer de base : 1 250 € / mois (pas d’arriérés).
• Dépôt : 2 500 € (2 mois).
• Dommages vérifiés : charnière d’un meuble de cuisine + repeinture d’un mur : 185 € (factures fournies).
• Régularisation des charges vous étant favorable : 90 € (remboursement après état annuel).

Règlement au départ (dans les 14 jours) :

• Déductions licites maintenant : 185 € (dommages). Les frais administratifs ou le remplacement de « jeu de clefs » sans preuve ne sont pas permis.
• Le propriétaire vous verse 2 315 € immédiatement.
• Après l’état des charges, le propriétaire vous doit 90 € supplémentaires. S’il ne paie pas, saisissez la Huurcommissie.

Logistique du déménagement : gagner du temps et de l’argent

• Obtenez 2–3 devis de déménageurs ; demandez l’assurance et les suppléments d’escalier. Taux horaires typiques : 30–55 €/mover ; déménagements complets de petits appartements souvent 700–1 200 €.
• Emballez vous-même et démontez les meubles pour réduire le temps facturé.
• Planifiez en semaine : moins cher et plus facile pour réserver ascenseurs/permits.
• Réservez un monte-meubles/parking municipal si nécessaire ; consultez votre gemeente.
• Documentez tout (photos, relevés de compteur). Les 20 minutes passées ici vous font souvent gagner des semaines de courriels par la suite.

Notes spécifiques par ville

• Amsterdam : fenêtres de remise serrées et forte pression de la demande (Pararius T2 2025 : offre −36,4 % en glissement annuel ; €/m² en hausse). Attendez-vous à des plannings plus stricts et à des checklists précises de la part des propriétaires/agences.
• Rotterdam/Den Haag/Utrecht : pratiques de sortie similaires ; vérifiez les règles locales pour les encombrants (souvent enlèvements gratuits sur rendez-vous).

Que faire si les choses tournent mal ?

Dépôt retenu sans justification

• Envoyez une mise en demeure de 14 jours en utilisant le modèle du Juridisch Loket ; ensuite envisagez le kanton. Certaines villes proposent des huurteams qui aident gratuitement.

Pas d’état des charges avant le 30 juin

• Demandez-le par écrit ; s’il manque toujours ou est manifestement erroné, saisissez la Huurcommissie.

Le propriétaire annonce une rénovation et veut que vous partiez

• Demandez le motif légal, l’indemnité de déménagement et les droits de retour par écrit. Ne consentez pas sous la pression.

L’agence demande du “key money” ou des frais administratifs supplémentaires

• Refusez ; c’est illégal. Récupérez-les si vous les avez payés.

Tableaux imprimables et utilisables

A. Checklist responsabilités départ

Zone	Vous faites	Propriétaire fait	Remarques
Lettre de préavis (en recommandé)	✅		Préavis locataire : ≥1 mois, ≤3 mois.
Réservation pré-inspection	✅	✅	Pas obligatoire mais bonne pratique ; liste des réparations fournie.
Petites réparations (trous, poignées)	✅		Besluit kleine herstellingen.
Défauts majeurs (chaudière, structure)		✅	Obligation du propriétaire.
Inspection finale & clés	✅	✅	Signez le rapport de remise ; prenez des photos.
Remboursement du dépôt		✅	14 jours ; 30 si déductions licites.
État des charges annuel		✅	À rendre avant le 30 juin ; contester via Huurcommissie.
Mise à jour BRP	✅		4 semaines avant à 5 jours après le déménagement.

B. Limites légales & processus

Sujet	Limite/Processus	Où s’adresser
Montant du dépôt	Max 2 mois de loyer de base (nouveaux contrats depuis 01-07-2023)	Rijksoverheid.
Remboursement du dépôt	14 jours, ou 30 jours avec déduction détaillée	Rijksoverheid.
Règlement des charges	Avant le 30 juin annuellement ; seuls les coûts réels	Huurcommissie.
Préavis locataire	≥1, ≤3 mois, lettre formelle	Résumé du Code civil.
Indemnité déménagement rénovation	7 542 € (2025) minimum	Rijksoverheid.
Frais dépôt Huurcommissie	25 € (locataire), remboursé si vous gagnez	Huurcommissie.

C. Aperçu des coûts (aide budgétaire)

Catégorie	Bas	Moyen	Haut
Déménageurs (petit app., ville)	400 €	900 €	1 400 €+
Nettoyeur (horaire)	17 €	25 €	35 €+
Bricoleur (petite réparation/peinture)	35 €	50 €	70 €+

Fourchettes compilées à partir des guides de prix néerlandais 2025 et des prestataires.

Contexte du marché (pourquoi les délais comptent)

Le marché locatif privé néerlandais reste tendu en 2025. Au T2 2025, Pararius a signalé que le secteur non réglementé a connu une baisse de 36,4 % des logements disponibles en glissement annuel et une hausse de 7,9 % du loyer moyen en €/m². Dans des villes comme Amsterdam, les gestionnaires planifient des remises successives — les retours tardifs peuvent entraîner des loyers supplémentaires ou des coûts. Commencez tôt ; soyez prêt pour l’inspection.

Comment Luntero peut aider

• Annonces : filtrez par règles de préavis, montant du dépôt, ameublement et étiquette énergétique.
• Actualités & guides : nous suivons les changements de règles (p.ex. plafonds des dépôts, indemnités de déménagement, règles sur les charges).
• Glossaire : définitions rapides (BRP, EPV, servicekosten, oplevering).
• Checklists : checklist de déménagement téléchargeable et modèles de lettres (anglais/néerlandais).

Points clés à retenir

• Donnez congé correctement : le préavis locataire pour les baux indéterminés est ≥1 mois, ≤3 mois. Utilisez le courrier recommandé pour preuve.
• Utilisez les inspections à votre avantage : une pré-inspection avec une liste claire + une description initiale vous protège. Sans description initiale, le propriétaire doit prouver les dommages au-delà de l’usure.
• Connaître les règles du dépôt : nouveaux contrats (depuis 01-07-2023) max 2 mois de loyer ; remboursement sous 14 jours ou 30 avec déductions détaillées (seuls arriérés, charges, dommages locataire, EPV).
• Charges : état annuel avant le 30 juin ; seuls les coûts réels, pas de profit. Contestez via la Huurcommissie pour 25 €.
• Mettez à jour votre BRP : signalez votre nouvelle adresse avant/dans les 5 jours après le déménagement ; désinscrivez-vous si vous émigrez.
• Si le propriétaire met fin pour rénovation : vérifiez votre indemnité de déménagement (au moins 7 542 € en 2025) et vos droits — ne signez rien sous la pression.
• En cas de doute, documentez : photos, vidéos, relevés de compteur et rapports signés sont vos meilleurs alliés — surtout dans un marché tendu avec des remises rapides.