Décoder les contrats de location néerlandais : clauses, durées et charges

Introduction

Ce chapitre démystifie les contrats de location néerlandais pour que vous puissiez signer (ou renégocier) en toute confiance — notamment à Rotterdam, où les règles locales et les conditions du marché ajoutent des spécificités. Nous expliquerons les types de contrats et durées, les règles de préavis, l’indexation (augmentations annuelles du loyer), les clauses diplomatiques, les règles sur la caution et l’état des lieux, le système de points (WWS) pour les plafonds de loyer, et comment les charges locatives doivent être calculées et régularisées. Vous apprendrez aussi les étapes pour contester un loyer ou une régularisation de charges auprès de la Huurcommissie (Commission des loyers), comment l’inscription au BRP interagit avec votre contrat, et quelles dispositions sont obligatoires selon la loi néerlandaise.

Si vous interprétez mal ces éléments, vous risquez de trop payer, de rater des délais (p. ex. pour contester le loyer initial) ou d’accepter des clauses illégales (p. ex. cautions excessives ou indexation non conforme). Ce chapitre est conçu comme une référence autonome avec les règles nationales actuelles et des notes spécifiques à Rotterdam.

Comment sont structurés les contrats néerlandais

Deux piliers : droit national + pratique locale

Le droit locatif néerlandais (Livre 7 BW) forme l’ossature de ce qui peut ou ne peut pas être convenu. Les municipalités peuvent ajouter des règles (p. ex. permis, contrôles). Rotterdam publie également des orientations pratiques et peut activer ou désactiver certaines exigences de permis au fil du temps, donc vérifiez toujours le site municipal pour l’état actuel.

Conseil juridique : Les Pays-Bas régulent désormais trois segments de loyers : social, middensegment (middenhuur) et libéralisé (free sector). Depuis le 1er juillet 2024, la Wet betaalbare huur (Loi sur le loyer abordable) a commencé à être mise en œuvre ; à partir du 1er janvier 2025 le système de points étendu (WWS) plafonne les loyers initiaux jusqu’à 186 points. Au-delà, le logement relève du secteur libéralisé.

Types de contrats que vous rencontrerez

• Contrat à durée indéterminée (onbepaalde tijd) : Depuis le 1er juillet 2024, c’est la norme pour les nouvelles locations. Les contrats temporaires ne sont plus la norme, sauf exceptions limitées (p. ex. groupes cibles spécifiques).
• Contrat à durée déterminée (bepaalde tijd) sous le nouveau régime : Autorisé uniquement pour des catégories d’exception spécifiques définies par le gouvernement. Les contrats « d’essai » standard d’un ou deux ans ont été supprimés. Les contrats temporaires existants signés avant le 1er juillet 2024 peuvent toujours courir jusqu’à leur terme.
• Chambres campus/étudiantes & exceptions short-stay : Toujours possibles dans le cadre des exceptions, mais la justification doit correspondre à la réglementation ; la charge de la preuve incombe au bailleur.

Segments de loyers, points & plafonds (2025)

Le woningwaarderingsstelsel (WWS) attribue des points à votre logement (surface, étiquette énergétique, équipements, emplacement, espaces extérieurs, etc.). Les points déterminent si votre loyer initial est plafonné (social + middensegment) ou non plafonné (free sector).

• Jusqu’à 186 points : Réglementé — social (moins de points) ou middensegment (middenhuur ; nouveau plafond).
• 187 points et plus : Secteur libéralisé (free sector).
• Seuil de libéralisation (après l’introduction du mid-rent) : € 1 184,82 par mois (niveau 2025).

Astuce pro : À partir du 1er janvier 2025, les bailleurs doivent joindre le calcul des points à chaque nouveau contrat. Demandez-le ; c’est votre carte pour connaître le maximum légal. Si les points sont erronés, votre loyer peut être trop élevé.

Ce que cela signifie pour Rotterdam

Le marché rotterdamois est compétitif. Au T2 2025, les loyers demandés moyens dans la ville étaient d’environ €28,97/m² (tous types confondus). Cela place un appartement typique de 60 m² près de €1 738 par mois (hors charges). Les logements individuels varient largement selon le quartier et le niveau de finition.

Alerte escroquerie : Si un bailleur refuse de montrer le calcul de points pour un logement qui devrait être réglementé (≤186 points), considérez cela comme un signal d’alarme. Ne signez pas ou escaladez la situation.

Augmentations annuelles de loyer (indexation) en 2025

Votre contrat peut inclure une clause d’indexation, mais les augmentations doivent respecter les plafonds légaux :

• Segments social & middensegment (réglementés) : Pour 2025, l’augmentation du loyer peut être jusqu’à 7,7%, mais jamais au-dessus du maximum WWS pour vos points. Si votre loyer actuel est déjà au maximum, le bailleur ne peut pas l’augmenter. Vous pouvez demander à la Huurcommissie ou à votre municipalité de vérifier une augmentation proposée.
• Secteur libéralisé (free sector) : Du 1er janvier au 31 décembre 2025, le plafond est 4,1% (IPC + 1% en vertu de la loi étendue sur le maximum d’augmentations annuelles).

Conseil juridique : Même si votre contrat prévoit « IPC + X% », le plafond légal l’emporte lorsqu’il est plus bas. Une clause qui dépasse le maximum légal est inapplicable.

Exemple — vérifier la cohérence d’une indexation

• Loyer réglementé actuel : €1 050
• Augmentation proposée (2025) : 7,7% ⇒ €81 soit €1 131
• Mais : si votre maximum WWS est €1 120, l’augmentation légale ne peut porter le loyer que jusqu’à €1 120. Tout montant supérieur doit être refusé.

Cautions, états des lieux & remise des clés

Caution (waarborgsom)

• Caution maximale : 2 mois de loyer de base (kale), au niveau national depuis le 1er juillet 2023 en vertu de la Wet goed verhuurderschap (Loi sur la bonne gestion locative). Les clauses demandant davantage sont illégales.
• Quand doit-elle être rendue ? En vertu de l’art. 7:261b du Code civil, votre caution doit être restituée dans les 14 jours après la fin du bail s’il n’y a aucune retenue. Si le bailleur opère des retenues pour dommages ou arriérés, il doit justifier par écrit et rendre le solde dans les 30 jours.
• Obligation d’information : La Loi sur la bonne gestion locative exige également des informations écrites sur la gestion de la caution et les délais, fournies avec le contrat ou en annexe.

Astuce pro : Effectuez toujours un état des lieux d’entrée et de sortie avec un rapport d’inspection signé et des photos datées. Pas de rapport d’entrée = le bailleur est en position plus faible pour réclamer des dommages. (Cela suit les règles générales de la charge de la preuve appliquées dans les litiges locatifs néerlandais.)

Et si le bailleur tarde ?

Envoyez une mise en demeure écrite (ingebrekestelling) avec un délai. Si cela ne règle rien, vous pouvez saisir le kantonrechter ou demander de l’aide ; en pratique, de nombreux litiges se règlent rapidement dès que vous mentionnez l’art. 7:261b BW et les obligations d’information de la Wet goed verhuurderschap.

Charges locatives : ce qui compte, comment vérifier, comment contester

Les servicekosten sont les coûts liés aux services et fournitures collectifs (p. ex. nettoyage, éclairage des parties communes, concierge), ainsi que les meubles/appareils dans les locations meublées (comme « roerende zaken »). Ce ne sont pas une source de profit : vous payez les coûts réels, régularisés annuellement par un état détaillé transparent.

Ce qui peut être facturé ?

Le Besluit servicekosten (Arrêté sur les charges locatives) énumère les catégories autorisées ; le Huurcommissie Policy Book (juillet 2025) précise les postes typiques et ce qui n’est pas autorisé (p. ex. pertes de vacance, impôts). Les frais administratifs sont autorisés uniquement pour l’administration liée aux charges ; la Huurcommissie les interprète de façon restrictive.

Exemples d’éléments généralement autorisés :

• Nettoyage des parties communes (cages d’escaliers, couloirs)
• Électricité pour l’éclairage des parties communes et les ascenseurs
• Coûts du concierge/huismeester (répartis de manière raisonnable)
• Amortissement et entretien du mobilier/appareils (locations meublées)
• Administration liée au relevé/à la répartition des consommations et à la régularisation des charges

Souvent non autorisés :

• Impôts généraux et frais généraux du bailleur
• Pertes liées à la vacance, pénalités ou coûts de financement
• Réparations importantes (qui relèvent de la responsabilité du bailleur)

Conseil juridique : Votre bailleur doit envoyer la régularisation annuelle dans les 6 mois suivant l’année civile concernée (c.-à-d. avant le 30 juin). Si vous ne la recevez pas, vous pouvez la réclamer puis la porter devant la Huurcommissie. Vous avez généralement jusqu’à 24 mois pour saisir.

Réalité à Rotterdam : à quoi ressemblent ces montants ?

Fourchettes mensuelles indicatives des charges (réelles, varient selon l’immeuble) :

• Nettoyage & éclairage des parties communes dans un petit immeuble sans ascenseur : €20–€45
• Immeubles avec ascenseur & concierge : €40–€120
• Pack mobilier (locations meublées) : €25–€85 Ce sont des exemples ; vos montants doivent correspondre aux preuves dans l’état annuel. Utilisez les orientations de la Huurcommissie pour comparer les postes.

Comment auditer vos charges (étapes)

1. Collectez les documents : état annuel, factures de nettoyage/concierge, relevés de compteurs.
2. Vérifiez les catégories : tous les postes sont-ils autorisés par l’Arrêté / le Policy Book ? Mettez les postes douteux sur une liste de « contestation ».
3. Vérifiez la méthode de répartition : au m², par foyer ou relevés individuels ? Cherchez la cohérence avec votre contrat et la pratique de l’immeuble (le Policy Book couvre les modèles de répartition).
4. Comparez provisions vs. réels : le déficit/excédent est-il crédible ?
5. Rédigez une objection motivée au bailleur.
6. Toujours bloqué ? Saisissez la Huurcommissie (faible coût ; remboursé si vous gagnez largement).

Exigences légales aux Pays-Bas (2024–2025)

Exigence	Description (2024–2025)	Source
Type de contrat	Le CDI est la norme depuis le 1er juillet 2024 ; temporaire uniquement pour exceptions spécifiques.
Portée WWS	Le plafond basé sur les points s’applique désormais via le middensegment jusqu’à 186 points (à partir du 1er Jan 2025).
Seuil de libéralisation	Après l’introduction du mid-rent, € 1 184,82 (2025).
Augmentation 2025 – réglementée	Max 7,7% en 2025 ; ne peut dépasser votre maximum WWS.
Augmentation 2025 – free sector	Max 4,1% (IPC + 1%).
Plafond de la caution	Max 2 mois de loyer de base (depuis le 1er juillet 2023).
Restitution de la caution	14 jours (sans retenue) / 30 jours (avec retenues détaillées) selon art. 7:261b BW.
Régularisation des charges	L’état annuel doit être fourni dans les 6 mois après la fin de l’année.
Contestations du loyer initial (réglementé)	Généralement dans les 6 mois à compter de la date de début via la Huurcommissie.
Inscription BRP	Signalez votre déménagement jusqu’à 4 semaines avant ou dans les 5 jours après le déménagement ; Rotterdam s’aligne sur cela.
Wet goed verhuurderschap	Obligations d’information écrite ; lien vers la valeur WWS dans le contrat ; pas de charges de service illicites ; pas de discrimination.

Règles de préavis & fin du bail

Si vous (locataire) mettez fin à un contrat à durée indéterminée

• Préavis standard : 1 mois (souvent indiqué comme un mois calendaire), sauf si votre contrat est plus favorable au locataire. Faites-le par écrit et datez-le.

Si le bailleur met fin à un contrat à durée indéterminée

• Il doit invoquer un motif légal (p. ex. besoin urgent pour usage personnel), respecter un préavis plus long (min. 3 mois + 1 mois par année d’occupation jusqu’à 6 mois), et—si vous n’êtes pas d’accord—saisir le tribunal. Vous ne pouvez pas être expulsé par simple courrier.

Contrat à durée déterminée dans le cadre des exceptions

• Si un contrat temporaire légal s’applique (exceptions post-2024), il prend fin comme convenu, mais les bailleurs doivent quand même suivre des règles de notification. En cas de doute, attendez-vous à une vérification accrue ; l’usage abusif de la forme temporaire entraîne sa nullité ou sa conversion en contrat à durée indéterminée.

Clause diplomatique (Diplomatenclausule)

Une clause diplomatique permet au bailleur de louer son logement temporairement parce qu’il (ou une tierce personne désignée) reviendra y habiter. Des conditions strictes s’appliquent ; si elle n’est pas rédigée correctement, le locataire conserve sa sécurité d’occupation. La clause est liée aux motifs légaux de résiliation (usage personnel) et doit être précise et vérifiable.

Astuce pro : Si on vous propose une « clause diplomatique » comme échappatoire pour votre mobilité professionnelle, assurez-vous que la clause reflète votre scénario réel de déménagement (avec attestations de l’employeur). Les tribunaux et la Huurcommissie examinent attentivement les formulations vagues.

Notes spécifiques à Rotterdam (permis & colocation)

• Permis d’habitation (HVV) : Rotterdam peut exiger une huisvestingsvergunning dans des zones désignées et activer/désactiver cette exigence. Au moment de la rédaction, la ville indique qu’aucun HVV n’est requis, mais l’orientation peut changer — vérifiez la page municipale lorsque vous déménagez.
• Woningdelen (colocation) : Dans de nombreuses zones, il est (de nouveau) possible d’obtenir un permis pour trois colocataires ; quatre personnes ou plus est plus difficile et dépend des quotas/secteurs. Attendez-vous à une application stricte sur les troubles du voisinage.

Conseil juridique : Si un permis est requis à votre adresse et que vous ne l’avez pas obtenu, vous pourriez ne pas pouvoir vous inscrire (BRP) à cette adresse. Les contrats font souvent de la conformité une obligation du locataire ; vérifiez avant de signer.

Comprendre « Kaal » vs « Gestoffeerd » vs « Gemeubileerd »

• Kaal (non meublé) : Aux Pays-Bas, cela peut littéralement signifier pas de revêtement de sol, pas de rideaux, pas de luminaires. Attendez-vous à des ampoules nues et un sous-plancher.
• Gestoffeerd (aménagé/avec revêtement) : Comprend généralement revêtement de sol, rideaux, éclairage de base.
• Gemeubileerd (meublé) : Ajoute meubles et appareils ; les charges peuvent inclure amortissement/entretien de ces éléments (doit être raisonnable et prouvé).

Astuce pro : Demandez toujours une liste d’inventaire avec notes sur l’état pour les locations meublées. Cela limite les litiges au départ.

Étapes : vérifier si votre loyer est légal (2025)

1. Obtenez le calcul des points auprès du bailleur (obligatoire à partir du 1er Jan 2025). S’il manque, demandez-le par écrit.
2. Recalculez en utilisant le huurprijscheck en ligne de la Huurcommissie (ou demandez à un service d’aide aux locataires).
3. Comparez le loyer initial au maximum WWS correspondant à vos points.
4. Si le loyer est trop élevé et que vous êtes dans les 6 mois suivant la date de début (logement réglementé), saisissez la Huurcommissie pour le réduire rétroactivement.
5. Conservez tous les documents (annonce, contrat, photos, preuve d’étiquette énergétique). Les données manquantes mènent souvent à des réductions.

Étapes : contester une augmentation de loyer

1. Lisez l’avis : le pourcentage respecte-t-il le plafond 2025 (7,7% pour les réglementés ; 4,1% pour le free sector) ?
2. Réglementé : vérifiez que le nouveau loyer ne dépasse pas le maximum WWS.
3. Formulez une objection écrite dans le délai indiqué.
4. Demandez à la municipalité (2025) ou saisissez la Huurcommissie si le bailleur insiste.

Étapes : contester les charges locatives

1. Attendez l’état annuel (dû avant le 30 juin pour l’année civile précédente).
2. Demandez les factures sous-jacentes et les clés de répartition si elles n’ont pas été fournies.
3. Contestez les postes non autorisés (p. ex. impôts, vacance) en vous référant au Besluit servicekosten et au Policy Book.
4. Saisine de la Huurcommissie : liste concise des postes contestés, preuve de votre contestation préalable, et votre calcul raisonnable. (Les frais sont modestes et remboursés si vous gagnez largement.)

Qui paie quoi ? (réparations & entretien)

Poste / Réparation	Qui paie ?	Notes
Petites réparations quotidiennes (détartrage de robinets, remplacement d’une lunette de WC, resserrage d’une poignée)	Locataire	Listé dans le Besluit kleine herstellingen.
Réparations majeures (remplacement de chaudière, peinture extérieure, fuites de toiture)	Bailleur	Obligation d’instandhouding (entretien) du bailleur.
Nettoyage/éclairage des parties communes	Locataire via charges	Doit être des coûts réels et justifiés ; régularisés annuellement.
Meubles/appareils dans les logements meublés	Locataire via charges	Uniquement coûts raisonnables et amortissement.
Infestations de nuisibles (à l’échelle du bâtiment)	Bailleur	Si structurel ; le locataire paie la prévention mineure courante.

Astuce pro : En cas de défauts sérieux persistants, vous pouvez demander à la Huurcommissie une réduction temporaire du loyer jusqu’à réparation par le bailleur. Conservez des preuves et permettez l’accès pour les réparations.

Inscription (BRP) et votre contrat

Vous devez vous inscrire à l’adresse dans le BRP auprès de la municipalité dans les cinq jours après le déménagement, ou jusqu’à quatre semaines avant. Rotterdam suit ces délais nationaux ; vous pouvez soumettre votre déménagement en ligne. Un retard d’inscription peut compliquer les allocations (p. ex. aides au logement), les permis et même la restitution de la caution (les bailleurs peuvent exiger une preuve de radiation au départ).

Alerte escroquerie : Un bailleur qui interdit l’inscription au BRP est un gros signal d’alarme. Refusez et signalez via la ligne directe municipale (exigée par la Wet goed verhuurderschap).

Coûts en contexte : repères pour Rotterdam (2025)

• Loyer moyen demandé (tous types, T2 2025) : ≈ €28,97/m². Un appartement de 50–70 m² demande typiquement €1 450–€2 050 (hors charges), selon la finition et l’emplacement.
• Tendance du marché : Les annonces privées (free-sector) ont fortement diminué au niveau national ; la forte demande pousse les prix à la hausse. Attendez-vous à une forte concurrence pour les logements de qualité.

Astuce pro : Dans les segments réglementés (social/middensegment), le maximum WWS peut être inférieur au loyer demandé. Si les points < 187 mais que le prix ressemble au secteur libéralisé, effectuez un contrôle des points avant de signer.

Clauses du contrat à relire deux fois

1. Formule d’indexation — Doit rester dans les plafonds légaux. Évitez les clauses « à la discrétion du bailleur » ou des augmentations fixes en €.
2. Libellé de la caution — Plafond de 2 mois, inclure les délais de restitution 14/30 jours et le processus d’état des lieux.
3. Annexe des charges — Liste des catégories et méthode de répartition ; règle de régularisation annuelle et obligation de preuve.
4. Usage des lieux — Sous-location, colocation et autorisation d’inscription BRP ; vérifiez les déclencheurs de permis à Rotterdam.
5. Clause diplomatique — Seulement si claire et conforme ; sinon vous conservez la sécurité d’occupation.
6. Frais d’agence/mandat — Si l’agence représente le bailleur, elle ne peut pas facturer le locataire (Code civil 7:417 lid 4 ; également reflété dans la Wet goed verhuurderschap).

Tableau : Segments & règles 2025 en un coup d’œil

Segment	Points WWS	Règle pour le loyer initial (2025)	Plafond d’augmentation 2025	Qui peut contester
Social	≈ ≤143 (indicatif)	Plafonné par le maximum WWS.	Jusqu’à 7,7%, mais ne peut dépasser le max WWS.	Huurcommissie / Municipalité.
Middensegment	144–186	Plafonné par le maximum WWS (post-loi).	Jusqu’à 7,7%, dans la limite du max WWS.	Huurcommissie / Municipalité.
Free sector	≥ 187	Pas de plafond initial (vérifier les erreurs de classification).	4,1% en 2025.	Huurcommissie (pour charges/défauts) ; tribunaux pour le loyer.

Remarque : Le seuil de libéralisation après le mid-rent est € 1 184,82 (2025). Un nouveau contrat en dessous de ce plafond et ≤186 points relève de la réglementation.

Erreurs courantes (et comment les éviter)

• Signer un contrat « temporaire » qui n’est pas autorisé sous le régime post-2024. Solution : Demandez quelle exception s’applique ; si aucune, exigez un CDI.
• Accepter une caution >2 mois parce que « c’est la norme pour les expatriés ». Solution : C’est illégal ; citez la Wet goed verhuurderschap et les règles de restitution 7:261b BW.
• Ne pas contester le loyer initial dans les 6 mois pour les logements réglementés. Solution : Notez la date ; utilisez la Huurcommissie.
• Payer des frais d’« enregistrement » ou de « médiation » à l’agent du bailleur. Solution : Refusez et invoquez 7:417(4) BW / Wet goed verhuurderschap.
• Ignorer l’inscription BRP ou les notes sur le permis Rotterdam. Solution : Inscrivez-vous dans les 5 jours et vérifiez l’état actuel du HVV pour votre adresse.
• Surpayer les charges à cause d’états vagues. Solution : Exigez les factures ; contestez les postes non éligibles via la Huurcommissie.

Exemple pratique : mon appartement de 60 m² est-il correctement tarifé ?

• Loyer demandé : €1 725 (hors charges), Rotterdam, 60 m².
• Perspective marché : Moyenne T2 2025 ≈ €28,97/m² → €1 738 (proche du loyer demandé). Indice favorable à un prix de free sector.
• Perspective réglementation : Si les points WWS sont ≤ 186, le loyer initial doit être ≤ maximum WWS. Demandez le calcul des points. Si le calcul indique ≤ 186 mais que le loyer dépasse le plafond, vous pouvez demander une correction.
• Perspective indexation (2025) : Les augmentations futures sont plafonnées à 4,1% (free) ou 7,7% (réglementé) dans la limite du maximum WWS.

Rotterdam : observations culturelles & régionales

• Niveaux de finition différents : « Non meublé » peut être très nu (pas de revêtement/fixtures), courant sur le marché privé. Prévoyez un budget pour le revêtement et l’éclairage.
• Ascenseur + concierge augmentent les charges : Les tours le long de la Maas (Kop van Zuid, reconversions de Delftshaven) ont souvent des charges communes élevées — vérifiez les factures lors de la régularisation.
• Règles de colocation importantes : Pour les colocataires, vérifiez les permis de kamerbewoning et les politiques sur le bruit/nuisances ; la ville peut révoquer les permis après plaintes.

Liste de vérification rapide avant de signer

• [ ] Le contrat indique durée indéterminée (sauf exception valide).
• [ ] Calcul des points WWS joint (nouveaux contrats à partir du 1er Jan 2025).
• [ ] Clause d’indexation annuelle conforme aux plafonds légaux.
• [ ] Caution ≤ 2 mois, avec mentions de restitution 14/30 jours et checklist d’état des lieux.
• [ ] Charges : catégories et méthode de répartition précisées ; régularisation annuelle avant 30 juin.
• [ ] Inscription BRP autorisée ; vérifiez le statut actuel du HVV pour l’adresse.
• [ ] Pas de frais d’agence à la charge du locataire ; fiche d’informations conforme à la Wet goed verhuurderschap fournie.

Exemples de clauses contractuelles (ce qu’un libellé « correct » devrait dire)

Indexation : “Le loyer peut être ajusté une fois par an le 1er juillet, sans dépasser le maximum statutaire applicable au segment du logement (réglementé ou libéralisé). Si l’augmentation calculée excède le maximum WWS (réglementé), le loyer est plafonné à ce maximum.”

Charges : “Le locataire verse des avances mensuelles pour les catégories de charges listées en Annexe 1, qui seront régularisées annuellement avant le 30 juin avec les factures sous-jacentes et les clés de répartition. Seuls les coûts autorisés par le Besluit servicekosten (et la politique de la Huurcommissie) seront régularisés.”

Caution : “Le locataire verse une caution équivalente à deux mois de loyer de base. Le bailleur la restitue dans un délai de 14 jours après la remise des clés si aucune retenue n’est opérée ; en cas deretenues une justification écrite est fournie et le solde est restitué dans les 30 jours, conformément à l’art. 7:261b BW.”

Tableaux réutilisables

A. Fiche récapitulative des responsabilités

Domaine	Locataire	Bailleur
Petites réparations (p. ex. détartrage, remplacement d’ampoules)	✔
Réparations majeures (p. ex. toiture, chaudière)		✔
Nettoyage/éclairage des parties communes (via charges)	✔
Défauts structurels, fuites, câblage dangereux		✔

Bases légales : Besluit kleine herstellingen et orientations du gouvernement.

B. Limites & délais légaux 2025

Sujet	Règle	Où vérifier
Caution	Max 2 mois
Restitution caution	14/30 jours avec justificatif
Augmentation loyer (réglementé)	Jusqu’à 7,7% et ≤ maximum WWS
Augmentation loyer (free)	4,1%
État des charges	Dû avant le 30 juin
Contestation loyer initial	Dans les 6 mois
Inscription BRP	≤5 jours après le déménagement (ou 4 semaines avant)

C. Segments & voies Huurcommissie

Segment	La Huurcommissie peut-elle fixer le loyer ?	Contestations de charges ?
Social & middensegment	Oui (plafonds applicables)	Oui
Free sector	Limitée (contestations de classification initiale, défauts)	Oui

À partir de 2025, les municipalités peuvent également contrôler les augmentations dans les segments réglementés.

Points d’attention

Alerte escroquerie : Ne jamais virer une caution ou le premier mois de loyer avant d’avoir vu le logement, signé un contrat conforme, et vérifié si un HVV est requis à Rotterdam.

Conseil juridique : La Wet goed verhuurderschap oblige les bailleurs à fournir une fiche d’information couvrant les règles de la caution, la régularisation des charges, les coordonnées, la hotline de plaintes, et la valeur/maximum WWS. Demandez-la.

Astuce pro : Utilisez le prix marché en €/m² comme vérification, mais toujours testez les logements réglementés contre le maximum WWS — le prix du marché ne remplace pas les plafonds légaux.

Conclusion : comment utiliser ce chapitre

1. Avant la visite : Vérifiez si votre adresse cible nécessite actuellement un HVV ; planifiez l’inscription BRP.
2. Avant de signer : Confirmez la durée indéterminée, vérifiez les points WWS (≤186 → plafonnement), et assurez-vous que la caution et les clauses de charges sont conformes.
3. Après l’entrée : Conservez photos, relevés de compteurs et listes d’inventaire.
4. Chaque année : Vérifiez l’indexation par rapport aux plafonds et auditez la régularisation des charges avant le 30 juin.
5. Si quelque chose cloche : Utilisez les délais de la Huurcommissie (6 mois pour le loyer initial ; délais statutaires pour les charges).

Points clés à retenir

• Les contrats à durée indéterminée sont la norme depuis le 1er juillet 2024 ; vérifiez toute exception avancée.
• Le WWS plafonne désormais les loyers initiaux jusqu’à 186 points (middensegment). Au-delà, c’est le free sector ; le seuil de libéralisation 2025 est € 1 184,82.
• Plafonds 2025 : 7,7% (réglementé, dans la limite du maximum WWS) et 4,1% (free sector).
• La caution est plafonnée à 2 mois, restituée en 14 jours (ou 30 avec retenues détaillées).
• Les charges locatives doivent refléter les dépenses réelles, régularisées annuellement avant le 30 juin avec preuves ; contestez les postes non éligibles.
• L’inscription BRP dans les 5 jours (ou 4 semaines avant) est essentielle ; à Rotterdam, vérifiez l’état du HVV.
• En cas de doute, la Huurcommissie et la municipalité sont vos meilleurs alliés — respectez les délais.